Tribunalul TELEORMAN Decizie nr. 456 din data de 07.06.2013
Prin sentința civilă nr. 729/08.03.2013 Judecătoria Roșiorii de Vede a respins acțiunea formulată de recl. M.C. în contradictoriu cu pârâții J.M., C.L. și C.I. având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Instanța a reținut că între reclamant și autorul celor trei pârâți s-a încheiat la 08.11.2012 un cu privire la un imobil reprezentând teren agricol, părțile stabilind ca în termen de 30 de zile să încheie actul în formă autentică.
A mai reținut că prețul a fost plătit iar reclamantul a intrat în posesia terenului odată cu încheierea convenției, că promitentul-vânzător deține pe teren titlu de proprietate, însă acesta a decedat între timp iar pârâții sunt doar succesibili prezumtivi conform dovezii de la dosar, sesizarea pentru dechiderea procedurii succesorale neputând ține loc de certificat de moștenitor care să ateste calitatea lor de moștenitori, masa succesorală, cotele succesorale și mai ales, împrejurarea că au acceptat succesiunea autorului lor.
Împotriva sentinței a declarat recurs reclamantul susținând că intimații-pârâți au acceptat succesiunea autorului lor tacit, tocmai prin încheierea convenției de înstrăinare a terenului și că sunt singurii care au vocație la succesiunea defunctului.
Recursul a fost respins ca nefondat, pentru următoarele considerente :
În conformitate cu dispozițiile art. 1279 alin. 3 teza I la nivel de parte generală și cu art. 1669 alin. 1 teza finală Cod civil la nivel de vânzare – cumpărare , antecontractul supus analizei trebuia încheiat în formă autentică, având în vedere că acesta prefigurează încheierea unui contract – având ca obiect un imobil .
Art. 1179 Cod civil dispune că în măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată sub sancțiunea prevăzută de dispozițiile legale aplicabile. Art. 1244 Cod civil prevede că, în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară. Deci, în cazul în care se urmărește pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de antecontract, trebuie îndeplinite toate condițiile de validitate cu privire la contractul respectiv. Astfel, trebuie subliniat faptul că necesitatea îndeplinirii condițiilor de validitate( formă și fond) nu este o exigență generală pentru încheierea promisiuni de vânzare și / sau cumpărare, ci se face exclusiv acolo unde legea recunoaște dreptul creditorului de a obține o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare – cumpărare. Un antecontract încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată rămâne valabil , însă dacă se urmărește obținerea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare – cumpărare, cum este și cazul în speță,este necesar ca antecontractul să fi fost încheiat în formă autentică. Practic, forma autentică nu este o cerință de validitate pentru antecontract, ci o cerință care, dacă e îndeplinită, permite să se ajungă la pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract de vânzare – cumpărare.
În al doilea rând, s -a susținut de către recurentul – reclamant că în mod greșit s -a reținut lipsa dovezii de coproprietari aflați în indiviziune și a dovezii privind calitatea de moștenitori ai defunctei a intimaților pârâți în condițiile în care aceste dovezi rezultă din modul în care a fost acceptată succesiunea, tacit, prin încheierea antecontractului de către părți iar aceștia sunt singurele persoane cu vocație succesorală așa cum rezultă din înscrisurile depuse la dosar.
Însă, raportat la considerentele mai sus expuse referitoare la forma promisiunii de vânzare – cumpărare, nu se poate considera că intimații pârâți au acceptat succesiunea autorului lor prin încheiere unui antecontract care nu respectă forma autentică cerută de lege. Singurul instrument probator al drepturilor dobândite prin moștenire este certificatul de moștenitor, care în speță lipsește.
În plus, este adevărat că proprietatea averii succesorale trece asupra moștenitorului în momentul decesului autorului său, însă, deși intimații – pârâți sunt moștenitori sezinari, sezina nu este susceptibilă de a avea înrâurirea asupra modalităților de acceptare sau renunțare la succesiune.
Cu atât mai mult se pune problema acceptării în termen a succesiunii, în condițiile în care decesul autorului s -a petrecut la 5.01. 1994 iar promisiunea de vânzare – cumpărare s -a încheiat la 8 XI 2012 cu aproximativ 9 ani mai târziu
Nu în ultimul rând trebuie observat faptul că raportat la dispozițiile art. 1279 Cod Civil, prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare, instanța suplinește doar lipsa consimțământului părții care refuză nejustificat încheierea contractului promis și nu suplinește și lipsa celorlalte condiții care nu au fost îndeplinite și fără de care – încheierea contractului autentificat în fața notarului nu ar putea avea loc, cum ar fi întocmirea documentației de carte funciară și dezbaterea succesiunii.
Ori, așa cum rezultă din cuprinsul antecontractului, promitenții-vânzători s -au obligat să facă demersurile legale în acest sens, nu le-au făcut în termenul stabilit iar aceste demersuri nu pot fi suplinite de instanță
