– Cod procedură civilă: art. 274
Fiind vorba deci despre posibilitatea pornirii unei alte acţiuni injustiţie izvorănd din raporturile contractuale ale părţilor, tribunalul apreciază întemeiat apelul declarat.
(Secţia comercială şi de administrativ, decizia nr. 5/A/2009,
nepublicată)
Prin sentinţa civilă nr. 1435/2009 pronunţată de Judecătoria Bistriţa s-a admis acţiunea comercială precizată şi formulată de reclamanta SC L. împotriva pârâtei Raiffeisen Bank SA prin Sucursala Bistriţa-Năsăud şi a obligat pârâta să achite reclamantei suma de 51.249 euro echivalentul sumei de 219.161 lei, cu titlu de îmbogăţire fără justă cauză.
împotriva acestei sentinţe a formulat apel pârâta.
Analizând apelul declarat prin prisma motivelor invocate, conform art. 295 alin. 1 C. pr. civ., tribunalul reţine următoarele:
Prin contractul de închiriere nr. 97/6.02.2004 încheiat între SC L. SRL, în calitate de proprietar şi apelanta pârâtă Raiffeisen Bank SA, în calitate de chiriaş s-a convenit închirierea suprafeţei de 500 mp utili situată în Bistriţa, str. (…).
La pct. 2.1 din contract se menţiona că la data încheierii actului suprafaţa utilă existentă era de 162 mp, diferenţa de 338 mp suprafaţă utilă fiind în construcţie, proprietarul asumându-şi obligaţia să finalizeze lucrarea de construcţie până la data de
1.06.2004. în clauza următoare (pct. 2.2) părţile conveneau asupra faptului că punerei la dispoziţia chiriaşului a suprafeţei închiriate – obiect al contractului, se va face prir procesul verbal de predare-primire în care se vor consemna descrierea imobilului starea acestuia, obiectele de inventar predate, suprafaţa efectivă, proces verbal car« urma a se constitui în anexa 1 la prezentul contract şi care urma a se încheia dups finalizarea construcţiilor şi reparaţiilor aferente spaţiului în chirie, dar nu mai târziu de
1.06.2004.
Contravaloarea chiriei pentru folosirea spaţiului prevăzut la art. 2 a fost stabilită Ie
6,5 euro/mp/lună inclusiv TVA, adică 3250 euro/lună inclusiv TVA, indiferent dacâ proprietarul are sau nu calitatea de plătitor de TVA.
Ulterior, prin actul adiţional nr. 1 din 15.11.2004, s-a stabilit că începând cu date de 1.12.2004 suprafaţa închiriată iniţial de 500 mp se suplimentează cu suprafaţa de 48 mp, ajungându-se la suprafaţa totală de 548 mp, preţul închirierii fiind tot de 6,5 euro/mp inclusiv TVA şi pentru această suprafaţă suplimentară.
Procesul verbal de predare-primire al imobilului situat în Bistriţa, str. (…), s-a încheiat la data de 11.08.2004, menţionându-se că proprietarul predă, iar chiriaşul preia spaţiul (parter, etaj intermediar, etaj 1, mansardă, extindere, curte interioară) cu următoarele îmbunătăţiri: faţada executată, curte interioară amenajată cu pavele (…), în conformitate cu obligaţiile asumate de proprietar la art. 5.2 din contract lit. a) şi I) constând în punerea la dispoziţia chiriaşului a spaţiului închiriat, conform unui proces verbal de predare primire, în bună stare de funcţionare şi finalizarea construcţiei-parter, etaj, mansardă, extindere, curte interioară.
Este adevărat că prin nota de constatare nr. 4144/12.2004 şi care a stat la baza înscrierii dreptului de proprietate asupra construcţiei în CF în favoarea reclamantei se menţiona componenţa clădirii cu indicarea: ariei construite – 252,37 mp, ariei construite desfăşurate – 725,28 mp şi suprafeţei terenului curte – 91,40 mp, însă în nici un caz nu se indica care ar fi suprafaţa utilă.
într-adevăr, contraexpertiza efectuată de experţii M.C., P.l. şi V.F. concluziona că imobilul în cauză reprezentând clădire administrativă în care se află sediul băncii apelante are o suprafaţă totală utilă de 60,22 mp, suprafaţa construită desfăşurată fiind de 764, 94 mp, suprafaţa terenului neconstruit (curte + zonă portic intrare în curte) ridicându-se la 92,79 mp, înregistrându-se aşadar diferenţe între nota de constare mai sus menţionată şi suprafaţa indicată ca fiind cea reală.
Aşa fiind, reclamanta prin precizările de acţiune succesive solicita obligarea pârâtei la plata sumei totale de 60.986 euro reprezentând contravaloarea chiriei pe o perioadă de 54 de luni pentru suprafaţa folosită în plus la clădire – 53,22 mp pentru preţul de 6,5 euro/mp (18.680 euro + TVA) şi pentru suprafaţa aferentă curţii – 92,79 mp la acelaşi preţ de 6,5 euro/mp (32.569 euro+TVA), pretenţiile întemeindu-se pe îmbogăţirea fără justă cauză în condiţiile în care mărirea patrimoniului pârâtei cu aceste sume nu avea la bază un temei juridic oferit de lege, contract sau hotărâre judecătorească.
Prima instanţă a reţinut că reclamanta a făcut dovada măriri patrimoniului pârâtei prin folosirea în plus a suprafeţelor de 53,22 mp construcţie (601,22 mp – 548 mp) şi 92,79 mp curte, fără plata vreunei sume cu titlu de chirie, patrimoniul reclamantei fiind însărăcit prin lipsirea de folosinţă şi de posibilitatea perceperii chiriei de 6,5 euro/mp, suprafeţe ce ar fi putut fi închiriate unor alte persoane, existând şi legătura de cauzalitate între mărirea, respectiv diminuarea patrimoniului părţilor.
Analizând primul motiv de apel care vizează nelegalitatea hotărârii instanţei de fond prin prisma aspectului că acţiunea promovată de reclamantă trebuia să fie respinsă în principal ca inadmisibilă, în condiţiile în care între părţi exista încheiat un act juridic, respectiv contractul de închiriere nr. 97/6.02.2004 modificat prin actul adiţional nr. 1 din 15.11.2004, corelat cu procesul verbal de predare primire din 11.08.2004, acţiunea în îmbogăţirea fără justă cauză putând fi admisă doar în situaţia în care folosinţa imobilului s-ar fi exercitat fără titlu, tribunalul reţine pe lângă cele de mai sus că raporturile contractuale ale părţilor au debutat prin încheierea protocolului de colaborare nr. 5323/26.06.2003 şi în care se convenea demararea procedurilor necesare pentru încheierea unui contract de închiriere privind spaţiul din Bistriţa, str. (…), proprietatea SC L. SRL, urmând ca proprietarul să efectueze toate demersurile necesare finalizării unui spaţiu aferent activităţii bancare, Raiffeisen Bank SA asumându-şi obligaţia de a plăti o chirie în valoare de 3250 euro/lună din momentul în care proprietarul îi va pune la dispoziţie spaţiul aferent.
Finalmente, raporturile contractuale între părţi s-au concretizat în plata unei chirii de 6,5 euro/mp lunar pentru folosinţa spaţiului în suprafaţă construită utilă de 584 mp, spaţiu care în realitate măsura cu 53,22 mp mai mult, folosinţa apelantei incluzând şi curtea interioară – 92,79 mp.
Temeiul de drept al acţiunii reclamantei a fost îmbogăţirea fără justă cauză, justificat prin faptul că între părţi nu exista o convenţie care să îndreptăţească pârâta la folosirea suprafeţelor arătate de experţi ca fiind aflate în plus în posesia sa, iar pe de altă parte pentru perceperea unui preţ de către proprietară.
îmbogăţirea fără justă cauză este unanim acceptată de literatura juridică ca izvor de obligaţii – fapt juridic licit, deşi nu există o consacrare expresă în Codul civil, însă sunt întâlnite multiple aplicaţii ale acestui principiu care dau naştere obligaţiei de restituire atunci când are loc mărirea patrimoniului unei persoane pe seama patrimoniului alteia, fără a exista un temei legitim, juridic. Dacă existenţa condiţiilor materiale pentru intentarea acţiunii în restituire (actio de in rem verso) – mărirea unui patrimoniu prin folosirea unui bun aparţinând altei persoane; micşorarea unui patrimoniu prin diminuarea unor elemente active – neîncasarea contravalorii folosinţei şi existenţa unei legături de cauzalitate între sporirea patrimoniului apelantei şi diminuarea celui al intimatei, în sensul izvorârii din aceeaşi unică cauză, fapt juridic, eveniment, au fost apreciate de prima instanţă ca verificate, în privinţa condiţiilor juridice: a) lipsa unei cauze legitime a măririi patrimoniului unei persoane (pârâta) în detrimentul alteia (reclamanta), precum contract, dispoziţie legală sau hotărâre judecătorească: b) absenţa oricărui alt mijloc juridic pentru recuperarea de către cel care a suferit micşorarea patrimoniului a pierderii suferite (caracterul subsidiar constând în lipsa oricărei acţiuni în justiţie pentru valorificarea dreptului său la reparaţiune), motivarea este mai mult decât sumară limitându-se doar la menţionarea existenţei „imposibilităţii reclamantei de a se apăra în alt fel împotriva folosinţei fără drept a acestui imobil de către pârâtă”.
Or, în cauză, aşa cum pe larg s-a reţinut mai sus, spaţiul a fost pus la dispoziţia băncii pe baza contractului de închiriere din 6.02.2004 şi conform procesului-verbal de predare primire din 11.08.2004, care nu menţiona o altă suprafaţă decât cea de 500 mp utili, însă se arăta că se predă spaţiul (parter, etaj intermediar, etaj 1, mansardă, extindere, curte interioară), cu descrierea îmbunătăţirilor ulterioare ca urmare a măsurătorilor evidenţiate în anexele 3 a, 3b şi 3c, încheindu-se actul adiţional şi pentru diferenţa de suprafaţă – 48 mp, care urma a fi pusă la dispoziţia chiriaşului prin procesul verbal de predare primire cu descrierea corespunzătoare a spaţiului, obiectelor
de inventar, suprafeţei efective, proces verbal care nu s-a mai întocmit (a se vedea răspunsul la întrebarea nr. 1 a interogatoriului luat reclamantei).
Totodată, la momentul încheierii actului adiţional prin clauza 2.3, proprietara şi-a asumat obligaţia de a schimba adresa sediului social, astfel încât să nu mai coincidă cu cea a spaţiului ce face obiectul contractului de închiriere nr. 97/2004, toate aceste argumente venind să evidenţieze că problema în speţă ţine de determinarea voinţei reale a părţilor la încheierea contractului de închiriere şi a actului adiţional cu privire la suprafaţa aferentă spaţiului obiect al contractului, situaţia putând fi lămurită pe baza unei acţiuni întemeiată pe contract, nu şi pe principiul îmbogăţirii fără justă cauză.
Fiind vorba deci despre posibilitatea pornirii unei alte acţiuni în justiţie izvorând din raporturile contractuale ale părţilor, tribunalul apreciază întemeiat apelul declarat, condiţii în care va modifica hotărârea atacată cu consecinţa respingerii acţiunii ca inadmisibilă, soluţie faţă de care celelalte două motive subsidiare nu se mai impun a fi analizate.
Conform art. 274 C. pr. civ., verificată fiind culpa procesuală a intimatei reclamante, se va dispune obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată efectuate de apelanta pârâtă în faţa instanţei de fond şi de apel în cuantum total de 17.193,02 lei reprezentând onorarii avocaţiale, adică 8.000 lei pentru fond şi 5.000 lei pentru apel, reduse în baza art. 274 alin. 3, fiind considerate prea mari faţă de activitatea prestată de avocat; onorarii experţi – 1.740 lei (dosar fond) şi cheltuieli deplasare în ambele instanţe (1.788,02 lei – combustibil şi cazare la fond, conform înscrisurilor depuse la dosar şi 665 lei – cheltuieli de deplasare în faţa instanţei de apel, cu excluderea cheltuielilor aferente hranei ce nu pot fi puse în sarcina părţii adverse, nefiind strict necesare pentru buna desfăşurare a judecăţii).
Se va respinge cererea intimatei privind acordarea cheltuielilor de judecată efectuate în apel, dată fiind soluţia adoptată (judecător Unul Diana Emiliana).
