– art.62 din Legea 152/1998;
– art.31 din Legea 114/1996;
-art.26 din OUG 40/1999;
– art.1 di n HG 310/2007;
art.312 Cod procedură civilă.
Chiriaşilor locuinţelor ANL ce au împlinit vârsta de 35 ani li se recalculează chiria în condiţiile prevăzute de art.31 din Legea 114/1996, după expirarea perioadei de 5 ani de locaţiune, acestora nefiindu-le aplicabile disp.art.26 din OUG 40/1999 privitoare la calculul chiriei câtă vreme dispoziţiile Legii speciale 152/1998 privind înfiinţarea ANL stipulează expres modul în care se va proceda la recalcularea chiriei, normele legale cuprinse în OUG 40/1999 privind protecţia chiriaşilor având caracter general faţă de dispoziţiile speciale.
Prin sentinţa nr. 419/2010 Tribunalul Bihor a respins ca neîntemeiată cererea precizată formulată de reclamanţii P.C.C., K.I., M.D., V.M.E., C.B., P.S., K.C., .D., B.G., P.C., S.G., T.F., B.C., J.S., T.V., S.M., L.S.N., B.B., O.G., B.L., M.I., P.I., P.C., R.M., D.D.Ş, B.L., A.C., M.F., N.V., D.D., T.D., C.D., M.M.L, M.F. în contradictoriu cu pârâţii Consiliul Local al Municipiului M., Municipiul M. reprezentat prin Primar.
A respins ca fiind lipsită de obiect cererea de chemare în garanţie formulată de pârâtul Consiliul Local al Oraşului M., în contradictoriu cu chematul în garanţie Ministerul Dezvoltării Lucrărilor Publice şi Locuinţelor, în reprezentarea Statului Român.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut că reclamanţii sunt beneficiarii unor contracte de închiriere încheiate cu pârâtul Consiliul Local asupra unor apartamente construite prin ANL.
Prin HCL nr.74/2008 al Consiliului Local, s-a aprobat modalitatea de calcul a nivelului chiriei pentru unităţile locative construite prin ANL în baza Legii 152/1998 la prelungirea contractului de închiriere după durata de 5 ani de la repartiţia locuinţei, pentru titularii de contract care au împlinit vârsta de 35 ani.
Ulterior, prin HCL 23/26.02.2009 s-a modificat şi completat HCL 74/2008 în sensul că s-a stabilit ca nouă modalitate de calcul al nivelului chiriei pentru aceleaşi unităţi locative, avându-se drept criteriu valoarea de amortizare şi nu cea de inventar cum s-a stabilit iniţial.
Reclamanţii, care se află în situaţia de a-şi reînnoi contractele de închiriere, au apreciat că, avându-se în vedere aceste criterii, se ajunge la un cuantum al chiriilor exorbitant, mult peste valoarea stabilită conform dispoziţiilor OUG 40/1999 şi chiar peste nivelul chiriilor practicate pe piaţa liberă.
În acest sens, ei au înţeles să conteste actele administrative amintite, în condiţiile art. 7 din Legea nr.554/2004, înregistrând cererile nr.1076/12.02.2009 şi 2176/26.03.2009 prin care solicitau autorităţii emitente să-şi revoce actele administrative.
Faţă de răspunsul de refuz formulat de către aceasta din urmă, reclamanţii au formulat acţiune în contencios administrativ, prin care au solicitat anularea celor 2 hotărâri de consiliu ce face obiectul prezentului dosar.
Susţinerile reclamanţilor care se prevalează de dispoziţiile OUG 40/1999 încercând să demonstreze nelegalitatea hotărârilor consiliului local, tocmai pentru considerentul că nu s-a ţinut seama de dispoziţiile actului normativ menţionat, sunt nefondate.
Astfel, fiind vorba de locuinţe ANL, situaţia juridică a acestora este reglementată de o normă specială care este L.152/1998 privind înfiinţarea Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe, act normativ care de-a lungul timpului a suferit multiple modificări şi completări.
Prin urmare, potrivit principiului speciallia generalibus derogant, în cazul acestor locuinţe se aplică legea specială, iar nu OUG 40/1999 care, alături de L.114/1996 constituie „dreptul comun” în materie de locaţiune. Faptul că L.152/1998 este emisă anterior intrării în vigoare a OUG 40/1999 este absolut lipsit de relevanţă, în condiţiile în care primează principiul legii speciale în concurs cu norma generală.
În conformitate cu dispoziţiile art.6, indice 2, alin.4 din Legea 152/1998, „ Contractele de închiriere se încheie pe o durata de cinci ani de la data repartizării locuinţei. După expirarea acestei perioade contractuale, prelungirea contractului de închiriere se face pe o perioada de un an, in următoarele condiţii.
a)prin recalcularea chiriei in condiţiile prevederilor art. 31 din Legea locuinţei nr. 114/1996, republicata, cu modificările si completările ulterioare, pentru titularii de contract care au împlinit vârsta de 35 de ani;
b)prin păstrarea condiţiilor contractuale iniţiale referitoare la cuantumul chiriei, pentru titularii de contract care nu au împlinit vârsta de 35 de ani”.
Iar dispoziţiile art.31 din L.114/1996 stabilesc că „chiria practicată pentru locuinţe va acoperi cheltuielile de administrare, întreţinere şi reparaţii, impozitele pe clădiri şi pe teren, precum şi recuperarea investiţiei, în funcţie de durata normată stabilită potrivit prevederilor legale, precum şi un profit supus negocierii dintre părţi”.
Din interpretarea acestor texte legale, rezultă clar intenţia legiuitorului de a sprijini o anumită categorie de cetăţeni, anume cei care au vârsta de până la 35 de ani, întrucât locuinţele ANL sunt, potrivit terminologiei utilizate de textul L.152/98, „locuinţe pentru tineri”, iar nu locuinţe sociale, în sensul L.114/1996, aşa cum reclamanţii ar vrea să pară.
Irelevant este şi faptul că într-o altă unitate administrativă preţul chiriei pentru un apartament cu două camere este de 93 lei, deoarece, în adresa comunicată de această unitate, nu se menţionează dacă titularii de contract au sub sau peste 35 de ani.
Pe de altă parte, cântărind interesele părţilor şi făcând aplicarea principiului proporţionalităţii instanţa a reţinut, de asemenea, că prin HG 587/13.05.2009 s-a creat cadrul legal în vederea vânzării locuinţelor construite prin ANL, Consiliul Local fiind invitat de către Secretarul de Stat din cadrul Ministerul Dezvoltării Regionale şi Locuinţei, prin adresa nr.34819/03.06.2009, să procedeze de urgenţă la luarea măsurilor necesare în vederea vânzării locuinţelor către titularii contractelor de închiriere.
Prin urmare, interesul pârâţilor este de a pune în aplicare legislaţia naţională şi de a încheia contracte de vânzare-cumpărare cu potenţialii cumpărători, care îndeplinesc condiţiile prevăzute de lege.
Interesul reclamanţilor este de a determina autoritatea pârâtă să reînnoiască contractele de închiriere în condiţiile impuse de către aceştia, solicitare superficial motivată, însă de natură să ducă, în cazul admiterii ei, la o blocare a activităţii de administrare a locuinţelor în discuţie.
Împotriva acestei sentinţe, în termen, legal timbrat au declarat recurs reclamanţii solicitând admiterea lui, în principal casarea sentinţei atacate cu trimitere spre rejudecare în vederea conexării la această cauză a dosarului nr.3096/111/2010 având ca obiect Anularea Hotărârea Consiliului Local nr.24/25.02.2010 adoptată de Consiliul Local, care reproduce exact hotărârile a căror anulare o solicită în prezenta cauză, dosar disjuns în mod nelegal de prima instanţă.
În subsidiar, au solicitat modificarea sentinţei atacate în sensul admiterii cererii de chemare în judecată şi anularea Hotărârilor de consiliu local nr.74/18.12.2008 şi nr.23/26.02.2009 adoptate de Consiliul Local.
În motivarea recursului au arătat că instanţa de fond în mod nelegal, la termenul din 22.04.2010 a disjuns precizarea prin care a solicitat anularea şi a Hotărârii Consiliul Local nr.24/25.02.2010 apreciind ca tardivă precizarea.
În realitate această hotărâre 24/2010 reproduce întocmai dispoziţiile din hotărârile de consiliu local care fac obiectul prezentului litigiu şi care fuseseră suspendate prin Decizia nr.570/05.11.2009 a Curţii de Apel Oradea
Procedându-se în acest mod, au apreciat că prima instanţă nu a soluţionat fondul cauzei, atâta timp cât a disjuns o judecare a unei cereri având ca obiect exact aceleaşi dispoziţii criticate şi reluate în altă hotărâre nelegală de către intimat, astfel încât o eventuală admitere pe fond a recursurilor în prezenta cauză nu ar produce nici un efect atâta timp cât hotărârea nr.24/2010 rămâne în vigoare.
De aceea se impune casarea hotărârii atacate cu trimitere spre rejudecare, pentru a se rezolva prezentul litigiu printr-o unică hotărâre judecătorească care să poată produce efecte juridice.
Casarea cu trimitere se impune şi pentru completarea probaţiunii, prin emiterea unei adrese la Consiliul Local O. cu privire la cuantumul chiriilor ANL.
Solicitarea verbală nu a fost consemnată corespunzător de grefier, iar la termenul din 22.04.2010 când a fost reiterată, instanţa a respins-o ca inutilă cauzei.
Au mai arătat că instanţa de fond nu înlătură în nici un fel motivarea sa din cererea de chemare în judecată şi concluzii, făcând anumite raţionamente care nu sunt întemeiate.
Prin actele atacate s-a stabilit o modalitate de calcul a chiriilor pentru unităţile locative construite prin ANL în baza Legii 152/1998 care conduce la stabilirea unui cuantum a chiriilor în totală contradicţie cu prevederile articolului 31 din OUG 40/1999 privind protecţia chiriaşilor. Potrivit acestui text legal, nivelul maxim al chiriei pentru locuinţele prevăzute la articolul 26 şi terenul aferent acestora nu poate depăşi 15% din venitul net lunar pe familie în cazul în care venitul mediu net lunar pe membru de familie nu depăşeşte salariul mediu net lunar pe economie. În cazul în care venitul net lunar pe membru de familie se situează între venitul mediu net lunar pe economie şi dublul acestuia, nivelul maxim al chiriei lunare nu poate depăşi 25% din venitul net lunar pe familie. Art.26 al acestui act normativ se referă la chiriile pentru locuinţele care aparţin domeniului public sau privat al statului ori al unităţilor administrativ-teritoriale ale acestuia.
Fiind vorba de locuinţe aparţinând domeniului privat al statului, le sunt deopotrivă aplicabile, atât HG 310/2007 cât şi OUG 40/1999. Pe de altă parte vechea reglementare Hotărârea Consiliului Local M. nr.15/2003 face trimitere expres la OUG 40/1999.
De asemenea Consiliul Local S. a precizat în răspunsul la solicitarea instanţei că valoarea chiriei a fost stabilită potrivit articolul 26 din OUG 40/1999, iar cuantumul chiriei este mult mai mic decât cel din M.
Argumentele instanţei de fond în sensul în care nu s-ar aplica dispoziţiile OG 40/1999, deoarece fac obiectul unei legi speciale sunt neîntemeiate.
Trebuie aplicate coroborat ambele acte normative care nu se exclud ci, dimpotrivă se coroborează.
Art.62 alin.4 din Legea 152/1998 prevede extrem de clar că „contractele de închiriere se încheie pe o durată de 5 ani de la data repartizării locuinţei, după expirarea acestei perioade contractule prelungirea contractului de închiriere se face pe o perioadă de un an …..”.
Potrivit art.6 alin.4 din Legea 152/1998 recalcularea cuantumului chiriei pentru titularii de contract care au împlinit vârsta de 35 ani, va trebui să fie făcută în aşa fel încât să nu se aducă atingere prevederilor articolul 26 din OUG 40/1999.
Nicăieri Legea 152/1998 nu prevede că la recalcularea chiriilor nu trebuie să se ţină cont de dispoziţiile OUG 40/1999.
Au învederat recurenţii că legea specială nr.152/1998 este anterioară OG 40/1999, iar acest act normativ precizează foarte clar în art.26 că se referă la toate „ locuinţele care aparţin domeniului public sau privat al statului ori al unităţilor administrativ-teritoriale ale acestuia”. Nu se poate vorbi de o lege specială, atâta timp cât, aşa cum a arătat, Legea 152/1998 nu derogă în nici un articol de la prev.OG 40/1999.
Actele administrative atacate sunt nelegale şi pentru faptul că prin aplicarea modalităţii de calcul a chiriei stabilită se ajunge la stabilirea unor valori de vânzare a locuinţelor absolut aberante.
Afirmaţiile instanţei de fond referitoare la aplicarea principiului proporţionalităţii nu pot fi înţelese, instanţa de fond avea obligaţia de a aplica şi interpreta corect legislaţia în vigoare, fapt care nu l-a făcut.
În al doilea rând au arătat că nu este indiferent să fie cumpărate imobilele la un preţ aberant stabilit prin hotărârile atacate sau la un preţ corect şi legal determinat.
În al treilea rând, modalitatea de calcul a chiriei şi a preţului de vânzare este identică, este evident că aceasta dacă este greşită pentru stabilirea chiriei, este greşită şi pentru stabilirea preţului de vânzare, astfel încât principiului proporţionalităţii nu are nici o legătură cu cauza de faţă.
Intimaţii pârâţi Municipiul M. prin primar şi Consiliul Local al Municipiului M. prin întâmpinarea depusă la dosar au solicitat respingerea recursului şi menţinerea ca temeinică şi legală a sentinţei atacate.
În aplicarea Legea 152/1998 şi a Ordinului Ministerului Economiei şi Finanţelor Bucureşti nr.3471/2008 pentru aprobarea Normelor metodologice privind reevaluarea şi amortizarea activelor fixe corporale aflate în patrimoniul instituţiilor publice, au fost adoptate Hotărârea Consiliului Local nr.74/2008 şi Hotărârea Consiliului Local nr.23/2009, hotărâri care reglementează modalitatea de calcul a nivelului chiriei în temeiul legilor speciale în vigoare, hotărâri care au fost atacate.
Hotărârea Consiliului Local în cauză nu face decât să transpună în concret dispoziţiile unei legi speciale – Legea 152/1998, modificată, cu dispoziţiile referitoare la contracte şi convenţii.
Consiliul Local M. a adoptat HCL 24/2010 tocmai pentru a avea cadrul legal pentru încheierea unor noi contracte de închiriere pentru o perioadă de un an pentru titularii de contract care au împlinit vârsta de 35 ani şi care solicită încheierea contractului în condiţiile Legii 152/1998. Astfel, Hotărârea Consiliului Local 24/2010 se aplică doar persoanelor prevăzute de lege în vederea calculării chiriei.
Aţa cum a precizat şi în faţa primei instanţe, conform Ordinului nr.3471/2008 s-a reevaluat valoarea mijloacelor fixe, iar la locuinţele pentru tineri destinate închirierii chiria este calculată în raport cu valoarea de inventar a acestor imobile.
Este adevărat că Legea 152/1998 este anterioară OUG 40/1999, dar locuinţele construite prin fonduri ANL fac obiectul reglementării unor acte normative speciale, iar modificarea legii tocmai pentru situaţia în cauză s-a făcut tot printr-o lege, Legea 89/2008, de unde reiese clar intenţia legiuitorului de a reglementa modalitatea de calcul a chiriei, respectiv se prevede expres că OUG 40/19999 se aplică doar în cazul titularilor de contract care nu au împlinit vârsta de 35 ani.
Potrivit adreselor nr.1870/21.06.2004,2931/14.09.2004, ANL a comunicat valoarea investiţiilor pentru imobilele din cauză, la care s-a adăugat contravaloarea racordurilor la utilităţi suportate de către intimat, calcule care au stat la baza stabilirii valorii de inventar pentru aceste edificate şi care au fost prevăzute în HG 587/2009. Aceste valori au fost luate ca bază şi asupra acestora s-au aplicat coeficienţii prevăzuţi de HG 962/2001 şi în Ordinul Ministerul Economiei şi Finanţelor Bucureşti nr.3471/25.11.2008 pentru stabilirea chiriei.
Consiliul Local M., în calitate de administrator al acestor unităţi locative, a pus în aplicare şi a respectat întocmai normele legislative care cuprind dispoziţiile legale aprobate de statul român, în calitate de proprietar al acestor imobile.
Examinând sentinţa recurată, raportat la motivele de recurs invocate, precum şi sub toate aspectele, potrivit art. 304/1 Cod procedură civilă, instanţa a reţinut că recursul este nefondat.
Cu privire la cererea de casare a sentinţei Tribunalului, pe considerentul că prima instanţă, în mod nelegal la termenul de judecată din 22.04.2010 a disjuns precizarea de acţiune prin care s-a solicitat şi anularea hotărârii Consiliului Local S. nr.24 din 25.02.2010, hotărâre ce reproduce întocmai dispoziţiile din hotărârile de consiliu atacate iniţial, aceasta va fi respinsă ca neîntemeiată.
în cuprinsul art.312 alin.3 reglementează limitativ situaţiile în care se poate dispune casarea unei hotărâri. Faptul că instanţa de fond a dispus disjungerea precizării de acţiune nu echivalează cu o nepronunţare asupra fondului. De asemenea, casarea sentinţei pentru completarea probaţiunii se poate dispune doar când proba respectivă nu se poate administra în faţa instanţei de recurs, însă avându-se în vedere că s-a solicitat proba prin înscrisuri, administrarea ei este admisibilă în această fază procesuală, potrivit art.305 Cod procedură civilă. De altfel, Curtea de Apel a şi respins proba, reiterată în recurs ca nefondată.
Referitor la disjungerea cererii precizatoare, instanţa de fond a procedat just. Potrivit art.132 Cod procedură civilă, întregirea cererii de chemare în judecată se poate face până la prima zi de la înfăţişare, astfel că după această dată ea este tardivă.
Chiar dacă între acţiunea formulată iniţial şi precizarea de acţiune există o strânsă legătură, disjungerea acţiunii precizatoare a interveni ca o sancţiune a nedepunerii ei în termen.
Nici cererea de modificare a sentinţei atacate nu este întemeiată, prima instanţă dând o interpretare corectă textelor legale incidente în cauză, contrar susţinerilor recurenţilor.
Astfel, potrivit art.6 indice 2 alin 4 din Legea 152/1998 privind înfiinţarea Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe, modificată şi completată prin Legea 89/08.04.2008, contractele de închiriere se încheie pe o durata de 5 ani de la data repartizării locuinţei. După expirarea acestei perioade contractuale prelungirea contractului de închiriere se face pe o perioada de un an, în următoarele condiţii:
a) prin recalcularea chiriei în condiţiile prevederilor art. 31 din Legea locuinţei nr. 114/1996, republicata, cu modificările si completările ulterioare, pentru titularii de contract care au împlinit vârsta de 35 de ani;
b) prin păstrarea condiţiilor contractuale iniţiale referitoare la cuantumul chiriei, pentru titularii de contract care nu au împlinit vârsta de 35 de ani.
Aşadar, recurenţii reclamanţi fiind deţinători ai locuinţelor ANL cu titlu de chirie, acestora li se aplică dispoziţiile enunţate mai sus la data expirării contractelor de închiriere, în privinţa cuantumului chiriei, dispoziţii care au caracterul unor norme juridice speciale, în raport cu OUG 40/1999, a căror incidenţă se invocă prin recurs. Ca atare, intimata nu a făcut altceva decât să transpună conţinutul actului normativ în cuprinsul hotărârilor de consiliu adoptate, în vederea punerii în aplicare a legii.
Cum prevederile enunţate precizează expres modul de calcul al chiriei, nu se pot aplica dispoziţiile art.26 din OUG 40/1999 şi ale art. 1 din HG 310/2007, în privinţa plăţii chiriei, din moment ce există norme juridice cu caracter special pentru aceste locuinţe.
De asemenea, nu se poate reţine nici aplicarea coroborată a Legii 152/1998 cu OUG 40/1999 şi HG 310/2007, pentru aceleaşi considerente, precum şi pentru faptul că potrivit unui alt principiu de interpretare a normelor juridice, acolo unde legea nu distinge, nici interpretul nu poate distinge. În concluzie, noi nu putem adăuga sau exclude situaţii care nu au fost adăugate de legiuitorul însuşi. Textul în discuţie descrie exact modul de calcul al chiriei, nefiind motive de restrângere a aplicării lui.
Se mai impune a se arăta că dacă legiuitorul ar fi înţeles să menţină condiţiile contractuale iniţiale cu privire la cuantumul chiriei, în art. 6 indice 2 alin. 4 din Legea 152/1998, nu ar mai fi fost necesară nici o distincţie cu privire la modul de calcul al acesteia pentru titularii de contracte care au împlinit vârsta de 35 ani şi pentru cei care nu au împlinit această vârstă.
Acesta este un alt argument pentru care Curtea a apreciat că actele normative de mai sus nu se pot aplica coroborat.
În privinţa faptului că, cuantumul chiriei, în cazul locuinţelor ANL se calculează diferit în alte localităţi, acest aspect este irelevant, câtă vreme în speţă intimata a probat că modul de calcul al chiriei s-a făcut în conformitate cu legea.
Nu în ultimul rând, chiar dacă OUG 40/1999 şi HG 310/2007 fac referire la chiriile pentru spaţiile cu destinaţie de locuinţe aparţinând domeniului public sau privat al statului ori al unităţilor administrativ teritoriale, aceasta nu duce automat la concluzia că sunt aplicabile aceste dispoziţii în cauza de faţă, din moment ce aşa cum am mai arătat, în privinţa locuinţelor ANL există reglementări cu caracter special, care derogă de la prevederile actelor normative de mai sus.
Răspunzând criticilor recurenţilor care s-au dovedit a fi nefondate, recursul a fost respins în baza art. 312 Cod procedură civilă.
(Decizia nr.978/CA/18.11.2010 a Curţii de Apel Oradea – Secţia comercială şi de contencios administrativ şi fiscal).
