Curtea de Apel Cluj, Secţia comercială şi de administrativ, decizia nr. 2773 din 8 noiembrie 2010
Prin sentinţa civilă nr.614 din 25 februarie 2010 a Tribunalului Sălaj, s-a admis acţiunea reclamanţilor I.V. ş.a. şi S.C. O. S.R.L., împotriva pârâtelor Consiliul Judeţean Sălaj – Comisia de soluţionare a contestaţiilor prevăzută de OG nr. 68/2008, Comisia de vânzare a spaţiilor medicale prevăzute de OG nr. 68/2008, şi s-a dispus anularea hotărârii Comisiei de soluţionarea contestaţiilor prevăzute de OG nr. 68/2008 din data de
03.04.2009.
Au fost obligate pârâtele la vânzarea imobilului din str. P., nr. 10, înscris în C.F. 738/N Zalău, nr. cadastral 2790 la preţul de 662.220 lei către reclamanţi, constatând că valoarea îmbunătăţirilor efectuate de către aceştia este de 77.791 lei.
Raportul de expertiză efectuat în cauză face parte integrantă din hotărâre.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut următoarele:
Excepţia inadmisibilităţii acţiunii invocate de pârâta de rândul 1, întrucât reclamanţi nu atacă hotărârea comisiei de soluţionare a contestaţiei este nefondată, pentru următoarele:
Reclamanţilor nu le-a fost comunicată hotărârea la contestaţia lor, însă din adresa nr. 199/03.04.2009 a rezultat că a existat o asemenea hotărâre.
Reclamanţii, nefiindu-le comunicată hotărârea şi nedepunându-se la dosar de către pârâtă, nu au putut face referire la numărul ei, aceştia solicitând „anularea hotărârii menţionate în adresa nr. 199/2009, respectiv nr. 249/2009” fapt ce echivalează cu acelaşi lucru ca şi cum ar fi făcut referire concretă la numărul hotărârii.
În ceea ce priveşte invocarea de către pârâta Consiliul judeţean Sălaj a lipsei calităţii procesuale pasive a Comisiei de soluţionare a contestaţiilor şi a Comisiei de vânzare a spaţiilor medicale prevăzute de OG nr. 68/2008, hotărârea de respingere a contestaţiei respectiv refuzul de vânzare la preţul corect provenind de la acestea., hotărârea trebuie să fie opozabilă, motiv pentru care au calitate procesuală.
Asupra fondului cauzei instanţa reţinut următoarele.
Reclamanţii, în calitate de medici stomatologi şi personal medical în specialitate stomatologie, funcţionează în baza autorizaţiei sanitare de funcţionare şi a contractului de concesiune, cu cabinetele medicale în imobilul proprietatea Judeţului Sălaj, înscris în C.F. 738/N Zalău sub denumirea de ,, Centru stomatologic Zalău”.
În temeiul art. 3, 16 din OG nr. 68/2008, reclamanţii au formulat cereri pentru cumpărare spaţiilor cererea le-a fost admisă, reclamanţii nefiind de acord cu evaluarea clădirii din litigiu, întrucât aceasta a fost peste valoarea preţului de piaţă, motiv pentru care au formulat contestaţie.
Contestaţia acestora a fost respinsă, fapt ce rezultă din adresa nr. 199/03.04.2009.
Analizând legalitatea acestui răspuns se constată că evaluarea efectuată pentru vânzarea acestui imobil nu este în concordanţă cu prevederile legale în materie, respectiv cu OG nr. 68/2008.
Astfel, conform art. 7 alin. 1 din OG nr. 68/2008 raportul de evaluare va evidenţia şi valoarea investiţiilor efectuate de solicitant, pe bază de acte justificative.
Ori din raportul de expertiză efectuat, la cererea pârâtei, nu rezultă valoarea investiţiilor efectuate de către reclamanţi, în calitate de concesionari la imobilul proprietatea pârâtei, deşi din facturile de la dosar rezultă că aceştia au efectuat investiţii.
Conform raportului de expertiză efectuat în cauză, valoarea de circulaţie a imobilului din litigiu este de 740.011 lei, valoarea investiţiilor efectuate de reclamanţi de 77.791 lei, iar valoarea imobilului fără contra/valoarea investiţiilor efectuate de reclamanţi de 662.220 lei.
Conform art. 7 din OG nr. 68/2008 ,,preţul de vânzare al spaţiului medical şi al terenului aferent se stabileşte în momentul vânzării, în urma unei negocieri directe între cumpărător şi comisie, şi nu poate fi mai mic decât preţul de vânzare din raportul de evaluare, raport care va evidenţia şi valoarea investiţiilor efectuate de către solicitant, pe bază de acte justificative. Valoarea investiţiilor efectuate se poate deduce numai dacă acestea au fost realizate cu acordul proprietarului, al deţinătorului dreptului de administrare sau în baza contractului de concesiune, după caz, valoare ce nu poate depăşi jumătate din preţul stabilit în raportul de evaluare”.
Conform art. 6.1.4. din Contractul de concesiune încheiat de către fiecare reclamant cu pârâta de rândul 1, concesionarul poate investi în bunul imobil concesionat sau poate realiza lucrări de modernizare a acestuia numai cu acordul scris al concesionarului.
Acest acord al concesionarului a fost obţinut prin adresa nr. 264/22.07.2004, astfel că sunt aplicabile prevederile art. 7 alin. 1 cu privire la deducerea valorii investiţiilor efectuate şi nu este depăşită, prin această deducere, jumătate din preţul stabilit prin raportul de evaluare.
Astfel s-a admis acţiunea reclamanţilor şi a dispune anularea hotărârii Comisiei de soluţionare a contestaţiilor prevăzute de OG nr. 68/2008 din data de 03.04.2009.
În baza art. 7 alin. 1 din OG nr. 68/2008, au fost obligate pârâtele la vânzarea imobilului din str. P., nr. 10, înscris în C.F. 738/N Zalău, nr. cadastral 2790 la preţul de 662.220 lei către reclamanţi, constatând că valoarea îmbunătăţirilor efectuate de către aceştia este de 77.791 lei.
Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs Consiliul Judetean Sălaj, solicitând admiterea recursului, casarea Sentinţei civile nr. 614 din 25.02.2010 pronunţată de Tribunalul Sălaj, iar ca urmare a rejudecării cauzei pe fond, respingerea acţiunii reclamanţilor pe cale de excepţie, ca fiind inadmisibilă iar pe fond ca nefondată şi neîntemeiată pentru următoarele motive:
S-a invocat inadmisibilitatea acţiunii pe deoarece reclamanţii nu au solicitat anularea sau modificarea Hotărârii Consiliului Judetean Sălaj nr. 28/2009 prin care, în conformitate cu prevederile O.U.G 68/2008, s-a dispus şi procedura de vânzare prin negociere directă şi preţul minim de vânzare al spatiilor medicale care fac obiectul prezentului dosar. Ori, necontestarea acestui act administrativ conduce la concluzia inadmisibilităţii acţiunii, datorită caracterului executoriu al actului administrativ.
Se susţine că în mod nelegal şi fără a studia probatoriul aflat la dosarul cauzei, instanta a considerat că recurentul avea obligaţia de a deduce valoarea investiţiilor efectuate de reclamanţi pe considerentul că există un acord de principiu al preşedintelui Consiliului Judeţean Sălaj cu nr. 264 din 22.07.2004. Ce a omis instanta este faptul că nu se poate corela acest acord cu art. 6.1.4 din contractele de concesiune incheiate de reclamantii, deoarece contractele de concesiune au fost incheiate la data de 20.12.2004, iar acordul la care face referire instanta este din data de 22.07.2004, adica anterior
contractelor de concesiune. Acordul de principiu a fost solicitat doar de un reclamant respectiv domnul şi doar pentru a efectua o anumită investitie. Acest acord nicidecum nu se referă la toate presupusele investitii care le-au fost deduse reclamanţilor. De asemenea, acordul este unul de principiu, care aprobă efectuarea unei investii în anumite conditii, ce nu au fost respectate.
Analizând recursul declarat de către pârâtul CONSILIUL JUDEŢEAN SALAJ prin prisma dispoziţiilor art.304 şi 3041C.pr.civ., Curtea l-a apreciat ca fiind fondat pentru următoarele considerente:
Demersul judiciar al reclamanţilor are ca finalitate obligarea pârâţilor la vânzarea spaţiilor medicale deţinute de către aceştia în imobilul situat administrativ în Zalău, înscris în CF nr.738/N Zalău sub denumirea „Centru stomatologic Zalău” la un preţ de vânzare care să deducă şi îmbunătăţirile efectuate de reclamanţi în anii anteriori.
Dacă în ceea ce priveşte obiectul vânzării cumpărării şi a acordului dat în acest sens nu există nici o neînţelegere între părţi, preţul la care se poate perfecta vânzarea este stabilit diferit de către părţi.
Astfel, reclamanţii apreciază că sunt îndreptăţiţi să cumpere la un preţ inferior celui stabilit de către Comisie întrucât trebuie deduse investiţiile efectuate de ei iar pârâţii apreciază că investiţiile efectuate de către reclamanţi nu pot fi deduse din preţul de vânzare întrucât pe de-o parte, documentele justificative depuse în probaţiune sunt anterioare anului de la care reclamanţii deţin spaţiile în baza contractelor de concesiune iar pe de altă parte, se susţine că investiţiile efectuate ulterior concesiunii nu au acordul proprietarului.
Potrivit art.7 alin.1 din OUG nr.68/2008, preţul de vânzare al spaţiului medical şi al terenului aferent se stabileşte în momentul vânzării, în urma unei negocieri directe între cumpărător şi comisie, şi nu poate fi mai mic decât preţul de vânzare din raportul de evaluare, raport care va evidenţia şi valoarea investiţiilor efectuate de către solicitant, pe bază de acte justificative. Valoarea investiţiilor efectuate se poate deduce numai dacă acestea au fost realizate cu acordul proprietarului, al deţinătorului dreptului de administrare sau în baza contractului de concesiune, după caz, valoare ce nu poate depăşi jumătate din preţul stabilit în raportul de evaluare.
Pornind de la dispoziţiile legale incidente cauzei şi enunţate anterior, Curtea reţine că reclamanţii deţin spaţiile în litigiu, individual, în baza unor contracte de concesiune încheiate la data de 20 decembrie 2004 cu recurentul Consiliul Judeţean Zalău; anterior, aceste spaţii au fost utilizate tot de către reclamanţi, însă, nu au existat contracte încheiate cu deţinătorul spaţiilor de la acel moment, Spitalul Judeţean Sălaj.
Conform convenţiei părţilor – art. 6.1.4 din contractul de concesiune din 20.12.2004 – concesionarul poate investi în bunul imobil concesionat sau poate realiza lucrări de modernizare a acestuia numai cu acordul scris al concedentului.
În speţă se poate observa că nu există un acord al concedentului pentru efectuarea vreunor investiţii sau lucrări de modernizare ale spaţiilor concesionate, astfel că în aceste condiţii, eventualele investiţii efectuate de către deţinătorii spaţiilor nu pot fi opuse concedentului care nu a aprobat efectuarea lor şi, prin urmare nu pot fi solicitate a fi plătite de către acesta, admiţând că plata presupune deducerea investiţiilor din preţul de vânzare stabilit pentru imobil.
Curtea va achiesa la susţinerea recurentului potrivit căreia acordul de principiu de care se prevalează reclamanţii în susţinerea cererii de deducere a investiţiilor efectuate nu este unul valabil întrucât acesta este anterior încheierii contractului de concesiune -datează din 22.07.2004 – deci, nu poate fi analizat pentru perioada de concesiune care începe din 20.12.2004, data încheierii contractului de concesiune; nici pentru perioada anterioară nu poate fi primit întrucât acest acord este unul de principiu şi condiţionat, acordat la cererea reclamantului Istoan, pentru o lucrare determinată, reclamanţii nefăcând dovada îndeplinirii condiţiilor impuse.
Pentru toate aceste considerente, Curtea va aprecia recursul declarat de către recurent ca fiind fondat iar în temeiul art.312 alin.1 C.pr.civ. îl va admite, va modifica hotărârea recurată şi constatând că ipoteza normei legale instituite prin art.7 din OUG nr.68/2008 privind deducerea investiţiilor efectuate nu este întrunită va respinge acţiunea reclamanţilor.
Cât priveşte excepţia inadmisibilităţii acţiunii reclamanţilor invocată de către pârât, Curtea apreciază că aceasta este nefondată şi, ca atare urmează a o respinge.
Pentru a dispune astfel, Curtea reţine că demersul judiciar al reclamanţilor vizează înlăturarea unui refuz nejustificat al autorităţii de a-i recunoaşte un drept consacrat de către legiuitor, acela de a beneficia de deducerea investiţiilor efectuate de către reclamanţi la imobilul în litigiu şi nu un act administrativ individual al autorităţii apreciat ca nefiind vătămător astfel că, în aceste condiţii, acţiunea în contencios administrativ apare ca fiind în principiu admisibilă. (Judecător Mihaela Sărăcuţ)
