Vânzarea imobilului aparţinând domeniului privat de unităţii administrativ teritoriale – obligativitatea efectuării licitaţiei
Prin sentinţa civilă nr. 465/27.04.2006 a Tribunalului Covasna a fost respinsă acţiunea în administrativ formulată de reclamantul P.J. CV. în contradictoriu cu pârâtul C.L.TG.SECUIESC pentru anularea Hotărârii nr. 81/2005.
Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a reţinut că terenul aflat în discuţie a intrat în proprietatea privată a Mun. Tg. Secuiesc în temeiul alin. 7 din art. 29, faţă de care, bunurile fostelor CAP-uri, inclusiv terenurile care nu s-au vândut, în termen de un an de la data desfiinţării cooperativelor agricole de producţie au devenit proprietatea unităţilor administrativ teritoriale respective, fără nici o despăgubire şi în administrarea primăriilor, ulterior a consiliilor locale, după apariţia Legii nr. 215/2001.
Mun. Tg. Secuiesc prin contractele nr. 1057, nr. 1058 şi nr. 1059 înregistrate la 1.10.2000, în calitate de proprietar a procedat la concesionarea terenurilor în vederea exploatării către proprietarul construcţiilor în considerarea Legii nr. 219/1998 privind regimul concesiunilor şi a H.C.L. nr. 41/2003.
Aşadar, în speţă, este vorba de terenuri aflate sub incidenţa Legii nr. 18/1991 republicată în 1998, modificată şi completată ulterior, respectiv la art. 29, care nu a suportat nici o schimbare.
Faptul că terenul de sub construcţii nu a fost cumpărat în termen de un an cu consecinţa trecerii în proprietatea privată a mun. Tg. Secuiesc nu justifică trecerea sub un alt regim juridic, decât cel al Legii nr. 18/1991, republicată.
Această situaţie trebuie privită prin prisma împrejurărilor specifice, particulare ale anului 1991 când s-a declanşat prin apariţia Legii nr. 18/1991, republicată, procesul de trecere de la proprietatea colectivă la cea privată.
Mai mult decât atât, dreptul de proprietate asupra edificării naşte în beneficiul proprietarului acestora un drept real de superficie, opozabil ergo omnes, pe toată durata construcţiei în accepţiunea art. 493 Cod civil, pe de o parte iar pe de altă parte, art. 1337 obligă vânzătorul de a răspunde de toate sarcinile care apasă asupra lucrului vândut.
Se impune a se avea în vedere şi principiul echităţii care trebuie să domine în chestiunile de ordin material.
Acordarea dreptului de întâietate proprietarei SC P.” S.R.L. Tg. Secuiesc nu a fost de natură a cauza prejudicierea nici uneia din părţile implicate, mai ales Mun. Tg. Secuiesc care a obţinut un preţ corespunzător celor practicate pe piaţa imobiliară a terenurilor. De altfel acest aspect nu a fost contestat de reclamant.
În acest sens s-a exprimat şi Comisia Judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, a cărei preşedinte este Prefectul judeţului Covasna, prin actul nr. 2292/2006.
S-a apreciat că măsura aprobată prin Hotărârea nr. 81/2005 este legală, în raport de art.28 şi urm. din Legea nr. 18/1991, ţinând cont şi de lipsa unei alte reglementări legale pentru asemenea situaţii.
A existat posibilitatea ca terenul necesar şi aferent construcţiilor să fie dobândit la preţul cuvenit de părţi, de cumpărătorii construcţiilor, ceea ce din motive necunoscute nu s-a înfăptuit la acea dată, astfel terenul trecând în proprietatea privată a municipiului Tg. Secuiesc.
Pe cale de consecinţă, având în vedere considerentele expuse, precum şi prevederile art. 1 şi art. 8 din Legea nr. 554/2004 a contenciosului administrativ, instanţa a respins acţiunea reclamantului, fără acordarea cheltuielilor de judecată care nu s-au cerut.
Împotriva primei sentinţe a declarat recurs reclamantul P.J. CV., iar în dezvoltarea motivelor de recurs se arată că sentinţa intră în contradicţie cu normele legale, respectiv cu art. 125 alin. 2 din Legea nr. 215/2001, cât şi cu art. 29 alin. 7 din Legea nr. 18/1991, republicată. Vânzarea bunurilor se face prin licitaţie publică şi nu se poate aproba o vânzare cu drept de preemţiune. Din Hotărârea nr. 81/2005 rezultă că atât terenul cât şi construcţiile sunt proprietatea privată a mun.Tg.Secuiesc, iar la dosar nu există nici un act din care să rezulte că titularii contractelor de concesiune sunt ai construcţiilor aflate pe terenul concesionat, astfel că în mod greşit s-a stabilit că titularii contractelor de concesiune au un drept de preemţiune la vânzarea terenului aflat sub construcţii.
Se mai arată că au fost încălcate prevederile art. 40 alin. 4 din Legea nr. 24/2002 republicată, privind normele de tehnică legislativă.
La dosar a depus întâmpinare intimatul C.L. al mun. Tg. Secuiesc prin care a solicitat respingerea recursului şi menţinerea sentinţei instanţei de fond ca legală şi temeinică.
Recursul este fondat.
Din analiza actelor şi lucrările dosarului de fond, raportat la sentinţa atacată şi la motivele de recurs invocate de reclamant, precum şi din prisma dispoziţiilor art. 304/1 Cod procedură civilă, se constată că prima instanţă a reţinut greşit situata de fapt şi de drept dedusă judecăţii, pronunţând o sentinţă nelegală şi netemeinică.
Prin hotărârea nr. 81/2005, pârâtul C.L.al mun. Tg. Secuiesc a aprobat vânzarea unui imobil, teren cu construcţii, cu preemţiune de cumpărare către SC P.” S.R.L. Zăbala, bunurile a căror vânzare a fost aprobată aparţinând domeniului privat al pârâtului.
Hotărârea a fost adoptată de pârât cu încălcarea dispoziţiilor legale care reglementează materia administrării patrimoniului unităţilor administrativ teritoriale, respectiv ale art. 125 alin. 2 din Legea nr. 215/2001. Conform acestor dispoziţii legale, vânzarea, concesionarea şi închirierea se fac prin licitaţie publică, organizată în condiţiile legii, or, în speţă s-a dispus vânzarea fără a se iniţia procedura de licitaţie.
De asemenea, s-a instituit un drept de preemţiune în favoarea SC P.” S.R.L Zăbala, deşi această modalitate nu este prevăzută de lege în ceea ce priveşte vânzarea bunurilor aparţinând domeniului privat al unităţilor administrativ teritoriale.
Dreptul de preemţiune era reglementat anterior de art. 5 din Legea nr. 54/1998 şi se referea la înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan, situaţie care nu poate fi aplicată în speţă, cu atât mai mult cu cât Legea nr. 54/1998 a fost abrogată prin Legea nr. 247/2005.
Susţinerile intimatului pârât referitoare la faptul că SC P.” S.R.L. Zăbala ar fi cumpărat o serie de bunuri cu terenul aferent în baza Legii nr. 18/1991, pentru care s-a emis factura nr. 94/7.10.1991, nu justifică adoptarea, prin hotărârea nr. 81/2005, a unei proceduri de vânzare contrară legii. Chiar dacă bunurile care fac obiectul hotărârii nr. 81/2005 (teren cu construcţii) au intrat în domeniul privat al mun. Tg. Secuiesc în baza art. 28 alin. 7 din Legea nr. 18/1991, acestea pot fi înstrăinate numai în condiţiile legii, respectiv ale art. 125 alin. 2 din Legea nr. 215/2001, întrucât, devenind proprietatea privată a municipiului Tg. Secuiesc, bunurile au ieşit de sub imperiul Legii nr. 18/1991.
Existenţa unui contract de concesiune încheiat între Mun. Tg. Secuiesc şi SC P.” S.R.L. Zăbala, cu privire la terenul care face obiectul hotărârii nr. 81/2005, nu dă dreptul intimatului pârât să vândă acest imobil în alte condiţii decât cele prevăzute de art. 125 alin. 2 din Legea nr. 215/1998, cu atât mai mult cu cât nici Legea nr. 219/1998 – privind regimul juridic al concesiunilor (în vigoare la data adoptării hotărârii nr. 81/2005), nu acorda un drept de preemţiune sau exclusivitate concesionarului la vânzarea terenului.
În aceste condiţii, se poate reţine că hotărârea emisă de intimatul pârât nu a respectat dispoziţiile legale, situaţie în care Curtea de Apel, în baza art. 304 pct. 9 din a admis recursul reclamantului, a modificat în tot sentinţa atacată în sensul că a admis acţiunea reclamantului şi a anulat hotărârea nr. 81/2005 emisă de pârât.
Decizia nr. 260/R/27.10.2006 – dosar 345/CA/R/2006
