Tribunalul BUCUREŞTI Sentinţă civilă nr. 4649 din data de 09.09.2015
Dosar nr. 2563/3/2015
R O M Â N I A
TRIBUNALUL BUCUREȘTI, SECȚIA A-VI-A CIVILĂ
Sentința civilă nr. 4649
Ședința publică de la 09 septembrie 2015
Completul constituit din:
Președinte: V MA
Grefier: N G-R
Pe rol soluționarea cauzei civile privind pe reclamanta H 22 IT S.R.L. prin lichidator judiciar C S.P.R.L, în contradictoriu cu pârâta TI S.R.L., având ca obiect rezoluțiune contract, pretenții și acțiune în constatare.
La apelul nominal făcut în ședință publică, la ordinea listei de ședință, au lipsit părțile.
Tribunalul în temeiul art. 104 alin. 13 din Regulamentul de ordine interioară al instanțelor judecătorești, aprobat prin Hotărârea Consiliului Superior al Magistraturii nr. 387/2005, dispune lăsarea cauzei la ultima strigare.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
La apelul nominal făcut în ședință publică la ultima strigare a cauzei se prezintă pârâta, prin avocat G A, cu delegație aflată la fila 131 din dosarul nr. 24425/301/2013 al Judecătoriei Sector 3 București, lipsind reclamanta.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează obiectul cauzei, stadiul procesual, modalitatea de îndeplinire a procedurii de citare, după care,
În raport de dispozițiile art. 131 din tribunalul pune în discuție competența de soluționare a cauzei.
Pârâta, prin avocat, arată că instanța sesizată este competentă să soluționeze pricina.
Tribunalul, verificând competența, constată că este competent din punct de vedere general, material și teritorial să soluționeze prezenta cauză, în raport de dispozițiile art. 103, art. 101 alin. 1 și 2, art. 99 alin. 2 și art. 107 alin. 1 din Codul de procedură civilă.
În raport de dispozițiile art. 238 din Codul de procedură civilă tribunalul pune în discuția părților estimarea duratei de cercetare a procesului.
Pârâta, prin avocat, estimează durata de cercetare a procesului la o lună de zile.
Tribunalul, în raport de dispozițiile art. 238 din Codul de procedură civilă, estimează durata de cercetare a procesului la 3 luni de zile începând de astăzi.
Nemaifiind alte cereri de formulat, tribunalul acordă cuvântul pentru propunerea de probe.
Pârâta, prin avocat, solicită proba cu înscrisurile aflate la dosar. Pe probele solicitate de reclamantă arată că este de acord cu proba cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei și solicită respingerea probei cu expertiza evaluatorie ca nefiind utilă soluționării cauzei față de dispozițiilor contractului de închiriere (art. 8 lit. d). Solicită și respingerea probei testimoniale solicitată de reclamantă ca nefiind soluționării cauzei, nefiind indicată nici teza probatorie a aceste probe și există acte referitoare la executarea contractului de închiriere. Totodată, solicită decăderea reclamantei din proba cu interogatoriu pârâtei persoană juridică, deoarece interogatoriul nu a fost depus la dosar o dată cu cererea de chemare în judecată.
În temeiul dispozițiilor art. 258 alin. 1 din Codul de procedură civilă raportat la art. 255 din Codul de procedură civilă, tribunalul încuviințează pentru reclamantă și pârâtă proba cu înscrisurile aflate la dosar, apreciind această probă ca fiind pertinentă, concludentă și utilă cauzei. Constată tribunalul că reclamanta este decăzută din dreptul de a propune și administra proba cu interogatoriul pârâtei, interogatoriul nefiind depus la dosarul cauzei odată cu cererea de chemare în judecată, astfel cum prevăd dispozițiile art. 194 lit.e) din Codul de procedură civilă. Tribunalul respinge, ca nefiind utilă soluționării cauzei, proba testimonială solicitată de reclamantă. Mai mult, reține instanța că nu sunt indicate teza probatorie și adresele martorilor. Totodată, tribunalul respinge, ca nefiind utilă soluționării cauzei, proba cu expertiză evaluatorie solicitată de reclamantă.
Pârâta, prin avocat, învederează că nu are alte cereri de formulat.
Stabilește tribunalul că nu reprezintă veritabile excepții apărările cu privire la lipsa de obiect și inadmisibilitate, invocate de pârâtă prin întâmpinare, urmând a acestea să fie avute în vedere la soluționarea în fond a cauzei.
Nemaifiind cereri prealabile de formulat, excepții de invocat sau probe de administrat, tribunalul constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbateri pe fond.
Pârâta, prin avocat, solicită respingerea cererii de chemare în judecată modificată și precizată în dosarul nr. 10861/301/2014, aflată la filele 29-33, prin care s-a solicitat rezoluțiunea contractului ca urmare a neexecutării contractului de către pârâtă și obligarea T I S.R.L. la plata sumei ce va fi stabilită prin expertiză, suma estimată la 122.525 lei, reprezentând investiții efectuate de reclamantă pe perioada închirierii in imobilul proprietatea T I S.R.L., precum și la restituirea chiriei achitate de reclamanta pârâtei, în sumă de 76.181 lei. Arată că din înscrisurile aflate la dosar rezultă că la 29.07.2011 s-a încheiat un contract de închiriere și era necesară obținerea de avize și acorduri, Asociația de nefiind de acord pentru cafenea și bufet, iar reclamanta a fost înștiințată de acest lucru și a fost de acord cu această situație și a încheiat contractul de închiriere. Pentru că reclamanta nu a achitat chiria pe perioada decembrie 2011-iunie 2012 s-a notificat rezilierea contractului și există o sentință a Judecătoriei Sector 3 București prin care a fost admisă cererea T I S.R.L. de obligarea a H 22 I T S.R.L. la plata chiriei și utilităților. Mai arată că reclamanta a fost de acord cu încetarea contractului. Precizează că nu se impune rezoluțiunea contractului pentru neexecutarea lui de către pârâtă, contractul fiind încetat înainte de introducerea prezentei cereri de chemare în judecată. Mai arată că reclamanta nu și-a îndeplinit obligațiile asumate prin contract, iar clauza de la pct. 8 lit. d) nu este nelegală. Menționează că va solicita pe cale separată cheltuielile de judecată.
Tribunalul în baza art. 394 alin. 1 din Codul de procedură civilă declară dezbaterile închise și reține cauza spre soluționare.
T R I B U N A L U L,
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 București la data de 23.05.2013, sub nr. 24425/301/2013, astfel cum a fost precizată și completată prin cererea depusă la dosar a data de 05.07.2013, reclamanta H 22 I T S.R.L. a chemat în judecată pe pârâta T I S.R.L., solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța, să dispună rezoluțiunea contractului de închiriere nr. 224/29.07.2011, ca urmare a neexecutării contractului de către pârâtă; restituirea chiriei achitate în sumă de 76.181 lei, ca urmare a neexecutării clauzei prevăzută la art. 1 din contract privind acordul pentru funcționarea barului-cafenea; repunerea părților în situația anterioară și obligarea pârâtei la plata de daune-interese constând în contravaloarea îmbunătățirilor estimate la suma de 122.525 lei.
În drept, s-au invocat prevederile art. 1020, art. 1021 din Codul civil din anul 1864, art. 90 și art. 204 din Codul de procedură civilă, Legii nr. 146/1997.
Prin încheierea din 11.11.2013 pronunțată în camera de consiliu în dosarul nr. 24425/301/2013 al Judecătoriei Sectorului 3 București, a fost anulată cererea în temeiul art. 200 alin. 3 din Codul de procedură civilă.
Prin încheierea din 14.02.2013 pronunțată în camera de consiliu în dosarul nr. 24425/301/2013/a2 a fost admisă cererea de reexaminare formulată de reclamanta H 22 I T S.R.L. și s-a revenit asupra măsurii anulării dispusă prin încheierea din 11.11.2013 pronunțată în camera de consiliu în dosarul nr. 24425/301/2013 al Judecătoriei Sectorului 3 București, fiind trimisă cauza completului inițial învestit.
Înainte de anularea cererii prin încheierea din 11.11.2013 pronunțată în camera de consiliu în dosarul nr. 24425/301/2013 al Judecătoriei Sectorului 3 București, la data de 13.02.2013 reclamanta a formulat o nouă cerere de chemare în judecată, la data de 13.02.2013, înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 București sub nr. 10861/301/2014.
Prin încheierea din 18.02.2014 pronunțată de Judecătoria Sectorului 3 București în dosarul nr. 10861/301/20114 s-a dispus în temeiul art. 962 din Regulamentul de ordine interioară al instanțelor judecătorești, aprobat prin Hotărârea Consiliului Superior al Magistraturii nr. 387/2005, trimiterea cauzei completului inițial învestit, respectiv completului învestit cu soluționarea dosarului nr. 24425/301/2013.
Prin sentința civilă nr. 11294/10.09.2014 pronunțată de Judecătoria Sectorului 3 București în dosarul nr. 24425/301/2013 s-a admis excepția necompetenței materiale a Judecătoriei Sectorului 3 București și s-a stabilit competența de soluționarea a cauzei în favoarea Tribunalului București.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului București, Secția a VI-a Civilă la data de 27.01.2015, sub nr. 2563/3/2015.
Având în vedere susținerile părților, faptul că cererea de chemare în judecată din dosarul nr. 10861/301/2014 este formulată înainte de primul termen de judecată din dosarul nr. 24425/301/2013, față de prevederile art. 204 din Codul de procedură civilă, la termenul de judecată din 22 aprilie 2015 s-a stabilit că tribunalul este învestit cu cererea de chemare în judecată din dosarul nr. 10861/301/2014.
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 București la data de 13.02.2014, sub nr. 10861/301/2014, reclamanta H 22 I T S.R.L. a chemat în judecată pârâta T I S.R.L., solicitând instanței ca prin hotărârea ce va pronunța să dispună rezoluțiunea contractului ca urmare a neexecutării contractului de către pârâtă, obligarea T I S.R.L., la plata sumei ce va fi stabilită prin expertiză, estimată la 122.525 lei, reprezentând investiții efectuate de reclamantă pe perioada închirierii, în imobilul proprietatea pârâtei, restituirea chiriei achitată de reclamantă pârâtei, în suma de 76.181 lei, iar în subsidiar, în cazul în care nu se va dispune rezoluțiunea contractului, s-a solicitat să se dispună anularea și înlăturarea clauzei nelicite de la art. 8 lit. d) din contractul de închiriere încheiat de părți.
Totodată, reclamanta a solicitat să se constate neexecutarea contractului de către pârâtă, respectiv a clauzei prevăzută de art. 1 din contractului de închiriere, privind acordul pentru funcționarea barului-cafenea și să se constate executarea îmbunătățirilor de către reclamantă, cu materialele sale plus manopera, cu acordul pârâtei, în spațiul proprietatea sa din bd. Unirii nr. …., bl. …., format din parter (110,46 mp) și mezanin (321,10 mp), spațiu ce a făcut obiectul Contractului de închiriere nr. 224/ 29.07.2011.
În motivarea în fapt a cererii, reclamanta a arătat că a încheiat cu pârâta Contractul de închiriere nr. 224/ 29.07.2011, prin care părțile au convenit ca H 22 I T S.R.L. să închirieze spațiul din București, bd. Unirii nr. …, bl. …, format din parter (110,46 mp) și mezanin (321,10 mp), pentru 5 ani de zile, chiria fiind de 4.000 euro/lună în primul an, respectiv 5.000 euro/lună în doilea an. Data preluării efective a spațiului este de 15.09.2011.
La data de 29.07.2011, data încheierii contractului de închiriere, pârâta, a fost de acord ca o suprafața de 160 mp să fie subînchiriată de către debitoare, unei alte firme deținută de acesta, respectiv PP S.R.L., pentru care își propusese să desfășoare activități de salon de înfrumusețare, comerț cu amănuntul și en gros de confecții, cafenea si bufet. Acordul de subînchiriere avea aceeași valabilitate ca si contractul de închiriere.
Ulterior, pârâta a prezentat un răspuns la data de 10.08.2011 prin care preciza că nu a putut obține acordul de la Asociația de Proprietari la parterul blocului unde se afla spațiul comercial, centru activitățile de cafenea si bufet. Acest lucru a fost o reducere a șanselor locatarului de a obține venituri care să justifice chiria uriașă pe care și-a asumat-o și prin faptul că odată intrați clienții pentru a servi o cafea, puteau solicita si serviciile de înfrumusețare – coafor, cosmetica, manechiură, făcându-și astfel clientela de care orice salon nou are nevoie. O afacere nouă fără portofoliu de clienți are nevoie de o strategie, altfel afacerea este pierdută. Planul era logic și de bun simt: clienții cafenelei ar fi avut nevoie cel mai probabil și de servicii de înfrumusețare.
Pentru a putea funcționa ca salon de înfrumusețare, a arătat reclamanta că a investit major în amenajarea spațiului, respectiv a investit circa 77.525 lei conform facturilor emise de furnizorii de servicii și mărfuri, instalații, ce au fost montate la spațiul pârâtei și care au fost achitate în perioada septembrie 2011-noiembrie 2011.
Aceste îmbunătățiri pe care le-a efectuat sunt: 4 grupuri sanitare dotate cu dușuri, wc și chiuvete, vestiar, 4 camere compartimentate cu rigips, instalații electrice și instalații de apă refăcute integral, vopsitorie pereți, tapet, plafon fals si multe altele. Au mai fost efectuate și alte lucrări de construcție, ce urmează a fi dovedite cu martori, lucrări cu o valoare de peste 10.000 euro.
A menționat reclamanta că valoarea îmbunătățirilor este estimată la 122.525 lei, îmbunătățiri pe care le-a făcut la spațiul proprietatea pârâtei din bd. Unirii nr. ……, bl. ……., format din parter (110,46 mp) si mezanin (321,10 mp), spațiu ce a făcut obiectul contractului de închiriere nr. 224/ 29.07.2011.
A mai arătat reclamanta că solicită să se dispună rezoluțiunea contractului, întrucât contractul avea o durata de 5 ani, astfel că în acest interval investiția în amenajarea spațiului ar fi avut timpul necesar să producă profit, iar amenajările erau indispensabile desfășurării activității.
De asemenea, a arătat reclamanta că acesta este motivul pentru care consideră că art. 8 lit. d din contract, este lovit de nulitate, întrucât, pe lângă faptul ca obținerea unei sume de 30.000 euro prin lucrările incorporate in imobil sunt vădit disproporționate față de contractul de închiriere și de scopul acestuia, mai mult scopul contractului era de a derula o afacere 5 ani de zile, ori părțile așa au stabilit în cadrul acestei clauze, respectiv că la sfârșitul contractului de închiriere s-ar transmite cu titlu gratuit îmbunătățirile și modificările aduse spațiului. Or, sfârșitul contractului a după un an, când pârâta a reziliat contractul pentru neplata a trei luni de chirie. Clauza de gratuitate nu se aplică în aceste condiții și este lovită de nulitate pentru motivul nelicit, disproporționat
Reclamanta învederează în susținerea cererii, faptul că a acceptat o chirie uriașă – 4.000 euro lunar, pentru criza în care se afla economia, a investit valori imense în spațiul de 431 mp, iar creditoarea cu maximă rea credința a reziliat contractul anticipat. Aceasta în condițiile în care avea un plus valoare în spațiul său de circa 122.525 lei (echivalent a 27.000 euro).
A arătat reclamanta că a invocat pe fond, neexecutarea contractului de către pârâtă, întrucât, potrivit art. 1 din contract, s-a obligat să îi acorde dreptul de a derula “activități de comerț, vânzare en detail și en gros, confecții, servicii de înfrumusețare, salon de înfrumusețare cu cafenea-bufet pentru clienți și personal”, pe o perioada de 5 ani.
Prin refuzul exprimat la data de 04.08.2011, a arătat reclamanta că a fost împiedicată să desfășoare activități de cafenea – bar, pârâta încălcând astfel contractul de închiriere și creând grave prejudicii, respectiv posibilitatea de a atrage clienți care să cunoască și oferta salonului de înfrumusețare, pentru a putea avea încasări profit, vitale pentru achitarea chiriei.
De asemenea, a arătat reclamanta că pârâta trebuie să răspundă pentru neîndeplinirea contractului, astfel reclamanta solicită să îi achite investițiile cu care a rămas în amenajarea spațiului, respectiv în toaletele complet dotate pe care le-a făcut, plafoanele false care au costat enorm, zugrăvelile, cât și să i se restituie chiria achitată deoarece pârâta nu și-a îndeplinit chiar obiectul contractului – art. 1 din contract.
Totodată, a arătat reclamanta că sunt aplicabile prevederile art. 1823 din , având în vedere că lucrările de renovare a imobilului închiriat au fost executate după intrarea in vigoare a noului Cod civil.
A mai arătat reclamanta că față de prevederile legii civile sunt aplicabile prevederile cu privire la îmbogățirea fără justa cauză a pârâtei, precum și la obligația de restituire și despăgubire a constructorului de buna credință – reclamanta, care a acționat, prin renovarea spațiului închiriat, lucrări ce sunt imposibil de recuperat în natură, lucrări încorporate în imobilul proprietatea pârâtei.
În drept, s-au invocat dispozițiile: art. 504-516 privind accesiunea, art. 581 584, 586, 598 și urm. di noul Cod civil, art. 948 alin. 4, art. 966, art. 968, art. 970, art.997, 998 și urm. din Codul civil din anul 1864, art. 1345, art. 1638 din noul Cod civil.
Prin încheierea din camera de consiliu de la data de 06.09.2013 pronunțată de Judecătoria Sectorului 3 București, în dosarul nr. 24425/301/2013/a1, a fost admisă în parte cererea de ajutor public judiciar, s-a dispus scutirea reclamantei de jumătate din cuantumul taxei judiciare de timbru( în cuantum total de 7186,12 lei), iar pentru cealaltă jumătate s-a dispus plata eșalonată a taxei judiciare de timbru, în rate lunare de câte 100 lei, rate ce trebuie achitate în data de 1 a fiecărei luni, începând cu luna octombrie 2013.
Pârâta a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată, și obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
La termenul de judecată din 09.09.2015, pârâta a arătat că își rezervă dreptul de a solicita cheltuielile de judecată pe cale separată.
În motivarea în fapt a cererii, pârâta a arătat că prin contractul de închiriere nr. 224/29.07.2011 a închiriat reclamantei spațiul comercial în suprafață de 431,5 mp, situat în București, bd. Unirii nr. ….., bl. ….., parter și mezanin. Conform art. 1 din contract închirierea s-a făcut în vederea desfășurării de către reclamantă de activități de comerț, activități care potrivit art. 8 lit. j) din contract urmau a se desfășura numai cu obținerea oricăror și tuturor autorizațiilor și avizelor necesare desfășurării activității în spațiul închiriat.
A menționat pârâta că reclamanta a fost de acord ca să desfășoare activitatea cu obținerea tuturor autorizațiilor și avizelor necesare desfășurării activității în spațiul închiriat, inclusiv acordul Asociației de Proprietari Bl. ….., care în ședința din 04.08.2011 nu a aprobat ca reclamanta să desfășoare activități de bar și bufet în spațiul închiriat.
A arătat reclamanta că prin adresa nr. 239/10.08.2011 a comunicat reclamantei acordul Asociației de Proprietari Bl. ….., respectiv adresa nr. 15/04.08.2011, iar față de acest acord reclamanta a acceptat și continuat închirierea în condițiile acceptate de Asociația de Proprietari Bl. ……..
De asemenea, a arătat pârâta că întrucât reclamanta nu a achitat chiria și utilitățile pentru spațiul închiriat în perioada decembrie 2011-iunie 2012, pârâta i-a notificat încetarea contractului de închiriere, conform art. 17 lit. c) din contract.
Totodată, a arătat pârâta că prin cererea de emitere a unei somații de plată ce a făcut obiectul dosarului nr. 37162/301/2012 al Judecătoriei Sectorului 3 București, a solicitat emiterea unei somații de plată, iar prin sentința civilă nr 1172/28.01.2013 pronunțată de Judecătoria Sectorului 3 București, rămasă definitivă prin respingerea cererii în anulare, s-a admis cererea pe care a formulat-o fiind obligată reclamanta din prezenta cauză la plata sumei de 114.011,60 lei, chirie restantă, pentru perioada decembrie 2011- iunie 2012, a plata penalităților de întârziere de 0,1% pe zi calculate de la data scadenței fiecărei facturi și până la plata integrală a debitului, precum și la plata sumei de 8020,06 lei, reprezentând contravaloare utilități.
A arătat reclamanta că astfel cum s-a reținut prin sentințele prin care s-a admis cererea de emitere a ordonanței de plată și de respingere a cererii în anulare, reclamanta nu și-a îndeplinit obligația de plată a chiriei și a utilităților, astfel că pârâta în mod corect a activat clauza prevăzută la art. 17 lit. c) din contractul de închiriere, contractul încetând de drept în virtutea pactului comisoriu de grad IV inserat de părți.
De asemenea, a arătat reclamanta că pârâta a fost de acord cu încetarea contractului, plata chiriei și a utilităților, precum și plata penalităților de întârziere, iar la data de 05.07.2012 a predat spațiul închiriat, conform procesului-verbal de predare-primire încheiat.
Prin urmare, a arătat pârâta că cererea este nu numai lipsită de obiect, dar și inadmisibilă, contractul de închiriere încetând de drept la data de 15.06.2012, în virtutea pactului comisoriu de grad IV.
A mai arătat pârâta că urmează a se reține că acțiunea în rezoluțiune, potrivit art. 1021 din Codul civil din anul 1864 poate fi intentată numai de partea care a executat contractul, iar reclamanta este cea care nu și-a executat obligațiile.
De asemenea, a arătat pârâta că faptul că reclamanta nu a putut desfășura activități de bar și cafenea nu îi este imputabil, deoarece reclamanta nu și-a asumat obligația de a obține avizul de la Asociația de Proprietari Bl. ………
A arătat pârâta că sunt neîntemeiate capetele de cerere subsidiare rezoluțiunii contractului, privind plata investițiilor efectuate pe perioada închirierii și la restituirea chiriei achitate.
Cu privire la îmbunătățiri a arătat pârâta că acestea a fost efectuate în special pentru desfășurarea obiectului de activitate al reclamantei, servicii de înfrumusețare, iar bunurile și obiectele de mobilier achiziționate în acest scop au fost ridicate de reclamantă la predarea spațiului.
Pe de altă parte, pârâta nu datorează contravaloarea investițiilor pretins efectuate de reclamantă, întrucât, potrivit art. 8 lit. d) din contract, reclamanta a fost de acord ca toate modificările, îmbunătățirile și/sau reparațiile făcute în spațiu, să rămână în spațiul locatorului, cu titlu gratuit la încetarea contractului de închiriere.
A mai arătat pârâta că este neîntemeiată și cererea reclamantei privind restituirea chiriei, întrucât potrivit art. 8 lit. b) din contractul de închiriere, reclamanta era obligată să plătească chiria în cuantumul și la termenele prevăzute în contract.
De asemenea, a arătat pârâta că este neîntemeiat și capătul de cerere privind anularea clauzei nelicite prevăzută la art. 8 lit. d) din contract, deoarece reclamanta nu invocă nici un motiv care să fi fost concomitent încheieri contractului, ci face doar simple afirmații, determinate de împrejurări ulterioare încheierii contractului. Faptul că, din culpa reclamantei, contractul de închiriere a încetat înainte de termen, prin denunțarea lui de către pârâtă, urmare a neachitării chiriei de către reclamantă pe o perioadă mai mare de 60 de zile, prin activarea clauzei privind pactul comisoriu de grad IV, nu înseamnă că prevederile art. 8 lit. d) din contract sunt lovite de nulitate, iar nulitatea trebuie analizată în raport de dispozițiile legale în vigoare la data încheierii contractului, respectiv art. 1431 și art. 494 din Codul civil din anul 1864. Dispozițiile legale menționate nu interziceau încheierea de către părți a unei convenții privind situația lucrărilor de amenajare a spațiului, astfel încât această clauză nu este nelicită și nici contrară bunelor moravuri și ordinii publice.
A arătat pârâta că este neîntemeiat capătul de cerere privind neexecutarea de către pârâtă a clauzei prevăzută la art. 1 din contract, pentru motivele arătate la capătul de cerere privind rezoluțiunea.
Totodată, a arătat pârâta că este lipsit de interes capătul de cerere privind constatarea executării îmbunătățirilor de către reclamantă, cu materialele sale plus manopera, față de prevederile art. 8 lit. d) din contract potrivit cărora reclamanta a fost de acord ca toate îmbunătățirile efectuate în spațiul închiriat să rămână în proprietatea pârâtei.
A menționat pârâta că toate susținerile reclamantei referitoare la îmbogățirea fără justă cauză și obligația de restituire și de despăgubire a constructorului de bună-credință sunt lipsite de orice relevanță.
În drept, s-au invocat dispozițiile art. 205 din Codul de procedură civilă și art. 969 Cod civil.
A fost încuviințată și s-a administrat pentru reclamantă proba cu înscrisuri, sens în care s-au depus la dosar fotocopii de pe: notificarea nr. 746/14.05.2015, factura proforma nr. P22001/14.5.2015, procesul-verbal nr. 10/26.03.2013, formularul de acceptare a medierii din 21.03.2013, contractul de închiriere nr. 224/29.07.2011 și actele adiționale la acestea nr. 2/09.09.2011 și nr. 3/15.12.2011, acordul pârâtei din 29.07.2013 privind subînchirierea spațiului ce face obiectul contractului nr. 224/29.07.2011, adresa nr. 236/11.08.2011 emisă de pârâtă, acordul nr. 15/04.08.2011 emis de Asociația de Proprietari Bl. ………., procesul-verbal din 04.08.2011, procesul-verbal de predare primire din 01.08.2011, procesul-verbal de predare primire din 05.07.2012, facturi și ordine de plată ( filele 32-80 din dosarul nr. 24425/301/2013)
A fost încuviințată și s-a administrat pentru pârâtă proba cu înscrisuri, sens în care s-au depus la dosar fotocopii de pe: contractul de închiriere nr. 224/29.07.2011 și actele adiționale la acesta nr. 1/29.07.2011, nr. 2/09.09.2011, nr. 3/15.12.2011 și nr. 4/25.06.2012, acordul pârâtei din 29.07.2013 privind subînchirierea spațiului ce face obiectul contractului nr. 224/29.07.2011, adresa nr. 236/11.08.2011 emisă de pârâtă, acordul nr. 15/04.08.2011 emis de Asociația de Proprietari Bl. ………., procesul-verbal din 04.08.2011, procesul-verbal de predare primire din 01.08.2011, notificarea nr. 138/15.06.2012 și dovezi privind comunicarea acesteia reclamantei, angajamentul de plată din 23.05.2012, procesul-verbal de predare primire din 05.07.2012, adresa nr. 0015/24.0.2012 emisă de reclamantă, sentința civilă nr. 8138/23.05.2013 pronunțată de Judecătoria Sectorului 3 București, în dosarul nr. 7576/301/2013, sentința civilă nr. 1172/28.01.2013 pronunțată de Judecătoria Sectorului 3 București în dosarul nr. 37162/301/2012.
Analizând materialul probator administrat în cauză, tribunalul reține următoarele:
Prin contractul de închiriere nr. 224/29.07.2011 pârâta a închiriat reclamantei spațiul comercial în suprafață de 431,56 mp, situat în București, sector 3, bd. Unirii nr. …., bl. ………, parter și mezanin.
Conform art. 1 din contract închirierea s-a făcut în vederea desfășurării de către reclamantă de activități de comerț, activități care potrivit art. 8 lit. j) din contract urmau a se desfășura numai cu obținerea oricăror și tuturor autorizațiilor și avizelor necesare desfășurării activității în spațiul închiriat.
Prin contract reclamanta a fost de acord ca să desfășoare activitatea cu obținerea tuturor autorizațiilor și avizelor necesare desfășurării activității în spațiul închiriat, inclusiv acordul Asociației de Proprietari Bl. ………., care în ședința din 04.08.2011 nu a aprobat ca reclamanta să desfășoare activități de bar și bufet în spațiul închiriat.
Pin adresa nr. 239/10.08.2011 pârâta a comunicat reclamantei acordul Asociației de Proprietari Bl. …………, respectiv adresa nr. 15/04.08.2011, potrivit căreia nu se puteau desfășura în spațiul închiriat activități de bar și cafenea, iar reclamanta a acceptat și continuat închirierea în condițiile acceptate de Asociația de Proprietari Bl. J3B.
Potrivit art. 17 lit. c) din contractul nr. 224/29.07.2011 contractul încetează de drept, fără îndeplinirea unor formalități, și atrage desființarea sa de drept, fără a fi necesară punerea în întârziere prin notificare sau prin orice alt mijloc, aceasta producându-șui efectele în virtutea prezentului pact comisoriu de gradul IV, fără intervenția justiției în situația în care locatarul nu-și îndeplinește obligațiile care-i incumbă potrivit prezentului contract mai mult de 60 de zile de la data scadentă, obligații care îi incumbă potrivit prezentului contract. În situația în care locatorul înțelege să se prevaleze de pactul comisoriu de mai sus va trimite în acest sens o notificare locatarului, care să prevadă data rezilierii contractului de închiriere.
Întrucât reclamanta nu a achitat chiria și utilitățile pentru spațiul închiriat în perioada decembrie 2011-iunie 2012, pârâta prin notificarea nr. 138/15.06.2012 i-a notificat încetarea contractului de închiriere, conform art. 17 lit. c) din contract, începând cu data de 15.06.2012.
Constată tribunalul că prin sentința civilă nr. 1172/28.01.2013 pronunțată de Judecătoria Sectorului 3 București, rămasă irevocabilă prin respingerea cererii în anulare, s-a stabilit cu putere de lucru judecat că reclamanta H 22 I T S.R.L. datorează pârâtei T I S.R.L. suma de 114.011,60 lei, chirie restantă, pentru perioada decembrie 2011- iunie 2012, penalități de întârziere de 0,1% pe zi calculate de la data scadenței fiecărei facturi și până la plata integrală a debitului, precum și suma de 8020,06 lei, reprezentând contravaloare utilități.
Prin urmare, reține tribunalul că reclamanta nu și-a îndeplinit obligația de plată a chiriei și a utilităților, astfel că pârâta în mod corect a activat clauza prevăzută la art. 17 lit. c) din contractul de închiriere, contractul încetând în virtutea pactului comisoriu de grad IV, la data de 15.06.2012.
Potrivit art. 1020 și art. 1021 din Codul civil din anul 1864, aplicabil în cauză potrivit art. 102 din Legea nr. 71/2011, față de data încheierii contractului de închiriere, 29.07.2011, condiția rezolutorie este subînțeleasă întotdeauna în contractele sinalagmatice în caz de neexecutare culpabilă a uneia dintre obligații.
Conform art. 1021 din Codul civil din anul 1864 în cazul în care creditorul obligației contractuale, neexecutată în mod culpabil, solicită rezoluțiunea contractului, aceasta are întotdeauna caracter judiciar (în lipsa unui pact comisoriu expres de gradul IV), instanța fiind obligată a cerceta nu numai neîndeplinirea culpabilă a obligației, ci și cauza neexecutării culpabile, respectiv de a cerceta dacă neexecutarea obligației de către debitor nu este imputabilă chiar creditorului acelei obligații.
Reține tribunalul că faptul că reclamanta nu a putut desfășura activități de bar și cafenea nu îi este imputabil pârâtei, deoarece reclamanta nu și-a asumat obligația de a obține avizul de la Asociația de Proprietari Bl. ….. Mai mult, iar potrivit art. 1 din contractul de închiriere nr. 224/29.07.2011 spațiul a fost închiriat de reclamantă în vederea desfășurării de activități de comerț, vânzare confecții și servicii de înfrumusețare cu cafenea-bufet numai pentru clienți și personal. Pe de altă parte, nu rezultă din materialul probator administrat că reclamanta nu a avut clientela la care s-a așteptat la momentul închirierii din cauza faptului că nu a avut servicii de bar și cafenea, iar acesta a folosit spațiul până la 05.07.2012, când a fost predat ca urmare a rezilierii contractului din culpa sa.
Din înscrisurile depuse la dosar instanța reține că a încetat încă de la data de 15.06.2012 contractul de închiriere, ca urmare a neîndeplinirii culpabile a obligațiilor de către reclamantă, ca urmare a aplicării pactului comisoriu de grad IV din art. 17 lit. c) din contact, iar pe de altă parte, reclamanta nu a făcut dovada că ar fi în culpă pârâta pentru neîndeplinirea obligațiilor contractuale, astfel că este neîntemeiat capătul de cerere privind rezoluțiunea contractului (în fapt fiind vorba de reziliere).
Față de argumentele expuse, consideră tribunalul că este neîntemeiat și capătul de cerere privind neexecutarea de către pârâtă a clauzei prevăzută la art. 1 din contract.
Apreciază tribunalul că sunt neîntemeiate și capetele de cerere subsidiare capătului de cerere privind rezoluțiunea contractului, prin care s-a solicitat obligarea pârâtei la plata investițiilor efectuate pe perioada închirierii și la restituirea chiriei achitate.
Cu privire la îmbunătățiri reține tribunalul că acestea au fost efectuate în special pentru desfășurarea obiectului de activitate al reclamantei, servicii de înfrumusețare, iar pârâta nu datorează contravaloarea investițiilor pretins efectuate de reclamantă, întrucât, potrivit art. 8 lit. d) din contractul încheiat de părți, reclamanta a fost de acord ca toate modificările, îmbunătățirile și/sau reparațiile făcute în spațiu, să rămână în spațiul locatorului, cu titlu gratuit, la încetarea contractului de închiriere.
Capătul de cerere privind restituirea chiriei este neîntemeiat, întrucât potrivit art. 8 lit. b) din contractul de închiriere, reclamanta era obligată să plătească chiria în cuantumul și la termenele prevăzute în contract, iar prin sentința civilă nr. 1172/28.01.2013 pronunțată de Judecătoria Sectorului 3 București, rămasă irevocabilă prin respingerea cererii în anulare, s-a stabilit cu putere de lucru judecat că reclamanta H 22 I T S.R.L. datorează pârâtei T I S.R.L. suma de 114.011,60 lei, chirie restantă, pentru perioada decembrie 2011- iunie 2012, penalități de întârziere de 0,1% pe zi calculate de la data scadenței fiecărei facturi și până la plata integrală a debitului, precum și suma de 8020,06 lei, reprezentând contravaloare utilități.
Consideră tribunalul că față de materialul probator administrat în cauză este neîntemeiat și capătul de cerere prin care s-a solicitat de către reclamantă să se constate nulitatea art. 8 lit. d) din contractul de închiriere nr. 224/29.07.2011, pentru cauză ilicită.
Nulitatea trebuie analizată în raport de dispozițiile legale în vigoare la data încheierii contractului. Potrivit art. 969 din din anul 1864 părțile erau libere să încheie o convenție privind situația lucrărilor de amenajare a spațiului la momentul încetării contractului, astfel încât clauza prevăzută de art. 8 lit. d) din contractul de închiriere potrivit căreia ” părțile sunt de acord ca toate modificările, îmbunătățirile și s-au reparațiile făcute în spațiu rămân în proprietatea locatorului, cu titlu gratuit la încetarea contractului de închiriere”; nu este nelicită și nici contrară bunelor moravuri și ordinii publice.
Constată tribunalul că la momentul încheierii contractului nu s-a prevăzut o sumă în limita căreia trebuia reclamanta să facă îmbunătățiri în spațiul închiriat, pentru a aprecia că obligațiile asumate de părți ar fi fost disproporționale. Pe de altă parte, încetarea contractului, după un an de la încheierea acestuia, și nu după cinci ani cum au prevăzut părțile, timp în care reclamanta și-ar fi amortizat investițiile, nu poate fi imputată pârâtei. Contractul a încetat ca urmare a rezilierii din culpa reclamantei, iar aceasta nu-și poate invoca propria culpă.
Consideră tribunalul că este neîntemeiat și capătul de cerere privind constatarea executării îmbunătățirilor de către reclamantă, cu materialele sale plus manopera, față de prevederile art. 8 lit. d) din contract potrivit cărora reclamanta a fost de acord ca toate îmbunătățirile efectuate în spațiul închiriat să rămână în proprietatea pârâtei, iar pârâta nu a contestat efectuarea îmbunătățirilor de către reclamantă în temeiul contractului.
Apreciază tribunalul că sunt nefondate și alegațiile reclamantei referitoare la îmbogățirea fără justă cauză și obligația de restituire și de despăgubire a constructorului de bună-credință. Îmbunătățirile au fost efectuate în baza contractului încheiat de părți și potrivit art. 8 lit. d) din contract se cuvin pârâtei, cu titlu gratuit, iar în conformitate cu prevederile art. 8 lit. b) din contractul de închiriere nr. 224/29.07.2011 reclamanta avea obligația de a achita chiria.
Pentru considerentele expuse, în temeiul art. 969, art. 1020, art. 1021 din Codul civil din anul 1864, art. 249 din Codul de procedură civilă, tribunalul va respinge cererea de chemare în judecată, în forma aflată la filele 3-6 din dosarul nr. 10861/301/2014 al Judecătoriei Sectorului 3 București, ca neîntemeiată.
În baza principiului disponibilității se va lua act că pârâta și-a rezervat dreptul de a solicita cheltuielile de judecată pe cale separată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRĂȘTE:
Respinge cererea de chemare în judecată, în forma aflată la filele 3-6 din dosarul nr. 10861/301/2014 al Judecătoriei Sectorului 3 București, formulată de reclamanta H 22 I T S.R.L. cu sediul în București, reprezentată de lichidatorul judiciar C S.P.R.L. cu sediul în București, în contradictoriu cu pârâta TI S.R.L. cu sediul în București, ca neîntemeiată.
Ia act că pârâta și-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare.
Cererea de apel se depune la Tribunalul București, Secția a VI-a Civilă.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 09 septembrie 2015.
PREȘEDINTE, GREFIER,
