Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 03.07.2007 sub nr. 5585/320/2007 Reclamanţii SI, SI si KIM, au solicitat în contradictoriu cu pârâţii MZ, IC şi VEA, să se constate nulitatea absoluta a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2828/2002 perfectat la Biroul Notarului Public Tinca Ileana, să se constate revenirea imobilului situat în Târgu-Mureş, str.Gheorghe Pop de Băsesti, nr.14/13, judeţul Mureş în proprietatea reclamanţilor, în baza sentinţei penale nr. 429 din 07.03.2006 pronunţate în dosarul nr. 3658/2003 a Judecătoriei Tg.-Mures, modificată prin decizia penală nr. 38/A din 09.02.2007 pronunţata de Tribunalul Mureş în dosarul nr. 1680/2006, decizie menţinută prin decizia penala nr. 148/R din 11.04.2007 de Curtea de Apel Tg.-Mures in dosarul nr. 310/43/2007, să se dispună întabularea dreptului de proprietate al reclamanţilor în CF. nr. 56.832/XIV Tg.-Mures, nr. top. 5123/36/XIV pe numele acestora, cu cheltuieli de judecată, în caz de opoziţie.
În motivarea cererii reclamanţii au solicitat să se constate conform sentinţei penale nr. 429 din 07.03.2006 pronunţate în dosarul nr. 3658/2003 a Judecătoriei Tg.-Mures, modificată prin decizia penală nr. 38/A din 09.02.2007 pronunţata de Tribunalul Mureş în dosarul nr. 1680/2006, decizie menţinută prin decizia penala nr. 148/R din 11.04.2007 de Curtea de Apel Tg.-Mures in dosarul nr. 310/43/2007, faptul că au încheiat cu pârâtul de rând 1 contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2761 din 31.10.2002 la Biroul Notarului Public Tinca Ileana Eugenia, în urma căruia pârâtul de rând 1 s-a intabulat ca si proprietar al imobilului proprietatea acestora, iar apoi, prin contractul autentificat sub nr. 2828/2002 a înstrăinat apartamentul paraţilor de rând 2 si 3 din prezenta cauza.
Au mai arătat reclamanţii faptul că, din cuprinsul celor trei hotărâri judecătoreşti, se poate constata că contractul de vânzare cumpărare iniţial a fost anulat, iar contractul de vânzare cumpărare subsecvent urmează a fi constatat ca este lovit de nulitate absoluta în temeiul art. 948 si următoarele din raportat la art. 969 alin. 2 din Codul civil.
Rezultă astfel că se impune şi a se dispune constatarea revenirii dreptului de proprietate asupra imobilului în proprietatea lor
În drept au fost invocate dispozitiile art. 948 pct. 2-4, 954 alin.2, 962, 966, 968, 969 alin.2 Cod civil.
Pârâţii IC şi IFTIME EUGENIA AMALIA, au formulat întâmpinare prin care au solicitat în contradictoriu cu reclamanţii SI, SI şi KIM, să se dispună respingerea ca ne fondată a acţiunii acestora, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea întâmpinării pârâţii au arătat că prin cererea de chemare în judecată promovată de reclamanţi, aceştia au solicitat constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2828/2002 a Biroul Notarului Public Tinca Ileana, ca efect al principiului „quodnullum est nullumproducit efectum “.
De asemenea, aceştia au solicitat să se constata revenirea în proprietatea reclamanţilor a imobilului care a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâţii IC şi Iftime Eugenia Amalia şi pârâtul de rang I MZ situat în Târgu-Mureş, str.Gheorghe Pop de Băsesti, nr.14/13, judeţul Mureş, „…în baza sentinţei penale nr.429 din 01.03.2006 pronunţată în dosarul nr.3658/2003 a Judecătoriei Târgu-Mureş, astfel cum a fost modificată prin decizia penală nr.38/A don 09.02.2007 pronunţată de Tribunalul Mureş în dosarul nr. 1680/2006, menţinută prin decizia penală nr.l48/R din 11.04.2007 a Curtii de Apel Târgu-Mureş în dosarul nr.310/43/2007″
Pârâţii au recunoscut că prin hotărârile penale la care reclamanţii au făcut referire s-a dispus anularea actului de vânzare-cumpărare iniţial dintre aceştia şi pârâtul de rang 1 MZ însă, pe de altă parte instanţa de apel a reţinut şi a majorat cuantumul pretenţiilor civile, precizând: „…chiar dacă s-ar realiza (anularea actului de vânzare-cumpărare iniţial), aceasta nu ar mai putea conduce la anularea şi a actului subsecvent (contractul de vânzare-cumpărare dintre inculpat şi cumpărătorii VEA şi Iftimie Ciprian) în virtutea regulii resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis, întrucât apartamentul în cauză a intrat deja în circuitul civil iar persoanele care au achiziţionat apartamentul de la inculpat au fost şi sunt subdobânditori de bună-credinţă, această situaţie reprezentând o excepţie de la regula arătată anterior. “
De asemenea, s-a mai arătat că instanţa de apel a precizat că „…pentru a se realiza totuşi, dezdăunarea părţilor civile, instanţa apreciază că acestea (părţile civile – reclamanţii) au dreptul la o sumă care să reprezinte valoarea actuală a apartamentului pierdut … apreciind că au dreptul la suma de 950.000.000 lei”.
Pârâţii au mai arătat faptul că aceeaşi instanţă de apel în cauza penală, a menţionat că aceştia sunt subdobânditori de bună-credintă, necunoscând condiţiile în care MZ a intrat în proprietatea apartamentului, buna-credintă a pârâţiilor fiind lipsită de orice culpă sau îndoială, conform art.1898 alin. 1 Cod civil „credinţa posesorului că, cel de la care a dobândit imobilul avea toate însuşirile cerute de lege pentru a-i transmite proprietatea”.
Ori la momentul încheierii contractului, aparenţa de proprietar a numitului MZ era evidentă la momentul achiziţionării apartamentului de către pârâţi, în condiţiile în care acesta era unica persoană ce apărea înscrisă în foaia de proprietate.
Fiind dobânditori de bună-credinţă şi cu titlu oneros, dreptul de proprietate al pârâţilor IC şi Iftime Eugenia se opune celui aparţinând reclamanţilor si paralizează efectele principiilor de drept „quod nullum est nullum producit efectum” si „restitutio in integrum “.
Pârâţii au mai arătat că reclamanţii sunt cei care, ar trebui să facă dovada relei credinţe a acestora la momentul încheierii tranzacţiei a cărei nulitate au solicitat a se constata.
S-a mai arătat că reclamanţii, nu au făcut nici o referire la reaua lor credinţă, nu au indicat nici o probă, rezultând faptul că au cunoscut că au fost de bună-credinţă, că nu au cunoscut împrejurarea în care MZ.
Pârâţi au mai menţionat că, în urma anunţului dat în Flash, au fost contactaţi de pârâtul de rang 1 MZ, s-au dus să vadă apartamentul, le-a plăcut imobilul, au perfectat contractul de vânzare-cumpărare pentru preţul de 300 milioane lei după ce anterior au solicitat notarului să verifice situaţia juridică a imobilului, dacă este sau nu grevat de sarcini.
Totodată pârâţi au susţinut că au aflat de prezenta acţiune si din actele anexate acesteia faptul că acesta fusese achiziţionat de MZ doar cu o săptămână înainte.
La rândul lor, pârâţii au înstrăinat apartamentul, în luna mai a anului 2007, încheindu-se contractul de vânzare-cumpărare cu numitul Cheţan Paul-Sebastian pentru imobilul situat în Târgu-Mureş, str. Gheorghe Pop de Băsesti, nr. 13/14.
De asemenea, s-a mai susţinut de către pârâţi, faptul că au fost de bună-credinţă nu poate fi pus la îndoială, motiv pentru care au solicitat respingerea acţiunii reclamanţilor.
Reclamanţii SI, SI si KIM, au formulat precizare de acţiune prin care au solicitat introducerea în cauză în calitate de pârât a numitului Cheţan Paul Sebastian, care a devenit proprietar al apartamentului lor, solicitând constatarea nulităţii absolute a contactului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1280/2007 între pârâţi IC şi Iftime Eugenia-Amalia, pe de o parte şi pârâtul Cheţan Paul Sebastian, pe de lată parte.
Au mai arătat reclamanţii că din înscrisurile depuse la dosar de către pârâţii de rând 2, rezultă că apartamentul a fost înstrăinat către numitul Cheţan Paul Sebastian, urmând să-şi îndrepte acţiunea împotriva acestuia.
Pârâtul Cheţan Paul Sebastian, a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acţiunii reclamanţilor, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea întâmpinării pârâtul a arătat că reclamanţii au solicitat introducerea sa în cauză, constatarea nulităţii contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1280/2007 încheiat între acesta în calitate de cumpărător şi pârâţii IC şi Ifime Eugenia în calitate de vânzători.
Pârâtul Cheţan Paul Sebastian a invocat faptul că nici una din cele două precizări de acţiune nu îndeplineşte cerinţele art. 112 Cod procedură civilă, nefiind motivate în fapt şi în drept, reclamanţii nu au invocat nici un temei legal în sprijinul precizărilor formulate
A mai arătat pârâtul Cheţan Paul Sebastian, că în calitate de cumpărător şi pârâţii IC şi Iftime Eugenia în calitate de vânzători nu s-a încheiat contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1280/2007. Contractul încheiat între aceştia a fost autentificat sub nr. 1579 din 28 mai 2007 de către BNPA Tinca, rezultând astfel că pârâtul de rând 3 este cumpărător de bună credinţă a imobilului situat în Tg. Mureş, str. Gheorghe Pop de Băseşti, nr. 13 ap. 14, jud. Mureş, neexistând niciun temei juridic care să atragă constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare.
Pârâtul de rând 3 a mai învederat instanţei că a aflat despre vânzarea apartamentului în urma unui anunţ din publicaţia „Flash” şi că după ce în prealabil a vizitat şi alte apartamente s-a decis să achiziţioneze apartamentul încheind un de vânzare cumpărare urmat de un contract de vânzare cumpărare sub formă autentică, iniţial verificând cartea funciară a imobilului, în care nu exista nici o sarcină şi a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului printr-un act juridic încheiat cu respectarea condiţiilor de validitate prevăzute de art. 948 Cod civil.
Totodată, având în vedere principiul ocrotirii bunei credinţe a subdobânditorului unui bun cu titlu oneros şi principiul asigurării stabilităţii circuitului civil, pârâtul consideră că nu există nici un temei care să conducă la constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare prin care a dobândit imobilul.
În drept au fost invocate prev. art. 115 Cod procedură civilă.
Reclamanţii SI, SI si KIM, au formulat precizare de acţiune prin care au arătat că-şi menţin toate capetele din cererea introductivă, în contradictoriu cu toţi pârâţii, inclusiv cu Chetan Paul Sebastian, solicitând admiterea acţiunii introductive şi constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare cumpărare nr. 1280 din 02.05.2007 şi 1579 din 28.05.2007 la BNP Tinca, între pârâţii iniţiali de rând 2 şi 3 cu pârâtul Chetan Paul Sebastian, cu consecinţa repunerii reclamanţilor în situaţia anterioară date de 31.10.2002, cu cheltuieli de judecată.
La dosar s-au depus următoarele acte: extras CF (f 4), sentinţa penală nr. 429/2006 a Judecătoriei Târgu-Mureş (f 5-6), decizia penală 38/A a Tribunalului Mureş (f 9-18), copii ziar Flash (f 35-37), antecontract de vânzare cumpărare (f 47, 56), contract de vânzare cumpărare (f 48-49, 57-58), adeverinţe şi cupoane pensii (f 80-86), carnet de sănătate (f 87-88).
La termenele de judecată din data de 05.10.2010, 10.12.2010, 25.02.2011, a fost administrată proba cu interogatoriul reciproc al părţilor(filele 247-265, 269, 281-284), răspunsurile părţilor fiind consemnate în scris şi ataşate la dosar.
La termenul de judecată din data de 01.04.2011, au fost audiaţia martorii Achim Marius-Gabriel(fila 296) şi Boarescu Georgeta(fila 297-298), declaraţiile acestora fiind consemnate şi ataşate la dosarul cauzei.
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa constată următoarele:
Reclamanţii, în calitate de vânzători au perfectat cu pârâtul MZ, în calitate de cumpărător contractul de vânzare-cumpărare încheiat de către B.N. Tinca Ileana Eugenia şi autentificat prin încheierea de autentificare nr. 2761/2002, având ca obiect apartamentul nr. 14, cu trei camere şi şase dependinţe situat în Tg. Mureş, str. Gheorghe Pop de Băseşti, nr. 13, judeţul Mureş, înscris în CF nr. 56832/XIV individuală Tg. Mureş.
În temeiul contractului menţionat mai sus, pârâtul MZ şi-a întabulat în CF dreptul de proprietate asupra imobilului, acesta fiind înstrăinat succesiv pârâţilor de rând 2 şi 3, iar ulterior pârâtului de rând 4.
Astfel, prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat de către B.N. Tinca Ileana şi autentificat prin încheierea de autentificare nr. 2828/2002, pârâţii IC şi Iftime Eugenia-Amalia(fostă Voronca) au cumpărat de la pârâtul MZ apartamenul nr. 14, cu trei camere şi şase dependinţe situat în Tg. Mureş, str. Gheorghe Pop de Băseşti, nr. 13, judeţul Mureş, înscris în CF nr. 56832/XIV individuală Tg. Mureş.
Ulterior, apartamentul menţionat a fost vândut de pârâţii IC şi Iftime Eugenia-Amalia pârâtului Cheţan Paul-Sebastian, conform contractul de vânzare-cumpărare încheiat de către B.N. Tinca Tudor şi autentificat prin încheierea de autentificare nr. 1579/2007.
Pârâtul MZ a fost condamnat pentru infracţiunea de înşelăciune în dauna reclamanţilor SI, SI şi Kovacs Ileana-Maria prin Sentinţa penală nr. 429 din 07.03.2006 pronunţată în dosarul nr. 3658/2003 al Judecătoriei Tg. Mureş, astfel cum aceasta a fost modificată prin Decizia penală nr. 38/A din 09.02.2007 pronunţată de Tribunalul Mureş în dosarul nr. 1680/2006 ce a fost menţinută prin Decizia penală nr. 148/R din 11.04.2007 de Curtea de Apel Tg. Mureş în dosarul nr. 310/43/2007. Prin deciziile penale menţionate s-a dispus anularea contractului de vânzare-cumpărare autentifica sub nr. 2761/2002 de către B.N.P. Tinca Ileana Eugenia.
Prin acţiunea ce formează obiectul prezentului dosar, astfel cum a fost precizată, reclamanţii solicită constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare subsecvente, respectiv contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2828/2002 de către B.N.P. Tinca Ileana şi contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1579/2007 de către B.N.P. Tinca Tudor, ca urmare a anulării contractului de vânzare-cumpărare iniţial potrivit principiului quod nullum est, nullum producit effectum.
Instanţa reţine că regula privind efectul nulităţii potrivit căreia quod nullum est, nullum producit effectum comporta excepţii ce îşi găsesc raţiunea în nevoia de a ocroti securitatea dinamică a circuitului civil, în principiul ocrotirii bunei credinţe a dobânditorilor cu titlu oneros şi în principiul error communis facit ius.
Având în vedere principiul de drept conform căruia buna credinţă se prezumă în orice raport juridic, iar reaua credinţă trebuie dovedită, conform art. 1899 C. civ. , se impune ca reclamanţii să probeze, că, la momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare încheiat de către B.N. Tinca Ileana şi autentificat prin încheierea de autentificare nr. 2828/2002, pârâţii IC şi Iftime Eugenia-Amalia cunoşteau modul în care pârâtul MZ a dobândit proprietatea imobilului, precum şi că la momentul perfectării contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1579/2007 de către B.N.P. Tinca Tudor, pârâtul Cheţan Paul-Sebastian cunoşteau situaţia juridică reală a imobilului cumpărat.
Instanţa reţine că, în cauză, reclamanţii nu au făcut dovada existenţei temeiurilor de răsturnare a prezumţiei de bună credinţă a pârâţilor .
I.Cu privire la contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2828/2002 de către B.N.P. Tinca Ileana, din declaraţia martorei Boarescu Georgeta, coroborată cu cartea de muncă a pârâtului IC şi facturile emanând de la S.C. EXPO MUREŞ S.A., rezultă că pârâţii Iftime au dat anunţ în ziarul Flash în vederea cumpărări unui apartament(fila 35), fiind menţionat în anunţ numărul de telefon al pârâtului IC ce anterior a aparţinut soţului martorei Boarescu Georgeta.
Instanţa acordă eficienţă probatorie declaraţiei martorei Boarescu Georgeta(fila 297-298) potrivit căreia pârâţii Iftime, anterior căsătoriei, s-au decis în sensul cumpărării unui apartament, au dat anunţ în ziarul Flash, au fost contactaţi telefonic de către vânzător, la plata preţului contribuind în mod egal părinţii fetei şi ai băiatului ce urmau să se căsătorească. Pârâţii Iftime au înstrăinat apartamentul după 5 ani de la cumpărare, în această perioadă locuind în acel imobil, făcând investiţii şi îmbunătăţiri acestuia.
Din cuprinsul răspunsurilor la interogatoriul luat pârâţilor IC şi Iftime Eugenia-Amalia la solicitarea reclamanţilor(filele 247-251), rezultă că anterior perfectării contractului au văzut în jur de 10 apartamente, că nu cunoşteau la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare faptul că au existat aspecte litigioase în legătură cu imobilul cumpărat şi că la momentul respectiv le-a fost prezentat extrasul CF din care rezulta că pârâtul era proprietarul imobilului în litigiu.
Instanţa apreciază că pârâţii IC şi Iftime Eugenia-Amalia au fost de dobânditori cu titlu oneros de bună-credinţă ai imobilului : aceştia au depus diligenţele necesare pentru aflarea situaţiei juridice reale a apartamentului în discuţie, constatând că, la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare, vânzătorul era intabulat în cartea funciară, iar în foaia C a cărţii funciare nu era notat un proces cu privire la proprietatea asupra apartamentului.
Faţă de cele expuse, instanţa apreciază ca fiind valid contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2828/2002 de către B.N.P. Tinca Ileana şi pe cale de consecinţă, va respinge ca nefondat petitul prin care se solicită constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare anterior menţionat.
II. Cu privire la contractul de vânzare-cumpărare încheiat de către B.N.P. Tinca Tudor şi autentificat prin încheierea de autentificare nr. 1579/2007, din cuprinsul răspunsurilor la interogatoriul luat pârâtului Cheţan Paul-Sebastian la solicitarea reclamanţilor(filele 281-284), rezultă că acesta a aflat că apartamentul în discuţie este de vânzare din ziarul local de publicitate Flash(fila 243), l-a contactat telefonic pe proprietar, pârâtul IC aducându-i la cunoştinţă că este proprietarul apartamentului de cinci ani de zile, iar notarul a fost la OCPI Mureş şi a constat că totul este în regulă, verificări în acest sens fiind făcute şi de banca.
Instanţa acordă eficienţă probatorie martorului Achim Marius-Gabriel(fila 296) care arată că pentru cumpărarea apartamentului pârâtul Cheţan Paul-Sebastian a contractat un împrumut bancar, că acesta a avut două slujbe pentru a strânge bani pentru avans şi pentru rate, precum şi că pârâtul Cheţan a aflat despre litigiile cu privire la apartament ulterior cumpărării sale, respectiv la data introducerii sale în prezenta cauză.
Faţă de cele expuse, instanţa apreciază că pârâtul Cheţan Paul-Sebastian a fost dobânditor cu titlu oneros de bună-credinţă al imobilului: acesta a depus diligenţele necesare pentru aflarea situaţiei juridice reale a apartamentului în discuţie, constatând că, la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare, vânzătorii erau intabulaţi în cartea funciară iar în foaia C a cărţii funciare nu era notat un proces cu privire la proprietatea asupra apartamentului; verificări asupra situaţiei de carte funciară au fost efectuate şi de notarul ce a autentificat contractul, precum şi de banca ce a acordat creditul.
Pe cale de consecinţă, instanţa apreciază ca fiind valid contractul de vânzare-cumpărare încheiat de către B.N.P. Tinca Tudor şi autentificat prin încheierea de autentificare nr. 1579/2007şi va respinge ca nefondat petitul prin care se solicită constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare anterior menţionat.
Având în vedere dispoziţiile art. 274 C.proc. civ, faptul că reclamanţii se află în culpă procesuală, iar pârâţii IC şi Iftime Eugenia-Amalia au solicitat acordarea cheltuielilor de judecată, dar nu au depus în acest sens la dosarul cauzei înscrisuri justificative, instanţa va respinge ca nefondată cererea pârâţilor IC şi Iftime Eugenia-Amalia de obligare a reclamanţilor la plata cheltuielilor de judecată.
Raportat la aceleaşi dispoziţii normative, faptul că reclamanţii se află în culpă procesuală, iar pârâtul Cheţan Paul-Sebastian a solicitat acordarea cheltuielilor de judecată, depunând în acest sens la dosarul cauzei înscrisuri justificative(chitanţe onorariu avocaţial- filele 301-302), instanţa va obliga reclamanţii în solidar la plata către pârâtul Cheţan Paul-Sebastian a sumei de 2500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
