Ulterior încheierii unui contract de vânzare-cumpărare a unui apartament, în cuprinsul căruia s-a precizat că preţul a fost plătit integral la data autentificării actului, părţile contractante au declarat, în cursul cercetărilor efectuate într-o cauză penală, că vânzarea a avut un caracter fictiv, în fapt preţul nefiind plătit; deşi declaraţiile părţilor contractante au fost reţinute într-o cau/ă ce nu privea înstrăinarea imobilului, organele de cercetare penală au adus la cunoştinţă notarului public instrumentator că este suspectat de săvârşirea infracţiunii de fals intelectual cu prilejul autentificării contractului de vânzare-cumpărare.
Din împrejurările prezentate s-a dedus că părţile au convenit asupra unui împrumut realizat anterior autentificării contractului de vânzare-cumpărare a cărui restituire proprietarii au înţeles să o garanteze cu imobilul ce a făcut obiectul actului translativ.
Faţă de această împrejurare, contractanţii puteau să opteze:
– fie pentru constituirea unui drept de ipotecă imobiliară, vânzătorul rămânând proprietarul bunului până la o eventuală valorificare a acestuia de către creditori pe calea executării silite a garanţiei;
– fie pentru vânzarea cu opţiune de răscumpărare, în aplicarea prevederilor art. 1758 C. civ., prin care dreptul de proprietate s-ar fi transmis la autentificarea vânzării sub condiţia rezolutorie a neexercitării de către vânzător a opţiunii de răscumpărare în termen de cel mult 5 ani. De altfel, această operaţiune este asemănătoare celei anterioare sub aspectul garantării dreptului, având în vedere că pactele de răscumpărare sunt asimilate ipotecilor potrivit art. 2347 alin. (2) C. civ.
în fapt, părţile contractante nu au solicitat încheierea nici a unui contract de împrumut, nici a unui act de garanţie, astfel că pentru notarul public instrumentator nu exista posibilitatea de a le consilia, în sensul alegerii uneia dintre cele două variante arătate mai sus.
în ambele cazuri arătate, documentaţia necesară pentru instrumentarea actului notarial este similară celei cerute pentru autentificarea unui contract de vânzare. Faptul că părţile au prezentat documentaţia dar au omis să aducă la cunoştinţă notarului public intenţia lor reală, nu putea să-i formeze acestuia o altă reprezentare cu privire la natura actului, decât cea care i-a fost solicitată de contractanţi, şi anume încheierea unui contract de vânzare cu plata preţului anterior autentificării.
Potrivit art. 44, alin. (1) şi (3) din Legea notarilor publici şi a activităţii notariale nr. 36/1995 (forma în vigoare la momentul autentificării contractului de vânzare) toate actele notariale se îndeplinesc la cerere, iar înscrisurile referitoare la actele notariale se redactează potrivit voinţei părţilor şi în condiţiile prevăzute de lege. Mai mult, în cuprinsul contractului de vânzare autentificat s-a menţionat declaraţia părţilor contractante care arăta că, înainte de semnarea actului, acestea au citit personal conţinutul lui, l-au înţeles în totalitate şi actul corespunde voinţei lor libere şi neviciate.
De altfel, în cuprinsul noului Regulament de aplicare a Legii notarilor publici şi a activităţii notariale nr. 36/1995 (aprobat prin Ordinul ministrului justiţiei nr. 2333/C/2013), art. 228, alin. (4) şi următoarele a avut ca obiect eliminarea suspiciunilor lor legate de diversele modalităţi de achitare a preţului, dacă acestea se încadrează în una din situaţiile reglementate.
Faţă de aspectele analizate, s-a apreciat că pentru lămurirea situaţiei create, notarul public nu poate să ceară altă probă decât confruntarea cu părţile care au reclamat neconformitatea anumitor menţiuni din cuprinsul actului notarial.
