RADIEREA DREPTULUI DE IPOTECĂ DIN CARTEA FUNCIARĂ. LIPSA CONSIMŢĂMÂNTULUI TITULAREI DREPTULUI DE IPOTECĂ. SUPLINIREA CONSIMŢĂMÂNTULUI PRIN HOTĂRÂRE JUDECĂTOREASCĂ DEFINITIVĂ
– Art. 885 din Codul civil
Din perspectiva prevederilor art. 885 din Codul civil, drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimţământul titularului, dat prin înscris autentic notarial, hotărârea judecătorească definitivă sau, în cazurile prevăzute de lege, actul autorităţii administrative înlocuind acordul de voinţă sau, după caz, consimţământul titularului.
În speţă, lipseşte consimţământul societăţii intimate cu privire la radierea dreptului de ipotecă întabulat în favoarea sa sub C 4, însă în cursul derulării litigiului a fost pronunţată în soluţionarea unui proces separat o hotărâre judecătorească definitivă care este, în aplicarea dispoziţiei legale enunţate, aptă a înlocui consimţământul titularei de ipotecă.
Câtă vreme printr-o atare hotărâre s-a stabilit că petenţii din litigiul de faţă au achitat întreaga datorie, se poate considera că o astfel de hotărâre se înscrie în categoria celor care, în accepţiunea prevederilor art. 885 din Codul civil, înlocuieşte consimţământul titularului, considerentele acelei hotărâri, decisive în susţinerea soluţiei acolo pronunţate, intrate fiind în puterea lucrului judecat, au valoare decisivă în rezolvarea prezentei speţe, astfel, rezultă cu puterea evidenţei că nu se poate reţine printr-o hotărâre subsecventă contrariul a ceea ce s-a stabilit deja printr-o hotărâre anterioară – că datoria a fost stinsă în integralitatea ei -, prin urmare apărările intimatei se impun a fi înlăturate, deoarece dacă datoria a fost achitată în întregime, ipoteca rămâne fără obiect iar înscrierea ei trebuie radiată.
Curtea de Apel Oradea, Secţia I-a civilă
DECIZIA CIVILĂ NR. 227/2015-R din 18.06.2015 (dosar nr. 16505/271/2012*)
Prin Sentinţa civilă nr. 8285 din 23.09.2014, pronunţată de Judecătoria O. a fost admisă excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară B. şi a fost respinsă ca nefondată plângerea formulată de petenţii R. M. şi R. C. în contradictoriu cu intimata SC S. C. SRL împotriva încheierii nr. 52931/17.08.2012.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut următoarele:
În speţă este aplicabil vechiul Cod de procedură civilă din 1865, raportat la data introducerii plângerii, iar potrivit art. 297 din acest cod dezlegarea dată problemelor de drept de către instanţa de apel este obligatorie pentru judecătorii fondului. Astfel, instanţa se pronunţă strict asupra legalităţii şi temeiniciei încheierii atacate, respectând limitele investirii sale şi ţinând seama că nu a intervenit nicio modificare a cererii în cel de-al doilea ciclu procesual.
Potrivit art. 32 din Legea 7/1996, „Soluţionarea plângerii împotriva încheierii de carte funciară, a acţiunii în justificare tabulară, în rectificare, precum şi prestaţie tabulară se face fără citarea oficiului teritorial”. Aşa fiind, instanţa a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a acestei instituţii.
S-a reţinut în cuprinsul încheierii B.C.P.I. O. nr. 52931/17.08.2012 (fila 3 dosar iniţial) că petenta R. M. a solicitat radierea unei ipoteci înscrise în CF 150115-C1 – U8 O. Registratorul de carte funciară a respins cererea deoarece a considerat că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 47 alin. 1 Legea 7/1996 şi art. 885 Noul Cod civil, respectiv drepturile reale se pot pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimţământul titularului, dat prin înscris autentic notarial.
Instanţa a constatat că soluţia dată prin încheierea atacată este justificată.
Astfel, potrivit art. 885 Cod civil, „Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimţământul titularului, dat prin înscris autentic notarial …. Hotărârea judecătorească definitivă sau, în cazurile prevăzute de lege, actul autorităţii administrative va înlocui acordul de voinţă sau, după caz, consimţământul titularului.”
Se observă cu uşurinţă din examinarea dosarului încheierii atacate că petenta nu a anexat la cererea sa de radiere un acord autentic al creditorului pentru radierea ipotecii ci doar un înscris din care rezultă disponibilitatea sa de a consimţi la radiere dacă se vor achita minim suma de 19.000 euro debit plus 1.786 euro, plus 203,84 lei cheltuieli de executare, precum şi un ordin de încasare pentru suma de 19.000 euro. Deşi i s-a solicitat să completeze dosarul cu o declaraţie autentică a creditorului prin care să fie de acord cu radierea ipotecii, aceasta nu a fost depusă de petentă.
Aşa fiind, încheierea este legală raportat la actele pe care se întemeiază şi la textul de lege mai sus citat.
Art. 1788 din vechiul Cod civil, invocat de petenţi prin concluziile scrise, exprimă aceeaşi condiţie a acordului creditoarei pentru radierea ipotecii, iar art. 47 alin. 9 din Legea 7/1996 – forma în vigoare la data încheierii: Debitorul care a plătit valabil creanţa ipotecară a unui cesionar neînscris în cartea funciară poate cere radierea ipotecii, dacă înfăţişează înscrisul original al cesiunii şi chitanţa doveditoare a plăţii – nu este aplicabil în speţă, deoarece se referă la un creditor cesionar neînscris în cartea funciară, or SC S. C. este un creditor înscris în cartea funciară.
În fine, se mai impune observaţia că nu se poate obţine pe calea unei simple plângeri CF ceea ce s-ar putea solicita, eventual, pe calea unei acţiuni în constatare, dublată de o acţiune în rectificare.
Pentru aceste motive, în baza art. 31 din Legea 7/1996, instanţa a respins ca nefondată plângerea.
Împotriva acestei hotărâri, la data de 29.10.014, în termen legal, au declarat apel petenţii R. M. şi R. C., solicitând schimbarea în totalitate a sentinţei apelate în sensul de a se dispune radierea ipotecii, cu cheltuieli de judecată.
Prin decizia civilă nr. 47/A din 22 ianuarie 2015, Tribunalul B. a respins ca nefondat apelul civil introdus de apelanţii R. M. şi R. C. ambii cu domiciliul în O., str. M., nr.20, judeţul B., în contradictoriu cu intimata SC S. C. SRL cu sediul în B., str. B. R. E., împotriva sentinţei civile nr. 8285 din 23.09.2014, pronunţată de Judecătoria O. care a păstrat-o în totalitate, fără cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această decizie, instanţa de apel a reţinut următoarele considerente:
Cadrul procesual al prezentei cauze este reprezentat de plângerea împotriva încheierii date de registratorul de Carte Funciară, formulată în baza art. 50 din Legea nr. 7/1996 – forma în vigoare la data pronunţării încheierii atacate. În acest cadru procesual, obiectul analizei îl constituie împrejurarea dacă înscrisurile anexate cererii de înscriere îndeplinesc cerinţele art. 48 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, fără a se putea desluşi pe fond raporturile dintre părţi, care se poate face doar pe calea unei acţiuni pe drept comun adresată instanţei de judecată.
Aşa fiind, s-a opinat că, în cazul unei cereri de radiere a unei ipoteci, solicitantul trebuie să prezinte un acord al titularului dreptului de ipotecă, exprimat în condiţiile art. 885 Cod civil. În speţă, petenţii nu deţin un astfel de acord din partea creditorului în favoarea căreia este înscrisă ipoteca de sub B 4. Înscrisul intitulat Accept de vânzare, depus de petenţi nu este act autentic şi nu constituie un astfel de acord, în acesta menţionându-se expres că acordul se va da după achitarea debitului şi a cheltuielilor de executare.
În aceste condiţii, instanţa de apel a apreciat că Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară a procedat în mod legal şi temeinic în sensul respingerii cererii, deoarece actele depuse în justificarea cererii de înscriere în cartea funciară nu întrunesc condiţiile de formă cerute de lege pentru validitatea acestora, lipsind acordul titularului dreptului ce se solicită a fi radiat.
Ordinul de plată prin care s-a achitat debitul nu poate suplini acordul de voinţă al creditorului în favoarea căruia este înscrisă ipoteca şi, oricum, suma consemnată nu acoperă şi cheltuielile de executare menţionate în Acceptul de vânzare, pe lângă credit 28.09.2015. Din poziţia procesuală exprimată în faţa instanţei de creditor rezultă că acesta refuză să îşi dea acordul pentru radierea ipotecii pentru că nu s-au achitat şi cheltuielile de executare menţionate în Accept.
S-a mai reţinut că, temeinicia motivului invocat de creditor pentru a refuza exprimarea consimţământului pentru radierea ipotecii, respectiv dacă se mai datorează sau nu sume către acesta, nu sunt împrejurări susceptibile de a fi analizate în cadrul procesual al plângerii împotriva încheierii de CF, ci numai în cadrul unei acţiuni care vizează fondul raporturilor dintre părţi, în care se poate obţine o hotărâre judecătorească prin care să fie suplinit acordul titularului ipotecii, în cazul în care refuzul acestuia este nejustificat.
Sentinţa civilă nr. 13362/2012 invocată de apelanţi a fost pronunţată într-un prim ciclu procesual în prezenta cauză, însă a fost desfiinţată în totalitate în apel, cauza fiind trimisă spre rejudecare.
Faţă de cele reţinute, tribunalul, în baza art. 295 Cod procedură civilă, a respins ca nefondat apelul civil introdus de apelanţi în contradictoriu cu intimata SC S. C. SRL, împotriva sentinţei civile nr. 8285 din 23.09.2014 a Judecătoriei O., pe care a păstrat-o în totalitate, constatând că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată de către intimată.
Împotriva acestei hotărâri, au declarat recurs reclamanţii R. M. şi R. C., solicitând admiterea acestuia, modificarea deciziei atacate în sensul radierii ipotecii înscrise în CF nr. 150115-C1-U8 Oradea, nr. top. xxxx/38/2010 în favoarea SC S. C. SRL.
Prin motivele de recurs au fost invocate următoarele:
– recurenţii au achitat suma de 19.000 Euro către creditoare, potrivit ordinului de încasare 2012041700031908/17.04.2012; astfel, deşi a fost achitat în întregime creditul datorat de către petenţi, fosta creditoare refuză, în mod nejustificat, a-şi îndeplini obligaţiile contractuale;
– recurenţii sunt creditori ai obligaţiei asumate de S. C., de eliberare a unui înscris în formă autentică, în vederea radierii ipotecii, atunci când s-a făcut plata în întregime;
– în consecinţă, se impune suplinirea de către instanţă a manifestării de voinţă a debitorului S. C., în vederea asigurării executării în natură a contractului.
În drept au fost invocate dispoziţiile art. 885 şi urm. Cod civil, art. 304 Cod procedură civilă.
Prin întâmpinare, intimata a solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu motivarea că acordul de radiere a ipotecii în favoarea ei a fost condiţionat de achitarea unui minim de 19.000 Euro dintr-o datorie mai mare, precum şi de achitarea cheltuielilor de executare, petenţii achitând doar suma de 19.000 Euro, nu şi cheltuielile de executare. Cum intimata nu şi-a dat acordul pentru radierea ipotecii constituite în favoarea sa, ci numai a ipotecii instituite în favoarea B.C.R. şi cum petenţii nu şi-au îndeplinit integral obligaţiile de plată, neachitând cheltuielile de executare, intimata arată că nu putea fi ţinută în mod valabil să consimtă radierea ipotecii, intimata făcând trimiterea totodată la prevederile art. 371 indice 1 alin. 2 din Codul de procedură civilă.
Prin actul înregistrat la instanţă la data de 11 mai 2015, intitulat „Note de şedinţă”, recurenţii au învederat că, în data de 17.04.2012, în urma înţelegerii cu SC S. C. SRL, au plătit întreaga creanţă de 19.000 Euro, dată la care nu era pornită executarea silită. Creanţa fiind stinsă, iar câtă vreme cu privire la cheltuielile de executare, prin decizia nr. 1914/R/COM/2014 a Tribunalului B., s-a statuat irevocabil că nu sunt datorate, recurenţii apreciază ca fiind întemeiată cererea lor de radiere a ipotecii. Alăturat actului sus-menţionat, au fost depuse: Sentinţa Civilă nr. 1331/2012 a Judecătoriei O. şi Decizia civilă nr. 1914/R/COM/2014 a Tribunalului B.
Aceeaşi intimată, prin răspunsul la notele de şedinţă formulate de recurenţi, a solicitat respingerea argumentelor invocate ca inadmisibile, cu motivarea că plângerea recurentei petente trebuie analizată exclusiv din perspectiva prevederilor legale şi a cadrului procesual fixat, neputând fi transformată în faza judecării recursului într-o acţiune de carte funciară. Intimata susţine că anularea actelor de executare nu are nici un fel de efect asupra dreptului de ipotecă, acesta rămânând valabil conform art. 1 din contractul de ipotecă autentificat sub nr. 1018/11.06.2007, accesoriu al contractului de credit ce constituie titlul ei de creanţă, pe de altă parte argumentul invocat în recurs referitor la anularea actelor de executare neputând fi luat în considerare raportat la prevederile art. 304 Cod procedură civilă, având în vedere că instanţele anterioare nu au fost investite cu cercetarea unui astfel de aspect.
Examinând hotărârea recurată, prin prisma motivelor de recurs cât şi din oficiu, instanţa de recurs a constatat următoarele:
Prin încheierea de respingere nr. 52931 din 17.08.2012, a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară B. – Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară O. s-a dispus respingerea cererii cu privire la imobilul cu nr. cadastral xxxx/3/38/10 înscris la cartea funciară 150115 – C1 – U8 (provenită din cartea funciară de pe hârtie cu numărul 81425) U.A.T. O. având proprietarii R. C., R. M. în cota de 1/1 de sub B1. În motivarea încheierii s-a reţinut că actul supus notării radierii dreptului de ipotecă nu îndeplineşte condiţiile art. 47 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 republicată şi nici ale art. 885 alin. 2 din Codul civil în sensul că drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimţământul titularului, dat prin înscris autentic notarial.
Cererea adresată O.C.P.I. B. a fost însoţită de ordinul de încasare din data de 17.04.2012 privind încasarea de la petenta R. M. a sumei de 19.000 Euro, reprezentând plata creditului către S. C. SRL, fiind depus totodată actul nr. 8302 din 13 aprilie 2012 emis de SC S. C. SRL, prin care aceasta îşi exprima acordul cu privire la înstrăinarea imobilului, cu precizarea că ipoteca instituită asupra imobilului pentru garantarea obligaţiilor contractuale rămânea în continuare valabilă, urmând a-şi produce efectele până la data achitării sumei minime de 19.000 Euro şi a cheltuielilor de executare în cuantum de 1.786 Euro diferenţă onorariu + 203,84 lei cheltuieli de executare, în contul datoriei garantate cu dreptul de ipotecă. În partea finală a actului aflat în discuţie s-a menţionat că, după achitarea sumei de 19.000 Euro şi achitarea cheltuielilor de executare, societatea urma a emite adresa de radiere a ipotecii şi a interdicţiilor aferente pentru imobilul mai sus indicat.
Dreptul de ipotecă a cărui radiere s-a solicitat prin cererea adresată O.C.P.I. B, apare înscris sub C4 în cartea funciară nr. 1500115 – C1 – U8, dreptul fiind întabulat pentru o valoare de 23.500 Euro, cu dobânzi aferente, costuri, comisioane, în baza încheierii nr. 39544/11.06.2007 după ce în prealabil sub C3 fusese notată cesiunea de creanţe nr. 1044/30.11.2010 încheiată între banca Comercială Română în calitate de cedent şi SC S. C. SRL în calitate de cesionar.
Din perspectiva prevederilor art. 885 din Codul civil, drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimţământul titularului, dat prin înscris autentic notarial, hotărârea judecătorească definitivă sau, în cazurile prevăzute de lege, actul autorităţii administrative, înlocuind acordul de voinţă sau, după caz, consimţământul titularului.
În speţă lipseşte consimţământul societăţii intimate cu privire la radierea dreptului de ipotecă întabulat în favoarea sa sub C4, însă în cursul derulării prezentului litigiu a fost pronunţată în soluţionarea unui proces separat o hotărâre judecătorească definitivă care este, în aplicarea dispoziţiei legale mai sus enunţate, aptă a înlocui consimţământul titularei dreptului de ipotecă.
Spre o atare concluzie converge analizarea considerentelor Deciziei civile nr. 1914/R/COM/2014 din 03.11.2014 a Tribunalului B., prin care s-a menţinut în totalitate Sentinţa civilă nr. 13311 din 01.11.2012 a Judecătoriei O., sentinţă prin care se anulase executarea silită începută împotriva contestatorilor R. M. şi R. C. În considerentele deciziei s-a reţinut că, după achitarea de către debitori a sumei de 19.000 Euro, executorul judecătoresc B.E.J. M. I. a emis somaţia din data de 3 mai 2012 prin care i-a somat să achite un debit către intimată în cuantum de 23.534,37 Euro, fără a lua în calcul suma achitată deja, precizându-se totodată că, în realitate, aceştia au achitat întreaga datorie, conform înţelegerii intervenite, iar somaţia – ca prim act de executare – le-a fost comunicată mult după respectivul moment. Câtă vreme printr-o hotărâre irevocabilă s-a stabilit că petenţii din litigiul de faţă au achitat întreaga datorie, se poate considera că o astfel de hotărâre se înscrie în categoria celor care, în accepţiunea prevederilor art. 885 din Codul civil, înlocuieşte consimţământul titularului, context în care este important a se sublinia că sus-menţionatele considerente ale hotărârii pronunţate în litigiu anterior sunt decisive în susţinerea soluţiei acolo pronunţate în sensul că, dată fiind achitarea întregii datorii, actele de executare săvârşite de executorul judecătoresc după momentul stingerii datoriei prin plată sunt nule. Însă, totodată respectivele considerente, intrate fiind în puterea lucrului judecat, au valoare decisivă în rezolvarea prezentei speţe, astfel rezultă cu puterea evidenţei că nu se poate reţine printr-o hotărâre subsecventă contrariul a ceea ce s-a stabilit deja printr-o hotărâre anterioară – că datoria a fost stinsă în integralitatea ei -, prin urmare, apărările intimatei în sensul că anularea actelor de executare nu are nici un efect asupra dreptului de ipotecă, se impun a fi înlăturate, deoarece dacă datoria a fost achitată în întregime ipoteca rămâne fără obiect, iar înscrierea ei trebuie să fie radiată, şi aceasta chiar în absenţa consimţământului titularului, dacă prin hotărâre irevocabilă s-a statuat că debitorii au achitat întreaga datorie.
Nu în ultimul rând, tot din perspectiva apărărilor intimatei, este de adăugat că, dând eficienţă hotărârii judecătoreşti despre care s-a făcut vorbire mai sus, instanţa de recurs a procedat la tranşarea definitivă a conflictului judiciar ivit între părţi, preîntâmpinând astfel declanşarea unor eventuale noi litigii, pe cale de consecinţă, în lumina argumentelor astfel cum acestea au fost detaliate în alineatele anterioare, se poate conchide că în speţă nu este vorba despre o modificare a cadrului procesual, astfel cum fără temei susţine partea intimată.
Faţă de considerentele ce preced, instanţa, în baza dispoziţiilor art. 312 alin. 3 din Codul de procedură civilă, a admis recursul, a modificat în totalitate decizia recurată în sensul că a admis ca fondat apelul împotriva sentinţei primei instanţe pe care a schimbat-o în parte în sensul admiterii plângerii formulate împotriva încheierii de respingere atacate, încheiere ce a fost modificată, fiind admisă cererea petenţilor şi, în consecinţă, s-a dispus radierea ipotecii înscrisă în cartea funciară nr. 150115 cu nr. cadastral xxxx/3/38/10 de sub C4.
Celelalte dispoziţii ale sentinţei au fost păstrate.
În conformitate cu prevederile art. 274 din Codul de procedură civilă, intimata a fost obligată la plata sumei de 5 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând valoarea taxei judiciare de timbru din recurs.
