Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr. …/200/2013 din data de 23.07.2013, reclamanta .. . MARIA, a solicitat ca, în contradictoriu cu pârâtul …. ALEXANDRU, să se constate intervenita vânzarea intre reclamantă in calitate de cumpărător si pârât in calitate de vânzător si sa se dispună pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare cu privire la terenul în suprafaţă de 7975 mp din cota indiviză a pârâtului deţinută din suprafaţa totală de 31900 mp, categoria de folosinţă arabil situat în extravilan localităţii, …, jud. Buzău, tarlalele nr. .. şi .. identificat prin T.P. nr. …/../23.09.1993.
În motivare, reclamanta a arătat că prin inscrisul sub semnatura privata intitulat promisiune de vanzare cumparare încheiat la data de 05.03.2013, a convenit cu paratul cumpararea terenului in cauza, conform actelor de proprietate.
La momentul încheierii antecontractului de vânzare cumpărare, preţul vânzării in cuantum total de 7975 lei a fost achitat integral.
Totodată la momentul încheierii respectivului act a intrat in stapanirea efectiva a terenului achiziţionat pe care l-a stăpânit netulburat pana in prezent.
Desi paratul a fost notificata in vederea predării tuturor documentelor necesare perfectarii contractului de vanzare cumparare in forma autentica, aceasta a refuzat sa isi indeplineasca obligatiile aferente, motiv pentru care a fost promovata prezenta actiune.
În drept acţiunea a fost întemeiată pe dispoziţiile art.1279 raportat la 1669 din Noul Cod civil.
Cererea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 504 lei conform prevederilor art. 3 al. 2 lit. c din O.U.G 80/2013.
În dovedirea celor susţinute, reclamantul a solicitat proba cu interogatoriul pârâtului, înscrisuri, sens în care a depus, în copie: titlu de proprietate, antecontract de vanzare cumparare, carte de identitate, certificat de atestare fiscala, certificat de sarcini, notificare, sesizare pentru deschiderea procedurii succesorale după … Gheorghe si .. Benone.
Legal citat, pârâtul nu a formulat întâmpinare conform prevederilor art. 205-208 C.pr.civ. şi nu s-a prezentat în faţa instanţei.
În temeiul art. 258 C.pr.civ., instanţa a încuviinţat proba cu înscrisurile existente la dosar, apreciind că acestea sunt admisibile potrivit legii şi duc la soluţionarea procesului. Totodată a mai fost incuviintata proba cu interogatoriul paratului fata de care s-a facut aplicarea art. 358 C.Proc. Civ. raportat la lipsa acesteia de la termenul de judecata pentru care a fost citat cu aceasta mentiune..
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa retine următoarele :
Prin chitanta intocmita la data de 05.03.2013, fila nr. 6 din dosar, reclamanta a încheiat cu pârâtul o promisiune sinalagmatică de vânzare cumpărare pentru terenul în suprafaţă de 7975 mp din cota indiviză a pârâtului deţinută din suprafaţa totală de 31900 mp, categoria de folosinţă arabil situat în extravilan localităţii, …, jud. Buzău, tarlalele nr. … şi … identificat prin T.P. nr. …/../23.09.1993.
Prin titlul de proprietate menţionat a fost reconstituit dreptul de proprietate asupra unei suprafeţe de teren de 3 ha si 3700 mp pe teritoriul localităţii …, judeţul Buzău în favoarea numitului … Gheorghe bunicul paratului. In urma decesului titularului dreptului de proprietate, terenul cu pricina a fost transmis pe cale succesorală către … Benone, tatăl paratului, la rândul său decedat, astfel că în prezent pârâtul este coproprietar alături de mama sa … Luxa al terenului cu pricina, deţinând cotele specifice moştenirii legale.
Deşi in cuprinsul promisiunii de vânzare cumpărare a fost stipulata obligatia partilor de a se prezenta cel mai tarziu la data de 31.03.2013 la notarul public pentru a incheia contractul de vanzare cumparare in forma autentica, in ciuda demersurilor initiate in acest sens de către reclamanta, fila 9 din dosar, părţile nu au ajuns la un consens motiv pentru care a fost promovată prezenta cerere de chemare în judecată
Potrivit art. 1279 al. 3 Cod Civil De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.
Totodată art. 1669 al. 1 Cod Civil cu aplicabilitate directa in materia vânzării prevede ca, când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.
Din textele de lege enunţate rezultă fără echivoc că pentru a putea fi pronunţată o hotărâre care să ţină loc de contract, este necesară îndeplinirea tuturor condiţiilor de validitate specifice contractului ce urmează a fi perfectat. În speţă, pentru a putea fi pronunţată o hotărâre care sa tina loc de contract autentic de vânzare cumpărare imobiliară, promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare care stă la baza promovării unei astfel de acţiuni trebuie să îndeplinească toate condiţiile aferente unui act apt sa producă efectul translativ de proprietate asupra unui imobil.
Conform art. 1179 Cod Civil condiţiile esenţiale de validitate ale contractului sunt clasificate in condiţii de fond şi condiţii de forma. Raportat la îndeplinirea condiţiilor de forma art. 1244 Cod Civil prevede ca in afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară. Aşadar contractul de vânzarea cumpărare având ca obiect dreptul de proprietate asupra unui imobil, in speţă un teren arabil extravilan, trebuia încheiat in forma autentică, cerinţă ce trebuie îndeplinită ad validitatem de care depinde însăşi nașterea valabilă a actului juridic respectiv.
Din interpretarea coroborată a textelor legale expuse, rezulta ca din moment ce contractul de vânzare cumpărare a unui imobil trebuie încheiat in forma autentică sub sancţiunea nulităţii absolute, această formă trebuie respectată şi de către promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare. Pentru a putea fi utilizată la perfectarea vânzării, promisiunea bilaterală trebuie să îndeplinească toate condiţiile de validitate specifice vânzării în forma finală, inclusiv condiţia încheierii in formă autentică.
În concepţia Noului Cod Civil intrat in vigoare la data de 1 octombrie 2011, pentru a putea fi pronunţată o hotărâre care să ţină loc de contract autentic de vânzare cumpărare este necesar ca promisiunea bilaterală pe care se grefează acest demers procesual să fie încheiată de asemenea in forma autentica. Impunerea formei autentice drept condiţie de validitate a actului de vânzare cumpărare are ca scop conştientizarea de către părţi a importantei actului de dispoziţie pe care îl încheie precum şi a efectelor acestuia. Notarul public are îndatorirea de a le explica in mod clar părţilor consecinţele şi implicaţiile actului pe care îl perfectează. Aceste considerente pot fi transpuse in mod identic si in situaţia încheierii unei promisiuni bilaterale de a contracta, mai ales că în condiţiile legislative actuale consimţământul final al uneia dintre părţi poate fi suplinit prin hotărârea instanţei pronunţată în cadrul unei acţiuni de genul celei promovate in prezentul dosar. Prin urmare consimţământul exprimat la momentul încheierii promisiunii de a contracta are o deosebită importanţă.
In concluzie, deoarece promisiune bilaterala de vânzare cumpărare de care înţelege să se prevaleze reclamanta a fost încheiată in data de 05.03.2013, deci după intrarea in vigoare a Noului Cod Civil, aceste act normativ ii este pe deplin aplicabil. Respectiva promisiune a fost încheiată sub forma unui înscris sub semnătura privată si nu în formă autentică, astfel încât aceasta nu poate sta la baza unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic de vânzare cumpărare a unui imobil din moment ce nu îndeplineşte toate condiţiile de validitate specifice vânzării acestui tip de bunuri.
In consecinţă instanţa va respinge ca neîntemeiată acţiunea formulată de către reclamantă.
