Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 31.03.2014 sub nr. ……., contestatorii S.C. E S.R.L., S.C. M T C S.R.L. şi S C M au chemat în judecată pe intimaţii S.C. C R M S.R.L., S.C. A P S R S.R.L., S.C. E D S.R.L., solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să dispună, în principal, desfiinţarea executării silite ce face obiectul dosarului nr….. al SPEJ D. C. şi D.A. C., întrucât a intervenit de drept perimarea executării silite, în subsidiar anularea procedurii de vânzare la licitaţie a imobilului executat, a procesului verbal de licitaţie imobiliară din data de 11.03.2014 precum şi a actelor de executare subsecvente întocmite în dosarul de executare, întoarcerea executării silite prin repunerea în situaţia anterioară vânzării silite, respectiv prin restituirea bunului imobil situat în ………, compus din apartament, spaţiu verde, loc de parcare şi boxă, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, contestatorii au arătat, în esenţă, că între S.C. E. S.R.L. şi M. R. B.au fost încheiat 3 contracte de credit, respectiv: contractul nr…./2006, completat şi modificat prin 4 acte adiţionale, contractul nr…/2006, modificat şi completat ulterior prin 4 acte adiţionale şi contractul nr…/2008 modificat şi completat prin 2 acte adiţionale. De asemenea, în vederea garantării obligaţiilor de rambursare decurgând din aceste contracte de credit, între aceleaşi părţi s-au încheiat mai multe contracte de ipotecă autentificate sub nr….. din … la BNP P. A. având ca obiect imobilul situat în ….. compus din apartament şi două locuri de parcare
Au mai susţinut contestatorii că au mai fost încheiate 2 contracte de credit respectiv contractul nr…./.2005 modificat şi completat prin 3 acte adiţionale şi contractul nr…./.2006 modificat şi completat printr-un act adiţional. Raportat la aceste contracte, între părţi s-au perfectat şi două contracte de ipotecă sub nr.… şi …., prin care s-a constituit în favoarea creditorului un drept de ipotecă asupra imobilului situat în ……, compus din apartament, spaţiu verde, loc de parcare.
În continuare, contestatorii au precizat că la data de 24.11.2009 drepturile de creanţă deţinute de MKB ROMEXTERRA BANK SA au făcut obiectul unui contract de cesiune încheiat cu CRM, aceasta din urmă emiţând către contestatori notificarea nr…./2009, fiind demarată astfel procedura executării silite în dosarele de executare nr…. şi nr….. pentru cele 2 imobile mai sus menţionate.
De asemenea, contestatorii au aratat că, ulterior începerii executării, între creditoare şi S.C. M T C S.R.L., aceasta din urmă fiind societate rezultată ca urmare a divizării parţiale a S.C. E S.R.L. şi proprietară a celor 2 imobile, au fost demarate negocieri pentru achitarea debitului, iar la data de 16.05.2012 s-a ajuns la un acord prin care S.C. M T C S.R.L, în calitate de terţ faţă de executarea silită, s-a obligat să achite, în mod eşalonat, pe parcursul unui an, întregul debit datorat, respectiv suma totală de 1.310.874 lei, aferentă celor două dosare de executare.
Urmare a acestui fapt, au fost efectuate nouă plăţi către CRM în sumă de 815.000 lei, reprezentând două tranşe din cele trei, cea de a treia fiind achitată parţial, motiv pentru care creditorul s-a adresat executorului judecătoresc cu cerere de suspendare a executării, iar după un an şi jumătate de la ultimul act de executare, creditoarea a solicitat reluarea procedurii de executare silită.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art.389, 391, 399, 401, 509 CPC, art.1221, 1235, 1660, 1665 C.civ..
În susţinerea cererii au fost depuse, în copie înscrisuri.
Intimata S.C. E D S.R.L. a formulat întâmpinare prin care a arătat că procesul verbal de licitaţie imobiliară din data de 11.03.2014 a rămas fără efecte, întrucât nu a achitat diferenţa de preţ, renunţând la calitatea de adjudecatar al imobilului executat. Pe fondul cauzei, intimata a solicitat admiterea prezentei contestaţii, în eventualitatea existenţei motivelor temeinic dovedire, neavând niciun interes în cauza de faţă.
Intimaţii S.C. C R M S.R.L. şi S.C. A P S R S.R.L. au formulat întâmpinare prin care au invocat excepţia netimbrării sau insuficientei timbrări, faţă de prevederile OUG nr. 80/2013, excepţia tardivităţii contestaţiei faţă de data încheierii procesului-verbal de licitaţie din … şi data introducerii acţiunii, …, excepţia lipsei calităţii procesuale active a contestatorului Sandu Capră Mihai, întrucât nu s-a făcut dovada calităţii acestuia în raport cu cele 2 intimate şi a contestatoarei S.C. M T C S.R.L., având în vedere că nu s-a făcut dovada calităţii de proprietar al celor două imobile ce au făcut obiectul licitaţiei. Totodată intimatele au invocat excepţia puterii de lucru judecat cu privire la primul capăt de cerere, motivat de faptul că Judecătoria Sectorului 1 s-a pronunţat la data de 20.03.2014 în cadrul dosarului nr. …… prin sentinţa civilă nr…….. Pe fondul cauzei, au solicitat respingerea contestaţiei ca neîntemeiată.
La termenul de judecată din 27.11.2014, instanţa a unit cu fondul excepţia lipsei calităţii procesuale active a contestatorilor S.C. MT C S.R.L. şi S C M, a admis în parte excepţia tardivităţii contestaţiei la executare, în ceea ce o priveşte pe contestatoarea ELBAM, cu privire la publicaţia de vânzare din 03.02.2014 şi înştiinţarea din 06.02.2014 (privind data licitaţiei publice), respingând excepţia tardivităţii în raport de celelalte acte de executare contestate, respectiv procesul-verbal de licitaţie din 11.03.2014 şi actele subsecvente, aceeaşi excepţie fiind respinsă în raport de contestatorii S.C. M T C S.R.L. şi S C M; totodată, instanţa a admis excepţia puterii de lucru judecat în ceea ce priveşte motivele de contestaţie legate de perimarea executării silite şi m odul de imputare a plăţilor efectuate de SC E SRL, pentru motivele reţinute în înehcierea de şedinţă (f.289-290, vol.III).
La solicitarea instanţei s-a depus dosarul de executare nr…. al SCPEJ DC şi D A C.
Sub aspect probatoriu, instanţa a încuviinţat şi administrat pentru părţi proba cu înscrisuri.
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa constată următoarele:
La data de 01.09.2011, creditoarea-intimata SC C R M SRL a formulat cerere de executare silita împotriva debitoarei-contestatoare SC E SRL înregistrată pe rolul SCPEJ DC şi D A C sub nr….., în temeiul titlurilor executorii constând în contractul de credit nr../2005, modificat prin actul adiţional nr………, actul adiţional nr…./2006, actul adiţional nr……., contractul de ipoteca autentificat sub nr…… modificat prin actul adiţional nr… autentificat sub nr…., contractul de credit nr….. modificat prin actul adiţional nr…., contractul de ipotecă autentificat sub nr….. modificat prin actul adiţional nr.1 autentificat sub nr…., pentru recuperarea creanţei în sumă de 975.343,70 lei la care se adaugă penalităţi calculate până la data achitării integrale a debitului.
Prin încheierea de la 24.10.2011 pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, în baza art.373 ind.1 C.p.c. a fost admisă cererea şi s-a încuviinţat executarea silită a debitorului SC E SRL în baza titlurilor executorii menţionate mai sus.
Ca urmare a încuviinţării executării silite, au fost emise acte de executare silită în cadrul dosarului de executare nr…. al SCPEJ D C şi D A C.
Astfel, la data de 06.02.2012 a fost emisă somaţia prin care contestatoarea-debitoare era somată la plata sumei de 975.343,70 lei reprezentând creanţă conform titlurilor executorii, plus cheltuieli de executare în cuantum de 19.300,8 lei, în termen de 15 zile de la comunicarea somaţiei, în caz contrar urma să se treacă la vânzarea la licitaţie publică a imobilului înscris în CF nr…. a localităţii …., având număr cadastral …..
La data de 16.05.2012, între SC A P S R SRL în calitate de mandatar al SC C R M SRL şi M T C SRL în calitate de succesor al SC E SA, a fost încheiat ”angajamentul de plată” prin care datoria totală a debitorului SC E SA în sumă de 1.310.874 RON era reeşalonată în trei tranşe, respectiv până la data de 31.05.2012 debitoarea urma să achite suma de 430.000 RON, până la data de 31.12.2012 trebuia să achite suma de 215.000 RON şi până la data de 07.05.2013 urma să achite suma de 665.874 RON.
Conform procesului-verbal de licitaţie din 03.02.2014, faţă de lipsa de procedură cu Primăria Sectorului 1 Bucureşti, s-a stabilit un nou termen de vânzare la licitaţie a imobilelor urmărite, pentru data de 11.03.2014, ora 12,00, menţionându-se în cuprinsul acestuia că imobilele nu se vând separat, preţul de începere a licitaţiei fiind de 1.497.892,50 lei la care se adaugă TVA, redus la 75% din preţul de 1.997.190 lei plus TVA la care a fost evaluat imobilul conform raportului de expertiză tehnică imobiliară încheiat de SC S V SRL şi de 366.151,50 lei la care se adaugă TVA, redus la 75% din preţul de 488.202 lei plus TVA la care a fost evaluat imobilul conform raportului de expertiză tehnică imobiliară încheiat de SC S V SRL.
În consecinţă, la data de 03.02.2014, a fost afişată la sediul BEJ, la JS1, la Primăria Sector 1, la locul situării imobilului supus vânzării, la sediul creditorului şi al debitorului publicaţia de vânzare imobiliară.
Prin procesul-verbal de licitaţie din 11.03.2014, ora 12,00, a fost declarat adjudecatar al imobilelor vândute la licitaţie publică intimata S.C. E DS.R.L., care a oferit preţul cel mai mare de 710.000 lei la care se adaugă TVA (f.211-214).
Conform relaţiilor comunicate de SCPEJ D C şi D A C, actul de adjudecare în favoarea intimatei S.C. E D S.R.L. nu a fost emis după întocmirea procesului-verbal de licitaţie imobiliară din 11.03.2014 întrucât aceasta nu a depus diferenţa de preţ (f.249), acelaşi aspect fiind susţinut şi de intimată prin întâmpinare.
În consecinţă, procedura de vânzare la licitaţie publică a fost reluată la data de 10.04.2014, după împlinirea termenului de 30 de zile pevăzut de art.512 C.p.c., fiind emis procesul-verbal din 19.05.2014 şi publicaţia de vânzare imobiliară (f.250-253), stabilindu-se termen de vânzare la licitaţie publică la data de 23.06.2014 – aceste din urmă acte de executare nu fac obiectul prezentului dosar, întrucât au fost emise ulterior introducerii contestaţiei la executare iar contestatorii nu au formulat cerere completatoare cu privire la acestea.
Analizând cu prioritate excepţia lipsei calităţii procesuale active a contestatorilor S.C. M T C S.R.L.. şi S C M, instanţa apreciază că aceasta este nefondată, urmând să o respingă pentru următoarele considerente:
Potrivit art.399 alin.1 C.proc.civ. de la 1865, împotriva executării silite şi împotriva oricărui act de executare se poate face contestaţie de către cei interesaţi sau vătămaţi prin executare.
Instanţa reţine că prin contractul de credit nr…/2009, contestatorul S C M a acordat SC I G L SA (actualmente SC E SA) un credit în valoare de 893.800 lei, cu scadenţa la data de 31.10.2008, contractul fiind înscris în CF nr…… a Mun. Bucureşti, sector 1 (nr. vechi ….. ) la data de 26.08.2009, aşadar anterior demarării executării silite în dosarul nr……….
În ceea ce o priveşte pe contestatoarea S.C. M. T. C. S.R.L., societate rezultată în urma divizării parţiale a SC E. SA, conform protocolului de predare-primire a activului şi pasivului divizat de la SC E SRL către noua societate constituită S.C. MT C S.R.L., aceasta a devenit proprietara ap. nr.2 din ……, a locului de parcare 27 şi a boxei 186 aferente ap. nr. 2, care fac obiectul vânzării la licitaţie publică în dosarul de executare nr……..
În consecinţă, instanţa apreciază că cei doi reclamanţi justifică legitimare procesuală activă în speţă, întrucât, deşi nu au calitatea de debitori în procedura execuţională, sunt terţi interesaţi (şi posibil vătămaţi) prin executarea silită, primul în calitate de creditor al debitoarei SC E SA, creanţa sa fiind anterioară executării silite şi opozabilă erga omnes prin înscrierea în cartea funciară, după cum s-a reţinut mai sus, iar cea de-a doua în calitate de proprietar al imobilelor vândute la licitaţie publică.
Fără a antama soluţia ce urmează a fi adoptată pe fondul cauzei, se va avea în vedere că simpla împrejurare că a fost respinsă cererea de intabulare a dreptului de proprietate în favoarea S.C. M T C S.R.L. cu titlu de divizare (a se vedea extrasul CF ataşat la fila 292 dosar) nu determină concluzia că aceasta nu ar avea interes în procedura execuţională ce face obiectul dosarului nr.712/2011, cel puţin din punctul de vedere al raporturilor pe care le are cu SC E SA (rezultate din protocolul de predare-primire a activului şi pasivului divizat de la SC E SRL), ceea ce denotă că intimata are calitate procesuală activă, de vreme ce legea permite formularea contestaţiei la executare nu numai de către părţile implicate în mod direct în executarea silită, ci şi de orice persoane interesate sau vătămate prin executare.
Pentru motivele expuse, instanţa va respinge ca neîntemeiată excepţia lipsei calităţii procesuale active a contestatorilor SC M TCT SRL şi S C M, invocată prin întâmpinare de intimata CRM.
Pe fondul cauzei, contestatoarea a invocat, în primul rând, nulitatea procesului-verbal de licitaţie imobiliară din 11.03.2014 şi a actelor subsecvente, pentru lipsa încuviinţării executării silite faţă de M T C S.R.L., care a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului urmărit în urma unei operaţiuni de divizare parţială a SC E SA.
Creditoarea SC C R M SRL a solicitat executarea silită a imobilului situat în str. ………, în baza contractelor de ipotecă nr……… modificat prin actul adiţional nr.1 autentificat sub nr…. şi nr…….. modificat prin actul adiţional nr.1 autentificat sub nr……., încheiate cu SC E SA pentru garantarea rambursării împrumuturilor ce au făcut obiectul contractelor de credit nr. …… şi nr……..
Prin încheierea de la 24.10.2011 pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, în baza art.373 ind.1 C.p.c. a fost admisă cererea şi s-a încuviinţat executarea silită a debitorului SC ESRL în baza titlurilor executorii menţionate mai sus.
Împrejurarea că, prin protocolul de predare-primire a activului şi pasivului divizat de la SC E SRL din data de 30.04.2011, s-a transmis contestatoarei S.C. M T CS.R.L. în proprietate (ca activ patrimonial) ap. nr.2 ……., şi anexele acestuia, care fac obiectul vânzării la licitaţie publică în dosarul de executare nr…., nu este de natură să determine concluzia că executarea silită este nelegală pentru lipsa încuviinţării executării silite.
Astfel, deşi data protocolului de predare-primire este anterioară datei la care s-a formulat cererea de executare de către creditoare (01.09.2011), calitatea de proprietar a S.C. M T C S.R.L. asupra imobilului din str. ……, nu a fost făcută opozabilă erga omnes, fiind respinsă cererea de intabulare în CF a dreptului de proprietate în favoarea S.C. M T C S.R.L. cu titlu de divizare (fila 292, vol. III).
În consecinţă, simpla înţelegere a celor doi contestatori nu putea fi opusă creditoarei CRM sau executorului judecătoresc, iar faptul că nu s-a obţinut încuviinţarea executării şi împotriva societăţii M T C S.R.L. nu imprimă executării silite ce face obiectul dosarului nr……. caracter nelegal.
Cu privire la pretinsa fraudare a normelor legale aplicabile şi a drepturilor debitoarei ESA, s-a susţinut, drept prim motiv de contestaţie, faptul că publicaţia de vânzare din 03.02.2014 şi dovezile de afişare nu au fost afişate în toate locurile prevăzute de art.504 alin.3 C.proc.civ.
Prioritar, instanţa subliniază faptul că va analiza acest motiv de contestaţie întrucât în privinţa contestatorilor S.C. M T C S.R.L. şi S C M nu a fost admisă excepţia tardivităţii contestării acestui act de executare (a se vedea încheierea de şedinţă din 27.11.2014).
Din cuprinsul publicaţiei de vânzare din 03.02.2014 reiese că aceasta a fost afişată la sediul BEJ, la Judecătoria Sector 1, la Primăria Sector 1, la locul situării imobilului supus vânzării, la sediul creditorului şi al debitorului, conform art.504 alin.3 C.proc.civ., sub acest aspect fiind nefondate apărările reclamanţilor.
Simplul fapt că în final se menţionează doar data afişării la sediul BEJ nu este de natură să determine concluzia că au fost încălcate prevederile legale amintite, cum s-a susţinut, întrucât lipsa menţiunii privind data afişării publicaţiei la Judecătoria Sector 1, la Primăria Sector 1 şi la locul situării imobilului supus vânzării nu echivalează cu neafişarea acesteia.
Mai mult, chiar admiţând raţionamentul contestatorilor, neafişarea publicaţiei de vânzare poate atrage nulitatea actelor de executare doar în condiţiile dreptului comun (art.105 alin.2 C.p.c.), dacă se face dovada unei vătămări care nu se poate înlătura în alt mod, ceea ce reclamanţii nu au realizat în speţă.
Pe de altă parte, la dosar se regăsesc dovezile de afişare a publicaţiei de vânzare din 03.02.2014 atât la sediul BEJ (f.185) cât şi la Judecătoria Sector 1, la Primăria Sector 1, la locul situării imobilului supus vânzării, la sediul creditoarei şi a debitoarei E (f.189-192, 196), fiind aşadar nefondate susţinerile contestatorilor cu privire la realizarea procedurii de vânzare la licitaţie a imobilului cu încălcarea formelor de publicitate prevăzute de lege.
În ceea ce priveşte vânzarea imobilului la un preţ mult inferior celui de pornire, vor fi avute în vedere prevederile art.509 C.proc.civ. „licitaţia începe prin citirea de către executor a publicaţiei de vânzare şi a ofertelor primite până la acea dată. Executorul va oferi spre vânzare imobilul, prin trei strigări succesive, la intervale de timp care să permită opţiuni şi supralicitări, pornind de la preţul oferit care este mai mare decât cel la care s-a făcut evaluarea potrivit art.500 alin.2 sau, în lipsa unei asemenea oferte, chiar de la acest preţ. (…).
În cazul în care nu este oferit nici preţul la care imobilul a fost evaluat, vânzarea se va amâna la un alt termen, de cel mult 60 de zile, pentru care se va face o nouă publicaţie în condiţiile art.504 alin.3. La acest termen licitaţia va începe de la preţul de 75% din cel la care imobilul a fost evaluat. Dacă nu se obţine preţul de începere a licitaţiei, la acelaşi termen bunul va fi vândut la cel mai mare preţ oferit. Vânzarea se va putea face chiar dacă se prezintă o singură persoană care oferă preţul de la care începe licitaţia”.
Art.510 C.proc.civ. prevede că „executorul va declara adjudecatar persoana care, la termenul de licitaţie, a oferit preţul de vânzare potrivit dispoziţiilor art.509”.
Or, instanţa constată că a fost respectată în cauză procedura de executare reglementată de art.509 şi urm. C.proc.civ., imobilul urmărit silit fiind vândut intimatei SC E D, care a oferit cel mai mare preţ în raport cu preţul de pornire al licitaţiei, după ce anterior nu s-a putut proceda la vânzarea silită a imobilului, nefiind oferit preţul iniţial.
Fictivitatea ofertelor prezentate de ofertanţii S E M şi M D G nu poate fi dedusă de instanţă din simpla împrejurare că între aceştia şi dl. D G (asociat la E D) există strânse legături de afaceri, fiind parteneri în diverse proiecte imobiliare, cu atât mai mult cu cât legea nu conţine nicio normă de interdicţie în acest sens.
În consecinţă, nu pot fi avute în vedere apărările reclamanţilor în sensul că, deşi la licitaţia publică din 11.03.2014 s-au prezentat 3 ofertanţi, în realitate a existat o singură ofertă, provenită de la adjudecatarul E D SRL, care nu a oferit preţul de pornire în cuantum de 1.864.044 lei plus TVA, astfel că vânzarea nu putea avea loc, opinie desprinsă din interpretarea per a contrario a disp. art.509 alin.5 teza finală C.proc.civ.
În opinia instanţei, nu este lipsit de sens şi nu reprezintă o dovadă a intenţiei de fraudă faptul că cele trei oferte au fost apropiate ca valoare, câtă vreme în această procedură intervin mai multe interese, pe care fiecare parte implicată şi-l urmăreşte după cum consideră (fiind evident că adjudecatarul urmăreşte achiziţia la un preţ cât mai mic fără ca aceasta să însemne că urmăreşte fraudarea debitorului, ci doar că doreşte diminuarea propriului patrimoniu în cât mai mică măsură), atât timp cât nu se încalcă vreo normă legală imperativă.
Contestatorii pornesc de la diverse presupuneri pentru a obţine anularea executării silite, cum ar fi faptul că ar fi existat cu siguranţă supralicitări dacă cele tre oferte ar fi fost reale şi că diferenţele de preţ oferite erau derizorii, de numai 5.000 lei, însă acestea sunt lipsite de suport probator sau legal.
Sunt de asemenea nefondate şi argumentele privind diminuarea preţului de pornire a licitaţiei de către executor la suma de 600.000 lei plus TVA de la valoarea de 1.864.044 lei plus TVA. Din cuprinsul publicaţiei de vânzare din 03.02.2014 şi procesului-verbal de licitaţie imobiliară din 11.03.2014, reiese fără echivoc preţul de pornire, respectiv: 1.497.892,50 lei la care se adaugă TVA, redus la 75% din preţul de 1.997.190 lei plus TVA la care a fost evaluat imobilul conform raportului de expertiză (conform art.509 alin.5 C.proc.civ.) şi 366.151,50 lei la care se adaugă TVA, redus la 75% din preţul de 488.202 lei plus TVA la care a fost evaluat imobilul conform raportului de expertiză tehnică imobiliară încheiat de SC SV SRL.
În lumina disp. art.509 alin.5 C.p.c., care prevăd că licitaţia va începe de la preţul de 75% din cel la care imobilul a fost evaluat în ipoteza în care la primul termen fixat pentru licitaţie nu s-a putut proceda la vânzarea silită a imobilului, nefiind oferit preţul iniţial (ipoteză care se regăseşte în speţă), instanţa nu va avea în vedere nici susţinerile contestatorilor în sensul că preţul de la care trebuia să pornească licitaţia este de 2.311.414,56 lei, din care 1.864.044 lei plus TVA pentru ap. nr. 2 şi locul de parcare şi 366.151,50 lei pentru spaţiul verde aferent acestuia (teren în suprafaţă de 108,15 mp).
Pe de altă parte, nu se poate considera că preţul imobilului teren în valoare de 366.151,50 lei plus TVA nu a fost avut în vedere în cadrul licitaţiei, pe motiv că ofertele înaintate de participanţii la licitaţie conţineau un singur preţ (în care nu se specifica dacă se referă la construcţie sau teren).
Aceasta deoarece în cuprinsul publicaţiei de vânzare imobiliară s-a specificat în mod expres că cele două imobile nu se pot vinde separat, astfel că este de la sine înţeles că ofertele prezentate de cei 3 au avut în vedere ambele imobile; de altfel SC ED a fost declarat adjudecatar cu privire la întregul imobil, ceea ce nu s-ar fi putut face dacă acesta ar fi licitat doat pentru apartament sau terenul aferent.
În plus, nicio prevedere legală nu impune ofertanţilor să specifice un preţ, în mod distinct, pentru fiecare imobil vândut la licitaţie publică, cum s-a susţinut, astfel că în situaţia în care se precizează un preţ global, se presupune că acesta este oferit pentru totalitatea bunurilor care se vând.
Cu privire la încălcarea disp. art.509 alin.2 C.proc.civ. ca urmare a faptului că între cele 3 strigări executorul judecătoresc nu a permis opţiuni şi supralicitări, instanţa consideră că acestea sunt simple supoziţii ale reclamanţilor, nedovedite în cauză, în condiţiile în care din procesul-verbal de licitaţie imobiliară reiese că această procedură a fost respectată (textul impune ca executorul judecătoresc să dea părţilor interesate această posibiitate, iar nu să existe în mod efectiv opţiuni şi supralicitări).
În ceea ce priveşte caracterul derizoriu şi lezionar al preţului de adjudecare, în opinia instanţei, chiar dacă prin această vânzare s-au prejudiciat interesele debitorului, întucât imobilul a fost înstrăinat la un preţ mult mai mic decât cel stabilit conform raportului de expertiză tehnică imobiliară încheiat de SC S V SRL, această imprejurare nu atrage nelegalitatea procedurii de executare silita, câtă vreme executorul a respectat întocmai prevederile legale amintite.
De altfel, chiar textul art.509 alin.5 C.proc.civ. prevede că, la al doilea termen, bunul va fi vândut la cel mai mare preţ oferit, indiferent de valoarea acestuia în comparţie cu preţul de pornire al licitaţiei, în timp ce art.510 impune doar pentru creditorii urmăritori sau intervenienţi interdictia de a adjudeca bunurile oferite spre vânzare la un preţ mai mic de 75% din cel la care imobilul a fost evaluat.
În orice caz, preţul oferit în speţă nu poate fi considerat derizoriu întrucât nu se poate susţine că adjudecatarul nu a oferit practic nicio contraprestaţie în schimbul bunului adjudecat, pentru a fi în prezenţa unui preţ derizoriu, câtă vreme a propus un preţ de circa 40% din cel stabilit ca preţ de pornire (1.497.892,50 lei plus TVA pt. ap. şi 366.151,50 lei plus TVA pt. teren).
Pe de altă parte, instanţa apreciază că dispozitiile art.1303 C.civ. privind preţul vânzării, invocate în cuprinsul contestaţiei la executare, nu sunt incidente în cauză, faţă de caracterul special al procedurii de executare silită imobiliară prin vânzare la licitatie publică, acestea vizând ipoteza contractului de vânzare-cumpărare încheiat în condiţiile art.1294 şi urm. C.civ.
Este evident că în această materie preţul vânzării unui imobil la licitaţie publică nu poate fi determinat de părţi (creditor şi debitor), acesta fiind stabilit conform art.500 alin.2 C.proc.civ.
Pentru aceleaşi considerente, nu pot fi avute în vedere prev. art.1221 C.civ., invocate în cuprinsul cererii introductive, întrucât procedura executării silite este o procedură specială ce derogă de la dispoziţiile dreptului comun, acţiunea în anulare pentru leziune nefiind admisibilă decât în privinţa actelor juridice civile, nu şi a actelor de executare, care pot fi desfiinţate doar pe calea specială prevăzută de lege – contestaţia la executare – şi numai pentru motivele prevăzute de C.proc.civ. în această materie.
Mai mult, instanţa consideră că debitoarea E nu a suferit niciun prejudiciu, câtă vreme, după întocmirea procesului-verbal de licitaţie imobiliară din 11.03.2014, actul de adjudecare nu a fost emis în favoarea intimatei S.C. E D S.R.L. întrucât aceasta nu a depus diferenţa de preţ (f.249), acelaşi aspect fiind susţinut şi de intimată prin întâmpinare, iar procedura de vânzare a aceloraşi imobile la licitaţie publică a fost reluată.
Pentru considerentele expuse, instanţa apreciază că executarea silită a fost pornită în mod legal în cauza de faţă, cu respectarea prevederilor art.509 şi urm. C.proc.civ., motiv pentru care va respinge ca neîntemeiată contestaţia la executare formulată de contestatorii M T C SRL, S C M şi SC E SRL.
Cât priveşte cererea având ca obiect restabilirea situatiei anterioare executării, instanţa va avea în vedere prevederile art.404 ind.1 alin.1 C.proc.civ. conform cărora in toate cazurile in care se desfiinteaza titlul executoriu sau insasi executarea silita, cel interesat are dreptul la intoarcerea executarii, prin restabilirea situatiei anterioare acesteia. Având în vedere că în speţă nu s-a pronunţat o soluţie de desfiinţare a executării silite efectuate, instanţa va respinge ca neîntemeiată cererea de întoarcere a executării silite.
Faţă de soluţia reţinută la termenul de judecată din 27.11.2014 cu privire la excepţia tardivităţii contestaţiei la executare şi excepţia puterii de lucru judecat, va respinge ca tardivă contestaţia la executare (formulată de contestatoarea SC E SRL) împotriva publicaţiei de vânzare din 03.02.2014 şi înştiinţării cu privire la data licitaţiei publice din 06.02.2014 şi va respinge contestaţia pentru motivele legate de perimarea executării silite şi modul de imputare a plăţilor făcute de contestatoarea SC E SRL, pentru putere de lucru judecat.
Totodată instanţa va lua act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată în cauză.
În motivarea cererii, contestatorii au arătat, în esenţă, că între S.C. E. S.R.L. şi M. R. B.au fost încheiat 3 contracte de credit, respectiv: contractul nr…./2006, completat şi modificat prin 4 acte adiţionale, contractul nr…/2006, modificat şi completat ulterior prin 4 acte adiţionale şi contractul nr…/2008 modificat şi completat prin 2 acte adiţionale. De asemenea, în vederea garantării obligaţiilor de rambursare decurgând din aceste contracte de credit, între aceleaşi părţi s-au încheiat mai multe contracte de ipotecă autentificate sub nr….. din … la BNP P. A. având ca obiect imobilul situat în ….. compus din apartament şi două locuri de parcare
Au mai susţinut contestatorii că au mai fost încheiate 2 contracte de credit respectiv contractul nr…./.2005 modificat şi completat prin 3 acte adiţionale şi contractul nr…./.2006 modificat şi completat printr-un act adiţional. Raportat la aceste contracte, între părţi s-au perfectat şi două contracte de ipotecă sub nr.… şi …., prin care s-a constituit în favoarea creditorului un drept de ipotecă asupra imobilului situat în ……, compus din apartament, spaţiu verde, loc de parcare.
În continuare, contestatorii au precizat că la data de 24.11.2009 drepturile de creanţă deţinute de MKB ROMEXTERRA BANK SA au făcut obiectul unui contract de cesiune încheiat cu CRM, aceasta din urmă emiţând către contestatori notificarea nr…./2009, fiind demarată astfel procedura executării silite în dosarele de executare nr…. şi nr….. pentru cele 2 imobile mai sus menţionate.
De asemenea, contestatorii au aratat că, ulterior începerii executării, între creditoare şi S.C. M T C S.R.L., aceasta din urmă fiind societate rezultată ca urmare a divizării parţiale a S.C. E S.R.L. şi proprietară a celor 2 imobile, au fost demarate negocieri pentru achitarea debitului, iar la data de 16.05.2012 s-a ajuns la un acord prin care S.C. M T C S.R.L, în calitate de terţ faţă de executarea silită, s-a obligat să achite, în mod eşalonat, pe parcursul unui an, întregul debit datorat, respectiv suma totală de 1.310.874 lei, aferentă celor două dosare de executare.
Urmare a acestui fapt, au fost efectuate nouă plăţi către CRM în sumă de 815.000 lei, reprezentând două tranşe din cele trei, cea de a treia fiind achitată parţial, motiv pentru care creditorul s-a adresat executorului judecătoresc cu cerere de suspendare a executării, iar după un an şi jumătate de la ultimul act de executare, creditoarea a solicitat reluarea procedurii de executare silită.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art.389, 391, 399, 401, 509 CPC, art.1221, 1235, 1660, 1665 C.civ..
În susţinerea cererii au fost depuse, în copie înscrisuri.
Intimata S.C. E D S.R.L. a formulat întâmpinare prin care a arătat că procesul verbal de licitaţie imobiliară din data de 11.03.2014 a rămas fără efecte, întrucât nu a achitat diferenţa de preţ, renunţând la calitatea de adjudecatar al imobilului executat. Pe fondul cauzei, intimata a solicitat admiterea prezentei contestaţii, în eventualitatea existenţei motivelor temeinic dovedire, neavând niciun interes în cauza de faţă.
Intimaţii S.C. C R M S.R.L. şi S.C. A P S R S.R.L. au formulat întâmpinare prin care au invocat excepţia netimbrării sau insuficientei timbrări, faţă de prevederile OUG nr. 80/2013, excepţia tardivităţii contestaţiei faţă de data încheierii procesului-verbal de licitaţie din … şi data introducerii acţiunii, …, excepţia lipsei calităţii procesuale active a contestatorului Sandu Capră Mihai, întrucât nu s-a făcut dovada calităţii acestuia în raport cu cele 2 intimate şi a contestatoarei S.C. M T C S.R.L., având în vedere că nu s-a făcut dovada calităţii de proprietar al celor două imobile ce au făcut obiectul licitaţiei. Totodată intimatele au invocat excepţia puterii de lucru judecat cu privire la primul capăt de cerere, motivat de faptul că Judecătoria Sectorului 1 s-a pronunţat la data de 20.03.2014 în cadrul dosarului nr. …… prin sentinţa civilă nr…….. Pe fondul cauzei, au solicitat respingerea contestaţiei ca neîntemeiată.
La termenul de judecată din 27.11.2014, instanţa a unit cu fondul excepţia lipsei calităţii procesuale active a contestatorilor S.C. MT C S.R.L. şi S C M, a admis în parte excepţia tardivităţii contestaţiei la executare, în ceea ce o priveşte pe contestatoarea ELBAM, cu privire la publicaţia de vânzare din 03.02.2014 şi înştiinţarea din 06.02.2014 (privind data licitaţiei publice), respingând excepţia tardivităţii în raport de celelalte acte de executare contestate, respectiv procesul-verbal de licitaţie din 11.03.2014 şi actele subsecvente, aceeaşi excepţie fiind respinsă în raport de contestatorii S.C. M T C S.R.L. şi S C M; totodată, instanţa a admis excepţia puterii de lucru judecat în ceea ce priveşte motivele de contestaţie legate de perimarea executării silite şi m odul de imputare a plăţilor efectuate de SC E SRL, pentru motivele reţinute în înehcierea de şedinţă (f.289-290, vol.III).
La solicitarea instanţei s-a depus dosarul de executare nr…. al SCPEJ DC şi D A C.
Sub aspect probatoriu, instanţa a încuviinţat şi administrat pentru părţi proba cu înscrisuri.
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa constată următoarele:
La data de 01.09.2011, creditoarea-intimata SC C R M SRL a formulat cerere de executare silita împotriva debitoarei-contestatoare SC E SRL înregistrată pe rolul SCPEJ DC şi D A C sub nr….., în temeiul titlurilor executorii constând în contractul de credit nr../2005, modificat prin actul adiţional nr………, actul adiţional nr…./2006, actul adiţional nr……., contractul de ipoteca autentificat sub nr…… modificat prin actul adiţional nr… autentificat sub nr…., contractul de credit nr….. modificat prin actul adiţional nr…., contractul de ipotecă autentificat sub nr….. modificat prin actul adiţional nr.1 autentificat sub nr…., pentru recuperarea creanţei în sumă de 975.343,70 lei la care se adaugă penalităţi calculate până la data achitării integrale a debitului.
Prin încheierea de la 24.10.2011 pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, în baza art.373 ind.1 C.p.c. a fost admisă cererea şi s-a încuviinţat executarea silită a debitorului SC E SRL în baza titlurilor executorii menţionate mai sus.
Ca urmare a încuviinţării executării silite, au fost emise acte de executare silită în cadrul dosarului de executare nr…. al SCPEJ D C şi D A C.
Astfel, la data de 06.02.2012 a fost emisă somaţia prin care contestatoarea-debitoare era somată la plata sumei de 975.343,70 lei reprezentând creanţă conform titlurilor executorii, plus cheltuieli de executare în cuantum de 19.300,8 lei, în termen de 15 zile de la comunicarea somaţiei, în caz contrar urma să se treacă la vânzarea la licitaţie publică a imobilului înscris în CF nr…. a localităţii …., având număr cadastral …..
La data de 16.05.2012, între SC A P S R SRL în calitate de mandatar al SC C R M SRL şi M T C SRL în calitate de succesor al SC E SA, a fost încheiat ”angajamentul de plată” prin care datoria totală a debitorului SC E SA în sumă de 1.310.874 RON era reeşalonată în trei tranşe, respectiv până la data de 31.05.2012 debitoarea urma să achite suma de 430.000 RON, până la data de 31.12.2012 trebuia să achite suma de 215.000 RON şi până la data de 07.05.2013 urma să achite suma de 665.874 RON.
Conform procesului-verbal de licitaţie din 03.02.2014, faţă de lipsa de procedură cu Primăria Sectorului 1 Bucureşti, s-a stabilit un nou termen de vânzare la licitaţie a imobilelor urmărite, pentru data de 11.03.2014, ora 12,00, menţionându-se în cuprinsul acestuia că imobilele nu se vând separat, preţul de începere a licitaţiei fiind de 1.497.892,50 lei la care se adaugă TVA, redus la 75% din preţul de 1.997.190 lei plus TVA la care a fost evaluat imobilul conform raportului de expertiză tehnică imobiliară încheiat de SC S V SRL şi de 366.151,50 lei la care se adaugă TVA, redus la 75% din preţul de 488.202 lei plus TVA la care a fost evaluat imobilul conform raportului de expertiză tehnică imobiliară încheiat de SC S V SRL.
În consecinţă, la data de 03.02.2014, a fost afişată la sediul BEJ, la JS1, la Primăria Sector 1, la locul situării imobilului supus vânzării, la sediul creditorului şi al debitorului publicaţia de vânzare imobiliară.
Prin procesul-verbal de licitaţie din 11.03.2014, ora 12,00, a fost declarat adjudecatar al imobilelor vândute la licitaţie publică intimata S.C. E DS.R.L., care a oferit preţul cel mai mare de 710.000 lei la care se adaugă TVA (f.211-214).
Conform relaţiilor comunicate de SCPEJ D C şi D A C, actul de adjudecare în favoarea intimatei S.C. E D S.R.L. nu a fost emis după întocmirea procesului-verbal de licitaţie imobiliară din 11.03.2014 întrucât aceasta nu a depus diferenţa de preţ (f.249), acelaşi aspect fiind susţinut şi de intimată prin întâmpinare.
În consecinţă, procedura de vânzare la licitaţie publică a fost reluată la data de 10.04.2014, după împlinirea termenului de 30 de zile pevăzut de art.512 C.p.c., fiind emis procesul-verbal din 19.05.2014 şi publicaţia de vânzare imobiliară (f.250-253), stabilindu-se termen de vânzare la licitaţie publică la data de 23.06.2014 – aceste din urmă acte de executare nu fac obiectul prezentului dosar, întrucât au fost emise ulterior introducerii contestaţiei la executare iar contestatorii nu au formulat cerere completatoare cu privire la acestea.
Analizând cu prioritate excepţia lipsei calităţii procesuale active a contestatorilor S.C. M T C S.R.L.. şi S C M, instanţa apreciază că aceasta este nefondată, urmând să o respingă pentru următoarele considerente:
Potrivit art.399 alin.1 C.proc.civ. de la 1865, împotriva executării silite şi împotriva oricărui act de executare se poate face contestaţie de către cei interesaţi sau vătămaţi prin executare.
Instanţa reţine că prin contractul de credit nr…/2009, contestatorul S C M a acordat SC I G L SA (actualmente SC E SA) un credit în valoare de 893.800 lei, cu scadenţa la data de 31.10.2008, contractul fiind înscris în CF nr…… a Mun. Bucureşti, sector 1 (nr. vechi ….. ) la data de 26.08.2009, aşadar anterior demarării executării silite în dosarul nr……….
În ceea ce o priveşte pe contestatoarea S.C. M. T. C. S.R.L., societate rezultată în urma divizării parţiale a SC E. SA, conform protocolului de predare-primire a activului şi pasivului divizat de la SC E SRL către noua societate constituită S.C. MT C S.R.L., aceasta a devenit proprietara ap. nr.2 din ……, a locului de parcare 27 şi a boxei 186 aferente ap. nr. 2, care fac obiectul vânzării la licitaţie publică în dosarul de executare nr……..
În consecinţă, instanţa apreciază că cei doi reclamanţi justifică legitimare procesuală activă în speţă, întrucât, deşi nu au calitatea de debitori în procedura execuţională, sunt terţi interesaţi (şi posibil vătămaţi) prin executarea silită, primul în calitate de creditor al debitoarei SC E SA, creanţa sa fiind anterioară executării silite şi opozabilă erga omnes prin înscrierea în cartea funciară, după cum s-a reţinut mai sus, iar cea de-a doua în calitate de proprietar al imobilelor vândute la licitaţie publică.
Fără a antama soluţia ce urmează a fi adoptată pe fondul cauzei, se va avea în vedere că simpla împrejurare că a fost respinsă cererea de intabulare a dreptului de proprietate în favoarea S.C. M T C S.R.L. cu titlu de divizare (a se vedea extrasul CF ataşat la fila 292 dosar) nu determină concluzia că aceasta nu ar avea interes în procedura execuţională ce face obiectul dosarului nr.712/2011, cel puţin din punctul de vedere al raporturilor pe care le are cu SC E SA (rezultate din protocolul de predare-primire a activului şi pasivului divizat de la SC E SRL), ceea ce denotă că intimata are calitate procesuală activă, de vreme ce legea permite formularea contestaţiei la executare nu numai de către părţile implicate în mod direct în executarea silită, ci şi de orice persoane interesate sau vătămate prin executare.
Pentru motivele expuse, instanţa va respinge ca neîntemeiată excepţia lipsei calităţii procesuale active a contestatorilor SC M TCT SRL şi S C M, invocată prin întâmpinare de intimata CRM.
Pe fondul cauzei, contestatoarea a invocat, în primul rând, nulitatea procesului-verbal de licitaţie imobiliară din 11.03.2014 şi a actelor subsecvente, pentru lipsa încuviinţării executării silite faţă de M T C S.R.L., care a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului urmărit în urma unei operaţiuni de divizare parţială a SC E SA.
Creditoarea SC C R M SRL a solicitat executarea silită a imobilului situat în str. ………, în baza contractelor de ipotecă nr……… modificat prin actul adiţional nr.1 autentificat sub nr…. şi nr…….. modificat prin actul adiţional nr.1 autentificat sub nr……., încheiate cu SC E SA pentru garantarea rambursării împrumuturilor ce au făcut obiectul contractelor de credit nr. …… şi nr……..
Prin încheierea de la 24.10.2011 pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti, în baza art.373 ind.1 C.p.c. a fost admisă cererea şi s-a încuviinţat executarea silită a debitorului SC ESRL în baza titlurilor executorii menţionate mai sus.
Împrejurarea că, prin protocolul de predare-primire a activului şi pasivului divizat de la SC E SRL din data de 30.04.2011, s-a transmis contestatoarei S.C. M T CS.R.L. în proprietate (ca activ patrimonial) ap. nr.2 ……., şi anexele acestuia, care fac obiectul vânzării la licitaţie publică în dosarul de executare nr…., nu este de natură să determine concluzia că executarea silită este nelegală pentru lipsa încuviinţării executării silite.
Astfel, deşi data protocolului de predare-primire este anterioară datei la care s-a formulat cererea de executare de către creditoare (01.09.2011), calitatea de proprietar a S.C. M T C S.R.L. asupra imobilului din str. ……, nu a fost făcută opozabilă erga omnes, fiind respinsă cererea de intabulare în CF a dreptului de proprietate în favoarea S.C. M T C S.R.L. cu titlu de divizare (fila 292, vol. III).
În consecinţă, simpla înţelegere a celor doi contestatori nu putea fi opusă creditoarei CRM sau executorului judecătoresc, iar faptul că nu s-a obţinut încuviinţarea executării şi împotriva societăţii M T C S.R.L. nu imprimă executării silite ce face obiectul dosarului nr……. caracter nelegal.
Cu privire la pretinsa fraudare a normelor legale aplicabile şi a drepturilor debitoarei ESA, s-a susţinut, drept prim motiv de contestaţie, faptul că publicaţia de vânzare din 03.02.2014 şi dovezile de afişare nu au fost afişate în toate locurile prevăzute de art.504 alin.3 C.proc.civ.
Prioritar, instanţa subliniază faptul că va analiza acest motiv de contestaţie întrucât în privinţa contestatorilor S.C. M T C S.R.L. şi S C M nu a fost admisă excepţia tardivităţii contestării acestui act de executare (a se vedea încheierea de şedinţă din 27.11.2014).
Din cuprinsul publicaţiei de vânzare din 03.02.2014 reiese că aceasta a fost afişată la sediul BEJ, la Judecătoria Sector 1, la Primăria Sector 1, la locul situării imobilului supus vânzării, la sediul creditorului şi al debitorului, conform art.504 alin.3 C.proc.civ., sub acest aspect fiind nefondate apărările reclamanţilor.
Simplul fapt că în final se menţionează doar data afişării la sediul BEJ nu este de natură să determine concluzia că au fost încălcate prevederile legale amintite, cum s-a susţinut, întrucât lipsa menţiunii privind data afişării publicaţiei la Judecătoria Sector 1, la Primăria Sector 1 şi la locul situării imobilului supus vânzării nu echivalează cu neafişarea acesteia.
Mai mult, chiar admiţând raţionamentul contestatorilor, neafişarea publicaţiei de vânzare poate atrage nulitatea actelor de executare doar în condiţiile dreptului comun (art.105 alin.2 C.p.c.), dacă se face dovada unei vătămări care nu se poate înlătura în alt mod, ceea ce reclamanţii nu au realizat în speţă.
Pe de altă parte, la dosar se regăsesc dovezile de afişare a publicaţiei de vânzare din 03.02.2014 atât la sediul BEJ (f.185) cât şi la Judecătoria Sector 1, la Primăria Sector 1, la locul situării imobilului supus vânzării, la sediul creditoarei şi a debitoarei E (f.189-192, 196), fiind aşadar nefondate susţinerile contestatorilor cu privire la realizarea procedurii de vânzare la licitaţie a imobilului cu încălcarea formelor de publicitate prevăzute de lege.
În ceea ce priveşte vânzarea imobilului la un preţ mult inferior celui de pornire, vor fi avute în vedere prevederile art.509 C.proc.civ. „licitaţia începe prin citirea de către executor a publicaţiei de vânzare şi a ofertelor primite până la acea dată. Executorul va oferi spre vânzare imobilul, prin trei strigări succesive, la intervale de timp care să permită opţiuni şi supralicitări, pornind de la preţul oferit care este mai mare decât cel la care s-a făcut evaluarea potrivit art.500 alin.2 sau, în lipsa unei asemenea oferte, chiar de la acest preţ. (…).
În cazul în care nu este oferit nici preţul la care imobilul a fost evaluat, vânzarea se va amâna la un alt termen, de cel mult 60 de zile, pentru care se va face o nouă publicaţie în condiţiile art.504 alin.3. La acest termen licitaţia va începe de la preţul de 75% din cel la care imobilul a fost evaluat. Dacă nu se obţine preţul de începere a licitaţiei, la acelaşi termen bunul va fi vândut la cel mai mare preţ oferit. Vânzarea se va putea face chiar dacă se prezintă o singură persoană care oferă preţul de la care începe licitaţia”.
Art.510 C.proc.civ. prevede că „executorul va declara adjudecatar persoana care, la termenul de licitaţie, a oferit preţul de vânzare potrivit dispoziţiilor art.509”.
Or, instanţa constată că a fost respectată în cauză procedura de executare reglementată de art.509 şi urm. C.proc.civ., imobilul urmărit silit fiind vândut intimatei SC E D, care a oferit cel mai mare preţ în raport cu preţul de pornire al licitaţiei, după ce anterior nu s-a putut proceda la vânzarea silită a imobilului, nefiind oferit preţul iniţial.
Fictivitatea ofertelor prezentate de ofertanţii S E M şi M D G nu poate fi dedusă de instanţă din simpla împrejurare că între aceştia şi dl. D G (asociat la E D) există strânse legături de afaceri, fiind parteneri în diverse proiecte imobiliare, cu atât mai mult cu cât legea nu conţine nicio normă de interdicţie în acest sens.
În consecinţă, nu pot fi avute în vedere apărările reclamanţilor în sensul că, deşi la licitaţia publică din 11.03.2014 s-au prezentat 3 ofertanţi, în realitate a existat o singură ofertă, provenită de la adjudecatarul E D SRL, care nu a oferit preţul de pornire în cuantum de 1.864.044 lei plus TVA, astfel că vânzarea nu putea avea loc, opinie desprinsă din interpretarea per a contrario a disp. art.509 alin.5 teza finală C.proc.civ.
În opinia instanţei, nu este lipsit de sens şi nu reprezintă o dovadă a intenţiei de fraudă faptul că cele trei oferte au fost apropiate ca valoare, câtă vreme în această procedură intervin mai multe interese, pe care fiecare parte implicată şi-l urmăreşte după cum consideră (fiind evident că adjudecatarul urmăreşte achiziţia la un preţ cât mai mic fără ca aceasta să însemne că urmăreşte fraudarea debitorului, ci doar că doreşte diminuarea propriului patrimoniu în cât mai mică măsură), atât timp cât nu se încalcă vreo normă legală imperativă.
Contestatorii pornesc de la diverse presupuneri pentru a obţine anularea executării silite, cum ar fi faptul că ar fi existat cu siguranţă supralicitări dacă cele tre oferte ar fi fost reale şi că diferenţele de preţ oferite erau derizorii, de numai 5.000 lei, însă acestea sunt lipsite de suport probator sau legal.
Sunt de asemenea nefondate şi argumentele privind diminuarea preţului de pornire a licitaţiei de către executor la suma de 600.000 lei plus TVA de la valoarea de 1.864.044 lei plus TVA. Din cuprinsul publicaţiei de vânzare din 03.02.2014 şi procesului-verbal de licitaţie imobiliară din 11.03.2014, reiese fără echivoc preţul de pornire, respectiv: 1.497.892,50 lei la care se adaugă TVA, redus la 75% din preţul de 1.997.190 lei plus TVA la care a fost evaluat imobilul conform raportului de expertiză (conform art.509 alin.5 C.proc.civ.) şi 366.151,50 lei la care se adaugă TVA, redus la 75% din preţul de 488.202 lei plus TVA la care a fost evaluat imobilul conform raportului de expertiză tehnică imobiliară încheiat de SC SV SRL.
În lumina disp. art.509 alin.5 C.p.c., care prevăd că licitaţia va începe de la preţul de 75% din cel la care imobilul a fost evaluat în ipoteza în care la primul termen fixat pentru licitaţie nu s-a putut proceda la vânzarea silită a imobilului, nefiind oferit preţul iniţial (ipoteză care se regăseşte în speţă), instanţa nu va avea în vedere nici susţinerile contestatorilor în sensul că preţul de la care trebuia să pornească licitaţia este de 2.311.414,56 lei, din care 1.864.044 lei plus TVA pentru ap. nr. 2 şi locul de parcare şi 366.151,50 lei pentru spaţiul verde aferent acestuia (teren în suprafaţă de 108,15 mp).
Pe de altă parte, nu se poate considera că preţul imobilului teren în valoare de 366.151,50 lei plus TVA nu a fost avut în vedere în cadrul licitaţiei, pe motiv că ofertele înaintate de participanţii la licitaţie conţineau un singur preţ (în care nu se specifica dacă se referă la construcţie sau teren).
Aceasta deoarece în cuprinsul publicaţiei de vânzare imobiliară s-a specificat în mod expres că cele două imobile nu se pot vinde separat, astfel că este de la sine înţeles că ofertele prezentate de cei 3 au avut în vedere ambele imobile; de altfel SC ED a fost declarat adjudecatar cu privire la întregul imobil, ceea ce nu s-ar fi putut face dacă acesta ar fi licitat doat pentru apartament sau terenul aferent.
În plus, nicio prevedere legală nu impune ofertanţilor să specifice un preţ, în mod distinct, pentru fiecare imobil vândut la licitaţie publică, cum s-a susţinut, astfel că în situaţia în care se precizează un preţ global, se presupune că acesta este oferit pentru totalitatea bunurilor care se vând.
Cu privire la încălcarea disp. art.509 alin.2 C.proc.civ. ca urmare a faptului că între cele 3 strigări executorul judecătoresc nu a permis opţiuni şi supralicitări, instanţa consideră că acestea sunt simple supoziţii ale reclamanţilor, nedovedite în cauză, în condiţiile în care din procesul-verbal de licitaţie imobiliară reiese că această procedură a fost respectată (textul impune ca executorul judecătoresc să dea părţilor interesate această posibiitate, iar nu să existe în mod efectiv opţiuni şi supralicitări).
În ceea ce priveşte caracterul derizoriu şi lezionar al preţului de adjudecare, în opinia instanţei, chiar dacă prin această vânzare s-au prejudiciat interesele debitorului, întucât imobilul a fost înstrăinat la un preţ mult mai mic decât cel stabilit conform raportului de expertiză tehnică imobiliară încheiat de SC S V SRL, această imprejurare nu atrage nelegalitatea procedurii de executare silita, câtă vreme executorul a respectat întocmai prevederile legale amintite.
De altfel, chiar textul art.509 alin.5 C.proc.civ. prevede că, la al doilea termen, bunul va fi vândut la cel mai mare preţ oferit, indiferent de valoarea acestuia în comparţie cu preţul de pornire al licitaţiei, în timp ce art.510 impune doar pentru creditorii urmăritori sau intervenienţi interdictia de a adjudeca bunurile oferite spre vânzare la un preţ mai mic de 75% din cel la care imobilul a fost evaluat.
În orice caz, preţul oferit în speţă nu poate fi considerat derizoriu întrucât nu se poate susţine că adjudecatarul nu a oferit practic nicio contraprestaţie în schimbul bunului adjudecat, pentru a fi în prezenţa unui preţ derizoriu, câtă vreme a propus un preţ de circa 40% din cel stabilit ca preţ de pornire (1.497.892,50 lei plus TVA pt. ap. şi 366.151,50 lei plus TVA pt. teren).
Pe de altă parte, instanţa apreciază că dispozitiile art.1303 C.civ. privind preţul vânzării, invocate în cuprinsul contestaţiei la executare, nu sunt incidente în cauză, faţă de caracterul special al procedurii de executare silită imobiliară prin vânzare la licitatie publică, acestea vizând ipoteza contractului de vânzare-cumpărare încheiat în condiţiile art.1294 şi urm. C.civ.
Este evident că în această materie preţul vânzării unui imobil la licitaţie publică nu poate fi determinat de părţi (creditor şi debitor), acesta fiind stabilit conform art.500 alin.2 C.proc.civ.
Pentru aceleaşi considerente, nu pot fi avute în vedere prev. art.1221 C.civ., invocate în cuprinsul cererii introductive, întrucât procedura executării silite este o procedură specială ce derogă de la dispoziţiile dreptului comun, acţiunea în anulare pentru leziune nefiind admisibilă decât în privinţa actelor juridice civile, nu şi a actelor de executare, care pot fi desfiinţate doar pe calea specială prevăzută de lege – contestaţia la executare – şi numai pentru motivele prevăzute de C.proc.civ. în această materie.
Mai mult, instanţa consideră că debitoarea E nu a suferit niciun prejudiciu, câtă vreme, după întocmirea procesului-verbal de licitaţie imobiliară din 11.03.2014, actul de adjudecare nu a fost emis în favoarea intimatei S.C. E D S.R.L. întrucât aceasta nu a depus diferenţa de preţ (f.249), acelaşi aspect fiind susţinut şi de intimată prin întâmpinare, iar procedura de vânzare a aceloraşi imobile la licitaţie publică a fost reluată.
Pentru considerentele expuse, instanţa apreciază că executarea silită a fost pornită în mod legal în cauza de faţă, cu respectarea prevederilor art.509 şi urm. C.proc.civ., motiv pentru care va respinge ca neîntemeiată contestaţia la executare formulată de contestatorii M T C SRL, S C M şi SC E SRL.
Cât priveşte cererea având ca obiect restabilirea situatiei anterioare executării, instanţa va avea în vedere prevederile art.404 ind.1 alin.1 C.proc.civ. conform cărora in toate cazurile in care se desfiinteaza titlul executoriu sau insasi executarea silita, cel interesat are dreptul la intoarcerea executarii, prin restabilirea situatiei anterioare acesteia. Având în vedere că în speţă nu s-a pronunţat o soluţie de desfiinţare a executării silite efectuate, instanţa va respinge ca neîntemeiată cererea de întoarcere a executării silite.
Faţă de soluţia reţinută la termenul de judecată din 27.11.2014 cu privire la excepţia tardivităţii contestaţiei la executare şi excepţia puterii de lucru judecat, va respinge ca tardivă contestaţia la executare (formulată de contestatoarea SC E SRL) împotriva publicaţiei de vânzare din 03.02.2014 şi înştiinţării cu privire la data licitaţiei publice din 06.02.2014 şi va respinge contestaţia pentru motivele legate de perimarea executării silite şi modul de imputare a plăţilor făcute de contestatoarea SC E SRL, pentru putere de lucru judecat.
Totodată instanţa va lua act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată în cauză.
