Index alfabetic:
– rol activ al instanţelor de judecată;
– cuantificarea lipsei de folosinţă;
– imposibilitatea efectuării unei expertize
Rolul activ al instanţei de judecată. Alte elemente prin care să fie cuantificată lipsa de folosinţă în ipoteza imposibilităţii realizării unei expertize.
A respinge ca nefondata o cerere de acordare a contravalorii lipsei de folosința, este echivalent cu a spune că parata-reclamanta nu are dreptul la acesta contravaloare. Or, atat timp cat reclamanta si autoarea acesteia au stiut ca imobilul în care locuiau a fost retrocedat paratei-reclamante şi nu au încheiat cu aceasta un contract de închiriere si nici nu au evacuat imobilul, este clar că proprietarul imobilului are dreptul să ceara contravaloarea lipsei de folosința, pentru ultimii trei ani de dinaintea formulării cererii
Instanța de fond avea destule elemente prin care sa cuantifice contravaloarea lipsei de folosința, având în vedere suprafața imobilului, teren şi construcții, zona în care este situat imobilul şi piața chiriilor din municipiul Galați.
Prin cererea principală reclamanta F E a solicitat obligarea pârâtei la plata îmbunătăţirilor aduse imobilului proprietatea pârâtei N A M. Pârâta reclamantă N A M a formulat cerere reconvențională, prin care a solicitat obligarea reclamantei – pârâte F E, să își ridice lucrările de instalații și construcții pe care le-a realizat la imobil și să fie obligată la plata sumei de 35.000 lei reprezentând lipsa de folosință a imobilului pentru perioada 2001 -2012, contravaloarea distrugerilor și degradărilor produse acestuia. A solicitat totodată compensarea contravalorii îmbunătățirilor, în situația în care se va admite acțiunea, cu contravaloarea lipsei de folosință a imobilului. Ulterior şi-a precizat valoarea pretenţiilor la suma de 30.000 lei.
Prin hotărârea pronunţată Judecătoria Galaţi a respins ca nefondată, cererea reconvențională formulată de pârâta – reclamantă N A M, reţinând că prin probele administrate nu s-a făcut dovada degradărilor şi nici contravaloarea lipsei de folosinţă, proba cu expertiză neputând fi administrată din culpa pârâtei
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs pârâta reclamantă N A M, arătând că în mod greșit instanța de fond a respins ca nefondata cererea reconvenționala, că instanța de fond nu a dat dovada de rol activ şi nu a stăruit în aflarea adevărului. Arată de asemenea că în mod greșit instanța de fond nu a mai administrat proba cu expertiza imobiliara, cu toate că a admis această proba, că parata-reclamanta a achitat onorariul de expert, astfel încat nu putea fi decăzuta din proba. A mai arătat că deși expertul desemnat în cauza a vizionat imobilul anterior convocării parților, deoarece parata-reclamanta nu locuiește în Romania, a refuzat să întocmească raportul de expertiza sub motivul că parata-reclamanta nu a pus la dispoziție imobilul.
Mai arata că deși nu s-a facut expertiza admisa de catre instanţa, aceasta putea cuantifica contravaloarea lipsei de folosința, atât timp cât la dosarul cauzei existau oferte cuprinzând chiriile practicate în zona respectiva.
În analiza recursului formulat Tribunalul apreciază că instanța de fond în mod gresit a respins aceasta cerere ca nefondata. A respinge ca nefondata o cerere de acordare a contravalorii lipsei de folosința, este echivalent cu a spune că parata-reclamanta nu are dreptul la acesta contravaloare. Or, atat timp cat reclamanta si autoarea acesteia au stiut ca imobilul în care locuiau a fost retrocedat paratei-reclamante şi nu au încheiat cu aceasta un contract de închiriere si nici nu au evacuat imobilul, este clar că proprietarul imobilului are dreptul să ceara contravaloarea lipsei de folosința, pentru ultimii trei ani de dinaintea formulării cererii.
Instanța de fond a respins cererea reconvenționala doar pentru faptul ca în cauza nu s-a putut efectua raportul de expertiza prin care sa se determine contravaloarea lipsei de folosința, fără însa să aibă în vedere că există motive obiective pentru care aceasta expertiza nu a fost efectuata. Intr-adevar, potrivit prevederilor codului de procedura civila, atât timp cât proba cu expertiza a fost admisa si onorariul achitat, instanța nu mai poate să decadă partea din proba respectiva. In cazul în care din culpa paratei-reclamante nu s-a putut face raportul de expertiza, instanța ar fi trebuit să disjungă cererea reconvenționala şi să judece doar cererea reclamantei iar noul dosar disjuns să îl suspende eventual în baza art. 1551 C. proc. civ.
Insă, tribunalul apreciază că instanța de fond avea destule elemente prin care sa cuantifice contravaloarea lipsei de folosința, având în vedere suprafața imobilului, teren şi construcții, zona în care este situat imobilul şi piața chiriilor din municipiul Galați.
Or , imobilul în cauza este format din teren în suprafața de peste 1.000 mp (chiar daca în contractul de închiriere apare doar o suprafața de 185 mp teren, curtea are 1.672,92 mp) si construcții în suprafața de peste 80 mp. De asemenea imobilul este situat în zona centrala a municipiului Galati.
Având în vedere că parata-reclamanta a solicitat o suma totala de 3.000 lei pentru o perioada de trei ani de dinaintea datei introducerii cererii reconvenționale, aceasta suma ar reprezenta 10.000 lei pe an, adică mai puțin de 850 lei lunar, ceea ce reprezintă o chirie medie pentru zona respectiva şi suprafața imobilului.
Faţă de aceste considerente, tribunalul urmează să admită recursul şi să modifice în parte sentinţa recurată în sensul că va admite cererea reconvenţională formulată de pârâta-reclamantă N A M şi va obligă pe reclamanta-pârâtă F E la plata către pârâta-reclamantă a sumei de 30.000 lei cu titlu de contravaloare a lipsei de folosinţă a imobilului situat în Galaţi, str. …
