Accesiune imobiliară. Revendicare. Admisibilitate.
Este admisibilă acţiunea în revendicare a imobilului teren şi construcţii, formulată de proprietarul tabular, chiar dacă construcţiile au fost edificate de o terţă persoană, cu obligarea reclamanţilor la plata unor despăgubiri echivalente cu valoarea materialelor şi manoperei folosite la aceste construcţii.
Secţia civilă – Decizia civilă nr. 387/19 septembrie 2007
Prin decizia civilă nr. 387/19 septembrie 2007 a Curţii de Apel Alba Iulia, pronunţată în dosar nr. 2443/97/2006 a fost admis recursul de pârâţii reclamanţi neconvenţionali Ş.C. şi Ş.O.I., împotriva decizie civile nr.93/A/ 1 martie 2007 a Tribunalului Hunedoara şi a fost modificată decizia atacată în sensul admiterii apelului acestora, împotriva sentinţei civile nr. 1860/13 iunie 2005 a Judecătorie Hunedoara, pronunţată în dosar nr. 3755/2004, schimbând sentinţa în sensul respingerii acţiunii principale formulate de reclamanţii A.P. şi A.R., împotriva pârâţilor Ş.C. şi Ş.O.I. şi a fost admisă în parte acţiunea reconvenţională formulată de reclamanţii reconvenţionali S.C. şi Ş.O.I., împotriva pârâţilor reconvenţionali A.P. şi A.R., obligându-i pe aceştia din urmă să le lase în deplină proprietate imobilul înscris în C.F. 110 Izvoarele şi top. 2228-2230, în suprafaţă de 309 mp şi cuprins în titlul de proprietate T.P. 6719/49/1994.
S-a constatat că reclamanţii reconvenţionali au dobândit dreptul de proprietate prin accesiune imobiliară artificială asupra construcţiilor – casă de vacanţă cu terasă de beton şi garaj şi au fost evacuaţi pârâţii reconvenţionali din aceste construcţii.
Reclamanţii reconvenţionali au fost obligaţi să plătească pârâţilor reconvenţionali suma de 70.941,36 lei reprezentând contravaloarea materialelor şi manoperei din aceste construcţii, iar pârâţii reclamanţi reconvenţionali au fost obligaţi să plătească reclamanţilor suma de 4116 lei folos de tras pentru perioada 2003-2005.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de recurs a reţinut că în anul 1974 familia M.I. şi A. au primit decizia nr.573/11.11.1974 a fostului Consiliu Popular al Municipiului Hunedoara, prin care li s-a atribuit dreptul de folosinţă asupra unei suprafeţe de 60 mp imobil înscris în CF 594 Izvoarele, nr. top 2262/23, în vederea construirii unei case de odihnă. La data de 13.05.1975 numitul M. I. este autorizat să construiască o casă de odihnă şi turism cu P+1 în suprafaţă de 59,6 mp, pe care o şi construieşte şi se întabulează în CF 1021 Izvoarele sub B 3,4, aşa cum rezultă din extrasul de CF aflat la filele 53 şi următoare din dosarul instanţei de fond. În anul 1981, prin contractul autentificat sub nr.1867/20.08.1981, soţii M. vând soţilor A.P. şi R. imobilul construcţie, care se întabulează în CF sub B 4,5, proprietatea asupra terenului rămânând la Statul Român, proprietarul de până atunci. În anul 1982 noii ai construcţiei, soţii A., ridică în apropierea cabanei un garaj fără a poseda autorizaţie de construcţie, aşa cum rezultă din adeverinţa nr.112/18.02.1992 eliberată de Primăria T. I. (f.27).
Ulterior, în urma mai multor procese purtate între părţi s-a stabilit cu autoritate de lucru judecat că terenul atribuit în folosinţă soţilor M. pentru construcţia casei în litigiu nu este proprietate de stat ci teren aflat în proprietatea C.A.P. Prin titlul de proprietate 6719/49/1994 s-a reconstituit în favoarea reclamanţilor reconvenţionali şi a defunctului Ş.I. suprafaţa de 1566 mp, în parcela cu nr. cad. 1224/4, parcelă din care face parte terenul atribuit în folosinţă numitului M.I. în 1974 şi pe care acesta şi-a edificat construcţia. De asemenea, s-a dovedit eroarea de identificare efectuată în 1974, expertul C.Ş. arătând că amplasamentul parcelei cu nr. top 2262/23 este situat în aval de zona aflată în litigiu, în zona inundată de apele lacului de acumulare. Expertul reţine că eroarea de identificare efectuată în anul 1974 rezidă tocmai din amplasamentul parcelei, care este cel actual, dar identificarea topografică a fost eronată. Este deosebit de relevant ceea ce reţine expertul, în sensul că, ţinând seama de distanţa dintre parcele (cca 300 mp), oricare ar fi fost dobânditorul terenului, nu se putea construi pe un alt teren decât cel construit la acea vreme, ori o modificare de amplasament printr-o ocupare voită la o distanţă de 300 mp ar fi fost uşor sesizabilă de către autorităţile vremii. Aceste reţineri sunt apte să justifice buna credinţă a constructorului M.I., pe care au reţinut-o instanţele de fond şi pe care au transmis-o cumpărătorilor A.P. şi R., întrucât ne interesează buna sau reaua credinţă a constructorului la momentul ridicării construcţiei. Pe de altă parte, soţii A. au prezentat instanţelor contracte de închiriere încheiate cu Primăria comunei T. prin care aceştia au închiriat o suprafaţă de 200 mp care depăşea suprafaţa atribuită prin decizia iniţială (f.122). Nu se poate reţine critica recurenţilor în sensul că aceste contract nu ar fi valabil, atâta timp cât nu s-a pus nici un moment problema valabilităţii acestuia, el purtând semnătura ambelor părţi. De altfel, faptul că soţii A. au edificat garajul fără a deţine autorizaţie de construcţie nu are nici o relevanţă sub aspectul reţinerii bunei sau relei credinţe a constructorului; buna credinţă la care se referă art. 494 presupune credinţa celui care construieşte că terenul pe care ridică construcţia este al său, în calitate de titular al unui drept real sau de creanţă, sau dimpotrivă ştie că terenul este în proprietatea altei persoane, ceea ce atrage reaua-credinţă.
În concluzie, în mod corect au reţinut cele două instanţe buna-credinţă a soţilor M., transmisă cumpărătorilor A.P. şi R., astfel că, sub acest aspect critica recurenţilor nu este fondată.
Ceea ce au greşit fundamental ambele instanţe de fond este interpretarea şi aplicarea art.494 alin. 3 cod civil, respectiv aplicarea instituţiei accesiunii imobiliare artificiale în cazul constructorului de bună credinţă. Astfel, art.494 alin.3 cod civil, teza a doua, prevede că dacă construcţiile au fost ridicate cu bună-credinţă, proprietarul terenului devine, prin accesiune, proprietarul construcţiei, fără a putea cere demolarea sau ridicarea ei. Aşadar, buna sau reaua credinţă are relevanţă doar sub aspectul tratamentului care se va aplica constructorului: dacă el a fost de rea credinţă, proprietarul terenului poate să invoce accesiunea devenind proprietar al construcţiei sau poate să ceară demolarea construcţiei, pe cheltuiala constructorului; în schimb, dacă constructorul a fost de bună credinţă, proprietarul terenului nu va putea cere demolarea construcţiei, el devenind proprietarul acesteia, având obligaţia de despăgubire în temeiul principiului îmbogăţirii fără justă cauză, legea oferindu-i dreptul de opta între indemnizaţia constructorului cu o sumă de bani egală cu valoarea materialelor şi preţul muncii sau plata unei sume de bani reprezentând sporul de valoare a terenului înregistrat ca urmare a edificării construcţiei. Aceste prevederi legale au valoare de principiu, sunt exprese şi neîndoielnice şi nu au dat naştere nici unor discuţii contradictorii în practica judiciară sau în literatura de specialitate.
În aceste condiţii, este lipsită de temei legal concluzia la care a ajuns instanţa de fond în sensul că, fiind de bună-credinţă, cererea reclamanţilor principali sub aspectul dreptului de servitute şi de superficie, este întemeiată. Evident că este la fel de nelegal raţionamentul instanţei de apel care confirmă această teză şi acreditează ideea dobândirii dreptului de superficie în temeiul existenţei unei convenţii între proprietarul terenului şi constructor. Într-adevăr, când construcţia se realizează pe baza unei convenţii încheiată între proprietarul terenului şi constructor, constructorul devine proprietarul construcţiei şi titularul unui drept de superficie asupra terenului, textul art.494 fiind inaplicabil, fiind singurul caz în care cel care construieşte pe terenul altuia devine proprietarul construcţiei. Numai că în speţă nu există nici o dovadă a existenţei unei astfel de convenţii, şi niciuna din părţile dosarului nu au susţinut acest lucru în multele procese pe care le-au avut. Înscrisurile de la filele 8-10 din dosarul 3777/2002, la care face trimitere instanţa de apel nu au, în nici un caz, valoarea unei convenţii între proprietarul terenului şi construcţii. Construcţia a fost ridicată de numitul M. I. cu mult timp înainte de eliberarea acelor acte, astfel că ele nu au relevanţa pe care le-a dat-o instanţa de apel.
Pe de altă parte, este fondată critica recurenţilor referitoare la modul în care instanţele de fond au instituit în sarcina lor dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, respectiv servitute de trecere şi drept de superficie.
Astfel, dreptul de superficie poate fi dobândit prin titlu, uzucapiune sau direct prin lege, or niciuna din aceste situaţii nu se regăseşte în speţă, motiv pentru care naşterea lui prin hotărâre judecătorească este nelegală şi contrară caracterului deplin şi exclusiv al dreptului de proprietate. Potrivit art.135 din României şi art.1 din Protocolul 1, act adiţional al Convenţiei Europene a Drepturilor Omului, proprietatea privată este în condiţiile legii inviolabilă, nimeni neputând fi expropriat decât pentru cauză de utilitate publică, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire.
În aceeaşi ordine de idei se pune şi problema constituirii servituţii de trecere, întrucât dreptul de servitute presupune, prin definiţie, ca proprietarii fondului dominat şi dominant, să fie diferiţi, ceea ce nu este cazul în speţă. De altfel art. 577 cod civil arată că servituţile izvorăsc sau din situaţia naturală a locurilor, sau din obligaţia impusă de lege, sau din convenţia dintre proprietari, deci instanţa nu poate crea o servitute de trecere fără să constate existenţa uneia dintre situaţiile arătate mai sus.
Prin urmare, în mod nelegal instanţele au admis acţiunea principală sub aspectul obligării pârâţilor la recunoaşterea unui drept de superficie şi a unui drept de servitute în favoarea reclamanţilor principali.
De asemenea, nu se pune problema dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune, aşa cum au solicitat reclamanţii principali prin precizarea de acţiune de la fila 47, invocând în drept art.1847-1848 şi 1895 Cod civil. Uzucapiunea de scurtă durată reglementată de codul civil presupune îndeplinirea a două condiţii cumulative: posesia să se întemeieze pe un just titlu sau justă cauză şi să fie de bună credinţă. Or, aceste condiţii nu sunt îndeplinite în speţă, soţii Alic nefiind nici măcar posesori ai terenului în sensul codului civil, ci simpli detentori precari, deţinând terenul în temeiul unui drept de folosinţă, şi apoi a unui drept dobândit dintr-un contract de închiriere. Ordinul nr.154/1995 care le atribuise în proprietate suprafaţa de 339 mp a fost anulat în acelaşi an prin sentinţa civilă nr.155/1995 a Curţii de Apel Alba Iulia, astfel că ei nu posedă un just titlu în sensul art.1897 cod civil.
Prin urmare, pentru cele arătate mai sus, se impunea respingerea in integrum a acţiunii principale aşa cum a fost formulată şi precizată, împrejurare faţă de care Curtea va admite recursul pârâţilor, va modifica decizia Tribunalului în sensul că va admite apelul pârâţilor împotriva sentinţei pe care o va schimba, în primul rând în ceea ce priveşte modul de soluţionare a acţiunii principale, acţiune pe care o va respinge în integralitatea sa.
În ceea ce priveşte acţiunea reconvenţională, având în vedere teoria accesiunii imobiliare artificiale şi tratamentul constructorului de bună credinţă, aşa cum au fost prezentate mai sus şi în temeiul art.494 alin. 3 cod civil, Curtea o va admite în varianta solicitată în subsidiar, în cererea de la fila 17, în sensul că va constata că reclamanţii reconvenţionali Ş.C. şi Ş.I.O. sunt proprietarii terenului înscris în CF 110 Izvoarele, nr. top 2228-2230, cuprins în Titlul de Proprietate 6719/49/1994, parcela cu nr.1224/4, în suprafaţă totală de 1566 mp. Aceste aspecte rezultă din extrasul de CF (f.25) şi din Titlul de Proprietate (f.21).
Fiind dovedit fără dubiu că imobilul construcţie ridicat de soţii M. şi cumpărat de soţii A., este situat pe terenul proprietatea reclamanţilor reconvenţionali Ş., Curtea urmează a-i obliga pe pârâţii A., ca în baza art. 480 Cod civil să recunoască şi să lase reclamanţilor reconvenţionali Ş. în deplină proprietate şi posesie terenul în suprafaţă de 309 mp înscris în CF 110 Izvoarele, nr. top 2228-2230, colorat cu galben şi portocaliu în anexa grafică 2 a raportului de expertiză efectuat de expertul C. Ş.
De asemenea, în baza art. 494 alin.3 teza a doua cod civil, se va constata că reclamanţii reconvenţionali Ş.C. şi Ş.I.O. au dobândit dreptul de proprietate prin accesiune imobiliară asupra construcţiilor constând în casă de vacanţă cu terasă din beton şi garaj, construcţii identificate în raportul de expertiză întocmit de experta C. L. B., în dosar 3755/2004 al Judecătoriei Hunedoara.
În baza art. 46 din Decretul Lege 115/1938 se va dispune înscrierea dreptului de proprietate asupra construcţiilor în CF 110 Izvoarele, top.2228-2230, în favoarea reclamanţilor reconvenţionali Ş.C. şi Ş.I.O.
Ca urmare a dobândirii irevocabile a dreptului de proprietate asupra construcţiilor, reclamanţii reconvenţionali au dreptul să ceară, în baza art.480 cod civil, evacuarea pârâţilor din aceste construcţii (terasă din beton+garaj), ceea ce Curtea va dispune prin prezenta decizie, întrucât din acest moment pârâţii A. folosesc imobilul fără a deţine un titlu valabil asupra lui.
În baza art.494 alin.3 teza finală cod civil, proprietarul terenului, devenit proprietar asupra construcţiei, are obligaţia de a-l despăgubi pe constructorul de bună credinţă, în temeiul principiului îmbogăţirii fără justă cauză. Modalitatea de despăgubire a fost aleasă de proprietarul terenului, acesta arătând în concluziile scrise depuse în faţa instanţei de fond (f.329), că este gata să despăgubească pe constructor cu suma de 465.086.869 lei, reprezentând valoarea fiscală de impozitare a construcţiilor. Legea nu oferă însă o astfel de posibilitate arătând că proprietarul terenului poate opta între valoarea materialelor şi preţul muncii sau de a plăti o sumă de bani egală cu creşterea valorii terenului. Având în vedere probele efectuate în cauză, respectiv expertizele de evaluare a construcţiilor, Curtea va obliga pe reclamanţii reconvenţionali Ş. să despăgubească pe pârâţii reconvenţionali A. cu suma de 70.941,36 lei RON, reprezentând valoarea materialelor şi a manoperei construcţiilor dobândite prin accesiune. Aceste valori rezultă din raportul de expertiză în construcţii efectuat de experta C.L.B., care stabileşte valoarea actuală a casei de vacanţă, ţinând seama de uzură, la suma de 659.450.619 lei ROL (f. 219), şi valoarea garajului la suma de 49.963.008 lei ROL (f. 242).
Prin completarea cererii reconvenţionale, reclamanţii reconvenţionali au solicitat obligarea pârâţilor reconvenţionali la plata contravalorii lipsei de folosinţă a terenului pe ultimii trei ani, valoare pe care au precizat-o la suma de 222.480.000 lei (f.323), conform expertizei efectuate de experta C.L.B.
Instanţa de fond obligă pârâţii reconvenţionali la plata acestei sume, în timp ce instanţa de apel reduce cuantumul despăgubirilor la suma de 4.116 lei RON.
Ambele instanţe au procedat greşit pentru motivele care se vor arăta în continuare:
Suma de 222.480.000 lei a fost stabilită de expertă la preţurile practicate pentru cumpărarea terenului liber de construcţii pe piaţa liberă (f. 218 dosar fond). Mergând pe acest raţionament experta a estimat valoarea terenului la 20 euro/mp şi a înmulţit această sumă cu suprafaţa ocupată de pârâţi, respectiv 309 mp. Această concluzie este greşită întrucât folosul de tras reprezintă contravaloarea produselor agricole ce s-ar fi cultivat pe acest teren şi nu are nici o legătură cu valoarea de piaţă a terenului.
Această sumă greşit a fost acordată de instanţa de fond şi, în mod corect a fost înlăturată de instanţa de apel, care a apreciat că s-a efectuat în fapt o vânzare forţată a terenului, motiv pentru care cererea de a se acorda această sumă de către instanţa de recurs este nelegală, împrejurare faţă de care acest motiv de recurs se va respinge ca nefondat.
În apel s-a efectuat un raport de expertiză de către expertul P.Ş., care a prezentat instanţei trei variante pentru evaluarea lipsei de folosinţă a terenului, variante care nu au fost îmbrăţişate de instanţa de apel, pe motiv că primele două stabilesc valori exorbitante, iar a treia variantă stabileşte o valoare derizorie. Dintre aceste variante, cea mai aproape de adevăr este cea care stabileşte contravaloarea lipsei de folosinţă la suma de 12,42 lei. Deşi această variantă este într-adevăr derizorie, expertul a avut în vedere că terenul în cauză are categoria de folosinţă fâneaţă naturală de tip podzol degradat, cu o fertilitate scăzută, care se poate exploata numai pentru obţinerea de fân natural sau masă verde pentru păşunat (f.43-44). Cu toate acestea instanţa de apel procedează la un calcul propriu, lipsit de orice suport probator, subrogându-se în competenţele unui specialist şi ajungând, evident, la o concluzie greşită.
Prin urmare, sunt întemeiate criticile recurenţilor în sensul că modalitatea de calcul aleasă de instanţa de apel este greşită, dar s-ar fi impus reducerea acestei sume la suma de 12,42 lei care reprezintă contravaloarea produselor agricole care s-ar fi putut obţine de pe acel teren, ceea ce instanţa de recurs nu este în măsură să facă întrucât s-ar aduce atingere principiului neagravării situaţiei în propria cale de atac, reclamanţii reconvenţionali fiind singurii care au atacat hotărârea instanţei de apel. Acest principiu reiese din coroborarea art. 316 şi 296 Cod procedură civilă din care rezultă că apelantului (recurentului) nu i se poate crea în propria cale de atac o situaţie mai grea decât cea din hotărârea atacată.
