Prin sentinţa civilă nr.135 din 17 februarie 2010 a Tribunalului Cluj, s-a respins în baza excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive acţiunea reclamantei P.S. formulată în contradictoriu cu pârâta COMISIA PENTRU APLICAREA L. 198/2004
S-a admis cererea formulată de reclamanta P.S., în contradictoriu cu pârâtul Statul Român Prin Compania Naţională De Autostrăzi şi Drumuri Naţionale din România – Direcţia Regională De Drumuri Şi Poduri Cluj şi, în consecinţă, s-a dispus exproprierea totală a suprafeţei de teren de 2232 m.p., din parcela reclamantei cu nr. 194, suprafaţă identificată sub nr. Cadastrale 863/1 şi 863/2.
S-a stabilit dreptul reclamantei la despăgubiri pentru suprafaţa expropriată în valoare de 41454,9 RON.
S-a stabilit dreptul reclamantei la despăgubiri pentru prejudiciul cauzat de diminuarea valorii parcelei de 200 m.p., rămasă în proprietate respectiv 926,6 RON.
Pârâtul a fost obligat la plata în favoarea reclamantei a unor despăgubiri în valoare totală de 42381,5 RON.
Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut următoarele :
Astfel, cu privire la pârâta COMISIA PENTRU APLICAREA L. 198/2004, instanţa a apreciat că această parte nu are calitate procesuală pasivă, statul fiind reprezentat potrivit Legii 198/2004 de COMPANIA NAŢIONALĂ DE AUTOSTRĂZI ŞI DRUMURI NAŢIONALE DIN ROMÂNIA SA.
Prin urmare, faţă de această pârâtă, acţiunea s-a respins în baza excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive.
Cu privire la suprafaţa expropriată, instanţa a reţinut că potrivit art. 24 alin. ultim din Legea nr. 33/1994 este admisibilă exproprierea totală, la cererea proprietarului, în raport cu situaţia reală a terenului.
Instanţa a verificat documentaţia de şi planşele cu planul terenului şi a constatat că s-a expropriat din parcela reclamantei o fâşie oblică, rămânând în proprietatea acesteia de o parte şi de alta a suprafeţei expropriate, respectiv a viitorului drum, câte o suprafaţă triunghiulară de 83 m.p. şi 200 m.p.
Este evident că o suprafaţă de 83 m.p. este un lot căruia îi lipseşte orice valoare economică, datorită lipsei unei utilităţi.
Din acest motiv, cu privire la această suprafaţă, instanţa a apreciat că este justificată cererea reclamantei de expropriere totală, în opinia instanţei, suprafaţa de 83 m.p., putându-se adăuga suprafeţei deja expropriate, ajungându-se la un total de 2232 m.p.
Cu privire la cealaltă suprafaţă de 200 m.p., instanţa a apreciat că această parcelă poate avea o utilitate economică, terenul rămas în proprietatea reclamantei putând fi folosit ca spaţiu de servicii pentru participanţii la trafic.
Este adevărat că datorită formei triunghiulare, terenul este mai greu de amenajat, însă această dificultate nu îl poate transforma într-un lot lipsit de utilitate.
Se poate aprecia însă că prin crearea acestui lot cu o configuraţie neobişnuită, reclamantei i-a fost adus un prejudiciu rezultat din diminuarea valorii terenului, prejudiciu ce se poate cuantifica şi adăuga despăgubirilor stabilite pentru suprafaţa expropriată.
Cu privire la valoarea despăgubirilor, instanţa a dispus efectuarea unui raport de expertiză, de către o comisie de 3 experţi, potrivit art. 25 din Legea 33/1994.
Potrivit raportului de expertiză, valoarea terenului este de 4,53 Euro/ m.p.
Prin urmare, pentru terenul expropriat, valoarea despăgubirilor este de 2232 m.p., înmulţit cu 4,53 Euro= 10110, 96 Euro = 41454,9 RON (curs BNR la data efectuării expertizei – mai 2009, valabil şi la data pronunţării sentinţei). Valoarea corespunde şi cu celelalte probe de comparaţie depuse la dosar.
La această valoare a despăgubirilor se adaugă şi valoarea prejudiciului cauzat de diminuarea valorii terenului de 200 m.p., rămas în proprietatea reclamantei de (4,53 EURO-3,40) * 200= 226 euro * 4,1 = 926, 6 RON.
Prin urmare, valoarea totală a despăgubirilor este de 42381,5 RON.
Împotriva acestei sentinţe reclamanta P.S. a declarat recurs în termen legal solicitând instanţei, admiterea acestuia, modificarea în parte a hotărârii atacate în sensul admiterii acţiunii introductive aşa cum a fost formulată.
În motivarea recursului reclamanta a arătat că întreaga suprafaţă de 2432 mp. trebuie să facă obiectul despăgubirii deoarece nu există nici o posibilitate de a fructifica în viitor şi suprafaţa de 200 mp., iar argumentul reţinut de către prima instanţă referitor la faptul că i s-ar putea da o întrebuinţare economică nu subzistă deoarece pe această suprafaţă nu se poate edifica nici o construcţie, care să aibă o întrebuinţare economică, terenul fiind impropriu pentru orice ipotetică activitate imaginată de instanţa fondului.
De altfel, pentru această suprafaţă de teren s-ar plăti doar impozit, întrucât este situată în zona viaductului construit, astfel încât argumentele instanţei de fond sunt nefondate iar parcela de 200 mp ar trebui expropriată în întregime.
Totodată raportat la prevederile art.26 alin.2 din Legea nr.33/1994, valoarea de 4,35 euro/mp. este ridicolă şi derizorie deoarece, aşa cum a arătat reclamanta şi prin observaţiile depuse la 20.05.2009, în zonă se practicau valori de 16-65 euro/mp. astfel încât suma acordată de instanţă este de trei ori mai mică decât suma dovedită de reclamantă.
Pârâtul intimat Statul Român prin CNADNR – Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri Cluj a solicitat, prin întâmpinare, respingerea recursului reclamantei ca neîntemeiat.
În susţinerea poziţiei procesuale, pârâtul intimat a arătat că în concluziile raportului de expertiză se precizează că terenul rămas în proprietatea reclamantei poate primi şi o altă destinaţie, motiv pentru care soluţia pronunţată de către prima instanţă este legală.
Susţinerea reclamantei recurente referitoare la faptul că preţul corect al despăgubirilor ar trebui să se raporteze la valoarea de 16-65 euro/mp., este lipsit de orice suport legal şi nedovedit în nici un fel.
Analizând sentinţa atacată, prin prisma motivelor de recurs invocate şi a apărărilor formulate, Curtea în temeiul art.3041 C.pr.civ. reţine următoarele :
Prin Hotărârea nr.119/18.04.2008 emisă de CNADNR, Comisia pentru Aplicarea Legii nr.198/2004 com.Feleacu, jud.Cluj, s-a aprobat acordarea de despăgubiri pentru imobilul expropriat situat în com.Feleacu, sat Feleacu, categoria de folosinţă fâneţe, tarla 9, parcela 194, în suprafaţă de 2149 mp., identificat prin nr.cadastral 863/2, în cuantum de 22.779 lei, stabilindu-se că persoana aparent îndreptăţită să primească despăgubiri este reclamanta P.S.
În vederea stabilirii despăgubirilor, instanţa de fond a dispus efectuarea unei expertize tehnice judiciare, iar experţii au concluzionat că terenul în litigiu este situat în extravilanul satului Gheorgheni, com.Feleacu, jud.Cluj, şi este evidenţiat în titlul de proprietate nr.1652/1327. tarla 9, parcela 194, nr.cadastral 863/2, fiind cumpărat de către reclamanta P.S.. Din acest teren având suprafaţa totală de 2432 mp., s-a expropriat o suprafaţă de 2149 mp. în favoarea Statului Român. În urma exproprierii, prin dezmembrarea terenului şi desprinderea parcelei de 2149 mp., au rămas două parcele de teren, o parcelă de 83 mp., situată la limita de nord a fostei proprietăţi şi o parcelă de 200 mp., situată la limita de sud a fostei proprietăţi, parcele rămase în proprietatea reclamantei şi care sunt despărţite de parcela de teren expropriată neavând nici o cale de comunicare între ele. Centura de ocolire Est – Vâlcele – Apahida, traversează zona forestieră, mai exact pădurea Gheorgheni şi se încadrează în reţeaua arterelor mun.Cluj Napoca, ca arteră de Gr.II cu 2 benzi pe fiecare sens, spaţii de protecţie, pistă pentru biciclişti şi spaţiu verde de proiecţie.
Comisia de experţi a apreciat că valoarea terenului expropriat în suprafaţă de 2149 mp., este de 9.735 euro (2149 mp x 4,53 euro), respectiv 40.187 lei, la cursul BNR 1 euro = 4,1281 la data de 08.05.2009. Ţinând cont de amplasamentul şi poziţia parcelei expropriate, dar şi a parcelelor rămase în proprietatea reclamantei, precum şi forma dezavantajoasă în plan (triunghiuri cu latura de bază alungită) şi de suprafeţele reduse ale acestora, comisia de experţi a considerat că parcelele rămase nu pot avea altă destinaţie decât aceeaşi pe care o are parcela expropriată.
Prin răspunsul la obiecţiunile formulate la raportul de expertiză tehnică judiciară atât de reclamantă cât şi de pârâtă, Comisia de experţi a stabilit că preţul de vânzare a terenurilor agricole extravilane în zonă a fost cel menţionat în comparabilele din raportul de expertiză, la care s-a aplicat coeficientul de piaţă astfel încât au rezultat valorile folosite în expertiză. Preţurile indicate de reclamantă în obiecţiuni, sunt specifice terenurilor construibile intravilane şi nicidecum terenurilor extravilane.
În raportul de expertiză sunt folosite oferte de vânzare întrucât nu au fost identificate oferte de cumpărare pentru terenuri similare iar terenurile care se folosesc pentru comparaţie au aceeaşi categorie de folosinţă şi sunt situate în extravilanul loc.Gheorgheni.
Comisia de experţi a admis că cele două parcele rămase reclamantei pot primi şi o altă destinaţie dar proprietarul are un prejudiciu determinat de faptul că dintr-o singură suprafaţă de teren de 2432 mp., după expropriere rămâne cu două suprafeţe de teren care îşi micşorează valoarea întrucât rămân în formă triunghiulară, ceea ce îngreunează cea mai bună utilizare care li se poate da. În consecinţă, valoarea acestor parcele se micşorează cu 25%, rezultând o valoare de 3,40 euro/mp., (4,53 x 0,75) respectiv 83 + 200 x 3,40 euro/mp = 962 euro, adică 3972 lei.
Conform art.9 din Legea nr.198/2004, expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii prevăzute la art.8 precum şi orice persoană care se consideră îndreptăţită la despăgubire pentru exproprierea imobilului se poate adresa instanţei judecătoreşti competente în termen de 3 ani de la data intrării în vigoare a hotărârii guvernului, prevăzute la art.4 alin.1 sau în termen de 15 zile de la data la care i-a fost comunicată hotărârea comisiei prin care i s-a respins, în tot sau în parte, cererea de despăgubire. Acţiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluţionează potrivit dispoziţiilor art.21-27 din Legea nr.33/1994, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii.
În conformitate cu art.24 alin.4 din Legea nr.33/1994, în cazul în care expropriatorul cere exproprierea numai a unei părţi de teren sau din construcţie, iar proprietarul cere instanţei exproprierea totală, instanţa va aprecia, în raport cu situaţia reală, dacă exproprierea în parte este posibilă. În caz contrar, va dispune exproprierea totală.
Având în vedere concluziile Comisiei de experţi referitoare la faptul că cele două parcele în suprafaţă de 83 mp. şi respectiv 200 mp., rămase în urma dezmembrării terenului, sunt situate la extremităţile nord şi sud ale parcelei expropriate, fiind separate de către aceasta, neavând nici o cale de legătură între ele şi, de asemenea, ţinând cont de amplasamentul şi poziţia acestora, de forma dezavantajoasă în plan (triunghiuri cu latura de bază alungită), şi de suprafeţele reduse ale acestora, parcelele rămase nu pot avea o altă destinaţie decât aceeaşi pe care o are parcela expropriată, considerent pentru care Curtea apreciază că instanţa de fond a făcut o greşită aplicare a textului legal mai sus menţionat, în ceea ce priveşte parcela de 200 mp., parcelă care este fără nici o utilitate economică şi care nu oferă reclamantei nici o posibilitate de valorificare a acesteia.
Motivul de recurs referitor la faptul că valoarea luată în considerare de către experţi este derizorie deoarece în zonă s-au practicat valori de 16 până la 65 euro /mp. nu este întemeiat deoarece la stabilirea valorii terenului expropriat experţii au avut în vedere prevederile art.26 alin.2 din Legea nr.33/1994, iar evaluarea terenului s-a realizat prin metoda comparaţiei cu proprietăţi similare vândute, ofertate sau tranzacţionate într-o piaţă deschisă. Comisia de experţi a statuat că evaluarea terenului în cauză reprezintă o estimare a valorii de piaţă a proprietăţii aşa cum este definită în standardele internaţionale de evaluare şi reprezintă suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie echilibrată după un marketing adecvat în care fiecare parte acţionează în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângeri. Experţii au selectat, în vederea estimării, trei oferte de vânzare cumpărare care au caracteristici asemănătoare cu terenul în litigiu.
De altfel, prin răspunsul la obiecţiuni Comisia de experţi a arătat că preţurile menţionate în obiecţiunile la raportul de expertiză formulate de către reclamantă, sunt specifice terenurilor construibile intravilane şi nicidecum terenurilor extravilane iar dacă s-ar accepta un preţ de 65 euro/mp., ar rezulta o valoare de 650.000 euro pentru 1 ha, de teren agricol ceea ce este imposibil de acceptat.
Pentru aceste considerente, Curtea în temeiul art.312 alin.1 şi alin.3 C.pr.civ. raportat la art.304 pct.9 şi art.3041 C.pr.civ., va admite în parte recursul reclamantei, va modifica în parte sentinţa atacată în sensul că va dispune exproprierea totală a suprafeţei de teren de 2432 mp din tarla 9, parcela 194, identificat sub nr. cadastral 863/1 şi 863/2.
În temeiul art.9 din Legea nr.198/2004 raportat la art.26 din Legea nr.33/1994, va stabili dreptul reclamantei la despăgubiri pentru suprafaţa expropriată, în valoare de 11.016,96 EURO sau echivalentul în lei la data plăţii, la cursul BNR şi, în consecinţă, va înlătura dispoziţiile privind stabilirea dreptului reclamantei la despăgubiri de 926,6 RON pentru prejudiciul cauzat de diminuarea valorii parcelei de 200 mp şi obligarea pârâtului la plata în favoarea reclamantei a unor despăgubiri în valoare totală de 42.381,5 RON, menţinând restul dispoziţiilor sentinţei apelate.
