– OUG nr. 40/1999, art. 1, 2 si 14
Dispozitiile art. 14 din OUG 40/1999 recunosc într-adevar dreptul chiriasului la reînnoirea contractului de închiriere pentru aceeasi perioada mentionata la art.1, daca partile nu modifica prin acord expres durata închirierii.
Instanta de apel a interpretat corect aceste dispozitii legale constatând ca între parti a intervenit un acord prin care au modificat expres durata închirierii, dupa împlinirea termenului de 5 ani prevazut de dispozitiile art. 1 din acelasi act normativ.
Instanta de apel a interpretat corect aceste dispozitii legale constatând ca între parti a intervenit un acord prin care au modificat expres durata închirierii, dupa împlinirea termenului de 5 ani prevazut de dispozitiile art. 1 din acelasi act normativ.
Astfel din anul 2004 când s-a împlinit acest termen de 5 ani, contractul de închiriere a fost prelungit pe o perioada de 10 luni, ulterior durata închirierii fiind prelungita prin alte 2 contracte,termenul pentru care a fost prelungit ultimul contract împlinindu-se la 21.12.2006 .
Astfel din anul 2004 când s-a împlinit acest termen de 5 ani, contractul de închiriere a fost prelungit pe o perioada de 10 luni, ulterior durata închirierii fiind prelungita prin alte 2 contracte,termenul pentru care a fost prelungit ultimul contract împlinindu-se la 21.12.2006 .
Cu alte cuvinte proprietarele au reînnoit succesiv contractul de închiriere, perioada pentru care a fost prelungita durata închirierii fiind stabilita prin acordul partilor contractante.
Cu alte cuvinte proprietarele au reînnoit succesiv contractul de închiriere, perioada pentru care a fost prelungita durata închirierii fiind stabilita prin acordul partilor contractante.
Aceasta modificare prin acord expres a duratei închirierii, echivaleaza practic cu o renuntare a chiriasului la beneficiul acestui termen de 5 ani,întrucât legiuitorul nu a urmarit sa instituie o obligatie în sarcina proprietarului de a reînnoi contractul de închiriere în mod automat pe o perioada de 5 ani ,în situatia în care chiriasul opteaza pentru reînnoire locatiunii pentru o perioada mai mica.
Este adevarat ca aliniat 2 art. 14 mentioneaza expres care sunt motivele pentru care proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere.
Este adevarat ca aliniat 2 art. 14 mentioneaza expres care sunt motivele pentru care proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere.
În cauza de fata nu au fost încalcate aceste dispozitii deoarece ele vizeaza prima reînnoire a contractului de închiriere, când proprietarul poate refuza reînnoirea locatiunii numai pentru motivele mentionate expres,actul normativ prevazând si procedura ce trebuie urmata de proprietar,în functie de motivul pentru care refuza reînnoirea acestuia.
În cauza de fata nu au fost încalcate aceste dispozitii deoarece ele vizeaza prima reînnoire a contractului de închiriere, când proprietarul poate refuza reînnoirea locatiunii numai pentru motivele mentionate expres,actul normativ prevazând si procedura ce trebuie urmata de proprietar,în functie de motivul pentru care refuza reînnoirea acestuia.
În speta nu este vorba de un refuz al proprietarelor de a reînnoi contractul de închiriere potrivit art.14 alin1 din OUG 40/1999, dupa împlinirea termenului de 5 ani prev.de art.1 , contractul fiind reînnoit în februarie 2004 pentru o perioada de 10 luni, ci de o împlinirea termenului de închiriere stabilit de comun acord prin contractul înregistrat la administratia financiara sub.nr.166034/27.01.2006.
La împlinirea termenului contractual,mentionat mai sus, chiriasii nu mai aveau titlu locativ în conditiile în care proprietarele nu si-au mai manifestat acordul în sensul prelungirii contractului de închiriere, ci dimpotriva au notificat chiriasii cu privire la intentia lor, de a nu mai prelungi locatiunea, notificare trimisa prin intermediul executorului judecatoresc, la data de 5.02.2007.
La împlinirea termenului contractual,mentionat mai sus, chiriasii nu mai aveau titlu locativ în conditiile în care proprietarele nu si-au mai manifestat acordul în sensul prelungirii contractului de închiriere, ci dimpotriva au notificat chiriasii cu privire la intentia lor, de a nu mai prelungi locatiunea, notificare trimisa prin intermediul executorului judecatoresc, la data de 5.02.2007.
CURTEA DE APEL BUCURESTI – SECTIA A VII-A CIVILA SI PENTRU CAUZE PRIVIND CONFLICTE DE SI ASIGURARI SOCIALE, DECIZIA NR. 2501 R DIN 1 IUNIE 2010
Prin sentinta civila nr. 8662/31.10.2007, Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti a admis exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei F.E.A.; a respins exceptia prematuritatii cererii invocata de pârâti; a admis cererea principala formulata de reclamantele I.S si B.S., împotriva pârâtilor A.R. si A.S.; a admis cererea de interventie în interes propriu formulata de intervenienta P.M.E.; a respins cererea formulata de reclamanta F.E.A. ca fiind formulata de o persoana fara calitate procesuala activa; a dispus evacuarea pârâtilor din imobilul situat în Bucuresti, str. Amiral Murgescu nr. 9, et. 1, sector 2, pentru lipsa titlului locativ si a obligat pârâtii sa plateasca reclamantei B.S. suma de 310, 3 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta hotarâre,prima instanta a retinut cu privire la exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei F.E.A.,ca prin contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr.411/09.03.2007 de Public Rodica Coliban,aceasta a înstrainat numitei P.M.E. dreptul sau de proprietate asupra cotei indivize de 1/2 din imobilul situat în Bucuresti, str. Amiral Murgescu nr.9, etaj 1, sector 2.Prin urmare, constatând ca la data introducerii cererii, reclamanta F.E.A. nu mai putea pretinde ca i-a fost încalcat dreptul de proprietate asupra imobilului.
În privinta exceptiei de prematuritate invocata de pârâti, prima instanta a retinut ca dreptul ce se cere a fi valorificat prin cerere nu este supus unui termen sau conditii suspensive,motiv pentru care a apreciat ca exceptia este neîntemeiata, aratând ca apararile referitoare la aplicabilitatea art.14 din OUG nr.40/1999, republicata urmeaza sa fie analizate pe fondul pricinii.
Pe fondul cauzei,prima instanta a retinut ca reclamantele B.S. si I.S. sunt titularele dreptului de proprietate asupra imobilului situat în Bucuresti, str. Amiral Murgescu nr.9, sector 2, imobil restituit prin Dispozitia nr.378/1998 a Primarului General al Municipiului Bucuresti în urma promovarii unei actiuni în revendicare, admisa definitiv si irevocabil prin sentinta civila nr. 9386/1997 a Judecatoriei Sectorului 2 Bucuresti.
Intervenienta P.M.E. a dobândit dreptul indiviz de 1/2 din imobilul mentionat, în temeiul contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr.411/09.03.2007 de Notar public Rodica Coliban de la numita F.E.A.
Pârâtii au detinut suprafata de de 48, 54 mp în baza contractului de închiriere încheiat cu DGAFI la 24.03.1998.
Dupa restituirea imobilului catre reclamante, raporturile dintre acestea si pârâti au fost guvernate de disp. OUG nr. 40/1999 aprobata si modificata prin Legea nr. 241/2001, astfel ca din cursul anului 2004, între reclamante si pârâti au fost încheiate contracte de închiriere având ca obiect suprafata de 48,54 mp situata la etajul 1 al imobilului mentionat. Potrivit ultimului contract de închiriere nr.166034/27.01.2006, termenul de închiriere a fost de 11 luni, de la data de 1.02.2006 pâna la data de 31.12.2006.
În conformitate cu dispozitiile art 14 alin.1 din OUG nr.40/1999, la expirarea termenului de închiriere, chiriasul are dreptul la reînnoirea contractului pentru aceeasi perioada, daca partile nu modifica în mod expres durata închirierii.
Din cuprinsul acestei dispozitii legale reiese ca termenul la care face referire este cel de 5 ani prevazut de art.1 din ordonanta, exceptie de la aceasta regula fiind cazul în care partile au modificat prin acord expres durata închirierii.
În speta, partile au modificat durat închirierii la 11 luni,de la 31.12.2006 pâna la 31.12.2006, astfel cum reiese din cuprinsul contractului de închiriere nr.166034/27.01.2006.
Instanta a mai retinut ca,chiar daca nu s-ar admite aceasta interpretare, potrivit art. 1 din OUG nr. 40/1999 “Durata contractelor de închiriere pentru suprafetele locative de tinute de stat sau de unitatile administrative ale acestuia la data intrarii în vigoare a prezentei ordonante de urgenta, cu destinatia de locuinte sau folosite de unitati de învatamânt, de asezaminte social-culturale ori ca sedii de partide politice legal înregistrate, de sindicate sau de organizatii neguvernamentale, aflate în curs de executare, se prelungeste de drept pentru o perioada de 5 ani de la data intrarii în vigoare a prezentei ordonante de urgenta “, iar art. 7 din acelasi act normativ arata ca “Prelungirea contractelor de închiriere, realizata în baza prevederilor art. 1, ramâne valabila si în cazul redobândirii imobilelor respective de catre fostii sau de mostenitorii acestora dupa intrarea în vigoare a prezentei ordonante de urgenta.”
Astfel, în ceea ce priveste momentul de la care începe sa curga termenul locatiunii, nici art.6 din O.U.G. nr.40/1999 si nici art.15 din Legea nr.10/2001 (care de fapt preia dispozitia art.6 mentionat anterior)nu fac vreo precizare.
În absenta unei asemenea mentiuni, pentru determinarea sensului textului, trebuie ca interpretarea acestuia sa fie una sistematica, respectiv, sa aiba în vedere modalitatea de reglementare a raporturilor locative privitoare la suprafetele cu destinatia de locuinte ce fac obiectul O.U.G. nr.40/1999.
Or, singurul moment la care face referire acest act normativ, ca marcând data de la care îsi produc efectele contractele de închiriere sau prorogarea de locatiune, este acela al intrarii în vigoare a ordonantei (art.1,2,3), adica 08.04.1999, iar dupa data de 08.04.2004 chiriasii nu mai justifica un titlu locativ.
Sustinerea pârâtilor potrivit careia contractul de închiriere este în vigoare întrucât a fost încheiat pe o perioada de trei ani, de la 02.01.2006 nu poate fi retinuta, întrucât nu a fost produsa nici o dovada în acest sens. În aceste conditii, prima instanta nu a dat eficienta nici dispozitiilor art.225 C.p.civ, dat fiind faptul ca reclamantele I.S. si B.S. nu s-au prezentat în instanta pentru a li se administra proba cu interogatoriu, atât timp cât aceasta împrejurare nu se coroboreaza cu alte mijloace de probe administrate în cauza.
Având în vedere ca partile au convenit asupra perfectarii unui contract de închiriere ce a expirat la data de 31.12.2006(contract de închiriere care a fost înregistrat la Administratia Financiara sub nr. 166034/27.01.2006), acesta are durata convenita de parti, fara ca proprietarul sa fie obligat sa încheie contractul pe o perioada mai mare decât cea ramasa pâna la expirarea prorogarii legale.
Fata de cele retinute anterior, constatându-se ca pârâtii nu mai justifica un titlu locativ în imobilul aflat în coproprietatea reclamantelor si intervenientei, instanta a admis actiunea principala si cererea de interventie în interes propriu si a dispus evacuarea pârâtilor din imobilul situat în Bucuresti, str. Amiral Murgescu nr.9, etaj 1, sector 2, pentru lipsa titlului locativ.
În ceea ce priveste cererea promovata de reclamanta F.E.A., instanta a respins-o pentru lipsa calitatii procesuale active.
Cu privire la cheltuielile de judecata, retinând culpa procesuala a pârâtilor, instanta a facut aplicarea dispozitiilor art 274 Cod procedura civila, obligându-i pe acestia sa plateasca reclamantei B.S. suma de 310,3 lei cheltuieli de judecata.
Împotriva acestei sentinte a declarat apel, în termen legal, pârâtul A.R., care a fost înregistrat pe rolul Tribunalului Bucuresti – Sectia a V-a Civila, sub nr.3580/300/2007.
În motivarea apelului,apelantul a aratat ca problema pe care a pus-o în discutie si asupra careia instanta de fond nu s-a pronuntat priveste faptul ca aplicabilitatea OUG nr.40/1999 trebuie facuta si dupa data de 08.04.2004,caci singurul impediment de a nu face aplicarea unei legi este abrogarea sa.
S-a sustinut ca în cauza îsi gaseste aplicarea art.14 din OUG nr. 40/1999, asa cum a fost modificata si aprobata prin Legea nr. 241/2004, în conditiile în care reclamantele nu au facut demersurile legale în sensul prevazut de alin.2 din acest articol. Dimpotriva, demersul acestora s-a concretizat doar într-o notificare, din 05.02.2007, dupa ce în prealabil se produsese reînnoirea conform art. 14 din OUG nr.40/1999.Potrivit art.14 din OUG nr.40/1999, “La expirarea termenului de închiriere chiriasul are dreptul la reînnoirea contractului pentru aceeasi perioada, daca partile nu modifica prin acord expres durata închirierii.”
Practica judiciara si interpretarea teleologica a OUG nr.40/1999, modificata prin Legea nr.241/2001 arata ca,potrivit art.14 alin 1,chiriasii din contractele încheiate în virtutea acestui act normativ beneficiaza, la expirarea termenului de închiriere, de dreptul de reînnoire a contractului pentru aceeasi perioada de timp, afara de cazul în care partile se învoiesc expres pentru o alta durata. Cazurile în care proprietarul poate refuza acesta reînnoire sunt strict limitativ prevazute de lege în art. 14 alin. 2, iar potrivit art. 14 alin. 4 reînnoirea opereaza succesiv.
Aceste dispozitii instituie un caz de reînnoire obligatorie pentru proprietar, devenind astfel o “reînnoire de drept” caci printr-o tehnica per a contrario, legiuitorul a prevazut exceptiile, ce sunt de stricta interpretare, aratând strict limitativ cazurile când locatiunea nu se reînnoieste iar, în consecinta, reînnoirea în cauza devine facultativa pentru chirias (“chiriasul are dreptul”, iar nu obligatia).
S-a sustinut de apelant ca la expirarea termenului contractual a ramas în continuare în folosinta bunului, pentru ca avea contract de închiriere în desfasurare, întrucât a intervenit reînnoirea si pentru ca nu a intervenit unul din cazurile în care proprietarul putea refuza reînnoirea contractului. În lipsa unei prevederi exprese contrare si fiind în prezenta unei dispozitii care în mod expres permite mai multe reînnoiri succesive, a judeca în alt mod înseamna a aplica legea generala în contra legii speciale, ceea ce nu este permis.
Este adevarat, reînnoirea repetata a contractului de închiriere poate conduce la subrezirea echilibrului raporturilor dintre drepturile proprietarilor si cele ale chiriasilor, care astfel devine extrem de fragil, dar aceasta este o problema ce tine exclusiv de puterea legislativa.
În plus, se pare ca legiuitorul a urmarit prin adoptarea O.U.G nr.40/1999, atât diminuarea unor conflicte sociale prin asigurarea stabilitatii drepturilor locative, cât si respectarea, pe cât posibil în acest context, a dreptului de proprietate.
Încercarea legiuitorului de a respecta atributele dreptului de proprietate, se regaseste în reglementarea cazurilor pentru care proprietarul are dreptul sa refuze reînnoirea contractului de închiriere si anume: atunci când locuinta este necesara satisfacerii nevoilor de locuit ale sale si ale familiei sale; când doreste sa vânda locuinta ; când chiriasul nu a achitat chiria trei luni consecutive.
S-a mai sustinut ca,în contextul art. 14 si urmatoarele din OUG nr. 40/1999 coroborat si cu art. 22 al.3, chiriasul nu este obligat la vreun demers care sa concretizeze manifestarea sa de vointa în sensul reînnoirii contractului, asa cum cere spre exemplu art. 10 alin. 2 din OUG nr. 40/1999 (când chiriasul este obligat sa îsi manifeste vointa printr-o notificare scrisa). Doar proprietarul este obligat la anumite formalitati pentru a-si exprima refuzul de reînnoire. Astfel, potrivit art.22 din OUG nr.40/1999, “(1)Notificarea prealabila a chiriasului de catre proprietar privind refuzul de a reînnoi contractul de închiriere se face prin judecatoresc si trebuie sa indice motivul refuzului.
(2) În cazul prevazut la art. 14 alin. (2) lit. a), notificarea prealabila a chiriasului trebuie sa indice numele, prenumele, cetatenia, domiciliul, precum si legatura de rudenie sau de afinitate ori calitatea de sot a persoanei îndreptatite.
(3) În lipsa notificarii ori în caz de nulitate a acesteia pentru neîndeplinirea conditiilor prevazute la alin. (1) si (2) si la art. 14 alin. (3), contractul de închiriere se reînnoieste în conditiile art. 14 alin. (1)”.
Chiar daca expirarea termenului de închiriere, contractual, a avut loc la data de 31.12.2006, la acest moment, fata de lipsa oricarei notificari a proprietarilor imobilului, de intervenire a unei situatii de refuz de reînnoire a contractului, reglementata de art. 14 alin. 2 din OUG nr. 40/ 1999, închirierea s-a reînnoit în favoarea apelantului si a sotiei sale pentru înca 11 luni, de la data de 31.12.2006 pâna la 30.11.2007, în aceleasi conditii ca cele din contractul initial, conform art. 14 alin.1 din OUG nr. 40/1999 si astfel cum stabileste si art. 22 alin. 3 din acelasi act normativ.
În drept, apelul a fost întemeiat pe dispozitiile art. 282 si urmatoarele din Cod de procedura civila , cât si pe articolele din legile mentionate în cuprinsul motivelor de apel.
Prin decizia civila nr.1046 pronuntata de Tribunalul Bucuresti – Sectia a V-a Civila în dosarul nr.3680/3002007 a fost respins ca nefondat apelul formulat de apelantul-pârât A.R. împotriva sentintei civile nr.8662/31.10.2007 pronuntata de Judecatoria Sectorului 2 Bucuresti în dosarul nr.3680/300/2007.
Pentru a pronunta aceasta hotarâre, tribunalul a retinut ca prin Dispozitia Primarului General al Municipiului Bucuresti nr.378/1998 s-a dispus restituirea în proprietatea intimatelor-reclamante B.L., I.S. si F.E.A. a imobilului situat în Bucuresti, Str.Amiral Murgescu nr.9,sector 2,compus din teren în suprafata de 243 mp si constructiile situate pe acesta.
Prin contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr.411/09.03.2007 de BNP Asociati Rodica Coliban si Bianca Batrân, intimata-reclamanta F.E.A. a transmis intimatei-interveniente P.M.E. dreptul de proprietate asupra cotei de 1/2 din imobilul situat în Bucuresti,Str.Amiral Murgescu nr.9,sector 2,compus din teren în suprafata de 243 mp si constructiile situate pe acesta.
La data restituirii imobilului catre intimatele-reclamante, apelantul reclamant A.R. si sotia acestuia,în prezent decedata, A.S. ocupau locuinta situata la etajul 1 al imobilului din Bucuresti, Str. Amiral Murgescu nr. 9,sector 2,în baza unui contract de închiriere încheiat cu S.C Foisor S.A.
Potrivit disp.art.2 din OUG nr.40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte,contractele de închiriere prelungite sau reînnoite în temeiul Legii nr.17/1994,pentru suprafetele cu destinatia de locuinte,proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat,se prelungesc,la cererea chiriasilor,pentru o perioada de 5 ani de la data intrarii în vigoare a prezentei ordonante de urgenta.
Potrivit disp.art.10 alin 1 din OUG nr.40/1999,în vederea încheierii noului contract de închiriere,în termen de 30 zile de la data intrarii în vigoare a prezentei ordonante de urgenta sau de la deschiderea rolului fiscal,dupa caz,proprietarul îi va notifica chiriasului sau fostului chirias,prin executorul judecatoresc,prin scrisoare recomandata cu confirmare de primire,data si locul întâlnirii.
În speta, intimatele-reclamante B.L., I.S. si F.E.A nu au facut dovada notificarii apelantului-pârât A.R. si a sotiei acestuia, A.S., în vederea încheierii unui nou contract de închiriere,în termenul aratat mai sus.
Consecinta neconformarii intimatelor-reclamante la obligatia notificarii chiriasilor în vederea încheierii unui nou contract de închiriere este cea prevazuta de disp.art.11 alin 1 din OUG nr.40/1999,respectiv prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior pâna la încheierea unui nou contract de închiriere.
Cu toate acestea,tribunalul a apreciat ca,interpretarea sistematica a dispozitiilor art.11 alin 1 din OUG nr.40/1999 si a dispozitiilor art.2 din acelasi act normativ impun concluzia potrivit careia prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior nu poate opera cu depasirea termenului de 5 ani de la data intrarii în vigoare a ordonantei de urgenta.
Prin urmare,prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior opereaza pâna la încheierea unui nou contract de închiriere,dar nu mai mult de data de 08.04.2009.
La data de 01.03.2004, între intimatele-reclamante B.L., I.S. si F.E.A. si apelantul-reclamant si sotia acestuia s-a încheiat contractul de închiriere înregistrat la Administratia Finantelor Publice a Sectorului 2 sub nr.A212240/01.03.2004,prin care intimatele-reclamante s-au obligat sa asigure apelantului-reclamant si sotiei acestuia folosinta locuintei situate la etajul 1 al imobilului din Bucuresti, Str. Amiral Murgescu nr.9,sector 2,în suprafata de 48,54 mp,pe o perioada de 10 luni,respectiv de la 16.02.2004 pâna la data de 31.12.2004,în schimbul unei chirii de 200 lei/luna.
Ulterior, între intimatele-reclamante si apelantul-pârât si sotia acestuia s-au mai încheiat contractele de închiriere înregistrate la Administratia Finantelor Publice a Sectorului 2 sub nr.A208311/26.01.2005(pentru perioada 01.02.2005-31.12.2005) si sub nr.166034/27.01.2006(pentru perioada 01.02.2006-31.12.2006), având ca obiect locuinta mai sus mentionata.
Potrivit disp.art.14 alin 1 din OUG nr.40/1999,la expirarea termenului de închiriere stabilit conform prezentei ordonante de urgenta chiriasul are dreptul la reînnoirea contractului, pentru aceeasi perioada,daca partile nu modifica prin acord expres durata închirierii.
Fata de cele retinute mai sus,tribunalul a apreciat ca fiind neîntemeiate sustinerile apelantului-reclamant,privind nerespectarea de catre intimatele-reclamante a disp.art.14 din OUG nr.40/1999 si reînnoirea de drept,în aceste conditii, a contractului de închiriere anterior,conform disp.art.22 alin 3 din OUG nr.40/1999.
Este adevarat ca la expirarea termenului contractului de închiriere anterior,prelungit de drept,asa cum s-a retinut anterior,pâna la data de 01.03.2004, apelantul-reclamant si sotia acestuia aveau dreptul la reînnoirea contractului,conform disp.art.14 alin 1 din OUG nr.40/1999,însa tribunalul constata ca în speta,intimatele-reclamante si-au îndeplinit obligatia corelativa dreptului chiriasilor,de a încheia cu acestia un nou contract de închiriere.
Astfel,între intimatele-reclamante si apelantul-pârât si sotia acestuia a intervenit contractul de închiriere nr.A212240/01.03.2004 privind locuinta situata în Bucuresti, Str. Amiral Murgescu nr.9,et.1,sector 2.
Cu privire la durata noului contract de închiriere,tribunalul retine ca disp.art.14 alin 1 din OUG nr.40/1999 prevad ca aceasta poate fi egala cu “termenul de închiriere stabilit conform prezentei ordonante de urgenta”, respectiv înca 5 ani. De la aceasta regula,dispozitiile art.14 alin 1 teza a II a din OUG nr.40/1999 consacra însa o exceptie, stipulând ca termenul prevazut de lege pentru noul contract de închiriere poate fi modificat prin acordul partilor.
În cauza de fata,partile au modificat durata închirierii,asa cum în mod corect a retinut si prima instanta,perfectând noul contract de închiriere pentru o perioada de 10 luni,care a expirat la 31.12.2004.
Dupa expirarea termenului noului contract de închiriere,între parti s-au mai încheiat înca 2 contracte de închiriere,ultimul expirând la data de 31.12.2006, data de la care apelantul-pârât nu mai justifica un titlu locativ.
Nu poate fi primita nici sustinerea apelantului-pârât,în sensul ca la expirarea termenului contractului de închiriere reînnoit,chiriasul are dreptul la o noua reînnoire,în conditiile în care proprietarul nu îi notifica existenta vreuneia din situatiile în care îi este permis sa refuze reînnoirea.
Potrivit disp.art.14 alin 4 din OUG nr.40/1999, “Sunt permise mai multe reînnoiri succesive”.
Din disp.art.14 alin 1 si art.14 alin 4 ale OUG nr.40/1999,mai sus mentionate rezulta ca numai prima reînnoire a contractului de închiriere reprezinta un drept pentru chirias,respectiv o obligatie pentru proprietarul imobilului, reînnoirile ulterioare fiind “permise”,ceea ce presupune ca sunt posibile,însa în conditiile dreptului comun,cu conditia realizarii acordului de vointa al partilor.
Tribunalul mai retine ca temeinicia actiunii în evacuare de fata trebuie privita si din perspectiva disp.art.1 din Protocolul nr.1 la Conventia Europeana a Drepturilor Omului,care fac parte din dreptul intern,conform art.11 si 20 din Constitutia României.
În conformitate cu disp.art.1 din Protocolul nr.1 la Conventia Europeana a Drepturilor Omului “Orice persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauza de utilitate publica si în conditiile prevazute de lege si de principiile generale ale dreptului international”.
Astfel,respingerea actiunii în evacuare,ca urmare a constatarii reînnoirii contractului de închiriere cu pârâtul ar reprezenta o ingerinta în dreptul reclamantelor si intervenientei la respectarea bunurilor lor,în sensul art.1 din Protocolul nr.1 la Conventia Europeana a Drepturilor Omului.
Este adevarat ca aceasta ingerinta este prevazuta de lege,respectiv de OUG nr.40/1999 si urmareste un scop legitim,anume protectia chiriasilor într-o situatie caracterizata prin lipsa de locuinte la un pret scazut(asa cum s-a statuat de Curtea Europeana a Drepturilor Omului în cauzele Burza contra României, Radovici si Stanescu contra României, etc.) si tranzitia progresiva a unui sistem de contracte de închiriere de locuinte controlate de stat la un sistem liber negociat(hotarârea CEDO în cauza Cleja si Mihalcea contra României).
Pe de alta parte însa,prin aceasta ingerinta nu se pastreaza un raport rezonabil de proportionalitate între mijloacele folosite si scopul vizat, de natura sa asigure “justul echilibru” între exigentele interesului general al comunitatii si imperativele protejarii drepturilor fundamentale ale individului.
Curtea a statuat,în numeroase cauze împotriva României(cauza Radovici si Stanescu împotriva României, Arsenovici contra României, Oancea si altii împotriva României,etc) ca a sanctiona proprietarii care au omis sa se conformeze conditiilor de forma prevazute de OUG nr.40/1999,impunându-le o obligatie atât de apasatoare ca aceea de a pastra fostii chiriasi ai statului în imobilul lor timp de mai multi ani,fara nici o posibilitate concreta si reala de a percepe chirie constituie o sarcina exorbitanta,de natura sa rupa justul echilibru între protectia dreptului persoanei la respectarea bunurilor sale si exigentele interesului general.
Tribunalul a apreciat ca aceste argumente ale Curtii sunt valabile si în speta de fata,unde intimatele-reclamante au fost nevoite sa-i pastreze pe apelantul-pârât si pe sotia acestuia în imobilul proprietatea lor din anul 1998 pâna în prezent,fara a încasa chirie o mare parte a acestei perioade (1998-2004),iar ulterior,încasând o chirie mica,mult inferioara celei percepute pe piata libera.
Pentru considerentele retinute în cele ce preced,tribunalul constatând ca hotarârea primei instante este legala si temeinica,în baza disp.art.296 C.pr.civ a respins apelul ca nefondat.
Împotriva sentintei sus-mentionate, în termen legal a declarat recurs, pârâtul apelant.
Recurentul învedereaza ca motivele de recurs sunt întemeiate pe disp. art. 304 punctul 9 Cod de procedura civila , acela ca hotarârea pronuntata a fost data cu aplicarea gresita a legii, de asemenea fiind pronuntata cu încalcarea legii, si pe disp. art. 304 punctul 7 teza a II-a Cod de procedura civila ,anume acela ca hotarârea cuprinde motive contradictorii si straine de natura pricinii .
Astfel instanta de apel a constatat ca nu mai justifica un titlu locativ valabil si implicit evacuarea a fost mentinuta ,urmare a interpretarii eronate ce s-a dat disp.art.14 al. 1 OUG 40/1999 ce arata ca :
” La expirarea termenului de închiriere chiriasul are dreptul la reînnoire a contractului pentru aceeasi perioada, daca partile nu modifica prin acord expres durata închirierii ;
Potrivit alin(4) sunt permise mai multe reînnoiri succesive.
Din dispozitiile sus-aratate instanta de apel a desprins concluzia gresita ca numai prima reînnoire a contractului de închiriere este ocrotita de acestea,adica cu alte cuvinte la expirarea termenului primului contract de închiriere nu ar mai putea justifica legal reînnoirea acestuia;
Se observa în mod evident ca respectivele prevederi legale nu arata ca acestea ar fi valabile numai la expirarea termenului primului contract de închiriere;
?Din dispozitiile alin. 1 rezulta ca “la expirarea termenului de închiriere “,subsemnatul are dreptul la reînnoire pentru o perioada egala cu cea prevazuta de ordonanta ,adica 5 ani de zile. Partile au modificat aceasta perioada,fapt permis de dispozitiile ordonantei,dar aceasta modificare a perioadei de închiriere nu a sters dreptul propriu care se naste la sfârsitul fiecarei perioade de închiriere ;
Din dispozitiile alin.4 rezulta ca sunt permise mai multe reînnoiri succesive si nu poate fi trasa decât concluzia ca reînnoirile succesive sunt interzise. Nu poate rezulta interpretarea oferita de instanta de apel ca acestea sunt posibile numai în conditiile dreptului comun si numai prin acordul partilor,pentru ca dispozitia legala adusa ca argument nu face astfel de mentiuni ;
Interpretarea oferita de instanta de apel este partinitoare, nu tine cont de toate aliniatele art.14,ca de exemplu alineat 2 :
(2) Proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere numai pentru urmatoarele motive:
Acest articol este imperativ ,în comparatie cu alineatul 4 folosit ca exemplu de instanta de apel,întrucât foloseste prepozitia numai, ceea ce implica o situatie restrictiva pentru proprietar indicând împrejurarile în care contractul nu se reînnoieste. Per-a – contrario în toate celelalte situatii ce nu sunt prevazute ca motive în acest alineat 2,contractul se reînnoieste. Stabilindu-se ca situatia subsemnatului nu se încadreaza în nici unul din motivele prevazute limitativ în alineat 2,solutia corecta era de a se constata valabilitatea in continuare a titlului locativ propriu;
Mai mult ,dreptul la reînnoire este mai bine conturat prin dispozitii imperative care impun obligatii proprietarului ca ,spre exemplu, potrivit alin 3 proprietarul este obligat sa îi notifice chiriasului refuzul de a reînnoi contractul de închiriere.
Nici în acest articol nu se regasesc formulari de genul celor utilizate de instanta de apel ca numai la expirarea termenului primului contract de închiriere ,proprietarul ar avea obligatia notificarii refuzului de a reînnoi contractul de închiriere.
Interpretarea corecta a dispozitiilor legale conduc la ideea ca proprietarul poate refuza reînnoirea, pe de o parte, numai în împrejurarile strict limitative prevazute de lege în art. 14 alin. 2, iar potrivit art. 14 alin. 4 reînnoirea opereaza succesiv si ca pentru a face sa nu opereze aceasta reînnoire,pe de alta parte ,proprietarul trebuie sa actioneze si sa îndeplineasca anumite conditii de ordin procedura întocmirea notificarii, transmiterea acesteia într-un anumit termen. Neîndeplinirea conditiilor enuntate ,prin omisiune – lipsa oricarei actiuni în sensul enuntat – are ca efect existenta dreptului de reînnoire tot de atâtea ori de câte ori proprietarul nu respecta legea.,ceea ce este si cazul de fata .
?În ceea ce priveste referirile la jurisprudenta CEDO, judecatorul national nu este chemat sa aplice aceasta jurisprudenta.
De altfel, sistemul de drept national nu recunoaste aplicarea precedentului judiciar. Referirile la aceasta jurisprudenta sunt facute disparat, preluându-se numai ceea ce s-a potrivit pronuntarii solutiei.
Pe de alta parte, judecatorului national îi este recunoscut dreptul de a face aplicarea directa a unor tratate internationale la care România este parte, dar aplicând o anumita procedura,caci altfel dreptul intern si-ar pierde orice noima de a exista.
Aplicarea în mod direct a dispozitiilor cuprinse în art. 1 alin. 1 din Primul Protocol Aditional la Conventie s-a facut fara respectarea obligatiilor judecatorului national cuprinse în Constitutie. Instanta de apel nu a identificat neconcordanta existenta între dreptul intern si cel international deci care ar fi cauza în virtutea careia avea prioritate acest din urma drept .Chiar instanta de apel recunoaste ca a preluat motivari din jurisprudenta CEDO referitoare la ruperea justului echilibru între protectia dreptului persoanei la respectarea bunurilor sale si exigentele interesului general atunci când fostii proprietari au omis sa se conformeze unor dispozitii de forma prevazute de OUG 40/1999,ceea ce a ce adus la consecinta de a-i pastra pe chiriasi în imobil o perioada de timp fara nici o posibilitatea concreta si reala de a primi chirie.
În cazul de fata nu s-a pus problema niciodata a neplatii chiriei,de aceea spetele sunt diferite. În situatia data chiria a fost platita în cuantumul fixat de parti în speta nicicând proprietarii n-au invocat ca motiv de refuz de reînnoire faptul ca n-ar fi încasat chirie sau ca ar fi conditionat încheierea unui nou contract de plata unui cuantum al chiriei superior.
Este adevarat reînnoirea repetata a contractului de închiriere poate conduce la subrezirea echilibrului raporturilor dintre drepturile proprietarilor si cele ale chiriasilor care astfel devine extrem de fragil,dar aceasta este o problema ce tine exclusiv de puterea legislativa.
În plus, se pare ca legiuitorul a urmarit prin adoptarea O.U.G 40/1999, atât diminuarea unor conflicte sociale prin asigurarea stabilitatii drepturilor locative, cât si respectarea, pe cât posibil în acest context, a dreptului de proprietate.
Încercarea legiuitorului de a respecta atributele dreptului de proprietate, se regaseste în reglementarea cazurilor pentru care proprietarul are dreptul sa refuze reînnoirea contractului de închiriere si anume : atunci când locuinta este necesara satisfacerii nevoilor de locuit ale sale si ale familiei sale; când doreste sa vânda locuinta ; când chiriasul nu achita chiria trei luni consecutive.
In consecinta s-a urmarit ca proprietarul sa beneficieze, daca doreste, atât de posesia asupra bunului, cât si de dreptul de dispozitie asupra locuintei lui, dar si de atributul folosintei constând în perceperea unei chirii convenite de parti .
?In toate cele trei cazuri, ce reprezinta situatii legate de exercitiul celor trei atribute ale dreptului de proprietate, proprietarul are dreptul sa refuze reînnoirea contractului de închiriere.
In concluzie , atâta timp cât proprietarul invoca intervenita una din cele trei cazuri trebuie sa urmeze procedura prevazuta în lege,tocmai pentru ca la o noua expirare a termenului contractual, procedura sa se constate îndeplinita legal si pentru a preîntâmpina înca o data reînnoirea locatiunii .
Faptul ca intimatele-reclamante nu au împiedicat producerea reînnoirii repetata a contractului de închiriere conduce la constatarea ca are înca un titlu locativ valabil ceea ce face imposibila evacuarea mea.
In concluzie nu achieseaza la motivarea instantei apel ca s-ar fi produs ruperea echilibrului intre interesul general si imperativul protejarii dreptului individual de ordin subiectiv,devreme ce fiecare dintre parti sunt purtatorii unui drept subiectiv,iar protejarea acestuia nu poate fi facuta discriminatoriu numai in ceea ce priveste dreptul subiectiv al proprietarului în dauna dreptului subiectiv al chiriasului anume acela la reînnoirea contractului de închiriere la expirarea oricarui termen contractual.
În drept îsi întemeiaza actiunea în baza dispozitiilor art.304 si urmatoarele Cod de procedura civila .
Ataseaza prezentei în original,împuternicire avocatiala si chitanta pentru plata onorariu de avocat în suma de 100 lei .
Curtea, constata a fi nefondat recursul pentru urmatoarele considerente:
Potrivit disp.art.1 din OUG 40/1999 contractele de închiriere privind suprafetele locative cu destinatia de locuinte au fost prelungite de drept pentru o perioada de 5 ani de la data intrarii în vigoare a acestui act normativ.
Recurentul si sotia sa în calitate de chiriasi ai spatiului locativ în litigiu au fost si ei beneficiari al acestui drept ,fiind prelungit de drept contractul de închiriere pe o perioada de 5 ani,cu toate ca imobilul a fost restituit fostelor proprietare,în baza sentintei civile nr.9386/15.09.1997 a Judecatoriei Sector 2.
Dispozitiile art. 14 din OUG 40/1999 recunosc într-adevar dreptul chiriasului la reînnoirea contractului de închiriere pentru aceeasi perioada mentionata la art.1 ,daca partile nu modifica prin acord expres durata închirierii.
Aceasta modificare prin acord expres a duratei închirierii,echivaleaza practic cu o renuntare a chiriasului la beneficiul acestui termen de 5 ani,întrucât legiuitorul nu a urmarit sa instituie o obligatie în sarcina proprietarului de a reînnoi contractul de închiriere în mod automat pe o perioada de 5 ani ,în situatia în care chiriasul opteaza pentru reînnoire locatiunii pentru o perioada mai mica.
A fost astfel reglementat ,ca o alternativa a principiului fortei obligatorii a legii , principiul acordului de vointa care trebuie sa guverneze raporturile contractuale, cum era firesc.
În speta nu este vorba de un refuz al proprietarelor de a reînnoi contractul de închiriere potrivit art.14 alin1 din OUG 40/1999 ,dupa împlinirea termenului de 5 ani prev.de art.1 , contractul fiind reînnoit în februarie 2004 pentru o perioada de 10 luni ,ci de o împlinirea termenului de închiriere stabilit de comun acord prin contractul înregistrat la administratia financiara sub.nr.166034/27.01.2006.
Curtea constata astfel ca instanta de apel si implicit instanta de fond a retinut în mod corect ca în lipsa titlului locativ actiunea în evacuare formulata de catre reclamante este întemeiata .
Este adevarat ca jurisprudenta CEDO nu constituie izvor de drept potrivit legislatiei nationale, însa din momentul ratificarii Conventiei Europene a Drepturilor Omului de catre statul Român ,aceasta a devenit parte integranta a dreptului intern,iar judecatorului national îi este recunoscut dreptul de a face aplicarea directa a dispozitiilor sale ori de câte ori constata o încalcare de catre statele semnatare ale acesteia a unor drepturi recunoscute oricarei persoane, prin conventie sau protocoalele sale.
Dreptul de proprietate asupra spatiului locativ în litigiu, a fost recunoscut reclamantelor prin hotarâre judecatoreasca,însa acestea nu se pot bucura de unul din atributele acestui drept – posesia, tocmai ca urmare a adoptarii unui act normativ de catre statul Român care le împiedica sa exercite aceasta posesie.
Aceasta constituie într-adevar o ingerinta în dreptul reclamantelor la respectarea bunurilor lor,în sensul art.1 din Protocolul nr.1 la Conventie.
Chiar daca ingerinta este prevazuta de lege si urmareste un scop legitim,în mod corect instanta de apel a retinut ca prin aceasta ingerinta nu se pastreaza un raport de proportionalitate între mijloacele folosite si scopul vizat , de natura sa asigure justul echilibru între exigentele interesului general si imperativele protejarii drepturilor fundamentale ale individului.
Sunt considerentele pentru care Curtea constata ca hotarârea instantei de apel nu este afectata de motivele de modificare prev.de art.304 punct 7 si 9 Cod pr.civila invocate de recurent, cuprinzând motivele pe care se sprijina si nu cuprinde motive contradictorii ori straine de natura pricinii,fiind pronuntata cu aplicarea corecta a dispozitiilor legale mentionate.
Pe cale de consecinta în temeiul disp.art.312 Cod pr.civila Curtea respinge recursul ca nefondat.
