Prin sentinţa civilă nr. 5938/23 iulie 2009 a Judecătoriei Baia Mare s-a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active a petentei S.C. M. SRL, invocată de intimată.
S-a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, invocată de intimată.
S-a respins plângerea formulată de petenta S.C. M. SRL, în contradictoriu cu S.C. T.C. S.A. prin lichidator P.G. IPURL împotriva încheierii nr. 7524 din 29.04.2009 a Oficiului de şi Publicitate Imobiliară Maramureş – Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Maramureş.
S-a dispus obligarea petentei să achite P.G. I.P.U.R.L. suma de 2.000 lei, cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut că prin încheierea nr. 7524 dată în dosarul nr. 7524/23.03.2009, Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Baia-Mare a admis în parte cererea introdusă de Biroul Notarial D., s-a dispus înscrierea dezmembrării nr. cadastral 10083 în suprafaţă de 1462 m.p., înscris în C.F. nr. 22362 Baia-Mare, în: nr. cadastral 13026 în suprafaţă de 423 m.p., -cu renotarea construcţiei parte depozit şi transcrierea nr. cadastral 13026 în C.F. nou 24864 Baia-Mare în favoarea S.C. M. S.R.L. şi renotarea pe nr. cadastral 13026 a procesului civil înscris în baza acţiunii înregistrate la Tribunalul Maramureş sub nr. dosar 3250/100/2008- şi nr. cadastral 13027 în suprafaţă de 1039 m.p., cu renotarea construcţiei atelier bobinaj şi parte depozit, reînscrierea sub A+2-3 în favoarea vechiului proprietar.
Totodată, s-a respins capătul de cerere privind renotarea procesului civil doar pe nr. cadastral 13026, reţinându-se că în C.F. 22362 Baia-Mare, asupra competinţei de proprietate a S.C. M. S.R.L. de sub B-1 este notat procesul civil având ca obiect anularea parţială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2198/2006, în favoarea lui P.G. I.P.U.R.L., în baza acţiunii înregistrate sub dosar nr. 3250/100/2008.
S-a consemnat că în aceeaşi carte funciară s-a înscris dezmembrarea, conform acestei încheieri, a nr. cadastral 10083 în nr. cadastral 13026 în C.F. nou 24864 Baia-Mare, cu renotarea procesului şi în nr. cadastral 13027 reînscris în C.F. 22362 Baia-Mare. S-a arătat că întrucât conform prevederilor art. 44 din Legea nr. 7/1996, dezlipirea unui imobil sau a unei părţi din imobil, se face împreună cu sarcinile care grevează imobilul şi faţă de dispoziţiile art. 76 din Regulamentul de organizare nr. 633/2006, radierea unei notări se dispune doar în temeiul actelor doveditoare care să ateste stingerea împrejurării care a determinat înscrierea notării, acte care nu au fost depuse.
S-a consemnat că în aceeaşi carte funciară s-a înscris dezmembrarea, conform acestei încheieri, a nr. cadastral 10083 în nr. cadastral 13026 în C.F. nou 24864 Baia-Mare, cu renotarea procesului şi în nr. cadastral 13027 reînscris în C.F. 22362 Baia-Mare. S-a arătat că întrucât conform prevederilor art. 44 din Legea nr. 7/1996, dezlipirea unui imobil sau a unei părţi din imobil, se face împreună cu sarcinile care grevează imobilul şi faţă de dispoziţiile art. 76 din Regulamentul de organizare nr. 633/2006, radierea unei notări se dispune doar în temeiul actelor doveditoare care să ateste stingerea împrejurării care a determinat înscrierea notării, acte care nu au fost depuse.
În C.F. nr. 22362 Baia-Mare, asupra imobilelor identificate cu nr. cadastral 10083 în natură curţi construcţii-atelier bobinaj şi depozit în suprafaţă de 1462 m.p. este înscris dreptul de proprietate al petentei S.C. M. S.R.L. Prin încheierea nr. 26056/21.07.2008 asupra competinţei de proprietate a petentei s-a notat procesul civil având ca obiect anularea parţială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2198/2006 în favoarea lui P.G. I.P.U.R.L., în baza acţiunii înregistrate la Tribunalul Maramureş.
Prin încheierea nr. 7524/23.03.2009 s-a dispus înscrierea dezmembrării numărului cadastral 10083 în : nr. cadastral 13026 (423 m.p.), cu renotarea construcţiei parte depozit şi transcrierea acestui nr. cadastral 13026 în C.F. nou 24864 Baia-Mare în favoarea petentei, precum şi renotarea procesului civil pe acest număr cadastral şi în nr. cadastral 13027 (1039 m.p.), cu renotarea construcţiei atelier bobinaj şi parte depozit, reînscrierea sub A+2-3 în favoarea vechiului proprietar. În C.F. nr. 22362 Baia-Mare procesul civil era deja notat.
Prin încheierea nr. 7524/23.03.2009 s-a dispus înscrierea dezmembrării numărului cadastral 10083 în : nr. cadastral 13026 (423 m.p.), cu renotarea construcţiei parte depozit şi transcrierea acestui nr. cadastral 13026 în C.F. nou 24864 Baia-Mare în favoarea petentei, precum şi renotarea procesului civil pe acest număr cadastral şi în nr. cadastral 13027 (1039 m.p.), cu renotarea construcţiei atelier bobinaj şi parte depozit, reînscrierea sub A+2-3 în favoarea vechiului proprietar. În C.F. nr. 22362 Baia-Mare procesul civil era deja notat.
Încheierea registratorului are la bază actul de parcelare autentificat sub nr. 960 din 20.03.2009 de Biroul Notarial D., prin care petenta, în calitate de proprietar, a hotărât parcelarea imobilelor înscrise în C.F. nr. 22362 Baia-Mare, nr. cadastral 10083, în nr. cadastral 13026 (423 m.p.), care înglobează parcelele cu nr. topo 7969/2 (233 m.p.) şi 7969/3 (190 m.p.), dobândite prin cumpărare de la S.C. T.C. S.A. în baza contractului autentic nr. 2198/17.05.2006 încheiat la Biroul Notarial D. – construcţia parte depozit existentă pe nr. cadastral nou 13026 fiind dobândită prin cumpărare de la S.C. Uzina de Utilaj Minier şi Reparaţii S.A. în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 4557/04.09.2003 şi notată la acel moment în C.F. 13254 Baia-Mare pe nr. topo 1821/3/2 – şi în nr. cadastral 13027 (1039 m.p.) care înglobează parcela cu nr. topo 1821/3/2 şi contracţiile existente pe aceasta, dobândite prin cumpărare de la terţe persoane juridice.
Încheierea registratorului are la bază actul de parcelare autentificat sub nr. 960 din 20.03.2009 de Biroul Notarial D., prin care petenta, în calitate de proprietar, a hotărât parcelarea imobilelor înscrise în C.F. nr. 22362 Baia-Mare, nr. cadastral 10083, în nr. cadastral 13026 (423 m.p.), care înglobează parcelele cu nr. topo 7969/2 (233 m.p.) şi 7969/3 (190 m.p.), dobândite prin cumpărare de la S.C. T.C. S.A. în baza contractului autentic nr. 2198/17.05.2006 încheiat la Biroul Notarial D. – construcţia parte depozit existentă pe nr. cadastral nou 13026 fiind dobândită prin cumpărare de la S.C. Uzina de Utilaj Minier şi Reparaţii S.A. în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 4557/04.09.2003 şi notată la acel moment în C.F. 13254 Baia-Mare pe nr. topo 1821/3/2 – şi în nr. cadastral 13027 (1039 m.p.) care înglobează parcela cu nr. topo 1821/3/2 şi contracţiile existente pe aceasta, dobândite prin cumpărare de la terţe persoane juridice.
În ce priveşte excepţia lipsei calităţii procesuale active a petentei, instanţa a apreciat-o ca neîntemeiată dat fiind că petenta, în calitate de proprietar tabular, este legitimată să uzeze de calea plângerii împotriva încheierii de carte funciară care o vizează. Motivarea excepţiei a fost realizată de intimată din perspectiva interesului, dar şi acest interes legitim, juridic, există, în contextul în care petenta contestă notarea procesului asupra tuturor imobilelor din C.F. ulterior dezmembrării nr. cadastral 10083, fapt care îi creează dificultăţi în obţinerea de credite, sens în care a depus adresa emisă de B.C.C. S.A.
De asemenea, instanţa a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a S.C. T.C. S.A. prin administrator judiciar raportat la împrejurarea că S.C. P.G. I.P.U.R.L. are calitatea de administrator judiciar al acestei societăţi şi prevalându-se de această calitate a introdus şi susţine, conform art. 79 şi art. 80 din Legea nr. 85/2006, acţiunea în anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2198/17.05.2006, pe rolul Tribunalului Maramureş.
Instanţa a reţinut că potrivit prevederilor art. 42 din Legea nr. 7/1996, republicată, un imobil se poate modifica prin dezlipiri dacă se desparte o parcelă de un imobil, dezlipire care se face împreună cu sarcinile ce grevează respectivul imobil. Notarea existenţei unui proces civil are un efect de opozabilitate faţă de terţi, având drept scop informarea acestora cu privire la existenţa unui litigiu relativ la imobilul identificat în cuprinsul cărţii funciare. Notarea procesului nu indisponibilizează imobilul, acesta rămânând în circuitul civil. Radierea notării se realizează doar în baza actelor justificative care atestă încetarea împrejurării care a determinat notarea.
Radierea notării unui litigiu se poate dispune în condiţiile probării stingerii sale irevocabile, aspect ce rezultă din interpretarea prevederilor art. 76, în vigoare la data emiterii încheierii de carte funciară contestate, din Ordinul nr. 633/2006.
Aşadar, în condiţiile în care procesul notat în cartea funciară este pendente şi are legătură cu imobilele înscrise în C.F. nr. 22362 Baia-Mare la momentul notării, încheierea contestată este legală, sens în care instanţa va respinge plângerea formulată.
În temeiul prevederilor art. 274 Cod procedură civilă, instanţa a obligat-o pe petentă să achite către P.G. I.P.U.R.L. suma de 2000 lei, cheltuieli de judecată.
Prin decizia civilă nr.268 din 10.12.2009 a Tribunalului Maramureş, s-a respins apelul declarat de către petenta SC M. SRL.
Apelanta SC “M.” SRL a fost obligată la plata către intimata SC “T.C.”SA prin lichidator P.G. IPURL a sumei de 1190 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.
Pentru a pronunţa această decizie, tribunalul a constatat că prima instanţă, printr-o atentă analiză a stării de fapt şi de drept incidente în cauză, aduce toate argumentele pertinente susţinerii soluţiei sale de respingere a plângerii.
Fără a relua cele arătate de către prima instanţă, tribunalul a apreciat că hotărârea atacată este una temeinică şi legală.
Biroul de carte funciară a operat actul de parcelare notarial, însă în virtutea prevederilor art. 42 din Legea nr. 7/1996 nu putea să procedeze altfel decât prin menţinerea notării procesului civil asupra tuturor parcelelor rezultate în urma reparcelării. Procesul civil ce a determinat notarea în cartea funciară nu era încă stins şi, după cum se poate observa inclusiv din completările aduse acţiunii iniţiale, litigiul pe fond dintre părţi, poartă asupra întregului corp imobiliar, astfel cum apare el înainte de reparcelare şi inclusiv asupra actului autentic de parcelare a cărui valabilitate se contestă. Prin acţiunea de fond se solicită, de asemenea şi rectificarea tuturor înscrierilor efectuate în CF în baza actelor juridice atacate în sensul radierii înscrierilor.
În aceste condiţii afirmaţiile apelantei petente potrivit cărora procesul notat priveşte doar o parte din imobilele înscrise în CF 22362 Baia Mare nu sunt susţinute de probe.
Împotriva acestei decizii reclamanta SC”M.”SRL a declarat recurs în termen legal, solicitând instanţei admiterea acestuia, modificarea hotărârii atacate în sensul modificării în parte a încheierii de carte funciară şi a admiterii cererii formulată de reclamantă, precum şi obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea recursului reclamanta a arătat că decizia atacată este lipsită de temei legal şi este dată cu aplicarea greşită a legii.
Atât instanţa de fond cât şi cea de apel nu au analizat dacă sunt sau nu aplicabile prevederile art.42 din Legea nr.7/1996 şi în ce fel se interpretează aceste dispoziţii legale.
Notarea procesului cu privire la imobilele în litigiu nu se încadrează în noţiunea de „sarcină” a imobilului, care să fie transferată după dezlipirea acestuia, deoarece notarea are drept efect existenţei unei acţiuni în legătură cu imobilul în cauză, notare care nu se face în partea a III-a a cărţii funciare referitoare la sarcini, ci în partea a II-a a cărţii funciare, referitoare la înscrieri privitoare la proprietate.
Pentru o mai bună desfăşurare a activităţii economice în relaţia cu banca şi pentru a nu fi nevoit să opereze cu numeroase coli funciare şi numere topografice, reprezentanţii reclamantei au decis ca toate imobilele cumpărate să fie alipite, comasate şi înscrise în două cărţi funciare, respectiv CF nr.22361 Baia Mare, nr.cad.10082 şi CF nr.22362 Baia Mare, nr.cad.10083.
Întrucât prin acţiunea care face obiectul dosarului aflat pe rolul Tribunalului Maramureş a fost atacat contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2198 din 17.05.206 de BNP D. prin care au fost cumpărate o parte din imobilele reclamantei, dat fiind comasarea mai sus amintită, procesul a fost notat în ambele cărţi funciare, fiind imobilizate ambele coli funciare lucru care a dus la un blocaj în activitatea societăţii care avea nevoie de linii de credit ce urmau a fi garantate cu imobilele din cele două coli.
Deşi la nivel teoretic notarea procesului nu trebuia să ducă la indisponibilizarea imobilelor, în practică acest lucru s-a întâmplat, banca refuzând să acorde credit şi să dea în garanţie imobilele asupra cărora a fost notat procesul, fapt care rezultă din adresa nr.399/17.07.2009 emisă de B.C.C..
Având în vedere această adresă, reprezentanţii reclamantei au întocmit actul de parcelare, autentificat sub nr.960/2009 de BNP D., astfel încât notarea procesului care face obiectul dosarului nr.3250/100/2008 trebuie să se realizeze doar pe numărul cadastral 13026, întrucât nu este normal ca acest proces să fie notat şi asupra imobilelor care nu au făcut obiectul contractului de vânzare cumpărare atacat.
Este adevărat că la momentul la care s-a solicitat notarea procesului nu se putea nota litigiul decât asupra tuturor imobilelor în integralitatea lor, dar după dezmembrarea şi aducerea imobilelor în starea lor iniţială de la momentul vânzării care a făcut obiectul contractului atacat este firească notarea procesului doar asupra acestor imobile şi nu asupra tuturor imobilelor aparţinând reclamantei.
În drept se invocă prevederile art.304 pct.9.
Pârâtul intimat S.C. T.C. S.A. prin lichidator P.G. IPURL a solicitat, prin întâmpinare, respingerea recursului, cu cheltuieli de judecată, susţinând că recursul este nefondat deoarece instanţele de fond au făcut o corectă aplicare şi interpretare a art.42 alin.3 din Legea nr.7/1996. Este evident că acţiunile în instanţă fac parte dintre notările efectuate în partea a III-a din CF fiind incluse între sarcinile ce ţin de imobilul în cauză şi care este necesar a fi înscrise în CF pentru a se putea invoca opozabilitatea acestora.
În plus, notarea unui asemenea proces este obligatorie şi este necesar a fi dispusă şi din oficiu în temeiul art.85 alin.1 din Legea nr.85/2006 (f.6-7).
Analizând decizia atacată prin prisma motivelor de recurs invocate şi a apărărilor formulate Curtea reţine următoarele:
Prin încheierea nr. 7524 dată în dosarul nr. 7524/23.03.2009, Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Baia-Mare a admis în parte cererea introdusă de Biroul Notarial D., s-a dispus înscrierea dezmembrării nr. cadastral 10083 în suprafaţă de 1462 m.p., înscris în C.F. nr. 22362 Baia-Mare, în: nr. cadastral 13026 în suprafaţă de 423 m.p., cu renotarea construcţiei parte depozit şi transcrierea nr. cadastral 13026 în C.F. nou 24864 Baia-Mare în favoarea S.C. M. S.R.L. şi renotarea pe nr. cadastral 13026 a procesului civil înscris în baza acţiunii înregistrate la Tribunalul Maramureş sub nr. dosar 3250/100/2008 şi nr. cadastral 13027 în suprafaţă de 1039 m.p., cu renotarea construcţiei atelier bobinaj şi parte depozit, reînscrierea sub A+2-3 în favoarea vechiului proprietar.
Totodată, s-a respins capătul de cerere privind renotarea procesului civil doar pe nr. cadastral 13026, reţinându-se că în C.F. 22362 Baia-Mare, asupra competinţei de proprietate a S.C. M. S.R.L. de sub B+1 este notat procesul civil având ca obiect anularea parţială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2198/2006, în favoarea lui P.G. I.P.U.R.L., în baza acţiunii înregistrate sub dosar nr. 3250/100/2008.
În C.F. nr. 22362 Baia-Mare, asupra imobilelor identificate cu nr. cadastral 10083, curţi construcţii-atelier bobinaj şi depozit în suprafaţă de 1462 m.p. este înscris dreptul de proprietate al petentei S.C. M. S.R.L. Prin încheierea nr. 26056/21.07.2008 asupra competinţei de proprietate a petentei s-a notat procesul civil având ca obiect anularea parţială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2198/2006 în favoarea lui P.G. I.P.U.R.L., în baza acţiunii înregistrate la Tribunalul Maramureş în dosar nr. 3250/100/2008.
Conform art.42 din Legea nr.71996 republicată, imobilul înscris în cartea funciară se poate modifica prin alipiri, dezlipiri sau prin mărirea sau micşorarea întinderii acestuia. Imobilul se modifică prin dezlipiri, dacă se desparte o parcelă de un imobil. Dezlipirea unui imobil sau a unei părţi dintr-un imobil se face împreună cu sarcinile care grevează imobilul. Imobilul grevat cu sarcini nu poate fi alipit la un alt imobil, ci va forma, în caz de dezlipire, un imobil separat.
De asemenea, art.43 din acelaşi act normativ stabileşte că, în caz de alipire sau dezlipire, se vor efectua transcrieri, dacă o parcelă trece dintr-o carte funciară în alta, sau reînscrieri, dacă, dezlipindu-se o parcelă, aceasta se va trece în aceeaşi carte funciară ca un imobil de sine stătător. Dacă se transcrie o parte din parcelă într-o altă carte funciară, se va forma un imobil distinct cu număr cadastral nou, iar restul se înscrie în vechea carte funciară, cu menţionarea noului număr cadastral şi a suprafeţei imobilului, iar dacă toate imobilele înscrise într-o carte funciară au fost transcrise, aceasta se va închide şi nu va mai putea fi redeschisă pentru noi înscrieri.
Notarea acţiunii civile având ca obiect anularea parţială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2198/2006 în favoarea lui P.G. I.P.U.R.L., în baza acţiunii înregistrate la Tribunalul Maramureş în dosar nr. 3250/100/2008, în CF nr. 22362 Baia-Mare îşi produce efectele de opozabilitate faţă de terţi de la data înregistrării cererii potrivit art.25 alin.1 din Legea nr.7/1996 republicată astfel încât este firesc ca ea să fie transcrisă asupra tuturor imobilelor rezultate în urma alipirii şi dezmembrărilor ulterioare ale acestuia întrucât în caz contrar nu s-ar putea realiza efectul de opozabilitate al înscrierilor de carte funciară. În acest sens sunt şi dispoziţiile art.74 din Ordinul nr.633/2006 potrivit cărora, operaţiunile de înscriere sau de radiere a înscrierilor din cartea funciară se fac în scopul opozabilităţii drepturilor reale imobiliare şi a celorlalte acte şi fapte juridice înscrise în cartea funciară.
Radierea notării unui litigiu se poate dispune în condiţiile probării stingerii sale irevocabile, aspect ce rezultă din interpretarea prevederilor art. 76 alin.13 din Ordinul nr.633/2006, în vigoare la data emiterii încheierii de carte funciară contestate.
Aşadar, în condiţiile în care procesul notat în cartea funciară este pendinte şi are legătură cu imobilele înscrise în C.F. nr. 22362 Baia-Mare la momentul notării, încheierea contestată este legală astfel încât tribunalul a interpretat şi aplicat în mod corect dispoziţiile legale incidente în speţă.
Nu se poate reţine susţinerea recurentei referitoare la faptul că procesul rămâne notat şi asupra unui imobil care nu a făcut în realitate obiectul litigiului şi că i s-ar crea o situaţie mai împovărătoare deoarece acţiunea civilă notată are ca obiect anularea actelor juridice în baza cărora s-au făcut toate înscrierile ulterioare încheierii contractului de vânzare cumpărare atacat, inclusiv ultima dezmembrare.
Mai mult decât atât , notarea unui asemenea litigiu se dispune din oficiu în conformitate cu prevederile art.85 alin.1 din Legea nr.85/2006 potrivit căruia, cererea pentru anularea unui transfer cu caracter patrimonial se va nota, din oficiu, in registrele de publicitate aferente.
Pentru aceste considerente Curtea în temeiul art.312 alin.1 C.pr.civ. va respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta S.C. M. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 268/A/ din 10.12.2009 a Tribunalului Maramureş, pe care o va menţine întrucât în speţă nu sunt îndeplinite cerinţele art.304 pct.9 C.pr.civ.
În conformitate cu dispoziţiile art.316 C.pr.civ coroborat cu art.274 alin.1 şi alin.3 C.pr.civ. Curtea va obliga recurenta, aflată în culpă procesuală, să plătească intimatei S.C. T.C. S.A. prin lichidator, suma de 600 lei, cheltuieli de judecată parţiale în recurs reprezentând onorariu avocaţial care a fost redus de la suma iniţială de 2618 lei deoarece Curtea a apreciat că acesta este nepotrivit de mare faţă de valoarea pricinii, care nu este una deosebit de complexă şi faţă de îndeplinită de avocat .
