Convenţia părţilor privind reînnoirea contractului de închiriere poate fi nu numai expresă ci şi tacită, fiind aplicabile regulile dreptului comun referitoare la relocaţiunea tacită.
Tacita relocaţiune – dacă nu a fost exclusă printr-o clauză expresă din contractul iniţial poate fi împiedicată prin anunţarea concediului înainte de expirarea termenului din contract.
Concediul astfel anunţat împiedică relocaţiunea chiar dacă chiriaşul a continuat să folosească locuinţa.
La data de 30 septembrie 2005, reclamanţii P.J., G.M.G., I.H.M. şi I.G.A.au chemat în judecată pe pârâtul Avram Dănuţ, pentru ca prin sentinţa ce se va pronunţa, să se dispună evacuarea acestuia din imobilul situat în Craiova, str. Theodor Aman nr.4, jud.Dolj.
În motivarea acţiunii au arătat că, în calitate de proprietari ai imobilului menţionat, la data de 14 martie 2003 au încheiat cu pârâtul contractul de închiriere nr.965/2004, care a expirat la data de 1 ianuarie 2004, dar pârâtul, deşi somat, a refuzat să părăsească imobilul, a ocupat abuziv subsolul, provoacă inundaţii repetate, astfel încât etajul şi subsolul clădirii s-a degradat.
La data de 30 ianuarie 2006, reclamanţii G.M.G. şi M.D.C. au formulat precizare a acţiunii, prin care au arătat că au formulat acţiunea în revendicare, în calitate de moştenitori legali ai defunctelor P.J. şi I.H.M.E.M., iar coproprietara I.G.A. locuieşte în străinătate, nu a formulat cerere în evacuare, care prezintă un act de administrare şi poate fi exercitată doar de unii din coproprietari.
La data de 2 mai 2006 au precizat cererea solicitând evacuarea pârâtului deoarece contractul a expirat, nefiind prelungit tacit, deoarece a notificat pârâtul să părăsească locuinţa, acesta nu a achitat chiria mai mult de un an, în speţă fiind incidente dispoz.art.14 alin.1 lit.a, b, c din OG nr.40/1999.
Prin sentinţa civilă nr.3385 din 2 mai 2006, pronunţată de Judecătoria Craiova, în dosarul nr. 14808/C/2005, s-a respins acţiunea formulată de reclamanţii G.M.G. şi M.D.C.Gh., în contradictoriu cu pârâtul A.D.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa a reţinut că nu sunt incidente dispoziţiile art.14 din OG 40/1999 pentru că a intervenit tacita relocaţiune şi nu s-a cerut rezilierea contractului.
Împotriva acestei sentinţe au formulat apel reclamanţii G.M.G. şi M.D.C.Gh., criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, arătând că în mod greşit prima instanţă a apreciat că în cauză operează regula de prelungire a contractului pentru tacita relocaţiune, în condiţiile în care aceştia au notificat intimatului intenţia de încetare a raporturilor locative.
Pe de altă parte, au arătat că, un motiv în plus pentru care nu se poate aplica regula mai sus amintită îl reprezintă faptul că, intimatul nu a executat în continuare obligaţiile locative privind plata chiriei.
Prin decizia civilă nr.21 din 30 ianuarie 2007, pronunţată în dosarul nr.2940/63/2006, Tribunalul Dolj a admis apelul, a schimbat în tot sentinţa iar pe fond a admis acţiunea şi a dispus evacuarea pârâtului din imobilul proprietatea reclamanţilor, situat în Craiova, str. Theodor Aman nr.4 – luând act că reclamanţii nu solicită cheltuieli de judecată.
Împotriva deciziei a declarat recurs pârâtul, solicitând modificarea deciziei şi menţinerea sentinţei.
Prin motivele formulate pârâtul a susţinut că nu i s-a comunicat intenţia de reziliere a contractului, nefiind depusă la dosar confirmarea de predare a notificării, astfel că prima instanţă a reţinut corect intervenirea tacitei relocaţiuni şi soluţia de respingere a acţiunii este legală întrucât nu s-a formulat o cerere de reziliere a contractului de închiriere.
Recursul este nefondat.
Instanţa de apel a reţinut corect admisibilitatea acţiunii în evacuare şi neoperarea tacitei relocaţiuni în speţă, interpretând şi aplicând corect dispoziţiile art.1436-1452 c.civ.
Pârâtul a folosit spaţiul locuibil, din care se cere evacuarea sa, în baza unui contract de închiriere (nr.965 din 14.03.2003) încheiat cu reclamanţii în condiţiile dreptului comun, respectiv ale codului civil şi ale Legii 114/1996 – pe durată determinată, în contract neexistând o clauză expresă de reînnoire a locaţiunii la expirarea duratei stabilită de părţi.
Legea locuinţei – 114/1996 prevede încetarea contractului de închiriere prin expirarea termenului convenit de părţi iar reclamanţii au invocat această ipoteză în acţiunea lor de evacuare precum şi neintervenirea tacitei relocaţiunii.
Noua legislaţie locativă nu prevede dreptul chiriaşului la reînnoirea contractului (relocaţiunea legală).
Astfel, art.23 din Lg.114/1996 prevede că, în cazul în care părţile nu convin asupra reînnoirii contractului de închiriere, chiriaşul este obligat să părăsească locuinţa la expirarea termenului contractual.
Convenţia părţilor privind reînnoirea contractului poate fi însă nu numai expresă dar şi tacită, fiind aplicabile regulile dreptului comun referitoare la relocaţiunea tacită.
În cazul relocaţiunii tacite – rezultând din folosirea locuinţei de către chiriaş după expirarea termenului contractual, aceasta operează în condiţiile contractului iniţial cu deosebirea că operează fără termen şi fără garanţiile din contractul iniţial.
Tacita relocaţiune – dacă nu a fost exclusă printr-o clauză expresă din contractul iniţial – poate fi împiedicată prin anunţarea concediului înainte de expirarea termenului din contract.
Concediul astfel anunţat împiedică relocaţiunea chiar dacă chiriaşul a continuat să folosească locuinţa.
În sensul considerentelor arătate sunt dispoziţiile art.1436 c.civ. – conform cărora „locaţiunea făcută pentru un timp determinant încetează de la sine cu trecerea termenului”, dispoziţiile art.1437 c.civ. conform cărora, după expirarea termenului stipulat prin contractul de locaţiune, dacă locatarul rămâne şi este lăsat în posesie, atunci se consideră locaţiunea ca reînnoită, efectele ei fiind cele ale locaţiunii fără termen şi dispoziţiile art. 1438 c.civ. potrivit cărora când s-a notificat concediul, locatarul, chiar dacă ar fi continuat a se servi de obiectul închiriat, nu poate opune relocaţiunea tacită.
În speţă, pârâtul nu poate invoca intervenirea tacitei relocaţiuni, chiar dacă a continuat să folosească locuinţa, după expirarea duratei convenite prin contract, întrucât i s-a notificat concediul de către locatori, respectiv de către reclamanţi prin notificarea nr.100 din 06.o8.2003 (fila 13 din dosarul 3937/2006), comunicată pârâtului prin intermediul executorului judecătoresc, conform dovezii aflată la fila 17 din acelaşi dosar.
Cum locaţiunea a expirat şi nu a operat tacita relocaţiune, este admisibilă evacuarea chiriaşului din locuinţa pe care o ocupă fără titlu locativ.
Nu se impunea formularea unui capăt al acţiunii în reziliere contract atâta timp cât contractul de închiriere încetase prin expirarea termenului convenit de părţi.
Faţă de considerentele arătate, nu se constată motive de casare sau de modificare a deciziei urmând, ca în baza art.312 c.pr.civ. să se respingă, ca nefondat, recursul.
3
