Contract de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995. Nulitate absolută. Termen de prelungire a locaţiunii stabilit pe cale judecătorească. Incidenţa dispoziţiilor OUG nr. 40/1999
O.U.G. nr. 40/1999 modificată prin Legea nr. 241/2001, art. 6, art. 10, art. 11, art. 14
În situaţia în care durata contractului de închiriere reglementat de dispoziţiile art. 6 din OUG nr. 40/1999 este stabilită prin hotărâre judecătorească, chiriaşii nu mai pot invoca în favoarea lor dispoziţiile ordonanţei ca temei de prelungire a contractului.
Curtea de Apel Timişoara, Secţia civilă,
Decizia civilă nr. 903 din 21 octombrie 2009
Prin cererea înregistrată sub nr. 8392/55/2008 la Judecătoria Arad reclamanţii S.S. şi S.D.F. au solicitat ca pârâţii M.T. şi M.D. să le predea posesia imobilului apartament nr. 2, situat în Arad, cu cheltuieli de judecată.
În motivare au invocat calitatea lor de proprietari ai locuinţei, calitate recunoscută printr-o hotărâre irevocabilă prin care s-a constatat şi nulitatea contractului de vânzare-cumpărare prin care pârâţii au dobândit apartamentul în baza Legii nr. 112/1995.
În drept, au invocat dispoziţiile art. 480 C. civ. raportat la art. 16 alin. (3) din Legea nr. 10/2001.
Prin sentinţa civilă nr. 9297/8.12.2008 Judecătoria Arad a admis în parte cererea de chemare în judecată, obligându-i pe pârâţi să predea reclamanţilor posesia apartamentului începând cu data de 27 iunie 2009.
Pentru a dispune astfel, instanţa a avut în vedere că potrivit extrasului CF Arad, imobilul în litigiu este proprietatea reclamanţilor, prin restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară.
Prin sentinţa civilă nr. 4146/16.05.2007 pronunţată de Judecătoria Arad în dosar nr.120/55/2007, s-a admis în parte acţiunea civilă precizată exercitată de reclamanţii S. împotriva pârâţilor M. şi au fost obligaţi pârâţii să încheie cu reclamanţii un contract de închiriere având ca obiect imobilul din litigiu, având ca durată data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti şi data de 26.06.2008, iar chiria de 12,5% din venitul net lunar pe familie. Această hotărâre a rămas irevocabilă.
În considerentele sus-arătatei sentinţe s-a reţinut că prin sentinţa civilă nr. 7749/24.10.2002 a Judecătoriei Arad, menţinută prin decizia civilă nr.1593/23.06.2003 a Curţii de Apel Timişoara, a fost admisă acţiunea în revendicare imobiliară exercitată de către reclamanţi şi s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâţi şi Statul Român, având ca obiect imobilul în litigiu; prin decizia civilă nr. 97/20.01.2005 a Curţii de Apel Timişoara a fost respinsă acţiunea de evacuare a pârâţilor, în condiţiile în care reclamanţii au redobândit imobilul în temeiul unei hotărâri judecătoreşti, fiind deci obligaţi să respecte dispoziţiile OUG nr.40/1999.
Prin sentinţa civilă nr. 4146/16.05.2007 pronunţată de Judecătoria Arad instanţa, stabilind incidenţa în cauză a dispoziţiilor art. 13 alin. (1) şi art. 15 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, coroborate cu dispoziţiile art. 6 şi art. 31 din OUG nr. 40/1999 cu modificările ulterioare, a avut în vedere că pârâţii au fost de acord să încheie contract de închiriere, părţile înţelegându-se asupra duratei acestuia, respectiv de la data rămânerii definitive a sentinţei şi până la data de 26.06.2008, fiind evidentă şi cunoscută pârâţilor poziţia reclamanţilor de a nu dori prelungirea contractului de închiriere cu privire la imobil.
Având în vedere considerentele de fapt şi de drept mai sus expuse, instanţa a constatat că, deşi între părţi nu a fost încheiat un contract de închiriere asupra imobilului în litigiu, hotărârea judecătorească mai sus amintită a stabilit obligaţia părţilor de a încheia un astfel de contract, precum şi durata acestuia, respectiv de la data rămânerii definitive a sentinţei şi până la data de 26.06.2008. De altfel, această perioadă a şi fost respectată de către părţi chiar în lipsa conformării întocmai cu hotărârea judecătorească, respectiv în lipsa încheierii contractului de închiriere.
A mai avut în vedere faptul că reclamanţii au trimis pârâţilor o notificare prin intermediul executorului judecătoresc, prin care notifică refuzul încheierii vreunui raport contractual cu aceştia şi cererea de eliberare a imobilului în litigiu începând cu data de 27 iunie 2008.
Atât reclamanţii cât şi pârâţii au declarat apeluri împotriva sentinţei, criticând-o pentru netemeinicie şi nelegalitate.
Reclamanţii au solicitat schimbarea ei în sensul obligării pârâţilor la predarea de îndată a posesiei şi folosinţei imobilului invocând, în esenţă ajungerea la termen a convenţiei între părţi.
Pârâţii au solicitat schimbarea ei în sensul prelungirii drepturilor lor locative cu încă 5 ani, invocând dispoziţiile OUG nr. 40/1999.
Prin decizia civilă nr. 153/2.04.2009 pronunţată de Tribunalul Arad în dosar nr. 8392/210/2006 a fost admis apelul reclamanţilor şi respins cel declarat de pârâţi .
În consecinţă, sentinţa a fost schimbată în parte, în sensul obligării pârâţilor la predarea de îndată a posesiei şi folosinţei imobilului către proprietarii reclamanţi.
Pentru a dispune astfel, tribunalul a avut în vedere că prima instanţă a omis împrejurarea că pârâţii nu au solicitat nici prin notificare şi nici prin vreo cerere adresată instanţei prelungirea locaţiunii ci au invocat prelungirea de drept a acesteia şi că nu a dat corecta interpretare sentinţei civile nr. 4146/2007 prin care Judecătoria Arad a stabilit ca termen limită al locaţiunii data de 26.06.2008.
A mai avut în vedere că dispoziţiile OUG nr. 40/1999 trebuie interpretate prin prisma dispoziţiile art. 480 C. civ., art. 20 alin. (2), art. 44 din Constituţie şi ale art. 1 din Protocolul 1 la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale.
Astfel, instanţa a reţinut că potrivit art. 2 din OUG nr. 40/1999, aşa cum a fost modificată de Legea nr. 241/2001, contractele de închiriere prelungite sau reînnoite în temeiul Legii nr. 17/1994 pentru suprafeţele cu destinaţia de locuinţe, proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat, se prelungesc, la cererea chiriaşilor, pentru o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă.
Prin urmare, începând cu data de 8 aprilie 1999, data intrării în vigoare a ordonanţei de urgenţă, contractul de închiriere s-a prelungit la cererea lor pe o perioadă de 5 ani în temeiul legii, adică până la data de 8 aprilie 2004, însă acest termen în prezenta cauză nu are nici-o relevanţă, deoarece a fost stabilit un termen mult mai favorabil prin sentinţa amintită de mai sus.
Prevederile art. 11 alin. (1) din OUG nr. 40/1999 referitoare la prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere sunt pe deplin aplicabile dar numai până la data de 8 aprilie 2004 deoarece numai până la această dată au fost prelungite de drept contractele anterioare cu posibilitatea conferită de art. 9-10 din OUG nr. 40/1999 ca astfel de contract să fie înlocuite, pe baza înţelegerii părţilor cu noi contracte de închiriere încheiate cu noii proprietari.
O altă interpretare a acestor prevederi legale ar presupune prelungirea la infinit a contractului vechi de închiriere, până la încheierea unui contract de închiriere între chiriaş şi proprietar în condiţiile impuse de către chiriaş. O astfel de interpretare însă nu poate fi primită deoarece încalcă grav nu numai prevederile constituţionale, dar şi art.1 din Primul protocol la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi libertăţilor fundamentale.
Pe de altă parte, dispoziţiile art.14 din acelaşi act normativ, referitoare la prelungirea contractului de închiriere sunt aplicabile numai în situaţia în care în decursul termenului de 5 ani între părţi a intervenit un contract de închiriere pe o perioadă determinată, ceea ce nu este cazul în speţă.
În consecinţă, instanţa a dispus conform celor mai sus arătate.
Împotriva deciziei au declarat recurs în termen pârâţii care au criticat-o pentru nelegalitate, solicitând modificarea ei în sensul respingerii cererii de evacuare.
În motivare au invocat că, deşi contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995 a fost anulat, reclamanţii nu şi-au îndeplinit obligaţiile ce le reveneau conform OUG nr. 40/1999 şi art. 15 din Legea nr. 10/2001, în sensul că nu au urmat procedura legală ce le impunea încheierea unui nou contract de închiriere, că au încălcat dispoziţiile art. 10, 14 din OUG nr. 40/1999 şi au formulat cereri de chemare în judecată solicitând evacuarea lor.
Au invocat în favoarea lor dispoziţiile art. 22 alin. (3) din OUG nr. 40/1999 în baza cărora contractul de închiriere se prelungeşte pentru aceeaşi perioadă de cinci ani.
Au invocat că, în lipsa unei notificări legale din partea reclamanţilor, au fost depunctaţi la stabilirea poziţiei pe lista de priorităţi în acordarea de locuinţe sociale de către organele administraţiei publice locale.
În drept au invocat dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Examinând recursul prin prisma criticilor formulate şi în baza art. 299 şi urm. C. proc. civ. şi de dispoziţiile legale ce vor fi mai jos arătate, instanţa a reţinut că:
Prin decizia civilă nr. 1593/23.06.2003 pronunţată de Curtea de Apel Timişoara a fost menţinută sentinţa civilă nr.7749/24.10.2002 prin care Judecătoria Arad a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare în baza căruia imobilul în litigiu fusese vândut familiei M. în baza Legii nr. 112/1995, instanţa reţinând incidenţa dispoziţiilor art. 46 din Legea nr. 10/2001.
Pe de altă parte, prin sentinţa civilă nr. 4146/16.05.2007 pronunţată de Judecătoria Arad pârâţii au fost obligaţi să încheie cu reclamanţii din prezenta cauză un contract de închiriere având ca obiect imobilul în litigiu pe perioada cuprinsă între rămânerea definitivă a sentinţei şi data de 26.06.2008, chiria fiind stabilită la 12,5% din venitul net lunar pe familie.
Pentru a dispune astfel, instanţa a avut în vedere inclusiv faptul că pârâţii au fost de acord cu data la care locaţiunea înceta, respectiv 26.06.2008, dată ce reprezenta împlinirea termenului de 5 ani de la rămânerea irevocabilă a hotărârii prin care titlul de proprietate al pârâţilor a fost anulat, termenul fiind corespunzător celui prevăzut de art. 15 alin. (1) din Legea nr. 10/2001.
Chiar dacă în temeiul hotărârii judecătoreşti contractul nu s-a încheiat în formă scrisă, pârâţii şi-au păstrat calitatea de locatari nu doar până la data irevocabil stabilită de instanţă ci şi ulterior (inclusiv la data pronunţării prezentei nefiind făcută dovada că ar fi eliberat locuinţa). Or, câtă vreme pârâţii au continuat să locuiască în apartamentul ce face obiect al litigiului, este evident că au beneficiat de efectele hotărârii judecătoreşti sus-menţionate.
În această situaţie, cum instanţa a stabilit irevocabil termenul la care locaţiunea urma să expire având în vedere pe de o parte dispoziţiile art. 15 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 în baza cărora în situaţia de faţă contractul de închiriere se încheie pe o perioadă de cinci ani şi, pe de altă parte, acordul pârâţilor exprimat cu privire la împlinirea termenului, cum pârâţii au avut folosinţa locuinţei chiar şi ulterior acestei date (conform celor mai sus-arătate) aceştia nu mai pot invoca în continuare în favoarea lor dispoziţiile OUG nr. 40/1999 pentru a li se recunoaşte din nou prelungirea contractului.
În consecinţă, după expirarea unui termen de 5 ani de la anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, termen în care foştii cumpărători au beneficiat de atributele calităţii de chiriaşi, dispoziţiile art. 10, 11, 14, 15, 22 din OUG nr. 40/1999 modificată nu mai sunt incidente în cauză.
Cum în mod corect a reţinut instanţa de apel, o altă interpretare dată dispoziţiilor OUG nr. 40/1999, act normativ adoptat pentru protejarea intereselor chiriaşilor s-ar constitui într-o vătămare serioasă şi nejustificată a dreptului de proprietate al persoanelor ce şi-au recăpătat acest drept, într-o prelungire a stării de imposibilitate a acestora în exercitarea atributelor conferite de dispoziţiile art. 480 Cod civil, de încălcare a Constituţiei şi, implicit, a Convenţiei Europene a Drepturilor Omului.
Faţă de cele mai sus arătate, plasarea recurenţilor într-o poziţie nefavorabilă pe listele persoanelor ce solicită locuinţe din proprietatea statului nu le poate fi imputată reclamanţilor – proprietari şi nici nu se constituie în temei de modificare a deciziei recurate în sensul art. 304 C. proc. civ.
Pentru aceste considerente, în baza dispoziţiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ. raportat la art. 304, art. 306 alin. (2) C. proc. civ. instanţa a respins recursul declarat de pârâţi.
