Sub numărul de dosar 4678/245/2012 a fost înregistrată pe rolul instanței cererea de chemare în judecată prin care, urmare a completărilor ulterioare, reclamanții –pârâți VM şi VE au solicitat evacuarea pârâtelor -reclamante SC DSRL și SC ER SRL din spațiul proprietatea reclamaților situat în Iași, str. ..
Pârâta –reclamantă SC D SRL a formulat întâmpinare și cerere reconvențională prin care a solicitat obligarea reclamanților-pârâți la plata sumei de 70.000 euro pentru îmbunătățirile aduse spațiului închiriat și recunoașterea unui drept de retenție până la plata sumei.
Pârâta- reclamantă SC ER SRL a formulat întâmpinare și cerere reconvențională prin care a solicitat respingerea cererii ca nefondată și respectiv obligarea reclamanților-pârâți la plata sumei de 30.000 euro reprezentând valoarea investițiilor efectuate în spațiul din Iași, str.. … și recunoașterea unui drept de retenție potrivit art. 1823 Cod civil până la momentul achitării investiției. În urma contractului de asociere în participațiune cele două societăți au investit 100.000 euro în amenajarea unui restaurant construit pe două terenuri, cel din strada Ignat, nr. 15 de 245 mp și cel din str. …, .de 265 mp. Cele două terenuri se învecinează, având ieșire la străzi diferite. În momentul de față nu se poate elibera spațiul din str… întrucât acesta nu este un corp singular ci face parte dintr- o amenajare complexă ce cuprinde ambele terenuri. Dacă acțiunea reclamanților ar fi admisă, se va realiza o îmbogățire fără just temei pentru că este o construcție diferită de cea închiriată.
În drept art.2.5 din contractul de închiriere și art.1823 Cod civil.
Prin încheierea fin 05.09.2012 în dosarul 4678/245/2012 în baza art. 135 C.proc.civ instanța a dispus judecata separată a cererii reconvenționale formulate de SC ER SRL formându-se astfel prezentul dosar nr. 29738/245/2012, în care figurează ca reclamant SC ER SRL și ca pârâți VM şi VE.
Pârâții au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea cererii, cu cheltuieli de judecată. Au invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei deoarece între părți nu există un raport contractual astfel încât să poată fi invocat art. 1823 Cod civil privind dreptul de retenție iar contractul de asociere a fost încheiat fără acordul pârâților. Pe fond a arătat că articolul invocat din contractul de închiriere enumera lucrări realizate în intervalul 2006-2007 sub imperiul altui contract de închiriere încheiat cu un alt locatar și apreciate la modul global. Chiar dacă lucrările în cauză ar fi fost realizate și de reclamantă, alături de societatea asociată, conforma aceluiași articol, investițiile vor rămâne la locator după încetarea contractului devenind proprietatea acestuia. Or contractul a încetat prin reziliere și prevede obligația locatarului de predare a spațiului în starea de folosință din momentul rezilierii, împreună cu îmbunătățirile existente. În aceste condiții locatarul SC D SRL ar trebui să răspundă în fața reclamantei pentru încetarea din vina sa a contractului de închiriere, pentru neplata chiriei.Art. 1823 Cod civil stabilește imposibilitatea invocării unui drept de retenție în cazul când nu există acordul prealabil al locatorului pentru îmbunătățirile realizate de locatar, acord ce nu a existat în speță, reclamanții neavând cunoștință despre încheierea contractului de asociere în participațiune.
Excepția lipsei calității procesuale active a fost unită cu fondul cauzei potrivit art. 137 alin.2 C.proc.civ.
Analizând lucrările cauzei, instanța reține în fapt și în drept următoarele:
Prin contractul de închiriere din 29.07.2008 pârâtul VM a transmis către SC D SRL folosinţa unui spaţiu comercial situat în Iaşi, str. … pentru 8 ani, începând cu 01.08.2008. Locatarul era îndreptăţit să desfăşoare activităţi de alimentaţie publică. La art. 2.5 se arată că îmbunătăţirile constând în refacerea şi îmbunătăţirea totală a spaţiului, schimbat pardoseală, instalaţie sanitară, instalaţie electrică, schimbat gresie, faianţă, montat termopane, modernizare, finisare şi închiderea terasă, finisaje şi decoraţiuni în lemn, construcţie acoperiş, lucrări zidărie şi modernizare a pereţilor, sistem aerisire şi ventilaţie conform standardelor, în cuantum de 100.000 euro, au fost efectuate de locatar în perioada 2006-2007 şi vor rămâne la locator după încetarea contractului devenind proprietatea acestuia.
La 24.03.2011 locatorul VM înregistrează pe rolul Judecătoriei Iaşi cererea de reziliere a contractului de locaţiune iar prin sentinţa 18088/28.10.2011 în dosarul 9600/245/2011 cererea este admisă, se constată rezilierea contractului iar locatarul SC D SRL este obligat la plata chiriei restante.
La 24.05.2011 între SC D SRL şi reclamanta SC ER SRL este încheiat pe durată nedeterminată contractul de asociere în participaţiune prin care cele două societăţi convin ca împreună să desfăşoare activităţi rentabile având ca obiect exploatarea spaţiului comercial situat în Iaşi str… nr. 95 şi a spaţiului comercial situat în Iaşi,str. … ambele având destinaţia de restaurant. Reclamanta contribuie cu spaţiul comercial din str. …, utilaje bucătărie, mobilier, aparatură.
Cererea reclamantei a fost întemeiată pe prevederile art.1823 din Noul Cod civil, aplicabil faţă de art. 131 din Legea nr. 71/2011 în măsura în care lucrările la care se referă reclamanta ar fi fost efectuate în baza contractului de asociere în participaţiune după 01.10.2011 (1) Locatorul are dreptul de a păstra lucrările adăugate şi autonome efectuate asupra bunului pe durata locaţiunii şi nu poate fi obligat la despăgubiri decât dacă locatarul a efectuat lucrările cu acordul prealabil al locatorului.
(2) Dacă lucrările au fost efectuate fără acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege să ceară locatarului aducerea bunului în starea iniţială, precum şi plata de despăgubiri pentru orice pagubă ar fi cauzată bunului de către locatar.
(3) În cazul în care nu a avut acordul prealabil al locatorului, locatarul nu poate invoca, în niciun caz, dreptul de retenţie) Pentru lucrările anterioare sunt aplicabile prevederile art. 494 din Vechiul Cod civil referitor la accesiunea imobiliară artificială şi principiul restituirii îmbogăţirii fără justă cauză.
Instanţa reţine că reclamanta invocă un drept de creanţă la contravaloarea investiţiilor efectuate în perioada în care a deţinut asupra spaţiului un drept de folosinţă decurgând din contractul de asociere în participaţiune încheiat cu locatorul. A stabili dacă cele două contracte confereau în drept un asemenea drept opozabil reclamantei, dacă aceasta poate fi obligată la plata contravalorii investiţiilor efectuate de reclamantă şi dacă aceasta poate beneficia de un drept de retenţie ţine de fondul cauzei, astfel că se impune a respinge excepţia lipsei calităţii procesuale active.
Pe fondul cauzei, instanţa reţine că reclamanta nu a dovedit că ar fi efectuat efectiv investiţiilor la spaţiul care a făcut obiectul contractului de închiriere, nici măcar investiţiile vizate de contractul de asociere, şi cu atât mai puţin valoarea acestora. Reclamanta nu a depus la dosar nici un înscris şi nici o dovadă în acest sens. În consecinţă cererea referitoare la dreptul de creanţă este nefondată şi, pe cale de consecinţă, este nefondată şi cererea accesorie privind dreptul de creanţă. Pentru situaţia în care presupusele investiţii ar fi fost efectuate după 01.10.2011 şi este aplicabil art. 1823 din Noul Cod civil şi presupunând că asocierea în participaţiune ar fi opoyabilă pârâtului locator şi ar crea pentru reclamantă un drept de folosinţ similar celui al locatarului iniţial, cererea privind dreptul de retenţie este nefondată şi din perspectiva lipsei acordului prealabil al reclamantului locator. Contractul de închiriere nu face vorbire în privinţa lucrărilor de efectuat în viitor decât la consolidare şi izolare termică exterioară, însă numai cu acordul scris al locatorului şi de altfel impune acordul scris al acestuia pentru orice modificări sau transformări ( art. 7.2 lit.g). Or în speţă reclamanta nu a invocat un asemenea acord pentru investiţiile efectuate în baza contractului de asociere, cu atât mai puţin plauzibil cu cât la data contractului locatorul declanşase deja acţiunea în justiţie pentru reziliere contractului de închiriere.
Pentru aceste motive, instanţa apreciază cererea ca nefondată şi o va respinge ca atare.
În baza art. 274 C.proc.civ va obliga reclamanta să plătească pârâţilor suma de 1000 lei cheltuieli de judecată.
