Pe rol fiind pronunţare cauzei civile promovată de reclamanţii M.M. şi M. M. în contradictoriu cu pârâţii M.I şi M.E. , având ca obiect reziliere contract.
Dezbaterile au avut loc în şedinţa publică din 19.11.2013, susţinerile părţilor fiind consemnate în încheierea de şedinţă din acea dată,care face parte integrantă din prezenta sentinţă, şi când, din lipsă de timp pentru deliberare s-a dispus amânarea pronunţării la 26.11.2013, apoi pentru astăzi.
INSTANŢA
Prin actiunea civila inregistrata la aceasta instanta sub nr. 917/866/2013, reclamantii au solicitat, in contradictoriu cu paratii rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1714/14.10.2003 incheiat la BNP. In motivarea actiunii se arata ca, in fapt, reclamantii sunt parintii paratului M. I., obiectul contractului in cauza constituindu-l imobilul casa de locuit, anexa gospodareasca si terenul aferent in suprafaa de 1302 mp. Arata reclamantii ca pretul prevazut in contract, de 25.000.000 lei vechi, nu l-au primit niciodata de la paratii cumparatori. Sustin reclamantii ca respectivul contract de vanzare-cumparare s-a dorit a fi o vanzare cu clauza de intretinere, insa datorita demersurilor paratilor acesta contract este doar cu clauza de uzufruct. Actele au fost luate de la notar de catre parati, iar reclamantii abia in anul 2012 au reusit sa intre in posesia contractului, lunad astfel cunostinta de faptul ca acesta nu s-a incheiat potrivit vointei reclamantilor, acestia fiind indusi in eroare.
Se mai arata ca paratii s-au mutat in imobil, desi reclamantii s-au impotrivit, solicitand eliberarea acestuia in mai multe randuri, repetat. Intre parti au existat conflicte permanente, fiind sesizate in cateva randuri si organele de politie.
Sustin reclamantii ca pretul platit este unul neserios, raportat la bunurile care s-au instrainat, bunuri ce reprezinta practic intreaga avere a reclamantilor.
In drept, se invoca prevederile art. 1020, 1021 si art. 1303 vechiul C.civ.
Cererea a fost timbrata corespunzator.
Paratii au formulat intampinare, solicitand respingerea cererii de chemare in judecata ca nefondata. Arata ca pentru imbobilele ce au facut obiectul vanzarii paratii au achitat, anterior autentificarii contractului, in mai multe transe suma de 25.000.000 lei vechi. Acest pret nu este derizoriu avand in vedere relatia de rudenie dintre parti, precum si dreptul de uzufruct pe care reclamantii il au asupra bunurilor. Se arata ca pana la momentul incheierii actului grajdul detinut de reclamanti a fost demolat si transformat in casa de locuit, din fonduri proprii ale paratilor.
Paratii nu au stingherit niciodata reclamantii in folosirea casei si a terenului aferent. Se arata ca motivul real pentru care reclamantii au promovat actiunea de fata este cel legat de interventia unuia dintre fii reclamantilor, care doreste sa locuiasca in casa in litigiu. Se mai arata ca reclamantii sunt consumatori de bauturi alcoolice, provocand dese scandaluri, cu preponderenta dupa intoarcerea la casa batraneasca a fiului reclamantilor si fratelui paratului.
Prin cerere reconventionala paratii solicita, in cazul admiterii actiunii principale, constatarea ca anexa gospodareasca-grajd, ce a facut obiectul vanzarii-cumpararii, datorita imbunatatirilor si modificarilor aduse de catre parati, are destinatia de casa de locuit, formata din 3 camere si o bucatarie.
Privitor la plata taxei judiciare de timbru aferente cererii reconventionale, paratii-reclamanti au beneficiat de ajutor public judiciar, in sensul platii taxei in 10 rate lunare, a cate 134,3 lei fiecare.
In cauza s-a administrat proba cu inscrisuri, interogatoriul partilor si proba cu martori, fiind audiati martorii TN si BE, propusi de reclamanti si respectiv MM si PP , propusi de catre paratii-reclamanti.
De asemenea, in cauza s-a efectuat o expertiza tehnica in constructii, raportul fiind depus la dosarul cauzei de catre dl. expert Neculau Catalin.
Analizand intregul material probator administrat in cauza, instanta retine urmatoarele:
Paratii MI si ME sunt fiul, respectiv nora, reclamantilor. Intre acestia, la data de 14 octombrie 2003, se incheie contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 6185/2012 la BNP, reclamantii fiind vanzatori, avand ca obiect casa de locuit, formata din patru camere si bucatarie, o anexa gospodareasca (fost grajd) compusa din trei camere si un hol, precum si terenul aferent acestor constructii, in suprafata totala de 1302 mp.
Pretul acestei vanzari este indicat ca fiind de 25.000.000 lei (2.500 lei), pret primit deja de catre vanzatori la data incheierii acestui contract de vanzare-cumparare.
Reclamantii vanzatori si-au rezervat si un drept de uzufruct viager asupra intregului imobil, pe tot timpul vietii acestora.
Din declaratiile martorilor audiati in cauza (MM, TN si PP ), coroborate cu inscrisurile depuse de parati (respectiv acte medicale – fila 137 dosar), instanta constata ca intre parti, pana la un moment dat, au existat relatii normale, de respect, intrajutorare si buna-vecinatate, in ciuda etilismului cronic manifestat de catre reclamantul MM.
Ulterior insa, din aceleasi probe, instanta deduce ca au aparut neintelegeri intre parti, provocate si intretinute de un alt fiu al reclamantilor (MC), cel mai probabil marcate de perspectiva privarii acestui fiu de posibilitatea folosirii si exercitarii posesiei asupra bunurilor apartinand parintilor sai, dar care au fost vandute paratilor.
De altfel, pe fondul acestor neintelegeri, scandaluri, ce au culminat uneori cu necesitatea intervenirii organelor de politie, s-a promovat si actiunea de fata, cu scopul desfiintarii contractului incheiat in anul 2003. In acest context, instanta apreciaza, raportat la motivele invocate de reclamanti in sustinerea actiunii, ca fiind rezonabil a pune semne de intrebare privitor la decizia reclamantilor ca timp de aproape 10 ani sa nu-si manifeste nemultumirea fata de neprimirea sumei reprezentand pretul vanzarii, existenta unor alte clauze ce s-ar fi dorit a fi trecute in contract, respectiv primirea unui pret neserios. De altfel, motivele vizand neprimirea pretului si eixstenta unui pret neserios se exclud reciproc.
Insa, cu toate acestea, instanta este obligata sa analizeze temeinicia sustinerilor reclamantilor in raport de dispozitiile legale incidente si probatoriul administrat in cauza.
Instanta are in vedere ca in cauza este vorba despre un act incheiat in forma autentica, iar inscrisurile notariale fac dovada pana la declararea falsului in ceea ce priveste constatarile personale ale notarului, percepute prin propriile lui simturi. Lipsa sau prezenta consimtamantului este un fapt care trebuie constatat personal de catre notar, putand fi perceput de catre acesta prin propriile simturi. In acest sens sunt si dispozitiile art. 60 din Legea nr.36/1995 potrivit caruia “pentru a lua consimtamântul partilor, dupa citirea actului, notarul public le va întreba daca au înteles continutul acestuia si daca cele cuprinse în act exprima vointa lor”. Fata de aceasta dispozitie legala se poate trage concluzia in ceea ce priveste lipsa sau existenta consimtamantului, inscrisurile autentice intocmite de notar fac dovada pana la declararea acestora ca false.
Potrivit art.1171 C.Civil din 1864, aplicabil in speta de fata, „actul autentic este acela care s-a facut cu solemnitatile cerute de lege, de un functionar public, care are drept de a functiona în locul unde actul s-a facut” iar potrivit art. 1173 C.Civil „actul autentic are deplina credinta în privirea oricarei persoane despre dispozitiile si conventiile ce constata”.
Coroborand aceste dispozitii legale rezulta ca orice alta proba impotriva sau in sprijinul unui inscris autentic devine neconcludenta si inutila.
In pezenta cauza, unul dintre motivele invocate de catre reclamanti este acela ca acestia ar fi dorit la momentul respectiv incheierea contractului de vanzare-cumparare cu inserarea unei clauze de intretinere si nu de uzufruct viager.
Astfel, eroarea, presupunând falsa reprezentare a realitatii în momentul încheierii contractului, are în continutul sau un element de natura psihologica. Fiind vorba de un fapt juridic stricto sensu, eroarea poate fi probata prin orice mijloc de proba, inclusiv prin proba cu martori.
Insa, in cauza reclamantii nu au probat in niciun fel acest aspect, nici macar prin martorii audiati in cauza. Oricum, o actiune in constatarea nulitatii relative pentru vicierea consimtamantului (in speta dol) ar fi trebuit introdusa in cadrul unui termen de prescriptie de 3 ani care ar fi inceput sa curga cel mai tarziu la implinirea a 18 luni de la data incheierii actului ( conform art.9 din Decretul nr.167/1958).
Cat priveste faptul neplatii sumei de bani reprezentand pret al vanzarii, avand in vedere cele anterior expuse, simpla invocare a acestui aspect de catre reclamanti nu poate conduce la rezolutiunea vanzarii si nici nu ar putea fi, de altfel, dovedit cu martori, art. 1191 C.civ. interzicand proba cu martori impotriva si peste cuprinsul unui inscris.
Privitor la invocarea existentei unui pret neserios, instanta are in vedere ca potrivit art. 1303 Cod civil, prin preţ serios se înţelege preţul care constituie o cauză suficientă a obligaţiei luate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării. Seriozitatea preţului depinde de existenţa unei proporţii între cuantumul preţului fixat de părţile contractante şi valoarea reală a bunului vândut. De asemenea, instanta apreciaza ca trebuie avuta in vedere si relatia de rudenie dintre parti, aspect deloc de neglijat, cu atat mai mult cu cat relatiile dintre parti erau bune, cel putin in perioada imediat anterioara incheierii contractului. De asemenea, seriozitatea si proportionalitatea pretului trebuie apreciata si in perspectiva retinerii in beneficiul reclamantilor vanzatori a unui drept de uzufruct viager.
Astfel, retine instanta ca preţul, de regulă, trebuie să fie proporţional cu valoarea bunului vândut, însă părţile sunt libere să determine valoarea şi deci preţul care poate fi superior sau inferior. Insa, având în vedere că reclamantii sunt parintii paratului, respectiv nora paratei, instanţa apreciază că preţul este unul real, determinat, sigur şi cert şi că în realitate natura contractului a fost de vânzare cumpărare şi că preţul mic nu afectează validitatea contractului.
Reclamantii invoca in cuprinsul actiunii introductive si relatiile incordate dintre acestia si parati, tinzand a arata ca le-a fost restrictionat dreptul de folosinta asupra imobilelor. Intr-adevar, instanta a consta din probatoriul administrat existenta unei astfel de tensiuni, cel mai probabil datorata si influientei manifestat de un alt fiu al reclamantilor, insa nu se constata in vreun fel incalcarea de catre parati a dreptului de uzufruct al reclamantilor.
In acest sens, instanta retine ca martorii au declarat ca reclamantii folosesc dupa bunul plac atat casa batraneasca in care locuiesc cat si terenul aferent.
Instanta are in vedere ca eventualele neintelegeri privitor la modalitatea de folosire a bunurilor, care nu sunt de o anumita gravitate care sa conduca practic la privarea uzufructuarului de folosinta bunului si care, de asemenea, au caracter ocazional, nu pot constitui cauze care sa conduca concluzia necesitatii dispunerii rezolutiunii contractului. De asemenea, nu exista nici motive pentru a obliga paratii la respectarea dreptului de uzufruct al reclamantilor, din moment ce nu se constata incalcarea acestuia.
Fata de cele aratate, instanta va respinge actiunea reclamantilor ca neintemeiata.
Privitor la cererea reconventionala, instanta constata ca demersul paratilor-reclamanti este unul subsidiar, manifestat in considerarea eventualei admiteri a actiunii principale, caz in care bunul imobil ce a facut obiectul vanzarii ar fi revenit in patrimoniul reclamantilor. Or, in cazul de fata, avand in vedere ca actiunea principala s-a respins, imobilele ramanand in continuare in proprietatea paratilor-reclamanti, cererea reconventionala este apreciata ca fiind ramasa fara obiect.
Facand si aplicarea disp. art. 274 C.pr.civ. din 1865, vazand inscrisurile aflate la dosarul cauzei ce dovedesc cheltuielile avansate de parati ( onorariu avocat si bonuri fiscale pentru achizionare combustibil),
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTARASTE
Respinge ca neintemeiata actiunea civila formulata de reclamantii-parati in contradictoriu cu paratii-reclamanti.
Respinge ca fiind ramasa fara obiect cererea reconventionala.
Obliga reclamantii la plata catre parati a sumei de 2690 lei reprezentand cheltuieli de judecata.
Cu recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica, azi 03.12.2013.
Preşedinte, Grefier,
NEP CA
NEP/CA/ 5 ex.
16.01.2014
