MATERIE:DREPT CIVIL
OBIECT:
Nulitate act. Întinderea raspunderii vânzatorului în cazul nulitatii prevazuta de art.1357 Cod civil.
Temei de drept: art.948, 953, 966, 1336, 1377, 1354, 1357 Cod civil;
Sursa primara:
Decizia civila nr.582/2008-R a Curtii de Apel Oradea
(dosar nr.4517/111/2006)
Prin sentinta civila nr. 2103 din 24.03.2006 a Judecatoriei Oradea, a fost admisa actiunea formulata de reclamantii C. M. si C. M. împotriva intimatului S.M. V. si în consecinta, s-a constatat nulitatea contractului autentic nr. 2320/13.07.1998 privind vânzarea cumpararea imobilului înscris în CF 71994 Oradea, nr. top. 7337/8 si 7338/11, în suprafata de 731 mp si s-a dispus repunerea partilor în situatia anterioara.
Instanta l-a obligat sa restituie reclamantilor pretul vânzarii în cuantum de 35.000.000 lei vechi, actualizat cu rata inflatiei.
S-a dispus radierea din CF 71994 Oradea a dreptului de proprietate reclamantilor de sub B 2, 3 asupra imobilului susmentionat.
A fost obligat pârâtul sa plateasca reclamantilor 1.976,5 RON cheltuieli de judecata.
În motivarea hotarârii, instanta a aratat ca, prin contractul de vânzare cumparare 2320 din 13.07.1998, pârâtul a vândut reclamantilor o suprafata de teren de 761 mp, reprezentând parcelele cu nr. top. 7337/8 în suprafata de 100 mp si 7338/11 în suprafata de 661 mp, situate în Oradea, pe str. F., nr. 36, înscrise în CF 71994 Oradea, pentru pretul de 35.000.000 lei ROL.
Reclamantii au intentionat sa construiasca o casa, dar cu prilejul încercarilor de a obtine autorizatiei de construire au constatat ca parcela de teren cu nr. top. 7338/11 are suprafata de 495 mp, diferenta de 166 mp fiind ocupata de str. F.(65 mp) si râul Crisul Repede(101 mp).
Schita care a fost prezentata reclamantilor înainte încheierea contractului de vânzare-cumparare nu este reala, nici din punct de vedere al situatiei amplasamentului si nici al calculului suprafetelor dezmembrate.
Din raportul de expertiza întocmit de expertul S. D., rezulta ca reclamantii nu folosesc toata suprafata de 761 mp, ci doar cota de 330 mp.
Având în vedere ca motivul determinant al reclamantilor la încheierea contractului de vânzare-cumparare cu pârâtul l-a constituit achizitionarea unui teren în vederea ridicarii unei constructii si ca asa cum este mentionat si în raportul de expertiza, suprafata achizitionata în realitate, aproape jumatate din suprafata mentionata în contract, este insuficienta pentru realizarea scopului reclamantilor, instanta urmeaza ca în baza art. 966 cod civil, potrivit careia obligatia fondata pe o cauza falsa nu poate avea nici un efect, sa constate nulitatea absoluta a contractului de vânzare cumparare încheiat între parti si sa repuna partile în situatia anterioara încheierii contractului.
Împotriva acestei hotarâri, a declarat apel apelantul S. R. M. V., solicitând admiterea lui si modificarea sentintei apelate, în sensul respingerii actiunii formulate de catre reclamanti si apelantii intimati C. R. si C. M., solicitând modificarea ei, în sensul majorarii cuantumului despagubirilor stabilite de instanta de fond, într-o maniera care sa-i puna în situatia anterioara actului anulat.
Prin decizia civila nr.384/A din 24 aprilie 2007, Tribunalul Bihor a admis ca fondat apelul civil introdus de apelantul S. R. M. V. în contradictoriu cu C. M. si C. M., împotriva sentintei civile nr. 2103 din 24.03.2006 pronuntata de Judecatoria Oradea, pe care a schimbat-o în totalitate, în sensul ca :
A respins actiunea formulata de reclamantii C. M. si C. M. împotriva pârâtului S. M. V..
Au obligat reclamanti sa plateasca pârâtului 1.303 RON, cheltuieli de judecata.
A respins ca nefondat apelul formulat de apelantii C. M. si C. M..
Pentru a pronunta astfel, instanta de apel a constatat ca, prin contractul de vânzare-cumparare autentic 2320/13.07.1998, vânzatorul S. M. V. a vândut cumparatorilor C. M. si M. Terenul în suprafata de 761 mp, ce formeaza parcela cu nr. top. 7337/8 în suprafata de 100 mp si top. 7338/11 în suprafata de 661 mp, situate în Oradea, str. F., nr. 36, înscris în CF 71994 Oradea, dobândit cu titlu de reconstituire si intabulat sub B 1.
În anul 2004, reclamantii C. M. si C. M. l-au chemat în judecata pe pârâtul vânzator, solicitând constatarea nulitatii contractului de vânzare-cumparare si repunerea partilor în situatia anterioara pe motiv ca terenul cumparat nu mai exista.
În drept s-au invocat prevederile art. 948 pct. 3 si 4 cod procedura civila.
Potrivit textelor de lege invocate, tribunalul a retinut ca, conditiile esentiale pentru invaliditatea conventiei sunt, pe lânga cele prevazute la punctul 1 si 2, respectiv capacitatea de a contractam si consimtamântul prealabil a partii ce se obliga, si un obiect determinat si o cauza licita.
În privinta obiectului determinat, instanta de apel a constatat ca acesta a fost identificat în cuprinsul contractului de vânzare cumparare.
Din lucrarea de expertiza efectuata în cauza, s-a retinut de tribunal ca din top. 7337/8, în suprafata de 100 mp, rezulta ca, o parte se afla în folosinta altor proprietari, din top. 7338/11, rezulta ca 209 mp sunt folositi de proprietarul casei de la numarul administrativ 38/A, 152 mp reprezinta acostamentul strazii Facliei, 20 mp o reprezinta albia Crisului Repede, stare de fapt ce trebuia si putea sa fie cunoscuta de catre cumparatorii terenului la momentul achizitionarii acestuia, deoarece au vazut terenul si nimic nu-i împiedica sa faca masurile ce se cuvin. Astfel, s-a retinut ca nu pot sustine ca obiectul litigiului nu exista, deoarece, acesta nu a disparut, dreptul lor de proprietate a fost dobândit de la vânzator asa cum îl avea acesta în cartea funciara, teren în suprafata si la locul identificat topografic.
În ceea ce priveste cauza contractului,s-a apreciat de tribunal ca aceasta este una licita, deoarece ea consta în intentia]de a vinde si de a cumpara, o astfel de operatiune nefiind prohibita de lege si asa cum corect au aratat apelantii, cauza de nulitate, care sa duca la desfiintarea actului, trebuie sa existe la momentul încheierii actului juridic, iar motivele aparute ulterior nu pot fi invocate decât în anumite conditii.
Ca o parte din teren este folosit de alte persoane,instanta de apel a retinut ca nu reprezinta nicidecum vina vânzatorilor, cumparatorii având la îndemâna actiunea în revendicare si practic apelantii îsi invoca în situatia de fata propria culpa, constând în faptul ca nu au verificat cu exactitate din ce se compune si cum arata terenul cumparat, ori cum nimeni nu-si poate invoca propria culpa si neexistând nici un motiv de nulitate, tribunalul a apreciat ca actiunea trebuia respinsa si nu admisa.
Constatând ca prima instanta a pronuntat o solutie nelegala si netemeinica, instanta de apel a admis apelul formulat de apelantul S. R. M. si în consecinta a schimbat hotarârea primei instante, în sensul ca a respins actiunea si, ca urmare a admiterii apelului susmentionat a respins apelul formulat de apelantii C. M. si C. M., întrucât nu li se cuvine restituirea pretului platit.
Împotriva acestei decizii, în termen legal, timbrat cu 605 RON prin chitanta fiscala si timbru judiciar, au declarat recurs apelantii C. M. si C. M., solicitând în subsidiar admiterea acestuia, respingerea apelului, mentinerea sentintei, în principal, casarea deciziei cu trimiterea cauzei spre rejudecare în vederea efectuarii unei expertize pentru stabilirea despagubirilor reprezentând repunerea în situatia anterioara încheierii contractului, cu cheltuieli de judecata.
Prin motivele de recurs s-a invocat ca obligarea pârâtului la restituirea sumei de 35.000.000 ROL nu asigura repunerea în situatia anterioara. Au cumparat terenul pentru a construi o casa, ori, chiar daca le-ar fi restituit pretul, nu ar putea achizitiona o suprafata de teren similara, prejudiciul fiind mult mai mare. Din acest motiv au solicitat în apel efectuarea unei expertize de evaluare, cerere ce le-a fost respinsa, impunându-se casarea cu trimitere a cauzei spre rejudecare în vederea efectuarii probei solicitate.
Cu toate ca s-a concluzionat ca o parte a obiectului contractului o reprezinta acostamentul strazii F. si albia Crisului, s-a retinut ca dreptul a fost dobândit astfel cum este înscris în CF nr. 761 mp si ca nu sunt motive de nulitate absoluta. O conditie esentiala a valabilitatii unui contract este aceea ca lucrul vândut sa fie în circuitul civil, bunurile proprietate publica neputând face obiectul vreunui contract de vânzare cumparare, sanctiunea încheierii acestora fiind nulitatea absoluta.
Intimatul S. cunostea situatia juridica a terenului, ca nu putea înstraina legal imobilul astfel cum era înscris în CF, a recurs la inducerea lor în eroare folosindu-se de schite de amplasament vechi ce nu mai corespundeau cu realitatea faptica. La data încheierii contractului, vânzatorul era proprietar a mai multor suprafete de teren învecinate, fara împrejmuire, terenul cumparat de ei corespunzând cerintelor de edificare a constructiei cu un front de 10 m. Sunt exagerate retinerile instantei de apel în sensul ca îsi invoca propria culpa, ei au verificat ceea se ce impunea, nu cunostea ca schita ce le-a fost prezentata era falsa, ei au fost de buna credinta.
Au întreprins toate demersurile necesare edificarii constructiei, probleme au aparut când un alt subdobânditor al unui teren învecinat a ridicat o constructie pe un teren ce îl credeau al lor. Urmare a raportului de expertiza, s-a stabilit ca ceea ce reprezinta acum teren liber este 330 mp cu un front de 6,9 mp, ce nu permite construirea unei case, nefiind întrunita conditia de valabilitate a contractului referitor la cauza.
Neîntemeiat, instanta de apel a sustinut ca folosirea unei parti din teren de alte persoane nu ar reprezenta vina vânzatorului, având la îndemâna actiunea în revendicare, ori, obligatia de a raspunde de evictiune revine vânzatorului.
În drept s-au invocat dispozitiile art. 303 alin. 2, art. 304 pct. 7, 9, art. 274 Cod procedura civila.
Prin notele de sedinta depuse la dosar, intimatul a solicitat respingerea recursului, cu cheltuieli de judecata, aratând ca este inadmisibila apararea recurentilor în sensul ca lucrul vândut nu se afla în circuitul civil, întrucât a fost facuta în apel, iar la fond s-a invocat lipsa cauzei. Nu a vândut terenul si altor persoane, chiar martorul C. a relatat acest aspect si doar ca, ulterior vânzarii s-au extins alte persoane pe acesta.
Examinând decizia recurata prin prisma motivelor de recurs cât si din oficiu, instanta de recurs constata urmatoarele:
Prin contractul de vânzare cumparare autentificat sub nr. 2320/11 iulie 1998 de notar public D. T., intimatul le-a vândut recurentilor 782 mp teren situat în localitatea Oradea, str. F., nr. 36, nr. top. 7337/8, 7338/11, înscris în CF nr. 71994 Oradea, în schimbul unui pret de 35.000.000 lei, achitat integral, contract întabulat la foaia B nr. 2 – 3 prin încheierea nr. 12624/1998.
La interogatoriul luat intimatului pârât de instanta de fond – fila 15 – acesta a recunoscut faptul ca odata cu încheierea conventiei le-a prezentat cumparatorilor schita vizata sub nr. 48/1998. Din raportul de expertiza întocmit de inginer S. D., cu ocazia solutionarii fondului cauzei se retine faptul ca, dezmembrarea nr. top. 7330/2, 7338/11 prin schita vizata sub nr. 48/98 nu reflecta situatia actuala din zona, amplasamentul fata de strada, calculul suprafetelor. Astfel, din nr. top. 7337/8 în suprafata de 126 mp, 100 mp se afla în folosinta unor vecini, din nr. top. 7338/11 152 mp aferent strazii F., 209 mp aferent casei de la nr. 38/a, 20 mp albia Crisului, restul de 330 mp fiind liber.
Potrivit declaratiei martorului C. – fila 42 – la data vânzarii terenului, pârâtul vânzator avea o suprafata de teren mai mare în aceeasi parcela, nu exista constructie pe acesta, ulterior s-au ridicat constructii, numitul Ples extinzându-se pe terenul în litigiu.
În vederea unei solutionari juste a cauzei, instanta de recurs a dispus audierea expertului ce a întocmit raportul susmentionat, iar acesta a declarat ca si la data la care s-a efectuat vânzarea contestata, actuala strada se afla pe traseul indicat, drumul existent initial si-a schimbat traseul în urma unor alunecari de teren ce au avut loc în anii 1950 – 1960 asadar, este cert ca, schita ce a fost prezentata de vânzator cumparatorului nu reflecta situatia corecta a amplasamentului obiectului vânzarii, suprafata aferenta nr. top. 7377/8 este în întregime situata dincolo de soseaua din strada F., o parte din celalalt nr. top. 7338/11 respectiv 152 mp sunt ocupati de aceasta strada, din totalul de 661 mp, deci s-a prezentat eronat o stare de fapt contrara situatiei în teren. Scopul pentru care recurentii au cumparat terenul în litigiu a fost cel al construirii unei case de locuit care nu s-a mai putut realiza si nici nu se mai poate realiza, în primul rând datorita celor expuse, iar în al doilea rând datorita unui alt cumparator ce si-a extins constructia pe o parte din acest teren, criticile fiind fondate.
Raportat la faptul ca, în momentul perfectarii conventiei, vânzatorul a prezentat o schita de identificare vizata de organele de specialitate ale Statului român, nu se pot retine considerentele instantei de apel în sensul ca ar fi în culpa cumparatorul pentru ca nu a verificat cu exactitate din ce se compune si cum arata terenul, acesta a fost de buna credinta, înscrisul mentionat fiind un act ce îi confera o reprezentare clara a obiectului conventiei, de necontestat la acea data. Ar fi absurd ca unei persoane sa i se solicite, impuna, sa faca alte verificari câta vreme o institutie a statului specializata a confirmat o stare de fapt conforma cu evidentele sale, culpa existând într-adevar, dar nu în sarcina cumparatorului, ci a vânzatorului respectiv, a celui ce a întocmit schita si a celor ce au vizat-o, gresit instanta de apel retinând contrariul.
Conform art. 948 Cod civil, conditiile esentiale pentru validitatea unei conventii sunt capacitatea de a contracta, consimtamântul valabil al partii, un obiect determinat si o cauza licita, iar potrivit art. 966 Cod civil, obligatia fara cauza sau fondata pe o cauza falsa, nelicita, nu poate avea unici un efect. Eroarea este o falsa reprezentare a realitatii la încheierea unui act juridic, ceea ce reprezinta un viciu de consimtamânt, distructiva de vointa când poarta asupra naturii actului juridic. În speta, cumparatorul a fost indus în eroare referitor la calitatile substantiale ale obiectului conventiei, respectiv asupra posibilitatii edificarii unei constructii pe terenul în litigiu, vânzatorul fiind în culpa, prezentându-i o schita de identificare ce nu reflecta realitatea, aspecte ce atrag nulitatea contractului pentru eroare obstacol, viciu de consimtamânt în sensul art. 953 Cod civil, gresit instanta de apel retinând contrariul, criticile fiind fondate.
Faptul ca prin motivele de recurs s-au invocat alte aspecte ce sa atraga nulitatea contractului nu este de natura a schimba cele expuse, instanta având obligatia, în vederea stabilirii adevarului, de a analiza din toate punctele de vedere obiectul cauzei, de a face o încadrare juridica corecta a acestuia, apararile intimatului în acest sens fiind nefondate.
Art. 1336 Cod civil prevede faptul ca vânzatorul raspunde fata de cumparator de viciile lucrului, iar conform art. 1377 Cod civil, de evictiunea totala sau partiala a lucrului vândut, de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect si care nu au fost declarate la facerea contractului. Prin vicii ale lucrului vândut se înteleg deficientele ce afecteaza utilitatea lui, facând-o sa scada, iar, conform art. 1352 Cod civil, vânzatorul este supus la raspunderea pentru viciile ascunse ale lucrului vândut daca din cauza acestora lucru nu poate fi întrebuintat dupa destinatia sa, sau întrebuintarea este micsorata, astfel ca, se prezuma ca nu l-ar fi cumparat daca ar fi cunoscut viciile. În speta, cumparatorului i s-a prezentat o schita de identificare vizata de organele Statului Român ce relevau o anumita pozitionare a terenului, iar realitatea a fost alta, cea expusa mai sus, o parte însemnata din teren fiind afectata unei strazi si albiei unui râu, incidenta dispozitiilor art. 1352 Cod civil fiind evidenta. Sigur ca, este posibil ca inclusiv vânzatorul sa fi fost indus în eroare cu privire la configuratia terenului dar, acest aspect urmeaza sa-l reglementeze cu specialistul ce a întocmit lucrarea, culpa sa fiind evidenta raportat la cumparator, si bineînteles cu institutia ce a avizat acea lucrare contrara evidentei din teren.
Întrucât, conform art. 1354 Cod civil, vânzatorul este raspunzator de viciile ascunse chiar când nu le-a cunoscut, iar potrivit art. 1357 Cod civil, chiar în aceasta situatie raspund pentru restituirea pretului, spetelor facute cu ocazia vânzarii, corect a retinut instanta de fond acest aspect.
Este cert ca prejudiciul suferit de cumparator este mult mai mare, consta în valoarea la zi a terenului întrucât, preturile de la data perfectarii contractului au crescut foarte mult, dar, pentru diferenta dintre ceea ce s-a acordat si prejudiciul efectiv suferit, se pot îndrepta recurentii împotriva celor ce au întocmit si vizat schita de identificare, culpa acestora fiind evidenta conform de altfel si considerentelor expuse mai sus, fiind incidente dispozitiile art. 998 si urm. Cod civil, apararile recurentilor în sensul ca li se cuvine de la vânzator valoarea la zi a imobilului, apar ca nefondate.
Luând în considerare cele expuse, facându-se o gresita aplicare si interpretate a dispozitiilor art. 948, 966, 953, 1336, 1377, 1352 Cod civil, fiind incidente dispozitiile art. 304 pct. 9 Cod procedura civila instanta de recurs în baza art. 312 alin. 1, 3 Cod procedura civila, a admis ca fondat recursul, a modificat în parte decizia recurata, iar în baza art. 296 Cod procedura civila a respins ca nefondat apelul declarat de apelantul S. R. M. si în consecinta a pastrat în întregime sentinta apelata ca fiind legala si temeinica, mentinând dispozitia prin care s-a respins apelul declarat de apelantii C. M. si M. ca fiind legala si temeinica si a fost înlaturata dispozitia prin care au fost obligati la cheltuieli de judecata în apel fata de S. R. M..
Retinând culpa procesuala a intimatului, în baza art. 274 Cod procedura civila, instanta de recurs l-a obligat sa le plateasca recurentilor 1300 RON cheltuieli de judecata în recurs, reprezentând onorariu avocatial si taxa de timbru.
