Dosar nr. 5524/280/2005
TRIBUNALUL ARGEŞ
SECŢIA CIVILĂ
DECIZIE Nr. 1155/R
Obiectul: reziliere contract închiriere, pretenţii, evacuare – recurs – civil
Asupra recursului civil de faţă;
Constată că prin acţiunea înregistrată la data de 24.05.2005 reclamanta A
DE P C în contradictoriu cu pârâţii D E, E R şi S P E A P M P a solicitat
instanţei obligarea pârâtelor D E şi E R la plata sumei de 33.205.969 lei ROL
reprezentând debit la utilităţi şi penalităţi de întârziere; rezilierea contractului de
închiriere nr.7121/06.12.1999; evacuarea pârâtelor din apartamentul situat în Piteşti,
………………, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acţiunii a arătat că pârâtele D E, E R deţin cu contract de
închiriere nr. 7121/06.12.1999 un apartament situat în Piteşti, ……… şi că acestea
cu rea credinţă nu au achitat utilităţile pe perioada decembrie 2002- martie 2005
figurând cu un debit la întreţinere de 33205969 lei ( inclusiv penalităţile de
întârziere), că în nenumărate rânduri s-a încercat pe cale amiabilă recuperarea
debitului, însă pârâtele au refuzat categoric să îl achite.
În drept reclamanta şi-a întemeiat acţiunea pe dispoziţiile legii nr.114/1996.
La data de 29.08.2005 pârâtele D E şi E R, legal citate au depus întâmpinare
prin care au invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active iar pe fond respingerea
acţiunii ( fila 20).
Prin sentinţa civilă nr. 6045/22.12.2006 a Judecătoriei Piteşti a fost respinsă
excepţia lipsei calităţii procesuale active invocată de pârâte.
S-a dispus admiterea în parte a acţiunii , a fost obligată pârâta D E să
plătească reclamantei suma de 1990,63 RON reprezentând utilităţi şi suma de
1990,63 RON reprezentând penalităţi.
A fost obligată pârâta E R să plătească reclamantei suma de 3804,07 RON
reprezentând utilităţi şi suma de 3804,07 RON reprezentând penalităţi.
S-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr.7121/06.12.1999 şi
evacuarea pârâtelor din imobilul- apartament situat în Piteşti, ………………………..
Au fost obligate pârâtele să plătească reclamantei suma de 400 RON (câte
200 RON fiecare ) reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această soluţie ,prima instanţă a reţinut următoarele :
Pârâta D E a încheiat la data de 06.10.1999 cu R- RA contractul de închiriere
nr.7121 având ca obiect închirierea apartamentului cu nr.12 situat în Piteşti,
…………………….., în fişa suprafeţei locative închiriate figurând şi pârâta E R în
calitate de fiică a titularei contractului de închiriere.
Pârâtele nu au achitat sumele cu care au figurat restante la cheltuielile de
întreţinere , iar în acest sens reclamanta a calculat penalităţi de întârziere de 0,2 %
pe zi, în baza hotărârii adunării generale şi a statutului, în sumă de 7354,12 RON,
conform înscrisurilor de la fila 201.
Prima instanţă a dispus efectuarea unei expertize contabile având ca obiectiv
calculul prejudiciului creat de pârâte reclamantei ,rezultând un debit în sumă de
5794,70 lei RON în perioada decembrie 2002- septembrie 2006 .
Obligarea pârâtelor la plata debitului restant s-a realizat de către prima
instanţă, din interpretarea disp.art. 969 C.civ. şi a art 3 lit. c din contractul de
închiriere nr. 7121/06.10.1999 . De asemenea , instanţa de fond a concluzionat că
Asociaţia de Proprietari are posibilitatea de a cere instanţei rezilierea contractului de
închiriere înainte de termenul limită , în situaţia în care nu sunt achitate obligaţiile
de întreţinere pe o perioadă de 3 luni , temeiul juridic fiind art. 24 lit. c din Legea
nr.114/1996 republicată.
Pe cale de consecinţă în baza acestor dispoziţii coroborate cu art. 25 din
acelaşi act normativ , prima instanţă a apreciat că neplata cheltuielilor de întreţinere
de către pârâte are drept urmare rezilierea contractului de închiriere şi evacuarea
pârâtelor ,în calitate de chiriaşe ,iar în privinţa prejudiciului au fost luate în
consideraţie concluziile raportului de expertiză ,sens în care s-a dispus obligarea
pârâtei D E la plata sumei de 1990,63 RON , iar a pârâtei E R la plata sumei de
3804,07 RON.
Cu privire la penalităţile datorate , instanţa de fond a limitat cuantumul
acestora ,reţinând că nu pot depăşi cuantumul debitului .
Împotriva sentinţei civile nr. 6045/22.12.2006 a Judecătoriei Piteşti au
declarat recurs pârâtele D E şi E R criticând hotărârea a primei instanţe sub
aspecte de nelegalitate şi netemeinicie după cum urmează:
1.- Prima critică vizează modalitatea de efectuare a expertizei contabile , faţă
de care s-a invocat neefectuarea procedurii de citare şi a fost contestat calculul
expertului .
2.- În mod greşit prima instanţă a obligat pârâtele la plata penalităţilor de
întârziere , care nu au fost dovedite.
3.- Contratul de închiriere cu nr. 7121/1999 este nul de drept şi încalcă
disp.art. 969 C.civ. , sens în care nu putea reprezenta o probă în faţa primei
instanţe , iar faţă de această situaţie s-a invocat neconstituţionalitatea disp.art. 24
lit. c din Legea nr. 114/1996, cu privire la evacuarea chiriaşului de către o terţă
persoană şi nu de către proprietarul imobilului .
Recursul a avut ca temei juridic invocat disp.art. 304 pct.9 C.pr.civ.
Prin întâmpinarea formulată în recurs , intimata reclamantă a arătat că a
încercat în nenumărate rânduri stingerea litigiului pe cale amiabilă , însă pârâtele nu
s-au prezentat la discuţii ,iar în plus în momentul de faţă asociaţia este somată în
continuare de furnizori cu privire la sistarea agentului termic , datorită situaţiei
generate de pârâtele din speţă.
Recurentele au formulat precizări în calea de atac , cu titlu de concluzii scrise
ce nu pot fi calificate drept motive de recurs prin prisma disp.art. 303 alin.1
C.pr.civ.
Analizând recursul prin prisma criticilor formulate( filele 3,4) şi a disp.art.304
ind. 1 C.pr.civ. ,tribunalul apreciază că este neîntemeiat şi va fi respins ca atare .
Cu privire la cel de-al treilea motiv de recurs, ce va fi analizat cu prioritate
tribunalul constată că recurentele au înţeles să invoce neconstituţionalitatea
disp.art. 24 lit. c din Legea nr. 116/1996 ,iar faţă de această situaţie la data de
18.05.2007 a fost suspendată judecata recursului în baza art. 29 alin.5 din Legea nr.
47/1992 şi s-a înaintat dosarul Curţii Constituţionale.
Prin decizia nr. 271/11.03.2008 Curtea Constituţională a respins excepţia
de neconstituţionalitate pentru textul de lege invocat mai sus, răspunzând astfel
motivului de recurs cu numărul 3 , care este nefondat .
În ce priveşte motivul numărul 1 de recurs ce vizează nelegalitatea
modului în care s-a administrat proba cu expertiză şi concluziile acesteia ,
tribunalul constată că lucrarea a fost efectuată de către expertul contabil G M
(fila 197 dosar fond) ,iar acesta a răspuns obiectivelor stabilite de prima instanţă ,
luând în consideraţie materialul aflat la sediul reclamantei, constând în toate
documentele de încasări şi plăţi , listele privind repartizarea cheltuielilor de
întreţinere şi înscrisurile de la dosarul cauzei .
Expertul desemnat în cauză a menţionat în lucrare că a citat pârâtele
conform recomandatelor ce sunt anexate raportului de expertiză ( fila 208) ,iar în
plus chiar a încheiat un proces verbal în care a consemnat că în ziua fixată pentru
discutarea lucrării , pârâtele nu s-au prezentat , deşi au fost convocate .
Prin urmare , din acest punct de vedere ,tribunalul reţine că nu este fondată
critica ce vizează modalitatea de efectuare a expertizei ,deoarece s-a realizat citarea
părţilor , iar acestea au refuzat să se prezinte pentru a da lămuriri suplimentare ,
astfel că nu au fost încălcate disp.art. 208 C.pr.civ.
Pe de altă parte, o astfel de lucrare şi anume o expertiză contabilă nu
necesită citarea părţilor ,deoarece culegerea datelor se realizează prin analiza unor
înscrisuri de la sediul asociaţiei ,respectiv de la dosarul cauzei , nefiind necesară
prezenţa părţilor în cauză .
În plus, în faţa instanţei de fond, după depunerea la dosar a lucrării , pârâtele
nu au formulat critici cu privire la lipsa citării , obiecţiunile formulate de acestea
reprezentând alte aspecte şi anume fondul lucrării (a se vedea încheierea din
15.12.2006- fila 221 dosar fond), astfel că, sub aspectul invocat , critica a fost
realizată pentru prima dată în recurs .
În privinţa concluziilor expertizei , expertul a mentionat toate înscrisurile ce
au fost luate în consideraţie , iar apărarea pârâtelor cu privire la faptul că au mai
achitat din debit ,dar chitanţele nu au fost luate în calcul , nu poate fi primită
deoarece aceste înscrisuri nu s-au aflat la sediul reclamantei şi nici nu au fost
depuse la dosar în cadrul judecăţii fondului , respectiv în calea de atac.
Prin urmare , pentru considerentele arătate mai sus, primul motiv de recurs
nu poate fi primit şi este apreciat ca nefondat .
Cea de a doua critică formulată de recurente se referă la penalităţile de
întârziere , iar în acest sens ,tribunalul constată că prima instanţă a micşorat
cuantumul acestora şi nu a obligat pe pârâte la plata penalităţilor stabilite prin
expertiză , considerând în mod corect că majorările de întârziere nu pot depăşi
cuantumul debitului datorat ( art. 12 din OG 85/2001 raportat la art 25 din HG nr.
400/2003).
400/2003).
Pentru calculul penalităţilor , prima instanţă a luat în consideraţie un procent
de 0,2 % prevăzut de textele de lege aratate mai sus şi de Hotărârea Adunării
Generale, prin care s-au aprobat acestea , reţinând în mod corect că asociaţia de
proprietari are această competenţă , în temeiul legii.( art 25 alin 1 si 2 din HG nr.
În plus, s-a făcut dovada că penalităţile au fost solicitate şi de furnizorii
utilităţilor , iar în acest sens au fost depuse înscrisuri în recurs ( filele 42-48).
Pentru aceste considerente nici cel de-al doilea motiv de recurs nu poate fi
primit,deoarece prima instanţă a făcut o corectă interpretare a textelor de lege şi a
apreciat că se impune obligarea pârâtelor la plata penalităţilor de întârziere ,
nefiind incidente disp.art. 304 pct.9 C.pr.civ.
Pentru toate aceste motive, tribunalul în baza art. 304 ind .1 C.pr.civ. şi art.
312 alin.1 C.pr.civ. va respinge recursul ca nefondat şi va menţine în vigoare
hotărârea primei instanţe ca legală şi temeinică.
Având în vedere disp.art. 274 C.pr.civ. şi chitanţele de la filele 70-71 recurs
tribunalul va obliga pe recurente la 600 lei cheltuieli de judecată cu titlu de onorariu
de avocat către reclamantă.
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtele D E şi E R împotriva
sentinţei civile nr. 6045/22.12.2006 pronunţată de Judecătoria Piteşti în dosarul nr.
5524/280/2005, intimaţi fiind reclamanta A P C P şi pârâtul S P E P M P.
Obligă pe recurente la 600 lei cheltuieli de judecată către reclamanta A P C
P.
Irevocabilă Pronunţată în şedinţa publică de la 27 Iunie 2008 la Tribunalul Argeş-
secţia civilă.
4
