Drept civil
Decizie civilă
Rezoluţiune
În antecontractul de vânzare cumpărare încheiat între pârâtul T.M. şi reclamantul L.I. la data de 14.04.2006, ce constituie un contract sinalagmatic, s-a prevăzut un pact comisoriu de gradul IV, acesta fiind cel mai energic pact comisoriu expres astfel că neîndeplinirea obligaţiilor la termenul stabilit are ca efect rezoluţiunea contractului de plin drept, care operează retroactiv, prin repunerea în situaţia anterioară încheierii lui, cu consecinţa restituirii prestaţiilor efectuate.
(Trib. Bistriţa-Năsăud, secţ. civ., dec. nr. 101/A/11 noiembrie 2009)
Prin sentinţa civilă nr. 4666 din 4 decembrie 2008 pronunţată de Judecătoria Bistriţa s-a respins ca neîntemeiată acţiunea civilă principală precizată şi formulată de reclamanţii L. I. şi L. M. împotriva pârâţilor T. M., P. I. S., P. C. şi CEC BANK – Sucursala Bistriţa.
S-a admis cererea reconvenţională formulată de pârâtul-reclamant reconvenţional T. M. împotriva reclamanţilor – pârâţi reconvenţional şi în consecinţă: s-a constatat îndeplinirea condiţiei rezolutorii de la punctul 5 din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat sub semnătură privată la data de 14.04.2006 între părţi cu privire la apartamentul cu 3 camere, situat în Bistriţa, str. V. L. (…), a cărui validare se cere prin acţiunea principală şi ca urmare a desfiinţării lui, s-a dispus restituirea prestaţiilor reciproce dintre părţi, în sensul că pârâtul reclamant reconvenţional a fost obligat să restituie reclamanţilor suma de 134.800 lei reprezentând o parte din preţul acestui apartament achitată de ei, iar reclamanţii au fost obligaţi să restituie pârâtului suma de 20.000 lei cu titlu de daune-interese rezultate din punctul 5 al antecontractului de vânzare-cumpărare.
Au fost obligaţi reclamanţii să achite pârâtului T. M. suma de 419,5 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Împotriva sentinţei expuse, în termen, a declarat recurs reclamantul L. I.
Apelul declarat este fondat în limita celor ce urmează a fi expuse în continuare:
În primul rând tribunalul constată că, deşi prin apel se solicită, constatarea nulităţii absolute a contractului de ipotecă încheiat de pârâţii P. C. şi P. I. S. cu pârâta CEC Bank – Sucursala Bistriţa-Năsăud, la data de 08.06.2007, instanţa de fond nu a fost investită cu o astfel de cerere.
Este adevărat că prin completarea de acţiune formulată la data de 10.10.2006 se solicită constatarea nulităţii unui contract de ipotecă însă nu este vorba de contractul de ipotecă din 08.06.2007, care de altfel nici nu era încheiat la data formulării cererii, ci de contractul de ipotecă înscris în c.f. cu încheierea nr. 6197/2006.
Anexat completării de acţiune s-a depus copia c.f. nr. 5479/30 Bistriţa din care rezultă că încheierea c.f. nr. 6197/2006 este din 11.05.2006 şi prin aceasta s-a dispus întabularea contractului de ipotecă autentificat de notarul V. M. cu încheierea nr. 1814/10.06.2006, fiind încheiat între P. I. S. şi creditorul T. M. şi care a fost radiat din c.f. la 04.10.2006, odată cu întabularea contractului autentic de vânzare cumpărare din 03.10.2006.
Contractul de ipotecă încheiat între pârâţii P. C. şi P.I.S. cu pârâta CEC Bank – sucursala Bistriţa-Năsăud, la data de 08.06.2007 a fost încheiat ulterior, în timpul derulării procesului.
Despre existenţa acestui contract de ipotecă reclamanţii au luat cunoştinţă la 24.04.2008, prin eliberarea copiei c.f. aflată în copie la dosar şi învederează instanţei aceste aspecte în şedinţa publică din 26 mai 2008 susţinând că vor depune extindere de acţiune.
Prin extinderea de acţiune depusă în şedinţa publică din 9 iunie 2008 reclamanţii au solicitat chemarea în judecată a CEC Bank Sucursala Bistriţa, pentru ca sentinţa să-i fie opozabilă, fără însă să-şi completeze şi acţiunea în sensul de a solicita constatarea nulităţii absolute a contractului de ipotecă încheiat cu această creditoare.
Doar prin concluziile scrise, depuse la 24.11.2008, după închiderea dezbaterilor, pentru prima dată, se solicită constatarea nulităţii acestui contract de ipotecă or, această cerere fiind formulată după închiderea dezbaterilor nu poate fi luată în considerare.
Aşa fiind instanţa de fond nu a fost investită cu o cerere de constatare a nulităţii absolute a contractului de ipotecă din 08.06.2007, astfel că în temeiul art. 294 C.pr.civ., potrivit căruia în apel nu se poate schimba cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată şi nici nu se pot face alte cereri noi, tribunalul nu va cerceta legalitatea contractului de ipotecă încheiat între pârâţii P.C. şi P.I.S. cu pârâta CEC Bank – sucursala Bistriţa-Năsăud, la data de 08.06.2007.
Criticele aduse sentinţei în ceea ce priveşte respingerea cererilor de constatare a valabilităţii antecontractului de vânzare cumpărare şi întabularea reclamanţilor în c.f., constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare, precum şi privitoare la admiterea cererii reconvenţionale prin care s-a constatat rezoluţiunea acestui antecontract nu sunt întemeiate.
În mod corect a reţinut prima instanţă că în antecontractul de vânzare cumpărare încheiat între pârâtul T.M. şi reclamantul L.I. la data de 14.04.2006, ce constituie un contract sinalagmatic, s-a prevăzut un pact comisoriu de gradul IV, acesta fiind cel mai energic pact comisoriu expres astfel că neîndeplinirea obligaţiilor la termenul stabilit are ca efect rezoluţiunea contractului de plin drept, care operează retroactiv, prin repunerea în situaţia anterioară încheierii lui, cu consecinţa restituirii prestaţiilor efectuate.
Astfel la punctul 5 din antecontract se consemnează că „Subsemnatele părţi contractante stabilim termen pentru perfectarea contractului autentic cel târziu până la data de 18.04.2006. În cazul nerespectării de către cumpărător a obligaţiilor asumate prin acest contract, vânzătorul va fi în drept de a rezilia acest contract fără somaţie sau punere în întârziere şi fără intervenţia justiţiei, reţinând suma de 20.000 RON drept daune pentru nerespectarea contractului. În cazul nerespectării de vânzător a obligaţiilor asumate prin contract, cumpărătorul poate opta pentru executarea contractului sau rezilierea lui cu plata unor daune în valoare de 20.000 RON de către vânzător. ….”.
Este adevărat că la data de 18.04.2006 nu a fost achitată diferenţa de preţ şi că promitentul vânzător a acceptat efectuarea unor plăţi parţiale ulterior acestei date, dar aceasta nu echivalează cu renunţarea promitentului vânzător la pactul comisoriu anterior arătat, aşa cum susţine apelantul, ci s-a realizat doar o prorogare a termenului limită până la care trebuie achitat tot preţul şi deci şi termenul la care efectele acestui pact comisoriu se produc, termenul limită fiind stabilit la 09.05.2006, aşa cum rezultă şi din menţiunile efectuate pe înscrisul doveditor (f.5), în care se arată că „restul sumei de 25.200 lei” trebuia achitată până „ marţi 09.05.2006”.
Promitentul cumpărător nu a achitat întregul preţ până la data de 09.05.2006, astfel că începând cu această dată îşi produce efectele pactul comisoriu prevăzut în contract adică vânzătorul a avut dreptul să rezilieze contractul fără somaţie sau punere în întârziere şi fără intervenţia justiţiei.
Aşa fiind, este opţiunea exclusivă a promitentului vânzător, pârâtul T. M., dacă valorifică acest pact comisoriu, lucru care s-a şi realizat în fapt, prima manifestare a promitentului vânzător că a înţeles să rezoluţioneze contractul încheiat cu reclamantul fiind încheierea la 10.06.2006 a contractului de ipotecă cu creditorul P.I.S.
Ulterior, la 01.08.2006, promitentul vânzător promovează cerere de executare silită, obiect al dosarului execuţional nr.161/2008 al executorului judecătoresc A.V.D., prin care a solicitat evacuarea reclamanţilor din apartamentul obiect al antecontractului de vânzare cumpărare.
Reclamanţii au promovat acţiunea pentru validarea antecontractului ulterior manifestării voinţei promitentului vânzător de a desfiinţa contractul încheiat, acţiunea fiind înregistrată la Judecătoria Bistriţa la data de 05.09.2006.
Chiar prin acţiune reclamanţii recunosc că până la data de 09.05.2006, nu au achitat tot preţul şi că după această dată „la presiune a pârâtului” au mai achitat suma de 10.000 lei şi că restul de 15.200 lei pot să-l achite în orice moment, nefiind achitat până la data intentării acţiunii.
Este de observat că deşi reclamanţii nu au achitat preţul în întregime până la scadenţa limită nici după această dată nu au înţeles să facă plata de bună voie, achitând suma de 10.000 lei doar la insistenţele pârâtului, fapt dovedit şi cu declaraţiile martorilor audiaţi.
Oferta reală făcută de reclamanţi, pentru plata restului de preţ a survenit abia la data de 09.11.2006 pentru efectuarea plăţii la 15.11.2006 dar la acea dată reclamanţii au consemnat doar suma de 10.200 lei, suma de 5000 lei a fost consemnată ulterior, la data de 07.12.2006.
Într-adevăr prin consemnarea acestor sume la dispoziţia pârâtului întregul preţ s-a achitat însă această ofertă de plată a restului de preţ a avut loc după ce promitentul vânzător şi-a manifestat voinţa de a desfiinţa contractul.
Mai mult, la data efectuării ofertei de plată, imobilul era înstrăinat, pârâtul încheind la data de 03.10.2006 contractul autentic de vânzare cumpărare, prin care a vândut pârâţilor P.I.S. şi P. C. apartamentul în litigiu.
Susţinerile apelantului în sensul că acest contract de vânzare cumpărare s-a încheiat ulterior efectuării plăţii restului de preţ sunt nejustificate, acesta fiind în eroare asupra datei încheierii contractului de vânzare cumpărare, susţinând că a fost încheiat la 04.10.2007, dar în realitate a fost încheiat la 03.10.2006.
Deşi reclamanţii au făcut oferta reală de plată urmată de consemnaţiune la CEC, iniţial, pârâtul T.M. nu a fost de acord cu primirea sumei(f.31 dosar fond), motivând că reclamanţii nu au respectat termenii contractuali.
Aşa fiind tribunalul reţine că rezoluţiunea antecontractului a intervenit anterior promovării acţiunii şi consemnării restului de preţ de 15.200 lei, astfel că şi contractul autentic de vânzare cumpărare încheiat de pârât la 3 octombrie 2006 este valabil.
Reaua credinţă a vânzătorului şi cumpărătorilor, la data încheierii contractului autentic nu poate fi reţinută cât timp, pârâtul vânzător a înţeles să desfiinţeze antecontractul încheiat cu pârâţii, anterior perfectării actului de vânzare cumpărare din 3 octombrie 2006.
Operaţiunile speculative invocate de apelant nu determină nulitatea contractului, deoarece de la începutul operaţiunii de vânzare cumpărare la licitaţia pârâtul a urmărit obţinerea de profit.
Or, nu trebuie făcută abstracţie că pârâtul a încheiat antecontractul de vânzare cumpărare la insistenţele administratorului societăţii pentru care reclamanţii au garantat creditul prin înscrierea ipotecii asupra apartamentului proprietatea lor, după ce acest apartament a fost vândut la licitaţie. În aceste condiţii apare firesc ca pârâtul T.M. să urmărească plata preţului convenit la timp şi să nu fie de acord cu prelungirea nejustificată a plăţii acestuia.
Reclamanţii , dacă nu erau de acord cu preţul solicitat de vânzător nu ar fi încheiat antecontractul or ei erau cei interesaţi să nu fie evacuaţi.
La momentul încheierii antecontractului au fost deplin consţienţi că neplata preţului are drept consecinţă desfiinţarea acestuia. De fapt din declaraţia martorului N. M., administratorul societăţii al cărui credit l-au garantat reclamanţii, se desprinde concluzia că, în realitate, preţul ar fi trebuit plătit de către societate şi nu de către cumpărători, arătând că „ după vânzarea la licitaţie s-a încercat recuperarea apartamentului” şi „întrucât ne-am aflat într-un impas financiar (făcând referire la societatea administrată de martor)” de comun acord părţile au convenit să se depăşească termenul. Or, această societate nu i-a sprijinit pe reclamanţi deşi i-a pus într-o situaţie delicată, astfel că toate consecinţele neplăcute pentru reclamanţi se datorează mai degrabă acestei societăţi decât relei credinţe şi dorinţei de a obţine profit a pârâtului T.M.
Nici reaua credinţă a cumpărătorilor nu poate fi reţinută, deoarece aceştia au cumpărat apartamentul cunoscând faptul că reclamanţii nu şi-au îndeplinit obligaţia de plată a preţului şi contractul încheiat de vânzător cu ei a fost desfiinţat din iniţiativa vânzătorului, nefiind necesară o hotărâre judecătorească în acest sens, tocmai datorită pactului comisoriu stipulat în contract.
Totodată aveau cunoştinţă şi de faptul că reclamanţii locuiesc în apartament, acesta nefiind predat cumpărătorilor anterior perfectării vânzării, reclamanţii fiind notificaţi ulterior, de către cumpărători, pentru predarea apartamentului.
Aşa fiind, în mod legal şi temeinic instanţa de fond a respins cererile reclamanţilor pentru constatarea valabilităţii antecontractului de vânzare cumpărare, de întabulare a reclamanţilor în c.f. şi de constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare. Drept consecinţă a intervenirii rezoluţiunii de drept, în mod corect instanţa a admis cererea reconvenţională şi a constatat îndeplinită condiţia rezolutorie din antecontract.
Instanţa de fond a greşit însă atunci când a stabilit cuantumul sumei pe care reclamantul reconvenţional trebuie să o restituie reclamanţilor ca urmare a repunerii părţilor în situaţia anterioară, deoarece pârâtul reclamant reconvenţional a ridicat la data de 19.09.2007, suma consemnată la CEC, de 15.200 lei, astfel că acesta trebuie să restituie reclamanţilor suma de 150. 000 lei şi sub acest aspect apelul apare ca fiind fondat.
De asemenea este întemeiată şi critica privind respingerea cererii formulate de reclamanţi , în subsidiar, pentru instituirea unui drept de retenţie, întrucât datoria pe care o are pârâtul T. faţă de reclamanţi este în strânsă legătură cu imobilul şi justifică deţinerea acestuia de către reclamanţi până la plata sumei de 150.000 lei, chiar dacă pârâtul T.M. nu mai este proprietarul imobilului deoarece, la rândul lui, acest pârât are obligaţia de a-i garanta pe cumpărătorii ce sunt actualii proprietari ai imobilului.
Faţă de aceste considerente, în temeiul art. 296 C.pr.civ., apelul va fi admis în parte în sensul că sentinţa va fi schimbată în parte, respectiv va fi obligat pârâtul reclamant reconvenţional T.M. să restituie reclamanţilor suma de 150.000 lei; va fi admisă în parte acţiunea reclamanţilor în sensul că va fi stabilit în favoarea reclamanţilor un drept de retenţie asupra imobilului apartament situat în Bistriţa, str. V. L. (…..) până la restituirea de către pârâtul T.M., a sumei de 150.000 lei. Vor fi menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei.
În temeiul art.274 C.pr.civ., în limita admiterii apelului, intimatul T.M. va fi obligat să plătească apelantului 310 lei cheltuieli de judecată în apel, reprezentând onorariu de avocat parţial.
