Servitute de trecere.
Stabilirea întinderii dreptului de servitute constituit cu peste 40 de ani în urma.
Fiintarea dreptului de servitute chiar daca terenul ce constituie fond aservit face obiectul unei stari de coproprietate.
Prin servitutea instituita în anul 1960 nu a fost marcata portiunea de teren afectata de servitute, astfel ca delimitarea acesteia este întrutotul justificata, urmând ca la stabilirea întinderii dreptului sa se tina seama si de interesul celui care suporta consecintele servitutii de trecere, fara a fi avut în vedere exclusiv interesul celui ce beneficiaza de dreptul de trecere.
Câta vreme dreptul de servitute nu a fost pâna în prezent stins prin vreunul din modurile prevazute de Codul civil, el continua sa fiinteze chiar daca parcela care constituie fond aservit face obiectul unei stari de coproprietate.
(Decizia civila nr.1639/R/ 13 noiembrie 2008;
Dosar nr.273/83/2006 a Curtii de Apel Oradea)
Prin Sentinta civila nr. 4112/10.11.2005 pronuntata de Judecatoria S. M. în dosar nr. 6091/2005 a fost admisa în parte actiunea civila înaintata de reclamantii V. F. domiciliat în S. M. str. 24 I. nr. 24, V. Z., domiciliata în S. M. str. I. nr. 15, în contradictoriu cu pârâtul G. V. domiciliat în S. M. str. I. nr. 15, s-a stabilit întinderea dreptului de servitute al pârâtului conform expertizei efectuate de ing. C. I. si a planului de situatie întocmit de acelasi expert, care face parte integranta din hotarâre. S-au respins restul pretentiilor formulate de reclamanti, acestia fiind obligati sa achite suma de 322 lei reprezentând diferenta de onorariu conform decontului nr. 750 din 06.10.2005 pentru expert C. I., suma ce se va depune în contul Biroului Local de Expertize S. M. cont CEC RO91CECESM 0137 RON 0057950. Pârâtul a fost obligat sa plateasca reclamantilor suma de 556 lei cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, prima instanta a retinut ca din expertiza efectuata în cauza rezulta ca imobilul în litigiu, este situat în S. M. str. I. nr. 15, compus din teren în suprafata de 1331 mp cu casa si doua apartamente, curte si gradina, fiind înscris în cartea funciara sub nr. top 3322/7. Apartamentele sunt înscrise în CF ind. 14766 Satu Mare nr. top. 355/1/1 – apartamentul nr. 1, proprietar fiind V. Z. si apartamentul nr. 2, în CF ind. 14767 nr. top. 355/1/2. În CF ind. 14766 S. M., la foaia de sarcini, este înscris un drept de servitute de trecere cu vehicule si piciorul, în favoarea apartamentului nr. 2. În planul de situatie sunt redate apartamentele, garajul, curtea, drumul pe care se va înscrie servitutea. Din expertiza rezulta ca asupra suprafetelor de 82 mp drum si 76 mp curte betonata se va înscrie servitute de trecere cu piciorul si masina în favoarea apartamentului nr. 2.
Instanta retine ca al doilea capat de cerere nu este dovedit, desi instanta a dat posibilitatea administrarii acestora.
În consecinta, în baza art. 576 Cod civil, actiunea a fost admisa în parte.
Împotriva acestei sentinte au declarat apel reclamantii V. F. si V. Z., solicitând admiterea acestuia, schimbarea în parte a sentintei si admiterea actiunii. Cu cheltuieli de judecata.
Prin decizia civila nr. 98/Ap din 01.04.2008, pronuntata de Tribunalul S. M., în dosar nr. 273/83/2006 s-a admis apelul declarat de apelantii V. F. si V. Z. domiciliat în S.M. str. I. nr. 15, în contradictoriu cu intimatii G. V. domiciliat în S. M., str. I. nr. 15, E. M. si E. V. domiciliati în S. M., str. I. nr. 15, împotriva Sentintei civile nr. 4112/10.11.2005, pronuntata de Judecatoria S. M. în dosar nr. 6091/2004 si, în consecinta:
S-a schimbat în parte sentinta apelata în sensul ca stabileste întinderea dreptului de servitute existent în favoarea apartamentului nr. 2, înscris în CF ind. 14767 Satu Mare ca fiind vechea cale de acces, situata la limita cladirilor, în latime de trei metri, conform raportului de expertiza întocmit de expert M. V. si care face parte integranta din prezenta hotarâre.
A fost obligat apelantul-intimat-pârât G. V. sa ridice poarta edificata de acesta, cu refacerea gardului si desfiintarea caii de acces amenajate, pâna la platforma betonata din fata apartamentului nr. 2.
Au fost mentinute celelalte dispozitii ale sentintei apelate.
S-a respins apelul declarat de apelantul-pârât G. V.
A fost obligat apelantul-pârât G. V. sa plateasca apelantilor-intimati V. F. si V. Z. suma de 2898,35 lei cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta hotarâre, instanta de apel a avut în vedere urmatoarele considerente:
Pe parcursul solutionarii cauzei în apel, la 25.07.2006, apelantul pârât G.V. a înstrainat cota sa de proprietate de 29/375 parte înscrisa în CF 14765 Satu Mare în favoarea numitilor E. V. I. si E. M., motiv pentru care acestia, în calitate de succesori în drepturi cu titlu particular, au fost citati în cauza în calitate de intimati.
În apel a fost administrata proba cu expertiza tehnica judiciara si cercetare la fata locului.
Cu privire la apelul declarat de apelantii-reclamanti V. F. si V. Z., Tribunalul retine urmatoarele:
Imobilul în litigiu este situat în S. M., str. I. nr. 15, fiind compus din casa de locuit cu doua apartamente si teren aferent în suprafata totala de 1331 mp, teren înscris în CF nr. 14765 S. M. nr. top. 3222/7. Conform înscrierilor din coala de carte funciara sub B11, V. F. si V. Z. sunt proprietari ai cotei de 1100/1331 mp teren. E. V. si E. M. sunt proprietari ai cotei de 104 mp teren (29 stânjeni, fiind înscris în unitati vechi), sub B12-13, fiind transcris de la B10, ca urmare a cumpararii de la apelantul-pârât G. V.. Asupra diferentei de 127 mp dreptul de proprietate este înscris în favoarea STATULUI ROMÂN, sub B5, terenul fiind aferent apartamentului nr. 1.
Asa dupa cum s-a retinut, casa aflata pe terenul descris mai sus, este împartita în doua apartamente: apartamentul nr. 1, situat pe terenul în suprafata de 127 mp ce constituie proprietatea STATULUI ROMÂN, este înscris în CF individual nr. 14766 si este proprietatea apelantei-reclamante V. Z.. Acest apartament are frontul la strada. Apartamentul nr. 2, înscris în CF nr. 14767 a fost, initial, în proprietatea apelantului-pârât G., fiind transmis prin vânzare, pe parcursul derularii cauzei în apel, intimatilor E.. Acest apartament se afla în partea din spate a casei, în prelungirea apartamentului nr. 1, fara iesire directa la calea publica, având ca teren aferent aflat în proprietatea detinatorilor constructiei, doar suprafata construita, respectiv 104 mp.
Pentru a avea acces la apartamentul nr. 2, proprietarii acestuia sunt nevoiti sa treaca peste terenul proprietatea reclamantilor, locul fiind înfundat.
Potrivit înscrierilor de sub C1, asupra imobilului teren de sub nr. top. 3222/7 a fost înscris un drept de servitute de trecere cu piciorul si autovehiculul, în favoarea apartamentului nr. 2, înca în anul 1960. La coala de carte funciara a fost anexat planul de situatie a imobilului, existent în anul 1960, dar acest drept de servitute nu este evidentiat în schita, ci doar descris sumar, în sensul ca “se asigura drept de intrare prin portita curtii, pentru pietoni, iar pentru vehicule prin poarta mare de la strada”.
Din procesul verbal de cercetare la fata locului, rezulta ca portita si poarta mare la care s-a facut referire mai sus, au fost amenajate înca de la construirea casei, acestea fiind folosite de proprietarii ambelor apartamente, existând si o alee betonata de-a lungul apartamentelor, pentru a favoriza accesul la acestea. Aceasta cale de acces este evidentiata de raportul de expertiza si schita întocmite de expert M..
Din acelasi proces verbal de cercetare la fata locului, Tribunalul retine ca pe cealalta parte a curtii, apelantul-pârât G. a amenajat o alta cale de acces cu masina la apartamentul nr. 2, fara acordul apelantilor-reclamanti. Aceasta cale de acces, un veritabil drum, ocupa o suprafata mare de teren, împartind proprietatea apelantilor reclamanti în doua parti, astfel încât pentru a avea acces la gradina din spate sunt nevoiti sa treaca peste drumul amenajat. Aceasta cale de acces este evidentiata în expertiza si schita efectuate la judecata în prima instanta de catre expert C. I..
Raportat la starea de fapt retinuta, dispozitiile legale aplicabile sunt art. 616-618 Cod civil.
Art. 616 “Proprietarul al carui loc este înfundat, care nu are nici o iesire la calea publica, poate reclama o trecere pe locul vecinului sau pentru exploatarea fondului, cu îndatorirea de a-l despagubi în proportie cu pagubele ce s-ar putea ocaziona”.
Art. 617 “Trecerea trebuie regulat facuta pe partea ce ar scurta calea proprietarului fondului închis, ca sa iasa din drum”.
Art. 618 “Cu toate acestea trebuie a se alege trecerea prin locul ce ar pricinui o mai putina paguba celui pe al carui loc trecerea urmeaza a fi deschisa”.
Aplicând aceste dispozitii legale la starea de fapt retinuta, Tribunalul a apreciat ca fiind justificata existenta unui drept de servitute de trecere în favoarea apartamentului nr. 2, acesta neavând acces la calea publica. Apelantii-reclamanti nici nu contesta necesitatea mentinerii dreptului în cauza dar, fata de împrejurarea ca, în prezent, exista amenajate doua astfel de cai de acces, solicita a se stabili care din acestea este legala, corecta.
Având în vedere dispozitiile art. 617-618 Cod civil. potrivit carora în stabilirea dreptului de servitute de trecere trebuie sa se aleaga calea cea mai scurta si mai putin pagubitoare pentru proprietarul fondului aservit, Tribunalul a apreciat ca acestor exigente raspunde doar varianta propusa de expert M. si care a existat înca din anul 1960.
Spre deosebite de aceasta, propunerea facuta de expert C. este excesiv de oneroasa pentru apelantii-reclamanti, fiind amenajata fara acordul acestora si în conditiile în care deja exista o cale de acces. Aceasta cale, împreuna cu platforma betonata amenajata de catre apelantul-pârât G. ar ocupa o suprafata de 158 mp din fondul aservit, în timp ce, în varianta veche, propusa de expert M., calea de acces împreuna cu aceeasi platforma betonata ocupa doar 120 mp.
În consecinta, Tribunalul a apreciat ca varianta optima pentru stabilirea dreptului de servitute, cea propusa de expert M, raportul de expertiza întocmit de acesta urmând a face parte integranta din prezenta hotarâre.
Prin cererea de chemare în judecata, apelantii-reclamanti au formulat si alte pretentii si care au fost probate doar în parte. Din procesul verbal de cercetare la fata locului rezulta ca apelantul-pârât a amenajat o alta cale de acces decât cea deja existenta si apreciata de instanta ca fiind corecta, constând în montarea unei porti prin demolarea unei portiuni din gardul la strada si amenajarea unui drum betonat de la aceasta poarta la intrarea în garaj. Prin aceste lucrari ce se constituie într-o fapta ilicita, apelantilor-reclamanti li s-a cauzat un prejudiciu – distrugerea gardului si ocuparea unei suprafete de 86 mp din curte. Ca atare, fiind îndeplinite cerintele art. 998-999 Cod civil privind raspunderea civila delictuala pentru fapta proprie, Tribunalul îl va obliga pe apelantul-pârât G sa repare prejudiciul astfel cauzat prin ridicarea portii cu reamenajarea gardului si desfiintarea drumului amenajat.
Celelalte pretentii ale apelantilor-reclamanti nu au fost probate.
Din considerentele de fapt si de drept retinute, în baza art. 296 C.proc.civ., Tribunalul va admite apelul declarat de apelantii-reclamanti V si va schimba în parte sentinta apelata, conform dispozitivului.
Admitându-se acest apel, din aceleasi considerente de fapt si de drept a fost respins apelul declarat de apelantul-pârât G.
Instanta a înlaturat si critica acestuia privind necesitatea introducerii în cauza a sotiei sale, ca având si ea calitatea procesuala pasiva, întrucât în cartea funciara aceasta nu este înscrisa ca fiind titulara a vreunui drept asupra imobilelor în litigiu.
Retinând culpa procesuala a apelantului-pârât G, acesta a fost obligat sa plateasca apelantilor-reclamanti V suma de 2898,35 lei cheltuieli de judecata, din care 2000 lei onorariu de avocat în apel, 650 lei contravaloare expertiza în apel, 200 lei onorariu provizoriu expert la fond si 48,35 lei taxe de timbru si timbru judiciare aferente pretentiilor admise. Onorariul de avocat la instanta de fond nu a fost probat.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs G V, solicitând admiterea recursului, modificarea deciziei în sensul de a se respinge actiunea reclamantilor ca neîntemeiata.
În motivarea cererii de recurs, sunt învederate urmatoarele:
– instanta de apel a încalcat dreptul de servitute consfintit în favoarea recurentului înca din anul 1960;
– instanta de apel nu a avut în vedere faptul ca drumul de acces si poarta mare exista pe amplasamentul actual înca din 1960, astfel cum acest drept a fost înscris în cartea funciara;
– expertul C I a respectat starea de fapt si de drept actuala, însa expertul M nu a avut în vedere ca întinderea dreptului de servitute era deja lamurita, fiind înscrisa în CF înca din 1960;
Intimatii V F si V Z, prin concluziile formulate de avocatul acestora, au invocat exceptia privind lipsa de interes a recurentului în declararea recursului având în vedere ca acesta a înstrainat imobilul în cursul procesului, iar pe fond a solicitat respingerea recursului ca nefondat.
La termenul de judecata din data de 06.11.2008, recurentul prin avocat a invocat exceptia privind prematuritatea actiunii, având în vedere starea de coproprietate în care se afla terenul litigios.
Intimatii E V si E M, prin concluziile scrise depuse la dosar, au solicitat admitere recursului aratând ca nu se poate stabili un drept de servitute pâna când sistarea de indiviziune nu se va desavârsi, intimatii sustinând exceptia invocata de recurent.
Examinând decizia prin prisma motivelor de recurs, precum si exceptiile invocate de partile litigante, instanta retine urmatoarele:
În primul rând, referitor la cele doua exceptii invocate, este de retinut caracterul nefondat al acestora, astfel intimatii invoca exceptia privind lipsa de interes a recurentului în declararea recursului, fara a avea în vedere ca acesta, chiar daca a înstrainat dreptul sau înscris sub B. 10 din CF nr. 14765 colectiva S M, raspunde în calitatea sa de vânzator, fata de cumparator, pentru linistita posesiune a lucrului, elocvente fiind în acest sens prevederile art. 1336 din Codul civil.
Prin urmare, este evident ca recurentul are interes a ataca cu recurs decizia tribunalului prin care a fost schimbata sentinta judecatoriei în sensul admiterii cererii introduse împotriva sa având ca obiect stabilirea întinderii dreptului de servitute existent în favoarea apartamentului nr. 2.
Cât priveste exceptia privind prematuritatea actiunii, este de observat ca obiectul actiunii deduse judecatii nu consta în constituirea unui nou drept de servitute, ci în stabilirea întinderii unui drept de servitute existent, înscris în cartea funciara înca din anul 1960, astfel cum rezulta din înscrierea efectuata sub C 1 din coala individuala a CF nr. 14766 S M. ( fila 4 din dosarul judecatoriei); câta vreme dreptul de servitute nu a fost pâna în prezent stins prin vreunul din modurile prevazute de Codul civil, el continua sa fiinteze chiar daca parcela cu nr. top. 3322/7 face obiectul unei stari de coproprietate.
Potrivit raportului de expertiza întocmit de expertul M. V., zona afectata servitutii de trecere se întinde pe o suprafata de 120 mp, conform planului de situatie depus la dosar la fila 87, zona de servitute asigurând accesul pârâtilor la apartamentul nr. 2 pe jos si cu mijloace auto. Expertul a mentionat ca aceasta asigura cele mai mici daune fondului reclamantilor, se afla la limita cladirilor si are latimea de trei metri.
Prin completarea raportului de expertiza, a fost lamurita problema privind servitutea de trecere cu piciorul pe poarta mica si trecere pe poarta mare notata în cartea funciara pentru apartamentul nr. 2 cu ocazia dezmembrarii casei în doua apartamente în anul 1960, tot atunci fiind întocmita schita depusa la dosarul de fond la filele 63 – 64. Pe schita aflata în discutie, dreptul de trecere cu piciorul si respectiv caruta sau auto pe poarta mare este trecut ca observatie fara a fi marcata pe schita partea de teren afectata de servitute, expertul facând precizarea ca varianta pe care el a propus-o asigura o zona de servitute de trecere atât cu piciorul cât si cu mijloace auto cu o delimitare stricta.
În conditiile în care prin servitutea instituita în anul 1960 nu a fost marcata portiunea de teren afectata de servitute, delimitarea acesteia în cadrul prezentului proces este întrutotul justificata, context în care se impune a se sublinia faptul ca este necesar a se tine seama si de interesul celui care suporta consecintele servitutii de trecere, fara a fi avut în vedere exclusiv interesul celui ce beneficiaza de dreptul de trecere.
Pe de alta parte, este de mentionat ca prin dispozitiile art. 634 din Codul civil, proprietarului fondului aservit i se recunoaste posibilitatea de a oferi proprietarului fondului dominant un alt loc cu aceeasi întrebuintare în ipoteza în care servitutea a devenit prea împovaratoare.
Intimatul reclamant nu-i contesta recurentului pârât dreptul de servitute de trecere, prin însasi cererea introductiva de instanta precizând ca acesta din urma este beneficiarul unui atare drept, cererea adresata instantei vizând stabilirea întinderii dreptului de servitute al pârâtului.
Potrivit raportului de expertiza întocmit de expertul C. I., servitutea de trecere cu piciorul si cu masina în favoarea proprietarului apartamentului II se întinde pe suprafata de 82 mp – drum si de 76 mp curte betonata.
Prin modul în care a fost delimitata servitutea de trecere în lucrarea de specialitate sus-mentionata, este evident ca nu au fost avute în vedere prevederile art. 616 – 618 din Codul civil, varianta propusa de expert neidentificând calea cea mai scurta de iesire la drumul public si respectiv locul ce ar pricinui cea mai mica paguba proprietarului fondului aservit. Aceste cerinte sunt întrutotul respectate prin varianta propusa de expertul M. V., zona afectata servitutii de trecere nu numai ca este mai redusa – având suprafata de 120 mp -, dar se afla la limita cladirilor, are latimea de trei metri si produce cele mai mici daune fondului aservit.
Fata de considerentele ce preced, instanta, în baza dispozitiilor art. 312 alin. 1 din Codul de procedura civila, a respins ca nefondat recursul, decizia atacata fiind pastrata în totul.
