Drept de superficie. Mod de dobândire.
Dreptul de superficie este acel drept real ce constă în dreptul de proprietate pe care-l are o persoană denumită superficiar asupra construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări care se află pe terenul aparţinând altuia, teren cu privire la care superficiarul capătă un drept de folosinţă.
Dreptul de superficie este acel drept real ce constă în dreptul de proprietate pe care-l are o persoană denumită superficiar asupra construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări care se află pe terenul aparţinând altuia, teren cu privire la care superficiarul capătă un drept de folosinţă.
Dreptul de superficie poate fi dobândit prin convenţie, legat, uzucapiune sau lege. Simplu fapt de a ridica construcţia pe terenul altora, cu toată buna-credinţă, nu ar putea constitui un drept de superficie în beneficiul constructorului, în lipsa unuia din cele patru elemente menţionate anterior. Constituirea dreptului de superficie presupune un acord prealabil sau concomitent cu ridicarea construcţiei pe terenul stăpânit în beneficiul superficiarului, astfel încât tribunalul nu se poate substitui intenţiei părţilor…asupra constituirii unui asemenea dezmembrământ al dreptului de proprietate.
De asemenea, nici aparenţa de drept nu intră în categoria acţiunilor şi faptelor care ar putea justifica dreptul de superficie, iar o ingerinţă în dreptul părţilor nu are bază juridică în dreptul român
Prin acţiunea civilă formulată la data de 10 decembrie 1998 , reclamanta Congregaţia Surorilor Maicii Domnului în contradictoriu cu pârâţii: Statul Român – prin Primăria Oraşul Sovata, SC R. DGN Tg. Mureş şi SC . B. Sovata SA a solicitat obligarea pârâţilor la a le recunoaşte dreptul de proprietate asupra următoarelor imobile : imobilul înscris în CF nr. 857 Sovata, nr. ord. A+97, nr. top 3154/10/11/1/2, imobilul înscris în CF nr. 857 Sovata, nr. ord. A+112, nr. top 3142/1, imobilul înscris în CF nr. 857 Sovata, nr. ord. A+113 , nr. top 3142/2/a , imobilul înscris în CF nr. 857 Sovata, nr. ord. A+111, nr. top 3177; s-a solicitat restabilirea situaţiei anterioare anului 1948 în cartea funciară ; s-a solicitat evacuarea pârâtei SC R. DGN Tg. Mureş din imobilul cuprins în CF nr. 857 Sovat a, nr. or. A+97, nr.top 3154/10/11/1/2, s-a solicitat evacuarea pârâtei SC Balneoclimaterica Sovata SA din imobilul înscris în CF nr. A+12 , nr. top 3142/1 CF 857 Sovata, nr. ord. A+113 ,nr. top 3142/2/a şi CF nr. 857 Sovata nr. ord. A+111 , nr. top 3177.
Cu privire la toate imobile menţionate, s-a arătat în motivarea cererii că au aparţinut reclamantei şi au trecut în proprietatea Statului Român în temeiul decretului nr. 358 /1948 .
În temeiul art. 2 din Decretul lege nr.126/1990 s-a procedat la încheierea unor protocoale cu pârâţii SC R. DGN Tg. Mureş şi SC B. Sovata SA în vederea restituirii imobilelor , însă pârâţii nu s-au conformat cererii de predare a imobilelor.
Prin sentinţa civilă nr. 442/ 9 aprilie 1999 a Tribunalului Mureş a fost respinsă acţiunea formulată de reclamantă, însă prin decizia nr. 396/ 13 decembrie 1999 a Curţii de Apel Tg. Mureş , a fost admis apelul declarat de reclamantă, cauza fiind trimisă spre rejudecare instanţei de fond.
În rejudecarea cauzei, prin sentinţa civilă nr. 63/ 23 martie 2001 a Tribunalului Mureş s-a admis în parte acţiunea formulată şi precizată de reclamantă, cadrul procesual fiind lărgit prin introducerea în cauză în calitate de pârât a SCA C. Sovata, constatându-se nelegalitatea trecerii în proprietate Statului a următoarelor imobile: imobilul înscris în CF nr. 857 Sovata, nr. ord. A+97, nr. top 3154/10/11/1/2, imobilul înscris în CF nr. 857 Sovata , nr. ord. A+112, nr. top 3142/1 şi imobilul înscris CF nr. 857 Sovata, nr. ord. A+113, nr. top 3142/2/a; s-a dispus radierea dreptului de proprietate al statului şi repunerea în situaţia anterioară, respectiv reînscrierea dreptului de proprietate al reclamantei asupra acestor imobile, pârâţii fiind obligaţi să recunoască dreptul de proprietate al reclamantei asupra acestor imobile, predarea acestora în deplină folosinţă şi paşnică posesie; prin aceeaşi sentinţă s-a respins petitul prin care s-a solicitat obligarea pârâţilor la plata de daune cominatorii şi a luat act şi s-a constatat renunţare al judecată a reclamantei cu privire la imobilul înscris în CF nr. 857 Sovata, A+111, nr. top 3177; a fost admisă acţiunea reconvenţională formulată de SC D. Nord SA Tg.Mureş reclamanta fiind obligată la plata sumei de 616.000.000 lei, sumă reprezentând contravaloarea investiţiilor efectuate la imobilul înscris în CF nr. 857 Sovata, nr. top 3154/10/11/172 fiind instituit un drept de retenţie până la achitarea acestei sume .
Ulterior, prin decizia nr.18/22 martie 2002 pronunţată de Curtea de Apel Tg. Mureş au fost admise apelurile declarate în cauză de reclamantă şi de pârâtele SC D. Nord SA Tg. Mureş şi SC B. SA, fiind schimbată în tot sentinţa atacată în sensul respingerii ca prematur formulată a acţiunii reclamantei pentru revendicare imobiliară şi de asemeni respingerea ca prematură a cererii reconvenţionale formulate de SC D. N.SA TG. Mureş.
Recursul declarat de reclamantă împotriva acestei hotărâri a fost admis prin Decizia nr. 5209/ 21 septembrie 2004 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, cauza fiind trimisă Curţii de Apel Tg. Mureş în vederea rejudecării apelurilor.
În rejudecare, prin decizia nr. 16/ 30 ianuarie 2006, Curtea de Apel Tg.Mureş a dispus respingerea apelurilor pronunţate împotriva sentinţei civile nr.63/ 23 martie 2011 a Tribunalului Mureş.
În urmare a recursurilor promovat împotriva acestei decizii, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, prin Decizia nr. 1944/ 1 martie 2007 pronunţată în dosarul cu nr. 6637/1/2006 a dispus casarea deciziei şi trimiterea dosarului spre judecarea apelurilor către Tribunalul Mureş, apreciind că această instanţă era competentă să judeca calea de atac în raport de obiectul pricinii şi valoarea imobilelor .
În rejudecarea căii de atac a apelului, Tribunalul Mureş, prin decizia nr.342/ 29 noiembrie 2007 a dispus respingerea apelurilor.
După exercitarea de părţi a căii de atac a recursului în judecarea căii de atac, prin decizia civilă nr. 1600/ 24 noiembrie 2008, Curtea de Apel Tg.Mureş a admis cererea de disjungere referitor la recursul privind capătul de cerere de reconstituire a dreptului de proprietate asupra imobilului înscris în CF nr. 857 Sovata, A+111, nr. top. 3177, fiind respinse ca nefondate recursurile promovate de pârâtele E.. G. D. şi SC B. SA .
Totodată, prin decizia civilă nr.1750/19 decembrie 2008 pronunţată de Curtea de Apel Tg.Mureş s-a admis recursul formulat de reclamantă împotriva decizie civile nr. 342/ 29 noiembrie 2007 a Tribunalului Mureş s-a admis recursul în ceea ce priveşte petitul disjuns, fiind dispusă casarea decizie atacate precum şi a sentinţei civile nr. 63/ 23.03.2011 pronunţată de Tribunalul Mureş, cauza fiind trimisă spre rejudecarea Tribunalului Mureş – ca instanţă de foind în ceea ce priveşte imobilul înscris în CF nr. 857 Sovata, sub A+111, nr. top 3177.
Curtea de Apel, în soluţia pronunţată a reţinut că prin cererea introductivă reclamanta a investit instanţa printre altele cu cerere de revendicare a imobilului înscris în CF nr. 857 Sovata, nr. ord. A+111, nr. top 3177. În cursul judecării cauzei , la termenul de judecată din data de 7 septembrie 2000, a fost depusă de către reclamantă o cerere de disjungere a acestui petit, însă cererii i s-a dat curs, în urma deliberărilor instanţa constatând că reclamanta a renunţat la judecată . S-a reţinut de către instanţa de control judiciar că reclamanta fără putinţă de tăgadă a solicitat disjungerea şi nu a declarat că renunţă la judecată, în consecinţă, nefiind cercetat fondul pricinii cu privire la acest petit , cauza a fost trimisă spere rejudecare, strict în ceea ce priveşte revendicarea imobilului înscris în CF nr. 857 Sovata, nr. ord. A+111, nr. top 3177.
În rejudecarea cauzei, prin note de şedinţă, reclamanta în contradictoriu cu SCCA C. a precizat că obiect al cererii în reprezintă solicitarea de reconstituire a dreptului de proprietate asupra imobilului înscris în CF nr. 857 Sovata, A+111 , nr. top 3177, obligarea pârâtei la recunoaşterea dreptului de proprietate al reclamantului asupra imobilului şi predarea acestuia în deplină folosinţă şi deplină posesiei, iar în subsidiar, în ipoteza în care nu este posibilă reconstituirea în natură a dreptului de proprietate se solicită repararea prin echivalent bănesc a dreptului de proprietate , prin obligarea pârâtei la plate sumei de 220.000 euro – respectiv 814.000 lei. Se susţine prin aceste note de şedinţă că reclamanta nu a avut cunoştinţă de spre faptul că pârâta ar fi edificat construcţia asupra terenurilor revendicate, edificatele fiind realizate fără acordul reclamantei, însă pentru a se evita prelungirea soluţionării cauzei, se arată că reclamanta acceptă acordarea de despăgubiri .
Pârâta SCM C. a depus un înscris cu caracter de întâmpinare prin care a arătat că nu este de acord cu cererea reclamantei de reconstituire a dreptului de proprietate asupra terenului în cauză, acesta fiind ocupat cu construcţiile societăţii pârâte; totodată s-a învederat că pârâta nu se opune acordării de despăgubiri, însă s-a apreciat că acestea trebuie solicitate de la proprietarul tabular – Statul Român.
Ulterior, pârâta a depus o cerere apreciată ca având caracterul unei cereri reconvenţionale prin care a solicitat confirmarea dreptului de superficie asupra imobilului, precizându-se că edificatele pe terenul în cauză au fost realizate înainte de anul 1989, în baza decretului nr. 244/1955, reconfirmate prin decretul lege nr. 66/1990 şi Legea nr. 172005. Alăturat acestei cereri a fost depuse extras CF nr. 5105 Sovata, potrivit căruia societatea pârâta figurează înscrisă în foaia de proprietate la poziţia B 2 cu dreptul de proprietate pe durata construcţiilor , iar în foaia C privitoare la sarcini este înscris la poziţia C1 dreptul de folosinţă asupra terenului în favoarea societăţii pârâte.
Prin sentinţa civilă nr.177 din 24 ianuarie 2012, Tribunalul Mureş a admis în parte acţiunea civilă formulată şi precizată de reclamanta Congregaţia Surorilor Maicii Domnului, în contradictoriu cu pârâtul Statul Român – reprezentat prin Primăria Oraşului Sovata, şi în consecinţă:
A constatat nelegalitatea trecerii în proprietatea Statului Român a imobilului înscris în CF nr. 857 Sovata, A+111, nr. top 3177, vilă din cărămidă cu 4 camere şi teren în suprafaţă de 4748 mp situată în Sovata, str. Csorgo, nr.1, transcris în CF nr. 5105 Sovata, nr. top 3177.
A dispus radierea dreptului de proprietate al Statului asupra imobilului teren şi repunerea în situaţia anterioară, respectiv reînscrierea dreptului de proprietate al reclamantei asupra imobilului teren.
A obligat pârâtul să recunoască dreptul de proprietate al reclamantei asupra acestui imobil şi la a preda acest bun reclamantei.
A respins cerere reclamantei de acordare de despăgubiri.
A admis acţiunea reconvenţională formulată de SCCA C. Sovata, în contradictoriu cu pârâta reconvenţională Congregaţia Surorilor Maicii Domnului, şi a dispus constituirea unui drept de superficie asupra imobilului teren în suprafaţă de 4748 mp înscris în CF nr. 5105 Sovata, nr. top 3177, aferent şi necesar folosinţei imobilelor construcţii edificate pe acest teren, construcţii în proprietatea reclamantei reconvenţionale.
În cauză nu s-au acordat cheltuieli de judecată .
Pentru a pronunţa această hotărâre instanţa a reţinut că, potrivit înscrierii în cartea funciară preluarea imobilului revendicat, înscris în CF nr. 857 Sovata , nr. ord. A+111, nr. top 3177 s-a făcut în baza Decretului nr.92/1950 , fiind transcris ulterior în CF nr. 5105, sub B 136 , 137, iar ulterior pe terenul în suprafaţă de teren 4548 mp, s-a construit Secţia de Auto- Motoare de către SCCA C. Sovata, proprietatea asupra acestuia fiind evidenţiată în CF din 1998.
Instanţa a apreciat că, şi în cazul acestui imobil, se impun considerentele din sentinţa civilă nr. 63/23.03.2001 a Tribunalului Mureş, decizia civilă nr. 342/29.11.2007 a Tribunalului Mureş şi decizia civilă nr. 1600/ 24.11.2008 a Curţii de Apel Tg. Mureş, situaţia fiind similară cu a celorlalte imobile.
Legalitatea trecerii imobilului în proprietatea statului trebuie analizată prin prisma prevederilor Decretului nr.92/1950, în raport cu care această preluare apare ca abuzivă.
Cum finalitatea unei acţiuni în revendicare o reprezintă recunoaştere dreptului de proprietate şi obligarea pârâtului la restituirea bunului, instanţa de fond a dispus în acest sens.
Referitor la cererea subsidiară formulată de reclamantă, instanţa a reţinut că acesta este rămasă fără obiect ca urmare a admiterii acţiunii în revendicare.
În ceea ce priveşte cererea reconvenţională formulată de SCCA C. Sovata, instanţa a reţinut că această reclamantă reconvenţională a dobândit un drept de folosinţă asupra terenului, odată cu construirea edificatelor asupra cărora este proprietară, drept de folosinţă ce a fost înscris în cartea funciară în anul 1998 – CF nr. 5105 , sub B 136 , 137.
Potrivit lucrări de specialitate efectuate în cauză, cu privire la amplasamentul construcţiilor, instanţa a reţinut că terenul în suprafaţă de 4748 mp, cu privire la care a fost admisă acţiunea în revendicare, este aferent şi necesar folosinţei acestora, astfel că a dispus constituirea unui drept de superficie în favoarea reclamantei reconvenţionale.
Împotriva acestei sentinţe a declarat, în termen legal, apel reclamanta Congregaţia Surorilor Macii Domnului, solicitând modificarea în parte a sentinţei atacate şi admiterea cererii introductive cu consecinţa reconstituirii dreptului de proprietate asupra imobilului situat în Sovata, înscris în CF 857 Sovata A+1 nr.top.3177 şi obligarea pârâtei la plata despăgubirilor în cuantum de 230.300 lei constând în contravaloarea imobilului situat în Sovata, înscris în CF mai sus menţionat.
În motivarea apelului reclamanta a arătat că instanţa de fond i-a reconstituit dreptul de proprietate asupra imobilului înscris în CF nr.857 Sovata, constatând totodată, că acesta nu poate fi restituit în natură datorită faptului că pe acesta se află construcţiile aparţinând SCCA C. SA.
Prima instanţă a acordat acestei societăţi un drept de superficie în mod gratuit fără a lua în considerare faptul că reclamanta a fost de acord cu acordarea despăgubirilor stabilite prin raportul de expertiză – 230.300 lei.
Astfel fiind, hotărârea instanţei de fond este nelegală atâta timp cât dreptul de superficie poate fi constituit doar prin titlu, uzucapiune sau direct prin lege. În ipoteza în care se constituie un drept de superficie prin hotărâre judecătorească şi cu titlu gratuit înseamnă că prin hotărâre titularul dreptului de proprietate este lipsit de unul din atributele esenţiale ale dreptului său: folosinţa imobilului.
Prin întâmpinare, pârâta SCM C. a solicitat respingerea apelului declarat.
Examinând sentinţa atacată în raport cu motivele de apel invocate şi ţinând cont de caracterul devolutiv al apelului, Curtea de Apel a reţinut următoarele:
Cu toate că apelul are un caracter devolutiv şi astfel exercitarea lui readuce în discuţia instanţei superioare toate chestiunile de fapt şi de drept ce au fost dezbătute în faţa instanţei de fond, potrivit art.295 alin.1 C.pr.civ., această discuţie trebuie limitată la cele arătate în cererea de apel. Cu alte cuvinte, instanţa de apel verifică numai acele aspecte referitoare la stabilirea stării de fapt şi aplicarea prevederilor legale de către prima instanţă, criticate prin cererea de apel.
În cauză, apelul declarat priveşte exclusiv modalitatea de soluţionare a instanţei de fond referitoare la acţiunea reconvenţională formulată de pârâta – reclamantă reconvenţională SC C. SA, respectiv constituirea în favoarea acesteia a unui drept de superficie asupra imobilului proprietatea reclamantei.
Instanţa de fond a constatat în mod corect dreptul de proprietate al reclamantei asupra imobilului înscris în CF nr.5105 Sovata, nr.top.3177, acordând un drept de superficie pârâtei pentru acest teren.
Dreptul de proprietate, corect recunoscut, nu a fost contestat prin calea de atac, de altfel singura care a atacat hotărârea instanţei de fond fiind reclamanta în ceea ce priveşte dreptul de superficie.
Este unanim acceptat în doctrina şi practica judiciară că dreptul de superficie poate fi dobândit prin convenţie, legat, uzucapiune sau lege, „Simplu fapt de a ridica construcţia pe terenul altora, cu toată buna-credinţă, nu ar putea constituii un drept de superficie în beneficiul constructorului, în lipsa unuia din cele patru elemente menţionate anterior”, se arată la pct.63 din cauza Bock şi Palade împotriva României, a Curţii Europene a Drepturilor Omului.
Prima instanţă a reţinut exact contrariul celor mai sus arătate, respectiv că reclamanta reconvenţională a dobândit un drept de folosinţă asupra terenului, odată cu construirea edificatelor asupra cărora este proprietară. Aşadar, instanţa de fond, în mod greşit a considerat că acest drept poate fi dobândit pe cale judiciară.
Amintim în acest sens şi practica Înaltei Curţii de Casaţie şi Justiţie – decizia nr.5351/2005 în care se arată „constituirea dreptului de superficie presupune un acord prealabil sau concomitent cu ridicarea construcţiei pe terenul stăpânit în beneficiul superficiarului, astfel încât tribunalul nu se poate substitui intenţiei părţilor…asupra constituirii unui asemenea dezmembrământ al dreptului de proprietate”.
De asemenea, nici aparenţa de drept nu intră în categoria acţiunilor şi faptelor care ar putea justifica dreptul de superficie, iar o ingerinţă în dreptul părţilor nu are bază juridică în dreptul român, în sensul art.1 din Protocolul adiţional nr.1 la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului fiind incompatibile cu respectarea dreptului reclamantei, astfel cum s-a statuat în cauza Bock şi Palade împotriva României.
În modalitatea în care s-a constituit dreptul de superficie în favoarea pârâtei, are loc o îmbogăţire fără justă cauză a acesteia, lipsind-o în acelaşi timp pe reclamantă de folosinţa unei suprafeţe de teren, fără o prealabilă sau o concomitentă despăgubire.
În aceste condiţii, Curtea a apreciat că apelul este admisibil urmând a primi eficienţa prevederilor art.296 C.pr.civ., şi a schimba în parte sentinţa atacată în sensul respingerii cererii reconvenţionale formulate de SCCA C, Sovata.
Curtea nu a putut primi susţinerea reclamantei apelante potrivit căreia pârâta-reclamantă reconvenţională ar trebui să-i plătească suma de 230.300 lei atâta timp cât, aşa cum am arătat, dreptul de superficie nu se poate constitui pe cale judiciară.
Cu toate acestea, părţile vor putea conveni, ulterior, să constituie acest drept cu acordarea corelativă, în favoarea reclamantei a unor despăgubiri pentru lipsa de folosinţă.
Aşa cum s-a arătat prin cererea de apel, respectiv, „obligarea pârâtei la plata despăgubirilor în cuantum de 230.300 lei constând în contravaloarea imobilului situat în Sovata, CF nr.857 A+111 nr.top.3177”, ar însemna că reclamanta înţelege să înstrăineze acest teren pârâtei, cerere ce nu poate fi primită fiind nu numai contrară dispoziţiilor art.294 C.pr.civ., ci şi lipsită de temei legal.
