Cerere de înscriere în CF a unui drept real în baza unei „declaraţii” prin care proprietarul de CF recunoaşte un drept real
Prin decizia civilă nr. 482/AP/2004 a Curţii de Apel Braşov au fost admise apelurile formulate împotriva încheierii de CF nr. 43355-56/2003 a Judecătoriei Braşov care a fost schimbată în sensul respingerii cererii formulate de petentă şi radierea din CF a drepturilor de proprietate şi superficie ale statului român.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de apel a reţinut următoarele :
Definitoriu pentru sistemul de publicitate imobiliară al cărţilor funciare este existenţa acordului de voinţă pentru transmiterea dreptului real, între cel care dă şi cel care primeşte în terminologia art. 22 din Decretul Lege nr. 115/1938 – principiu preluat şi în dispoziţiile art. 22 din Legea nr. 7/1996.
Raportat la această regulă nu poate fi acceptată teza pe care şi-a fundamentat Biroul de carte funciară al Judecătoriei Braşov soluţia înscrierii dreptului de proprietate al statului asupra construcţiei, pe baza unei prezumţii – a recunoaşterii implicite din partea proprietarului tabular a terenului că edificatul a fost ridicat de statul român.
În mod corespunzător, nici înscrierea dreptului de superficie nu îndeplineşte cerinţele legale. În forma în care s-a operat această înscriere, superficia, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate, a fost golită de conţinut, câtă vreme aceasta este recunoscută proprietarului unei construcţii edificate pe terenul aparţinând altui titular şi în nici un caz locatarului.
Împotriva acestei hotărâri a formulat recurs petenta, iar prin motivele de recurs a criticat-o pentru nelegalitate ( art. 304 punctul 8 şi 9 Cod procedură civilă).
Astfel, se arată că proprietara tabulară a terenului pe care se află construcţia, a fost numita , care prin declaraţia autentică nr. 772/2002 a recunoscut dreptul de proprietate al statului asupra spaţiului locativ de la mansardă şi a fost de acord cu dezmembrarea terenului şi cu constituirea unui drept de superficie aferent construcţiei. Ulterior declaraţiei, proprietara tabulară, a decedat, iar apelanţii au devenit moştenitori testamentari. Rezultă că aceşti apelanţi au moştenit imobilul cu această situaţie juridică recunoscută de proprietarul anterior decedat, recunoaştere ce are efecte depline asupra situaţiei juridice a construcţiei şi terenului.
Recursul a fost respins ca nefondat pentru urătoarele considerente :
Astfel cu a reţinut şi instanţa de apel, pentru efectuarea unei intabulări legea prevede necesitatea dovedirii actului juridic în temeiul căruia se cere înscrierea printr-un înscris original care poate fi autentic sau sub semnătură privată (art. 43 din Decretul Lege nr. 115/1938).
În ceea ce priveşte înscrisul doveditor al actului juridic art. 44 din acelaşi act normativ prevede că acesta trebuie să îndeplinească condiţiile de valabilitate a actului juridic respectiv, să aibă deplină putere doveditoare potrivit dreptului comun, că individualizeze imobilul sau dreptul tabular asupra căruia se face înscrierea şi arată dreptul ce urmează să fie înscris sau radiat.
Pe lângă aceste cerinţe cu caracter general pentru încuviinţarea intabulării trebuie îndeplinite în mod cumulativ şi anume condiţii speciale impuse de lege în consideraţia caracterului definitiv al unor astfel de înscrieri ( art. 45 şi 46).
Petenta nu a făcut dovada îndeplinirii condiţiilor legale speciale şi generale. Astfel, petenta nu a făcut în primul rând dovada existenţei unei convenţii care să stea la baza dobândirii de către aceasta a unui drept real cum este dreptul de superficie.
Potrivit art. 942 Cod civil o convenţie reprezintă acordul dintre „două sau mai multe persoane spre a constitui sau a stinge între dânşii un raport juridic”. Caracterul constrângător al unei convenţii – puterea lui obligatorie – rezultă din prevederile art. 969 Cod civil potrivit cărora „convenţiile legale făcute au putere de lege între părţile contractante”.
În speţă, nu s-a făcut dovada existenţei unei convenţii sinalagmatice, declaraţia autentică dată în faţa notarului de fosta proprietară tabulară neîndeplinind condiţiile esenţiale pentru valabilitatea unui asemenea act referitoare la existenţa consimţământului şi cauzei, astfel încât intabularea unui asemenea înscris nu poate fi încuviinţată potrivit art. 44 punctul 1 din decretul Lege nr. 115/1938. Fosta proprietară tabulară nu s-a obligat la nimic faţă de recurentă prin declaraţia amintită astfel încât aceasta din urmă nu poate invoca caracterul constrângător al unei convenţii.
