Drept de proprietate. Înscriere în carte funciară. Opozabilitate faţă de terţ
Potrivit art. 25 din Legea nr. 7/1996 efectul de opozabilitate faţă de terţ a transmiterii dreptului de proprietate se produce de la data înregistrării cererii de întabulare.
Ceea ce este opozabil terţilor, conform art. 25 din Legea nr. 7/1996 este dreptul de proprietate al cumpărătorului şi aceste dispoziţii nu schimbă cu nimic data transmiterii dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător .
Din moment ce la data înregistrării acţiunii în revendicare pârâţii nu mai erau proprietarii imobilului în litigiu, aceştia nu au calitate procesuală pasivă.
Prin sentinţa civilă nr. 3438 pronunţată la data de 04 iunie 2004 de Judecătoria Târgu Mureş în dosarul nr. 2766/2003 a fost respinsă excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantului; a lipsei de interes a prematurităţii introducerii acţiunii şi a lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului de rangul I, ca neîntemeiate şi, în consecinţă a admis acţiunea civilă formulată de reclamantul M. E. şi a obligat pârâţii C. T. şi B. O. să-i recunoască reclamantului dreptul de proprietate asupra cotei de 1/2 parte din imobilul situat în Târgu Mureş, Piaţa Trandafirilor, nr. 55, înscris în C.F. 1022/II Târgu Mureş, nr. top 1190, 1191, 1192 şi 1192/a cu cheltuieli de judecată de 19.737 lei în favoarea reclamantului.
Împotriva acestei hotărâri judecătoreşti au declarat apel pârâţii solicitând modificarea acesteia în sensul respingerii acţiunii reclamantului, cu cheltuieli de judecată.
În esenţă, pârâţii au susţinut apelul invocând faptul că acţiunea reclamantului este una în revendicare, acţiune ce presupune ca pârâţii să reclame la rândul lor un drept de proprietate concurenţial asupra bunului revendicat, ca pârâţii să deţină posesia faptică a bunului ori, la data introducerii acţiunii, 10 aprilie 2003 pârâţii deja au transcris dreptul de proprietate asupra imobilului şi odată cu acesta şi posesia efectivă a bunului printr-un contract de vânzare-cumpărare încheiat la 02 aprilie 2003.
În concluzie, pârâţii apelanţi au susţinut excepţia lipsei calităţii procesuale pasive care să permită admiterea împotriva lor a unei acţiuni de natura celei formulate de reclamant.
Curtea de Apel Târgu Mureş a respins apelul pârâţilor prin Decizia nr. 56/A din 28 ianuarie 2005 pronunţată în dosarul nr. 1919/2004/C.
Cei doi pârâţi au declarat recurs împotriva deciziei instanţei de apel, solicitând modificarea acesteia în sensul admiterii apelului şi, în consecinţă modificarea sentinţei primei instanţe, respingerea acţiunii reclamantului şi obligarea acestuia la plata cheltuielilor de judecată.
În drept, pârâţii au invocat pentru acest motiv de nelegalitate, dispoziţiile art. 304 pct.9 Cod procedură civilă.
Acţiunea în revendicare, este acţiunea prin care instanţa compară titlurile de proprietate ale celor două părţi, reţinându-l pe cel preferabil.
Pârâţii au susţinut că la data introducerii acţiunii în revendicare, nu mai erau proprietarii imobilului, dreptul de proprietate fiind transcris odată cu întocmirea şi semnarea contractului de vânzare-cumpărare.
Prima instanţă, cât şi instanţa de apel, au reţinut că pârâţii au calitate procesuală pasivă, atâta vreme cât înscrierea dreptului de proprietate în favoarea cumpărătorului nu operase încă, întemeindu-şi raţionamentul pe dispoziţiile art.25 din Legea nr. 7/1996, potrivit cărora transmiterea dreptului de proprietate este opozabil faţă de terţi la data înscrierii dreptului în cartea funciară.
Curtea a constatat că cele două instanţe au făcut o aplicare greşită a legii. Potrivit art.25 a Legii nr.7/1996 republicată, efectul de opozabilitate se produce de la data înregistrării cererii de întabulare şi, nu de la data întabulării, însă ceea ce este cu adevărat important în cauză este faptul că în realitate dreptul de proprietate a ieşit din patrimoniul pârâţilor la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Potrivit art.1295 Cod civil, vinderea este perfectată între părţi şi proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, îndată ce părţile sau învoit asupra lucrului vândut şi asupra preţului.
Dispoziţiile art. 25 din Legea nr.7/1996 republicată, nu schimbă cu nimic data transmiterii dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător, cu alte cuvinte, data de la care pârâţii, în calitate de vânzători, ar avea calitate procesuală pasivă într-o acţiune în revendicare. Această calitate se raportează la momentul înregistrării cauzei, ori la acea dată pârâţii nu mai erau proprietari ai imobilului.
Ceea ce este opozabil terţilor, conform dispoziţiilor art.25 din Legea nr. 7/1996 republicată, este dreptul de proprietate al cumpărătorului şi nu absenţa dreptului de proprietate a vânzătorilor şi, acest lucru se întâmplă începând cu data înregistrării cererii. Este opozabil tuturor, doar dreptul de proprietate al unei persoane începând cu data înregistrării cererii de întabulare şi nu absenţa dreptului de proprietate.
Aşadar, prin aplicarea greşită a legii, prima instanţă şi instanţa de apel au respins greşit excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor, în cauză regăsindu-se motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct.9 Cod procedură civilă.
Curtea a reţinut acest motiv de nelegalitate, astfel că nu a analizat şi celălalt motiv invocat de pârâţi în susţinerea recursului.
În conformitate cu art. 312 alin. 1 şi 3 Cod procedură civilă, Curtea a admis recursul, a modificat decizia din apel, a admis apelul formulat de reclamant, a schimbat parţial sentinţa primei instanţe, în sensul admiterii excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor şi a respins acţiunea civilă.
De asemenea, Curtea a menţinut pentru aceleaşi considerente reţinute de prima instanţă celelalte excepţii.
Asupra cheltuielilor de judecată, Curtea a reţinut culpa procesuală a reclamantului şi în conformitate cu art. 274 Cod procedură civilă, l-a obligatla plata cheltuielilor de judecată suportate de pârâţi, atât în prima instanţă cât şi în apel şi recurs. Aceste cheltuieli cuprinzând onorarii avocaţiale cât şi taxele de timbru şi timbru judiciar din apel şi recurs.
