Obligarea unităţii administrativ teritoriale de a încheia un contract de vânzare cumpărare. Legea aplicabilă. În situaţia în care apartamentul a fost construit din fondurile statului, acesta cade sub incidenta Legii nr. 114/1996, republicata si a Noului Cod civil, iar in ceea ce priveste vanzarea sub incidenta Legii nr. 85/1992, republicata si a Decretului-Lege nr. 61/1990, republicat.
Secţia civilă decizia nr. 734 din 22 decembrie 2014
Reclamanta P.A.I, în contradictoriu cu pârâții Municipiul Galaţi prin Primar și SC LOCONFORT SA, a solicitat obligarea pârâților să încheie cu ea contract de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul apartament situat în Galați.
Prin sentinţa civilă nr. …./…..04.2014, Judecatoria Galati a respins, ca nefondată, excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei P.A.I. A admis acțiunea având ca obiect obligație de a face, formulată de reclamanta P.A.I în contradictoriu cu pârâții Municipiul Galați prin Primar și SC LOCONFORT SA, a obligat pârâții să încheie cu reclamanta contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul apartament cu nr. ……, situat în Galați si a obligat pârâții la cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanţa de fond a reţinut următoarele:
În fapt, între pârâtul Municipiu Galați reprezentat prin Primar, în calitate de proprietar și Ş I R , în calitate de chiriaș, s-a încheiat contractul de închiriere nr. …./112/…..01.2013, având ca obiect închirierea imobilul apartament situat în Galați, str. ………, pentru perioada 24.01.2013 – 24.01.2018, prin reînnoirea unui alt contract de închiriere.
S-a reţinut că potrivit art. 9 din Legea nr. 112/1996 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, chiriaşii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a preţului.
În cauză, defuncta Ş I R, autoarea reclamantei a optat, așa cum s-a arătat, cât timp a fost în viață, pentru cumpărarea imobilului în care locuia cu chirie, astfel încât și-a exercitat personal acest drept.
Deși este un drept intuitu personae, acest drept nu s-a stins la moartea chiriașului, deoarece defuncta și-a exercitat dreptul și a început formalitățile pentru încheierea contractului cât timp a fost în viață, astfel încât continuarea formalităților pentru încheierea contractului poate fi reluată de succesorii titularului dreptului, în cauză reclamanta, în calitate de moștenitor testamentar.
În consecinţă, instanţa a respins, ca nefondată, excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei.
Cu privire la fondul cauzei, instanta a constatat că dreptul de a cumpăra este o facultate pentru chiriași iar, în situația în care chiriașul și-a manifestat opțiunea de a cumpăra, unitatea administrativ teritorială este obligată să vândă acestuia imobilul care a făcut obiectul contractului de închiriere, dacă sunt îndeplinite condițiile impuse de lege.
Impotriva acestei hotarari a formulat apel paratul Municipiul Galati, aratand ca in cauza nu sunt aplicabile prevederile Legii nr. 112/1995 ci ale Legii nr. 10/2001, in vigoare la data incheierii contractului de inchiriere, lege care nu mai prevede obligatia entitatii detinatoare de a vinde locuinta ci stabileste doar un drept de preemtiune pentru chirias, in ipoteza in care unitatea detinatoare hotaraste sa vanda imobilul. A solicitat cheltuielile de judecata aferente fondului cauzei.
Prin incheirea din data de 10.12.2014, tribunalul a admis in principiu cererea de interventie in favoarea apelantului Municipiul Galati, cu motivarea aratata in respectiva incheiere.
Apelul este fondat.
Imobilul in cauza, nu a intrat in patrimoniul Municipiului Galati ca urmare a vreunei nationalizari ci a fost construit din fondurile statului. Astfel, acest imobil nu poate face obiectul Legii nr.112/1995 cum de altfel nu poate face nici obiectul Legii nr. 10/2001.
Or, in acest caz hotararea instantei de fond apare ca fiind nelegala sub aspectul temeiului de drept care a fost avut in vedere la pronuntarea sentintei apelate.
Atat timp cat apartamentul respectiv a fost construit din fondurile statului, acesta cade sub incidenta Legii nr. 114/1996, republicata si a Noului Cod civil, iar in ceea ce priveste vanzarea sub incidenta Legii nr. 85/1992, republicata si a Decretului-Lege nr. 61/1990, republicat.
Potrivit art. 7 din Legea nr. 85/1992, republicata, apartamentele se pot vinde doar catre chiriasi. Potrivit art. 1 din Decretul-Lege nr. 61/1990, republicat, vanzarea se face prin societatile pentru vanzarea locuintelor, adica, in cauza de fata, prin parata SC Loconfort SA.
In aceste conditii, tribunalul constata ca reclamanta nu are calitatea de chirias pentru imobilul in cauza si nici nu a avut vreodata aceasta calitate. Faptul ca autoarea sa, fata de care este legatar universal, a avut calitatea de chirias, nu ii confera si reclamantei calitatea de chirias. Aceasta putea deveni titulara contractului de inchiriere, in conditiile art. 1834 din Noul Cod civil, in vigoare la data decesului fostei chiriase (articol ce inlocuieste art. 27 din Legea nr. 114/1996), in situatia in care ar fi indeplinit conditiile aratate experes de respectivul text de lege. Adica sa fi fost ascendent, descendent sau sot al chiriasului care a decedat si sa fi fost mentionata in contractul de inchiriere si sa fi locuit cu fosta chiriasa. Insa reclamanta nu indeplinea la momentul decesului fostei chiriase niciuna dintre aceste conditii si pe cale de consecinta nu putea deveni titulara contractului de inchiriere. In aceste conditii nici nu putea solicita paratei SC Loconfort SA si nici Municipiului Galati sa ii vanda apartamentul in cauza.
Tribunalul apreciaza ca reclamanta nu avea vocatie proprie de a cumpara imobilul si nici nu a fost transferat in patrimoniul sau, in virtutea mostenirii testamentare, dreptul defunctei Ş I – R de a cumpara apartamentul, asa cum gresit a retinut instanta de fond, atat timp cat dreptul de a cumpara locuinta este un drept intuituu personae, care inceteaza in momentul decesului.
Fata de aceste considerente, tribunalul urmeaza sa admita apelul si in mod implicit si cerea de interventie.
