DREPT CIVIL.
Obligaţie de a face. Drept de coproprietate forţată. Absenţa acordului coproprietarilor cu privire la modificările aduse bunului aflat în coproprietate forţată.
Art.480 din Codul civil.
Legea nr.7/1996
Nu există nici un acord al tuturor proprietarilor părţilor comune privind accesul la podul aflat într-o clădire cu mai multe apartamente, neexistând nici acordul autorităţilor competente în materie pentru zidirea unei părţi din culoarul ce asigură accesul spre pod, fiind astfel vorba de un abuz ce se impune a fi reparat, totodată faptul că există şi posibilitatea realizării unei alte scări exterioare, nu este de natură a duce la o altă concluzie.
Faptic s-a realizat o încălcare a dreptului de coproprietate forţată asupra părţilor comune, constând în aproprierea casei scării de acces la pod de către proprietarul unuia dintre apartamente, trecerea timpului nefiind de natură a duce la concluzia că nu se impune revenirea la situaţia anterioară.
Va fi în sarcina proprietarului culpabil să readucă imobilul în situaţia iniţială, el asumându-şi un atare risc prin procedeul utilizat, contrar intereselor celuilalt coproprietar al părţilor indivize forţate, potrivit art.480 din Codul civil, nimeni neputând fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică.
DECIZIA CIVILĂ nr.81/2013-R din 10.01.2013
-Dosar nr.2362/271/2007-
Prin sentinţa civilă nr. 7366 din 14.11.2008 pronunţată de Judecătoria Oradea s-a admis cererea formulata de reclamanţii C. V., C. M. in contradictoriu cu paraţii N. V. , N. O. D., N. D. si SCCTI B .
S-a dispus înscrierea in Cf individual 70575 Oradea cu nr. top. 636/1/1A si 635/4/1A a împrejurării ca apartamentul este intr-un imobil cu mai multe apartamente iar părţile comune indivize sunt casa scării, podul, acoperişul, scara de acces spre pod, terenul de sub clădire, structura de rezistenta a casei, luminatorul.
S-a dispus obligarea pârâţilor rd. 1 – 3 să permită reclamanţilor accesul spre pod, eliberând scara de acces.
Au fost obligaţi pârâţii rd. 1 – 3 in solidar la plata cheltuielilor de judecata in favoarea reclamanţilor, in suma de 1306 lei.
În motivarea hotărârii instanţa a arătat că imobilul înscris în Cf colectiv 3409 Oradea nr. top 636/1, 645/4 situat în Oradea str. Aurel Lazăr nr. 7 este alcătuit din trei apartamente şi anume apt.1A aparţinând reclamanţilor, apt. 1 aparţinând pârâţilor de rd.1, apt.2 aparţinând pârâţilor de rd.3,4.
Apartamentul reclamanţilor este întabulat în CF individual 70575 Oradea cu nr. 636/1/1A şi 635/4/1A. ; în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare prin care reclamanţii au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului din fondurile statului nefăcându-se referire la existenţa părţilor comune din imobil.
În cauză s-a dispus efectuarea unei expertize care să stabilească care sunt căile de acces ale proprietarilor spre părţile comune şi care sunt părţile comune ale imobilului faţă de împrejurarea că pârâţii au contestat că au blocat accesul reclamanţilor spre pod.
Din raportul de expertiză rezultă că imobilul în întregul lui are ca părţi comune acoperişul, şarpanta, terenul clădit , structura de rezistenţă a casei, scara de acces la pod, luminatorul; singura cale de acces spre pod, luminator, şarpantă şi acoperiş, fiind casa scării, ocupată în prezent de proprietarii apartamentelor 1 şi 2 în exclusivitate.
Fiecare coproprietar are dreptul să utilizeze bunul aflat în coproprietate forţată, fără a avea nevoie de consimţământul celorlalţi coproprietari cu respectarea a doua condiţii, să nu aducă atingere drepturilor simultane şi concurente de aceeaşi natură ale celorlalţi coproprietari şi să exercite aceste atribute numai pentru utilizarea bunului principal spre a cărui folosire şi exploatare este destinat bunul accesoriu, în acord cu interesul celorlalţi coproprietari.
Existenţa dreptului de proprietate ale proprietarilor asupra părţilor comune din imobil există independent de voinţa acestora şi de împrejurarea că au fost sau nu consemnate în actul prin care au dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentelor în care locuiesc, motiv pentru care considerând întemeiată acţiunea instanţa a dispus admiterea ei conform celor mai sus arătate.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel apelantul N. V. solicitând schimbarea ei în totalitate şi a încheierii premergătoare din 7.11.2008 , să se dispună completarea probelor administrate la prima instanţă cu o contraexpertiză topografică conform celor hotărâte de prima instanţă prin încheierea din 3.10.2008 şi în final să se respingă acţiunea reclamanţilor.
Împotriva aceleiaşi hotărâri au declarat apel apelanţii N.O. şi N.D. solicitând modificarea ei în totalitate în sensul respingerii acţiunii formulate de reclamant invocând aceleaşi motive de apel ca şi apelantul N. V. arătând totodată că cele două lucrări de defalcare sau afectat doar apt. 1 şi 1A, apt. 2 nefiind afectat sub nici o formă. Cât priveşte obligarea lor de a permite accesul reclamanţilor spre pod, pe scara lor, hotărârea este netemeinică şi nelegală deoarece scara de acces a podului este liberă, dar pentru a se ajunge la scară în prealabil şi în mod obligatoriu se intră pe coridorul lor asupra cărora reclamanţii nu au nici un drept. Dispunând în sensul celor mai sus arătate practic prima instanţă a instituit o servitute de trecere forţată.
Intimaţii C. V. şi C. M. au depus o cerere de aderare la apel şi întâmpinare solicitând a se constata că în petitul cererii de chemare în judecată s-a strecurat o eroare materială în sensul că în mod greşit s-a indicat CF individual 70575 Oradea în loc de CF 18197 Oradea, eroare care se regăseşte şi în dispozitivul hotărârii.
Prin decizia civilă nr. 139/A din data de 17.04.2012, pronunţată de Tribunalul Bihor, în dosar nr. 2362/271/2007, s-a respins cererea de aderare la apel formulată de apelanţii reclamanţi C.V. şi C. M..
S-au admis ca fondate apelurile civile formulate de apelanţii N.V. , N. O. D. şi N. D. în contradictoriu cu intimaţii C. V. şi C. M. şi SCCTI B. , împotriva sentinţei civile nr. 7366 din 14.11.2008 pronunţată de Judecătoria Oradea pe care a schimbat-o în totalitate în sensul că:
A respins acţiunea formulată de reclamanţii C.V. şi C.M. în contradictoriu cu pârâţii N. V., N. O. şi N. D..
A obligat intimaţii la cheltuieli de judecată în cuantum de 1251,70 lei în favoarea apelanţilor N. O. şi N. D., iar în favoarea apelantului N. V. suma de 3061,20 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de apel a avut în vedere următoarele considerente:
Apartamentul în litigiu este situat în Oradea, str. Aurel Lazăr nr. 7 fiind înscris în CF colectiv 3409 Oradea, fiind compus din 3 apartamente. Apartamentul 1A înscris în CF individual 8197 Oradea compus din 4 camere, bucătărie, cămară de alimente, culoar, baie, boxă, suprafaţă de 35 mp., garaj de 29,9 mp., magazie în suprafaţă totală de 202,97 mp. aparţinând reclamanţilor cu titlu de cumpărare în baza contractului de vânzare cumpărare 761/1996 încheiat cu SCCTI Bihor, apartamentul 2 înscris în CF individual 7380 compus din 1 cameră, bucătărie, cămară de alimente, culoar, WC, sas, boxă în suprafaţă totală de 46,11 mp. aparţinând pârâţilor apelanţi N.O. şi N. D. şi apartamentul 1 înscris în Cf individual 35034 Oradea, nr.top 635/1 şi 636/1 compus din 2 camere, antreu, bucătărie, coridor, cămară, casa scării în cotă parte, sas, pivniţă, cămară, baie şi terasă în suprafaţă totală de 318 mp. dobândit de către apelantul N. V. şi soţia N. M. prin cumpărare de la stat în anul 1991.
Din conţinutul extraselor de CF aflate la dosar rezultă într-adevăr faptul că părţile comune ale imobilelor nu sunt înscrise în CF aspect însă care n u are relevanţă din punct de vedere juridic deoarece prin efectul legii coproprietarii unor apartamente dintr-un imobil colectiv deţin dreptul de coproprietate forţată asupra părţilor compune ale întregului imobil.
Din expertiza efectuată în primă instanţă rezultă că singura cale de acces spre pod, luminator, şarpantă şi acoperiş este casa scării, conform schiţelor din anexele 1 şi 2 depuse la dosar, scară ocupată în prezent de proprietarii apartamentelor 1 şi 2 în exclusivitate.
Din probele administrate în cauză rezultă că iniţial imobilul în litigiu a fost conceput şi edificat ca o locuinţă unifamilială, ulterior după preluarea acestuia de către stat el fiind împărţit în mai multe apartamente în vederea închirierii. Prima defalcare a imobilului s-a realizat în anul 1968 – 1969, ocazie cu care s-a ridicat un zid despărţitor la etaj în holul cu luminator, exact deasupra zidului separator similar, aflat la demisol, astfel încât casa scării ce ducea spre pod a intrat în componenţa unităţii locative folosite de către pârâţi ca parte integrantă a apartamentelor acestora.
Ulterior în anul 1996 s-a realizat o altă defalcare cu ocazia cumpărării de la stat a apartamentului nr. 1A de către reclamanţi, aceştia întabulându-şi dreptul de proprietate în CF conform celor mai sus arătate , scara de acces la pod nefăcând obiectul contractului de vânzare-cumpărare.
Este adevărat că în mod normal aceasta ar trebui să facă parte din coproprietăţile comune dar este de observat în speţă faptul că starea de fapt mai sus descrisă există din anul 1968, că reclamanţii au cumpărat imobilul în această stare. Instanţa a efectuat o cercetare la faţa locului constatând faptul că pârâţii au făcut amenajări şi renovări în imobilul în care locuiesc integrând scara ca parte din apartamentele proprietatea lor şi că până în prezent reclamanţii nu au formulat nici un fel de obiecţiuni, situaţie faţă de care, în situaţia în care instanţa ar dispune ca reclamanţii să aibă acces la această scară ar însemna practic să dispună ca aceştia să aibă acces în apartamentele proprietatea pârâţilor, aducându-se astfel atingere dreptului de proprietate al acestora, lucru care este inadmisibil.
Din expertiza efectuată în apel rezultă că pentru ca reclamanţii să aibă acces în pod se poate realiza o cale de acces prin exteriorul clădirii astfel încât să nu se încalce proprietatea apartamentelor 1 şi 2 . totodată din expertiză se reţine faptul că variantele solicitate de reclamant (2 şi 3 din expertiză) sunt de neconceput, având în vedere că s-ar aduce atingere rezistenţei stabilităţii şi durabilităţii clădirii în litigiu având în vedere vechimea acestuia.
Faţă de starea de fapt mai sus expusă instanţa a constatat că dat fiind starea de pasivitate a reclamanţilor pe parcursul unei perioade îndelungate de timp, faptul că între timp apelanţii au efectuat cheltuieli substanţiale cu lucrările de renovare ale imobilului şi au le-au compartimentat astfel încât includ şi scara, că pentru a avea acces la pod ar fi necesar ca reclamanţii să treacă prin imobilul proprietatea celor două părţi; din configuraţia compartimentării acestora constatată cu ocazia cercetării la faţa locului, rezultând că practic ar trece prin întreg apartamentul acestora, nu numai pe scară, instanţa constată cp hotărârea primei instanţei este netemeinică şi nelegală, motiv pentru care în baza art. 296 cod civil instanţa urmează să admită apelul în sensul respingerii acţiunii.
În ceea ce priveşte excepţia de prescripţie invocată, instanţa a constatat că aceasta este neîntemeiată deoarece termenul de trei ani prevăzut de decretul 167/1958 privind prescripţia nu se aplică acţiunilor în revendicare imobiliară, cum este cea de faţă.
Cât priveşte cererea de aderare la apel prin care s-a solicitat a se modifica nr.topografic al imobilului instanţa a constatat că dată fiind admiterea apelurilor şi respingerea acţiunii, aceasta a devenit lipsită de interes, motiv pentru care a fost respinsă ca atare.
În baza art. 274 Cod pr. civilă fiind în culpă procesuală au fost obligaţi intimaţii C. V. şi C. M. să plătească în favoarea reclamanţilor N. O. şi N.D. suma de 1251,70 lei cheltuieli de judecată în apel reprezentând onorariu avocaţial şi onorariu expert, iar apelantului N. V. suma de 3061,20 lei reprezentând onorariu expert, conform chitanţelor de la dosar.
Împotriva acestei sentinţe, în termen, legal timbrat, au declarat recurs reclamanţii C. V. şi C. M., solicitând admiterea acestuia, modificarea deciziei în sensul păstrării sentinţei.
Prin motivele de recurs s-a invocat că instanţa de apel se contrazice în considerente, iniţial arătând că părţile comune nu sunt înscrise în CF, apoi că după cumpărarea apartamentului 1A scara de acces la pod nu face obiectul vânzării. Se revine cu precizarea că starea de fapt persistă din anul 1968, ori, s-a respins excepţia de prescripţie a acţiunii în revendicare deşi obiectul litigiului era obligaţia de-a face.
S-a acceptat un abuz de drept pus în legalitate cu motivarea că urmare a cercetării la faţa locului s-a constatat că pârâţii au făcut amenajări, renovări, integrând scara ca parte a apartamentelor, iar în măsura în care ar permite accesul reclamanţilor ar însemna ca aceştia să treacă prin apartamentul lor, aducând atingere dreptului de proprietate, concluzi comică în condiţiile în care integrarea scării s-a realizat ilegal, nesancţionat ci împroprietări cu casa scării – 18,89 mp.
S-a comis o denegare de dreptate câtă vreme deşi s-a reţinut că, casa scării face parte din părţile comune le-a respins cererea de asigurare acces la pod, contrar expertizei. S-a manifestat o superficialitate ieşită din comun referitor la aprecierea probelor, ei nu au rămas în pasivitate cu au formulat reclamaţii, fiind preluate susţinerile, apărările celor două familii, reţinând nefondat că au fost două defalcări câtă vreme a fost doar una în anii 1960, fără legătură cu casa scării.
În perioada 1984 – 2004 accesul la pod s-a făcut prin casa scării, prin antreu ce ducea la aceasta, doar în 2004 a fost ocupat abuziv de fam. N. iar accesul lor oprit. Cheltuielile substanţiale de care se face vorbire au constat în zugrăvit, schimbarea unui geam, a uşii apartamentului 1, montarea unei uşi la antreul de intrare la casa scării, luarea în posesie şi folosinţă, lucrări făcute fără consimţământul lor.
Cât priveşte propunerile experţilor acestea au fost bazate pe o expertiză de rezistenţă, o scară simplă de 1,5 m care nu ar afecta rezistenţa clădirii.
În drept s-a invocat art. 304 pct. 7, 8, 9 Cod procedură civilă.
Intimatul pârât N. V. a solicitat, prin concluziile scrise formulate, respingerea recursului ca nefondat, menţinerea hotărârii pronunţată de Tribunalul Bihor, cu cheltuieli de judecată, arătând că instanţa de apel a făcut o corectă aplicare a dispoziţiilor legale, raportat la situaţia concretă a imobilului în litigiu. Părţile comune indivize sunt acelea care, prin natura, destinaţia şi funcţionalitatea lor deservesc întregul imobil, profitând tuturor coproprietarilor. Astfel, după cum rezultă din probatoriul administrat în cauză, actualmente imobilul în litigiu este compus din trei apartamente, iniţial construcţia fiind concepută şi edificată ca şi o locuinţă unifamilială, cu un apartament la demisol, separat de restul clădirii, actualmente reprezentând apartamentul nr. 2. În anul 1968 Statul Român care era proprietarul întregii construcţii, a delimitat spaţiul de locuit folosit de cele două familii, astfel, familiei Martin urma să-i revină spaţiile de locuit de la holul cu luminator spre stradă, iar familia N. spaţiile de locuit de la holul cu luminator spre curte. Operaţiunea de separare s-a realizat prin ridicarea unui zid despărţitor amplasat la etaj, în holul cu luminator, exact deasupra zidului separator similar aflat la demisol, astfel casa scării ce ducea spre pod intră în componenţa unităţii locative folosite de către intimatul pârât, ca parte integrantă a apartamentului. Astfel, casa scării şi-a pierdut calitatea de parte comună indiviză, devenind proprietatea exclusivă a familiei N., proprietarii apartamentului 1A urmând să-şi asigure un alt acces din apartamentul care le aparţine. Folosirea de către reclamanţi a căii de acces revendicate este de neconceput având în vedere că aceştia ar pătrunde nestingheriţi în proprietatea intimatului pârât. Instanţa de apel nu putea ţine cont de celelalte variante ale expertizei atâta timp cât nu a fost sesizată în acest sens. Variantele 2 şi 3 din obiectivele la lucrarea de contraexpertiză nu sunt viabile întrucât s-ar slăbi structura de rezistenţă.
Intimaţii pârâţi au solicitat prin concluziile scrise formulate, respingerea recursului ca nefondat, menţinerea deciziei recurate ca fiind legală şi temeinică, cu cheltuieli de judecată, arătând că, prin constituirea unei căi de acces astfel cum solicită recurenţii, aceştia ar avea posibilitatea să treacă prin întreg apartamentul proprietatea intimaţilor pârâţi, ceea ce ar însemna o încălcare gravă a dreptului de proprietate exclusivă asupra apartamentului 2. Intimaţii pârâţi nu se opun ca recurenţii să folosească podul aflat deasupra apartamentului proprietate personală, însă să îşi asigure propriul acces la pod, fi în holul cu luminator, fie prin oricare altă zonă a apartamentului lor. Instanţa de apel nu avea cum să ţină cont de celelalte variante ale expertizei, respectiv de varianta 2 şi 3, atâta timp cât nu a fost sesizată în acest sens.
Intimata pârâtă SCCTI B., deşi legal citată, nu s-a prezentat şi nici nu şi-a comunicat poziţia în cauză.
Examinând decizia recurată, prin prisma motivelor de recurs cât şi din oficiu, instanţa de recurs a constatat următoarele:
Imobilul în litigiu este situat în localitatea Oradea, str. Aurel Lazăr, nr. 7, compus din 3 apartamente – apartamentul nr. 1A proprietatea recurenţilor, apartamentul nr. 1 proprietatea pârâţilor N. O. D. şi D., iar apartamentul nr. 2 proprietatea pârâţilor N. V. şi N. M., iniţial înscrise în CF colectiv nr. 3409 Oradea, dobândite prin cumpărare în baza Legii nr. 112/1995.
Din raportul de expertiză întocmit de inginer Iacob Iosif – filele 115 – 125 dosar fond – şi a copiei xerox a colii de CF colective se reţine că la foaia A nu este evidenţiată corect descrierea imobilului nefiind indicate părţile comune indivize, casa fiind concepută ca locuinţă unifamilială. Apartamentele 1şi 1A au suprafeţe locative situate sub podul casei iar apartamentul 2 este la demisol. Casa are acces comun din stradă, o singură scară circulară ce face legătura între parter şi pod, scara fiind folosită exclusiv de apartamentul 1 şi apartamentul 2 iar recurenţii proprietari ai apartamentului 1/A nu au acces la podul situat deasupra apartamentului şi la luminator.
Accesul la casa scării se face prin uşa de acces a apartamentului 2 apoi casa scării, la nivelul podului casa scării se termină cu două uşi metalice ce asigură accesul spre pod şi luminator.
S-a mai reţinut de expert faptul că podul nu este evidenţiat la nici un apartament, existând o singură scară ce asigură accesul spre pod, scară ce la prima defalcare a constituit parte comună indiviză a celor 2 apartamente nou formate. Cu ocazia vânzării către V. A. de către SCCTI a apartamentului 2 în anul 1996 – de la care în anul 2001 au cumpărat intimaţii N.O. D. şi D., s-a vândut coridorul de 8,58 mp şi accesul spre casa scării ce asigura trecerea spre casa scării şi spre pod cu toate că apartamentul 2 nu are pod deasupra apartamentului, astfel că s-a obţinut autorizaţie pentru transformări interioare ce au condus şi la ocuparea unei părţi din casa scării de acces spre pod.
Cu ocazia soluţionării cauzei în apel s-a efectuat un raport de contraexpertiză de ing. D., J. şi N., iar conform concluziilor acestuia – filele 201 – 205 -, toate apartamentele au cotă de drept comun privind suprafaţa podului. Casa scării de acces la pod face legătura între demisol, parter, iar în urma separării în apartamentele 1 şi 1/A, casa scării de urcare la pod a ajuns pe teritoriul apartamentului 1, nemaiexistând alt acces la pod.
Nu există niciun acord al tuturor coproprietarilor părţilor comune din care să reiasă că în momentul în care casa scării de urcare la pod a ajuns în perimetrul apartamentului nr. 2 s-ar fi convenit în acest sens, neexistând nici acordul autorităţilor competente în materie, fiind vorba în mod cert de un abuz ce prin modul în care a concluzionat instanţa de apel a fost legalizat.
Indiferent dacă recurenţii s-au opus sau nu în momentul în care s-au făcut lucrările necesare în scopul însuşirii acestei suprafeţe comune, acest aspect nu este de natură a duce la concluzia că instanţa ar fi obligată a lua act de acest demers contrar normelor legale în materie. Este cert că situaţia de faţă s-a creat datorită abuzului de drept exercitat de proprietarii apartamentului 1 iar în această situaţie se impune revenirea la starea iniţială, faptul că s-au realizat investiţii în acest sens nefiind de natură a înlătura această concluzie, investiţiile conform celor arătate mai sus fiind efectuate fără acordul recurenţilor.
Câtă vreme s-a produs un abuz, el se impune a fi reparat, iar faptul că există şi posibilitatea realizării unei alte scări exterioare nu este de natură a înlătura cele expuse, culpa aparţine proprietarilor apartamentului 1 şi va fi în sarcina acestora readucerea imobilului la starea iniţială, asumându-şi implicit riscul în acest sens prin procedeul utilizat, contrar intereselor celuilalt coproprietar al părţilor comune indivize forţate – şi implicit a art. 480 Cod civil – nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică, ceea ce în speţă nu a fost cazul, iar sentinţa civilă nr. 3038/2007 a Judecătoriei Oradea depusă în recurs, nu schimbă aspectele susmenţionate.
Indiferent în ce an au avut loc defalcări a apartamentelor din imobilul în litigiu, cert este că faptic s-a realizat o încălcare a dreptului de coproprietate forţată asupra părţii comune a recurenţilor constând în aproprierea casei scării de acces la pod de către proprietarul apartamentului I, trecerea timpului nefiind un aspect de natură a duce la concluzia că nu se impune revenirea la situaţia anterioară, conform dispoziţiilor legale în materie, acţiune nesupusă unui termen de prescripţie de 3 ani cum corect din acest punct de vedere a concluzionat instanţa de apel.
Câtă vreme la apartamentul proprietatea recurenţilor în coala de carte funciară individuală nu s-au menţionat părţile comune, s-a impus aplicarea dispoziţiilor Legii nr. 7/1996 în sensul înscrierii acestora, faptul că s-a menţionat greşit numărul colii de carte funciară, este o eroare materială ce se îndreaptă conform art. 281 Cod procedură civilă de instanţa de fond după procedura instituită în acest sens.
Faţă de toate considerentele expuse, fiind incidente dispoziţiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, instanţa de recurs în baza art. 312 alin. 1, 3 Cod procedură civilă, a admis ca fondat recursul, a modificat în parte decizia, iar în baza art. 296 Cod procedură civilă, a respins ca nefondate apelurile declarate de apelanţii N. V., N. O. D. şi N. D., păstrând în întregime sentinţa apelată ca fiind legală şi temeinică.
