Prelungirea de drept a contractului de închiriere conform OUG nr.40/1999 opereaza pâna la încheierea contractului de închiriere, dar nu mai mult decât prelungirea de drept acordata prin lege.
(CURTEA DE APEL BUCURESTI – SECTIA A III-A CIVILA SI PENTRU CAUZE CU MINORI SI DE FAMILIE -DECIZIA CIVILA NR.622/07 aprilie 2009)
Prin cererea înregistrata la data de 23.10.2007, pe rolul Judecatoriei sectorului 2 Bucuresti, sub nr.11329/300/2007, reclamantii B.A. si B.D. i-au chemat în judecata pe pârâtii T.A., M.C.D. si T.G.I., solicitând instantei ca, prin hotarârea ce se va pronunta, sa se dispuna evacuarea pârâtilor din apartamentul nr.8, situat în imobilul din B., Bd.D. nr.103, sector 2, pentru lipsa de titlu locativ.
Prin cererea conexa, înregistrata la data de 29.10.2007, pe rolul Judecatoriei sectorului 2 Bucuresti, care a format obiectul dosarului nr.11542/300/2007, reclamantii T.M.C.D. si T.A. i-au chemat în judecata pe pârâtii B.D. si B.A.P., solicitând instantei ca, prin hotarârea ce se va pronunta, sa fie obligati pârâtii sa încheie contract de închiriere referitor la imobilul în litigiu, sa fie stabilita chiria legala, în raport de veniturile reclamantilor si modul de plata al acesteia.
Prin încheierea de la 8.01.2008, prima instanta a dispus conexarea dosarului nr.11542/300/2007 la dosarul nr.11329/300/2007.
La acelasi termen de judecata, instanta de fond a admis exceptia lipsei capacitatii procesuale de folosinta a reclamantului B.D., având în vedere ca, la data introducerii cererii – 23.10.2007, acesta era decedat.
La data de 26.02.2008, s-a depus la dosar o cerere de interventie accesorie de catre numitii B.M. si B.D.C., în interesul reclamantului B.A.P., prin care s-a solicitat sa fie admisa cererea formulata de reclamant, urmând a fi evacuati pârâtii din imobilul în litigiu.
Prin sentinta civila nr.3573/16.04.2008, Judecatoria sectorului 2 Bucuresti a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a pârâtului T.G.I., raportat la cererea principala, a admis cererea principala introdusa de reclamantul B.A.P. si cererea de interventie accesorie formulata de intervenientii B.M. si B.D.C., cu consecinta evacuarii pârâtilor T.A. si T.M.C.D. din imobil situat în B., b-dul D., nr.103, et.3, ap.8, sector 2, pentru lipsa titlului locativ.
Prima instanta a constatat nulitatea cererii principale formulata în numele reclamantului B.D., pentru lipsa capacitatii procesuale de folosinta a acestuia.
Prin aceeasi sentinta, au fost respinse cererea principala si cererea de interventie accesorie privind pe pârâtul T.G.I., ca fiind formulata împotriva unei persoane lipsita de calitate procesuala pasiva.
A fost respinsa, ca neîntemeiata, cererea conexa modificata, formulata de reclamantii T.M.C.D. si T.A., constatându-se nulitatea cererii conexe, formulata de acesti reclamanti, pentru lipsa capacitatii procesuale de folosinta în ceea ce-l priveste pe pârâtul B.D..
Pentru a hotarî astfel, prima instanta a retinut ca, prin sentinta civila nr.4430 din 07.06.2004, pronuntata de Judecatoria sectorului 2 Bucuresti, în dosarul nr.9336/2001, a fost admisa în parte actiunea precizata, formulata de reclamantii B.D. si B.A.P., constatându-se nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumparare nr.N00535/29.10.1996, încheiat între P.M.B., reprezentata de SC A. SA si T.G.F. si T.A., pentru frauda la lege, fiind respins, ca neîntemeiat, capatul de cerere având ca obiect revendicare, formulat de reclamanti, în contradictoriu cu pârâtii M.B., prin P.G. si SC A. SA.
Prin decizia civila nr.2563 A din 06.12.2004, pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti – Sectia a III-a civila, în dosarul nr.3249/2004, a fost admis apelul declarat de apelantii-reclamanti B.D. si B.A.P. împotriva sentintei civile nr.4430/07.06.2004 a Judecatoriei Sector 2 Bucuresti, schimbându-se în parte sentinta apelata, în sensul admiterii cererii în revendicare, fiind obligati pârâtii M.B. si SC A. SA sa lase reclamantilor în deplina proprietate si linistita posesie imobilul – apartament nr.8 din bd.D., nr.103, etaj 3, sector 2, Bucuresti; au fost mentinute celelalte dispozitii ale sentintei apelate.
Prin decizia civila nr.829/03.04.2006, pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti, în dosarul nr.30041/2/2005 (nr. format vechi 3403/2005), au fost respinse, ca neîntemeiate, recursurile declarate de recurentii pârâti T.A., T.M.C.D., T.G.I. si M.B., prin P.G..
Prin procesul-verbal încheiat la data de 04.04.2007 de executor judecatoresc D.G., B.A.P. si B.D. au fost pusi în posesie asupra apartamentului nr. 8, situat în B., bd.D., nr.103, etaj 3, sector 2, în temeiul titlurilor executorii reprezentate de sentinta civila nr.4430/07.06.2004, pronuntata de Judecatoria sectorului 2 Bucuresti, în dosarul nr.9336/2001 si decizia civila nr.2563/Al06.12.2004, pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti – Sectia a III-a, în dosarul nr.3249/2004.
Prin notificarea nr.2165/30.11.2006 (fila 31 dosar), emisa prin intermediul BEJ D.G., comunicata la data de 30.11.2006, B.A.P. si reclamantul B.D. le-au adus la cunostinta pârâtilor T.A., T.M.C.D. si T.G.I. intentia de a negocia încheierea unui contract de închiriere pentru imobilul –
apartament nr.8, situat în B., bd.D., nr.103, etaj 3, sector 2.
Prin intermediul BEJ T.G., notificarea nr.2162/14.12.2006, pârâtii si-au exprimat intentia de a încheia contractul de închiriere, solicitând reclamantilor sa le comunice locul, data si ora întâlnirii, în vederea discutarii conditiilor contractuale.
În raport de aceasta situatie de fapt, prima instanta a retinut incidenta în cauza a dispozitiilor art.13-15 din Legea nr.10/2001 raportat la art.6 si art.10-11 din OUG nr.40/1999, întrucât reclamantii au obtinut restituirea bunului imobil prin hotarâre judecatoreasca, iar contractul de vânzare-cumparare încheiat de pârâtii-cumparatori cu P.M.B. a fost desfiintat pentru încalcarea prevederilor Legii nr.112/1995, dat fiind faptul ca s-a procedat la încheierea contractului de vânzare-cumparare, desi partile aveau cunostinta ca fusese formulata cerere de retrocedare în conditiile Legii nr.112/1995.
Prima instanta a apreciat ca, în cazul dreptului locativ recunoscut chiriasului-cumparator, termenul de 5 ani începe sa curga din momentul desfiintarii contractului si pierderii proprietatii bunului, iar nu odata cu intrarea în vigoare a disp. OUG nr.40/1999, astfel încât acest termen sa expire la data de 08.04.2004. Solutia împartasita de instanta este confirmata de logica textului si intentia legiuitorului, care a urmarit sa recunoasca chiriasului-cumparator un drept locativ, a carui esenta tine tocmai exercitarea dreptului pentru un termen de 5 ani. A admite, prin reducere la absurd, solutia contrara, ar însemna ca termenul, modalitate a actului juridic, sa curga independent de drept, în situatii în care dreptul locativ nu s-a nascut înca pentru a fi exercitat, întrucât instanta judecatoreasca nu a pronuntat o solutie în cadrul actiunii în desfiintarea contractului de vânzare-cumparare.
În consecinta, conduita partilor a fost analizata prin raportare la dispozitiile art.10 si art.11 din O.U.G. nr.40/1999.
Potrivit art.11 alin.2 din O.U.G. nr.40/1999, “refuzul nejustificat al fostului chirias de a încheia un nou contract de închiriere în termen de 60 de zile de la primirea notificarii îl îndreptateste pe proprietar sa ceara în justitie evacuarea neconditionata pe cale de ordonanta presedintiala”. Astfel, beneficiind de posibilitatea de a solicita evacuarea pe calea procedurii speciale a ordonantei presedintiale, proprietarul beneficiaza, cu atât mai mult, de posibilitatea exercitarii actiunii în evacuare pe calea dreptului comun.
Împotriva acestei sentintei au formulat apel pârâtii-reclamanti T.M.C.D. si T.A., criticând-o sub aspectul retinerii unui refuz nejustificat ale apelantilor de a încheia contractul de închiriere cu noii proprietari, respectiv reclamantii-pârâti B., contrar dovezilor ce au fost administrate în cauza dedusa judecatii.
Prin decizia civila nr.1493A/24.11.2008, Tribunalul Bucuresti – Sectia a III-a Civila a respins, ca nefondat, apelul formulat de apelantii-pârâti T.A. si T.M.C.D..
Pentru a decide astfel, tribunalul a retinut, urmatoarele:
Prima instanta a facut o analiza corecta a probatoriilor ce au fost administrate în cauza, pe baza carora a retinut ca, prin hotarâre judecatoreasca definitiva si irevocabila, s-a constatat nulitatea contactului de vânzare – cumparare pe care pârâtii T. îl încheiasera cu PMB, la data de 29.10.1996, referitor la apartamentul nr.8, situat în Bd.D. nr.103, sector 2, pârâtii fiind obligati sa retrocedeze reclamantilor B. acest imobil.
S-a retinut si faptul ca, prin procesul-verbal întocmit de executorul judecatoresc la data de 4.04.2007, reclamantii B. au fost pusi în posesie asupra apartamentului nr.8, în conformitate cu titlurile executorii detinute de acestia.
Nu au fost primite sustinerile apelantilor pârâti, cum ca unul din motivele refuzului de a se prezenta la negocieri a fost generat de împrejurarea ca locul de întâlnire nu a fost stabilit în Bucuresti, ci la Sibiu, câta vreme dispozitiile art.1104 alin.3 Cod civil prevad ca executarea obligatiilor se face la domiciliul debitorului, or, proprietarilor le incumba obligatia de a încheia contractul de locatiune, iar domiciliul lor se afla în orasul Sibiu.
In raport de considerentele expuse, tribunalul a constatat ca instanta de fond a retinut în mod just refuzul nejustificat al pârâtilor de a încheia contractul de închiriere cu proprietarii, astfel ca au fost corect aplicate, în speta, prevederile art.11 alin. 2 din OUG nr.40/1999, care reglementeaza posibilitatea promovarii în justitie a actiunii în evacuare, pe cale de ordonanta presedintiala.
Împotriva acestei decizii, în termen legal, au declarat recurs pârâtii T.A. si T.M.C.D., solicitând instantei admiterea recursului, “schimbarea” în tot a hotarârilor atacate si, rejudecând pe fond, respingerea cererii intimatilor B.A.P., B.M. si B.D.C., ca neîntemeiata si admiterea cererii formulata de recurenti.
În dezvoltarea motivelor de recurs, recurentii au aratat ca, în mod eronat, s-a retinut, în hotarârile atacate, ca actiunea lor a fost promovata, ca raspuns la depunerea actiunii de evacuare de catre intimati, fara a se tine seama ca cererea de încheiere a contractului de închiriere a fost depusa la 6 zile dupa cererea intimatilor, când procedura de citare nu era îndeplinita si nu puteau avea cunostinta de existenta dosarului de evacuare.
Recurentii au criticat si faptul ca s-a retinut refuzul lor nejustificat de a încheia contractul de închiriere cu noii proprietari, desi actele si faptele lor dovedesc, indubitabil, intentia si dorinta lor de a încheia contractul de închiriere.
În acelasi sens, recurentii au sustinut ca, în mod eronat, instantele au retinut faptul ca, din atitudinea lor, rezulta ca a fost exercitat cu rea-credinta dreptul locativ recunoscut de legiuitor, concluzionând ca au dorit sa amâne momentul încheierii contractului de închiriere, întrucât nicio proba administrata în dosar nu dovedeste indubitabil o asemenea intentie.
Tot astfel, instantele nu au avut în vedere ca refuzul intimatilor de a încheia contractul de închiriere i-a determinat sa introduca cererea având ca obiect obligarea de a încheia acest contract, refuzul intimatilor fiind evidentiat de faptul ca acestia nu le-au comunicat un exemplar de pe contractul pe care ar fi dorit sa îl încheie, i-au convocat la Sibiu, fara a le comunica conditiile minime ale contractului de închiriere si nu au tinut seama de faptul ca T. A. este o persoana în vârsta si bolnava si nu ar fi putut sa calatoreasca pâna la Sibiu, mai ales, ca nu cunostea continutul contractului de închiriere, ce i-a fost propus spre semnare.
În drept, au fost invocate dispozitiile art.304 pct.8 Cod procedura civila, cererea de recurs fiind legal timbrata.
În dovedirea cererii de recurs, recurenta T.A. a solicitat proba cu înscrisuri, proba încuviintata si administrata de instanta, în conditiile art. 305 Cod procedura civila.
Intimatii B.A.P., B.M. si B.D.C. nu au formulat întâmpinare, obligatorie conform art.308 alin.2 Cod procedura civila, însa, au depus la dosar concluzii scrise, invocând inadmisibilitatea recursului, din perspectiva imposibilitatii încadrarii motivelor de recurs în cazurile reglementate de dispozitiile art.304 Cod procedura civila, motive apreciate drept critici de fapt ale sentintei si deciziei pronuntate în cauza.
Sub aspectul fondului recursului, intimatii au aratat ca recursul este nefondat, întrucât recurentii au fost notificati la data de 30.11.2006, respectiv, la 28.12.2006, prin intermediul executorului judecatoresc, în scopul încheierii unui contract de închiriere, solicitându-le pârâtilor pregatirea înscrisurilor necesare acestei operatiuni, notificare la care acestia nu au raspuns, neprezentându-se la întâlnirea fixata, astfel cum s-a consemnat în procesul- verbal încheiat de executor.
Astfel, în opinia intimatilor, la acel moment s-a îndeplinit conditia prevazuta de art.10 alin.3 si art.11 alin.2 din O.U.G. nr.40/1999 modificata, act normativ care nu prevede, în sarcina proprietarului, obligativitatea de a redacta un proiect de contract, pe care sa-l transmita spre analiza chiriasului.
Intimatii au mai aratat ca faptul necomunicarii, chiar pâna la aceasta data, a dovezilor privind veniturile realizate de T.M.C.D. demonstreaza ca recurentii i-au pus în imposibilitate de a calcula chiria legala. Mai mult, acestia au învederat instantei ca termenul de închiriere prevazut de O.U.G. nr.40/1999 a expirat, astfel încât acest act normativ nu-si mai produce efectele.
La data de 26.03.2009, intimata B.M. a depus la dosar actul de partaj autentificat sub nr. 1350/21.10.2008, învederând instantei ca, din continutul acestui înscris, rezulta “ca nu mai are nimic de a face cu apartamentul din Bucuresti (n. i. – imobilul în litigiu).
În sedinta publica din 07.04.2009, Curtea a pus în discutia partilor exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a intimatei – interveniente B.M., pe care a respins-o pentru considerentele aratate în practicau deciziei civile nr.622 din 07.04.2009.
Examinând decizia recurata, prin prisma motivelor de recurs formulate si a dispozitiilor legale relevante în aceasta materie si deliberând cu prioritate, în temeiul art.137 alin.1 Cod procedura civila, asupra exceptiei nulitatii recursului, invocata de catre intimati, Curtea retine urmatoarele:
Sub aspectul exceptiei procesuale de procedura, absoluta, peremptorie a nulitatii recursului, analizata din perspectiva imposibilitatii încadrarii motivelor de recurs în dispozitiile exhaustive ale art.304 pct.1-9 Cod procedura civila, exceptia inadmisibilitatii recursului invocata de intimati fiind calificata astfel de catre instanta, în baza art.84 raportat la art.306 Cod procedura civila, care reglementeaza sanctiunea nulitatii recursului, în ipotezele în care recursul nu a fost motivat în termenul legal sau atunci când nu este posibila încadrarea motivelor de recurs în dispozitiile exhaustive ale art.304 pct.1-9 Cod procedura civila, Curtea apreciaza ca motivele de recurs invocate de recurenti nu se încadreaza în dispozitiile art.304 pct.8 Cod procedura civila (când instanta, interpretând gresit actul dedus judecatii, a schimbat natura ori întelesul lamurit si vadit neîndoielnic al acestuia), întrucât nu exista un act juridic dedus judecatii, care sa fi fost denaturat prin interpretarea instantelor de judecata, dar dezvoltarea motivelor face posibila încadrarea acestora în dispozitiile art.304 pct.9 Cod procedura civila (când hotarârea pronuntata este lipsita de temei legal, ori a fost data cu încalcarea sau aplicarea gresita a legii), fiind invocate, pe lânga argumente de fapt, ce nu au nici o relevanta privind legalitatea hotarârii atacate, si argumente de interpretare a dispozitiilor legale care reglementeaza obligativitatea notificarii chiriasilor si modalitatea în care aceasta s-a realizat, în vederea încheierii unui nou contract de închiriere cu proprietarii carora li s-a recunoscut, cu efect retroactiv si nerevocabil, dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu.
Pentru argumentele expuse, Curtea va respinge exceptia nulitatii recursului exercitat de recurentii T.A. si T.M.C.D., ca nefondata.
Procedând la examinarea fondului recursului, din perspectiva motivelor de recurs, ce pot fi încadrate în critici de legalitate, Curtea retine urmatoarele:
În fapt, prin sentinta civila nr.4430 din 07.06.2004, pronuntata de Judecatoria sectorului 2 Bucuresti, a fost admisa în parte actiunea precizata, formulata de reclamantii B.D. si B.A.P., constatându-se nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumparare nr.N00535/29.10.1996, încheiat între P.M.B., reprezentata de SC A. SA si T.G.F. si T.A., pentru frauda la lege, fiind respins, ca neîntemeiat, capatul de cerere având ca obiect revendicare, formulat de reclamanti, în contradictoriu cu pârâtii M.B., prin P.G. si SC A. SA.
Prin decizia civila nr.2563 A din 06.12.2004, pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti – Sectia a III-a civila, a fost admis apelul declarat de apelantii-reclamanti B.D. si B.A.P. împotriva sentintei civile nr.4430/07.06.2004 a Judecatoriei Sector 2 Bucuresti, schimbându-se în parte sentinta apelata, în sensul admiterii cererii în revendicare, fiind obligati pârâtii M.B. si SC A. SA sa lase reclamantilor în deplina proprietate si linistita posesie imobilul – apartament nr.8 din bd.D., nr.103, etaj 3, sector 2, Bucuresti si fiind mentinute celelalte dispozitii ale sentintei apelate.
Prin decizia civila nr.829/03.04.2006, pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti, au fost respinse, ca neîntemeiate, recursurile declarate de recurentii pârâti T.A., T.M.C.D., T.G.I. si M.B., prin P.G..
Prin procesul-verbal, încheiat la data de 04.04.2007, de executor judecatoresc D.G., B.A.P. si B.D. au fost pusi în posesie asupra apartamentului nr.8, situat în B., bd.D., nr.103, etaj 3, sector 2, în temeiul titlurilor executorii reprezentate de sentinta civila nr.4430/07.06.2004, pronuntata de Judecatoria sectorului 2 Bucuresti si decizia civila nr.2563/A/06.12.2004, pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti – Sectia a III-a.
In drept, în conformitate cu art.6 din OUG nr.40/1999, modificata prin Legea nr.241/2001, în cazul contractelor de vânzare-cumparare încheiate cu încalcarea prevederilor Legii nr.112/1995, desfiintate prin hotarâre judecatoreasca, proprietarul recunoscut de justitie va încheia cu persoanele care au cumparat locuinta în baza acestei legi si care o ocupa efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere pentru o perioada de 5 ani (în forma initiala a ordonantei, perioada prevazuta de lege era aceea de 3 ani).
In conformitate cu art.1 si 2 din OUG nr.40/1999, modificata prin Legea nr.241/2001, durata contractelor de închiriere pentru suprafetele cu destinatie de locuinta, prelungite sau reînnoite conform Legii nr.17/1994, proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat, se prelungeste, la cererea chiriasului, pentru o perioada de 5 ani de la data intrarii în vigoare a acestui act normativ (articolul 2, în forma initiala a ordonantei, avea urmatorul continut: durata contractelor de închiriere, încheiate dupa prelungirea sau reînnoirea acestora în baza Legii nr.17/1994, pentru suprafetele cu destinatie de locuinta, redobândite de fostii proprietari sau de mostenitorii acestora, se prelungeste, la cererea chiriasului, pentru o perioada de 3 ani de la data intrarii în vigoare a ordonantei).
Dispozitiile articolului 10 si 11 din ordonanta reglementeaza procedura pe care proprietarul trebuie sa o respecte în vederea încheierii unui contract de închiriere cu chiriasul sau fostul chirias si sanctiunea specifica care intervine în cazul nerespectarii de catre proprietar a acestei proceduri, respectiv prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior, pâna la încheierea unui nou contract de închiriere.
Admitând, în acest context, ca efectul repunerii partilor în situatia anterioara, ca urmare a desfiintarii contractului de vânzare-cumparare nr.N00535/29.10.1996, este redobândirea calitatii de chiriasi de catre recurenti, si ca proprietarii aveau obligatia notificarii fostilor chiriasi de a încheia un nou contract de închiriere, obligatie care a fost respectata în cauza, astfel cum în mod corect au stabilit instantele anterioare, Curtea apreciaza, spre deosebire de instanta de fond, ca prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior, ca sanctiune a neîndeplinirii acestei proceduri, astfel cum pretind recurentii, ar fi operat, în conditiile art.1 si urmatoarele din OUG nr.40/1999, pâna la încheierea contractului de închiriere, dar nu mai mult decât prelungirea de drept acordata prin lege si, anume, timp de 5 ani de la data în vigoare a legii, respectiv pâna la data de 8.04.2004. În acelasi sens, Curtea apreciaza ca obligatia impusa proprietarului, care si-a redobândit bunul imobil, de a încheia un nou contract de închiriere în baza dispozitiilor legii speciale, a OUG nr.40/1999, modificata, ar fi subzistat, chiar si în ipoteza neîndeplinirii procedurii, pe care proprietarul trebuia sa o respecte în vederea încheierii unui contract de închiriere cu chiriasul sau fostul chirias, numai pâna la expirarea termenului de 5 ani de la intrarea în vigoare a acestui act normativ, 8.04.2004, dupa aceasta data, fiind la latitudinea exclusiva a proprietarului daca încheie sau nu un contract de închiriere cu aceste persoane, în conditiile dreptului comun, în considerarea prerogativelor ce decurg din exercitarea efectiva a dreptului de proprietate.
Aceasta interpretare teleologica corespunde ratiunii legii, aceea de protectie a chiriasilor pe o perioada determinata de timp, si a interpreta altfel ar însemna crearea de situatii diferite si discriminatorii, în functie de momentul pronuntarii hotarârilor irevocabile de restituire a imobilelor în favoarea fostilor proprietari, cu consecinte diferite în ceea ce priveste dreptul locativ al chiriasilor, desi toti au avut situatia de chiriasi în fostele imobile preluate abuziv de catre stat si li s-a recunoscut posibilitatea de a mai locui în astfel de spatii doar pe o perioada de 5 ani de la intrarea în vigoare a OUG nr.40/1999.
Acest argument este sustinut si de faptul ca prorogarea contractului de închiriere îi va fi opozabila proprietarului, ca o obligatie scriptae in rem, pâna la împlinirea termenului de 5 ani, în situatia în care acesta nu încheie el însusi un nou contract de închiriere cu locatarii, pentru o perioada determinata, conform vointei partilor contractante, proprietarul neputând fi obligat la încheierea unui contract de închiriere pe o perioada mai mare decât cea ramasa pâna la expirarea prorogarii legale.
Consecventa interpretarii rezulta si din modalitatea în care s-a reglementat prorogarea locatiunii dupa data de 8.04.2004, locatiune care are ca obiect numai imobilele din fondul locativ de stat, conform OUG nr.8/2004.
În acest context si relativ la inexistenta unui titlu locativ legal, care sa justifice în continuare locatiunea recurentilor, Curtea considera necesar a face aplicarea directa a Conventiei Europene a Drepturilor Omului, respectiv a Primului Protocol aditional la Conventie, care garanteaza dreptul la respectarea bunurilor si a jurisprudentei Curtii Europene a Drepturilor Omului, reamintind ca textul Conventiei nu poate fi disociat de jurisprudenta dezvoltata de instanta de contencios european, ca acestea formeaza împreuna un bloc de conventionalitate, care se impune cu forta obligatorie instantelor nationale, conform art.11 si 20 din Constitutia României si art. 46 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului, care prevede ca hotarârile definitive pronuntate de Curte sunt executorii si obligatorii pentru statul parte la acest tratat international.
Astfel, în conformitate cu articolul 1 al Primului Protocol aditional la Conventie: “Orice persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât pentru cauza de utilitate publica si în conditiile prevazute de lege si principiile generale ale dreptului international. Dispozitiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le considera necesare pentru a reglementa folosinta bunurilor în conformitate cu interesul general sau pentru a asigura plata impozitelor sau altor contributii sau amenzilor.”
Din interpretarea acestor dispozitii conventionale, rezulta ca dreptul de proprietate nu este unul absolut si ca el poate fi supus limitarilor care, însa, trebuie sa fie prevazute de o lege accesibila si previzibila, sa urmareasca un scop legitim, sa fie necesare intr-o societate democratica si sa pastreze un raport rezonabil de proportionaliate între interesele balansate, între scopul urmarit si mijloacele folosite.
În cauzele împotriva României, analizate în aceasta materie, Curtea a relevat ca ca nu se contesta ca Ordonanta de urgenta a Guvernului nr.40/1999 a instituit, prin dispozitiile sale, o reglementare a folosintei bunurilor si ca al doilea alineat al articolului 1 al Protocolului nr.1 intra, prin urmare, în joc. (cauzele Radovici si Stanescu, Cleja si Mihalcea, Popescu si Toader, Oancea contra României).
Astfel, s-a apreciat ca masura prelungirii valabilitatii contractelor de închiriere în curs, desi urmareste un scop de interes general, si anume protectia chiriasilor în fata penuriei acute de locuinte, mostenite din perioda comunista, ceea ce ar achivala în opinia noastra cu circumstante exceptionale, relevate de Curte în jurisprudenta împotriva altor state, absenta unor proceduri sau mecanisme legislative previzibile si coerente, care sa reglementeze anumite garantii pentru punerea lor în practica si incidenta lor asupra dreptului de proprietate al locatorului, care sa nu fie nici arbitrare nici imprevizibile implica riscul de a impune locatorului o sarcina excesiva în privinta posibilitatii de a dispune de bunul sau, statul având obligatia pozitiva de adopta astfel de mecanisme (a se vedea, mutatis mutandis, Imobiliare Saffi contra Italiei, Scollo contra Italiei, hotarârea din 28 septembrie 1995, si Hutten-Czapskaca contra Poloniei).
Or, Curtea Europeana nu este convinsa ca ordonanta de urgenta a Guvernului a instaurat o asemenea piedica pentru a evita riscurile de imprevizibilitate sau de arbitrar. Doua dispozitii ale ordonantei de urgenta a Guvernului atrag în special atentia sa în aceasta privinta, respectiv articolul 11 par.1 si articolul 13 din OUG nr.40/1999 si consecintele ce decurg din aplicarea sa de catre tribunalele nationale. Evaluând dispozitiile OUG nr.40/1999 si consecintele aplicarii acestora, Curtea Europeana a considerat ca este inacceptabil sa se impuna proprietarilor o sarcina speciala si exorbitanta, ca aceea de a mentine locatarii, în imobilul lor, timp de mai multi ani, fara nici o posibilitate concreta si reala de a încasa o chirie si ca restrictiile suferite de proprietari în privinta folosirii bunului lor imobiliar nu au înlesnit pastrarea justului echilibru între protectia dreptului individului la respectarea bunurilor sale si cerintele interesului general.
Rationamentul Curtii poate fi aplicat si în cauza dedusa judecatii, întrucât instanta de recurs nu poate ignora faptul ca dreptul de proprietate asupra imobilului situat în B., Bd.D. nr.103, etaj 3, ap.8, sector 1, al numitilor B.A.P. si B.D., succesorii fostei proprietare a bunului imobil în litigiu, B.M., fusese recunoscut, cu efect retroactiv si, deci, nerevocabil, din anul 2006, în virtutea unei hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile, care se bucura de o prezumtie de validitate si ca o institutie a statului, P.M.B. fusese obligata la retrocedarea imobilului, aceasta procedând la vânzarea unui bun imobil care nu îi apartinea si care nu putea face obiectul Legii nr.112/1995, vânzare ce echivaleaza cu o ingerinta în dreptul de proprietate al intimatilor( a se vedea mutatis mutandis, cauzele Strain c. României, Paduraru c. României, hotarârea din 1 decembrie 2005).
In acelasi sens, Curtea observa ca o perioada lunga de timp fostii proprietari nu au putut exercita, în mod deplin, atributele dreptului de proprietate, neputând folosi bunul si neîncasând nici o indemnizatie proportionala pentru aceasta lipsa de folosinta, întrucât locatarii nu le-au platit chiria aferenta utilizarii bunului.
Or, daca putem fi de acord ca prelungirea contractului de închiriere sau obligatia de a încheia un nou contract de închiriere, în virtutea OUG nr.40/1999, intra în notiunea de reglementare a folosintei bunului, privita ca limitare a dreptului de proprietate, aceasta trebuie sa fie limitata în timp si sa fie însotita de o indemnizare proportionala.
În acest context, a aprecia ca prelungirea contractului de închiriere si obligatia de a încheia un nou contract de închiriere opereaza si dupa expirarea termenului legal, 8 aprilie 2004, ar determina impunerea asupra proprietarului a unei sarcini excesive si disproportionate, de natura a îi aduce atingere dreptului sau de proprietate, astfel cum este acesta reglementat de actele normative interne si internationale relevante în aceasta materie.
În ceea ce priveste motivul de recurs, constând în faptul ca proprietarii imobilului în litigiu nu au respectat dispozitiile legale care impun încheierea unui contract de închiriere, Curtea apreciaza, în considerarea naturii recursului, ce nu mai permite o reevaluare a probelor si o restabilire a situatiei de fapt, ci doar posibilitatea ca instanta de recurs sa examineze modul în care instantele anterioare au aplicat dispozitiile legale pertinente, situatiei de fapt stabilite în baza ansamblului probator administrat în cauza, cu respectarea garantiilor procesului echitabil reglementat de articolul 6 din Conventia Europeana a Drepturilor Omului, ca instantele anterioare au realizat o corecta aplicare a acestor dispozitii legale, atunci când au stabilit ca au fost îndeplinite, în cauza, cerintele impuse de art.10 si 11 din OUG nr.40/1999 modificata, dar considera ca, oricum, ar fi fost incidente ratiunile deja expuse.
Curtea observa ca, în cauza, nu sunt aplicabile nici dispozitiile art.14 din OUG nr.40/1999, modificata, care reglementeaza reînnoirea contractelor de închiriere, întrucât acestea ar fi devenit operabile, în ipoteza în care proprietarii recunoscuti de justitie ar fi încheiat cu fostii chiriasi un contract de închiriere, pentru ca nu se poate reînnoi ceea ce nu a fost nicicând încheiat.
Astfel, în absenta încheierii, de comun acord, a unui contract de locatiune a imobilului în litigiu, pentru un alt termen sau a unei tacite relocatiuni, în conditiile dreptului comun, Curtea apreciaza, în virtutea jurisprudentei Curtii Europene a Drepturilor Omului, analizate în cauza, ca se impune asigurarea exercitarii depline a tuturor atributelor dreptului de proprietate ce apartine intimatilor, prin evacuarea recurentilor, care nu mai justifica existenta niciunui titlu locativ asupra imobilului în litigiu.
Pentru considerentele expuse, Curtea, în temeiul art.312 alin.1 Cod procedura civila, va respinge, ca nefondat, recursul exercitat de recurentii T.A. si T.M.C.D. împotriva deciziei civile nr.1493 A din 24.11.2008, pronuntata de Tribunalul Bucuresti – Sectia a III-a Civila.
În temeiul art.274 alin.1 raportat la art.298, coroborat cu art.316 Cod procedura civila, Curtea îi va obliga pe recurenti la plata sumei de 1785 lei cu titlu de cheltuieli de judecata catre intimatul – reclamant B.P., reprezentând onorariu avocatial, conform chitantei nr.61/06.04.2009 (fila 23 dosar recurs).
