CHIRII
Chiriaşi; Despăgubiri constând în îmbunătăţiri aduse unui imobil retrocedat; Calitate procesuală pasivă
Prin decizia civilă nr.266/3 noiembrie 2006 a Tribunalului Brăila (dosar nr.1031/C/2006), s-a admis recursul formulat de pârâta M.O. împotriva sentinţei civile nr.1181/23.02.2006 a Judecătoriei Brăila (dosar nr.13167/C/2004), s-a casat sentinţa şi s-a trimis cauza pentru rejudecare la Judecătoria Brăila.
In motivarea hotărârii, instanţa de recurs a reţinut următoarele:
Prin cererea înregistrată la Judecătoria Brăila sub nr.1264/2002 reclamanţii M.V. şi M. F. au chemat în judecată pe pârâtele D.S.P. Brăila şi pe M.O. pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună:
– obligarea pârâtelor la plata despăgubirilor în sumă de 150.518.344 lei, actualizată în ziua judecăţii şi în continuare până la executare, reprezentând valoarea îmbunătăţirilor aduse la imobilul situat în Brăila, devenit proprietatea pârâtei M.O. prin revendicare;
-obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată;
In motivarea acţiunii lor, reclamanţii au arătat că au avut calitatea de chiriaşi în imobilul litigios.
Prin contractul de vânzare-cumpărare nr.31/1997 intervenit între ei şi D.S.P. Brăila au cumpărat o parte din acest imobilul cu o suprafaţă utilă de 60,28 mp precum şi terenul în suprafaţă de 104,984 mp. Vânzarea-cumpărarea s-a făcut în temeiul Legii nr.112/1995, O.G. nr.20/1996 şi O.G. nr.11/1997.
Prin acţiunea înregistrată sub nr.3649/1998 la Judecătoria Brăila, pârâta din prezenta cauză M.O. a solicitat în contradictor cu C.L. Brăila şi D.S.P. Brăila să-i lase în deplină proprietate şi paşnică folosinţă imobilul în litigiu, invocând calitatea sa de moştenitoare testamentară şi împrejurarea că prin Decizia nr.92/1950 poz.450 acesta a fost trecut în mod abuziv în proprietatea statului. Ulterior s-a completat acţiunea cu capătul de cerere privind constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între ei, reclamanţii din cauza de faţă – cu D.S.P. Brăila şi de care s-a făcut vorbire mai sus.
Prin sentinţa civilă nr.2466/30.03.1999 pronunţată în dosar nr. 3699/1998 Judecătoria Brăila a admis în parte acţiunea.
In apelurile declarate de părţile în litigiu Tribunalul Brăila prin decizia nr.526/1.06.1999 pronunţată în dosar nr.2977/1999 a modificat în parte sentinţa civilă nr.2466/1999 în sensul că s-a respins ca nefondată acţiunea în revendicare şi s-au menţinut celelalte dispoziţii.
In recurs Curtea de Apel Galaţi prin decizia civilă nr. 83/17.01.2000 pronunţată în dosar nr.1845/1999 a casat decizia nr. 526/1999 a trimis cauza spre rejudecare Tribunalului Brăila.
In rejudecare, prin decizia civilă nr.570/21.06.2000 pronunţată de Tribunalul Brăila în dosar nr.1502/2000 s-a admis acţiunea reclamantei M.O., aşa cum a fost formulată în sensul că au fost obligaţi pârâţii să-i lase în deplină proprietate şi posesie imobilul şi s-a constatat nul contractul de vânzare-cumpărare încheiat de D.S.P. Brăila cu soţii M.
Prin decizia civilă nr.283/8.03.2001 pronunţată de Curtea de Apel Galaţi în dosar nr.1406/2000 s-au respins recursurile declarate de soţii M. şi C.L. Brăila, astfel că hotărârea Tribunalului Brăila a rămas irevocabilă.
In perioada cât reclamanţii au fost atât chiriaşi cât şi proprietari ai imobilului litigios, au efectuat lucrări de reparaţii şi îmbunătăţiri necesare şi utile constând în: refacerea tencuielilor interioare şi exterioare, montarea de plasă sudată, montarea de pardoseli din gresie şi faianţă în baie şi bucătărie, refacerea instalaţiei sanitare şi electrice, înlocuirea tâmplăriei, a învelitorilor, lucrări de tinichigerie, instalaţii de gaze la bucătărie, baie şi în camere, evaluate extrajudiciar la suma de 150.518.347 lei.
Având în vedere admiterea acţiunii în revendicare, faptul devenirii ca proprietar a pârâtei M.O. precum şi constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr.31/1997, reclamanţii au considerat că sunt îndreptăţiţi la dezdăunare potrivit art.997 Cod civil, O.U.G. nr.40/1995 şi art.40 din Legea nr.10/2001 în raport de sporul de confort şi valoare adus imobilului şi care apare ca o îmbunătăţire fără justă cauză a pârâtei.
Reclamanţii mai arată că au mai formulat o acţiune în dezdăunare împotriva actualei proprietare – adică a pârâtei M.O. – care a fost respinsă ca fiind îndreptată împotriva unei persoane fără calitate procesual pasivă, prin sentinţa civilă nr.9123/14.11.2001 pronunţată de Judecătoria Brăila în dosar nr.10123, sentinţă rămasă irevocabilă.
Reclamanţii mai subliniază în acţiunea lor că în prezent ocupă imobilul în calitate de chiriaşi.
In drept acţiunea a fost întemeiată pe disp.art.997 Cod civil, O.U.G. nr.40/1999 şi art.49 din Legea nr.10/2001.
In dovedirea ei s-au cerut probe cu acte, interogator martori şi expertiză tehnică de evaluare a îmbunătăţirilor.
Prin sentinţa civilă nr.4879/30.10.2003 pronunţată de Judecătoria Brăila s-a admis acţiunea formulată de reclamanţi şi s-a dispus obligarea pârâtei M.O. la plata sumei de 160.070.749 lei reprezentând contravaloarea îmbunătăţirilor şi reparaţiilor aduse imobilului.
Prin aceeaşi sentinţă s-a respins acţiunea îndreptată împotriva D.S.P. Brăila, Consiliul Local Brăila, Statul Român – introdus ulterior în cauză, ca fiind făcută împotriva unor persoane fără calitate procesual pasivă.
Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de fond a reţinut că din probele administrate în cauză respectiv expertiză şi acte rezultă că reclamanţii au efectuat lucrările pretinse prin acţiune, lucrări ce sa ridicat la valoarea de 160.070.749 lei.
Faţă de obiectul acţiunii şi starea de fapt existentă, instanţa de fond a considerat că singura pârâtă care are calitate procesual pasivă este M.O., că numai acesteia îi profită lucrările efectuate de reclamanţii la imobil, astfel că acţiunea îndreptată împotriva celorlalţi pârâţi a respins-o ca îndreptată împotriva unor persoane fără calitate procesual pasivă.
In drept, admiterea acţiunii a fost motivată pe dispoziţiile art.997 Cod civil.
Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs pârâta M.O. pe care nu l-a motivat în termen însă printr-un memoriu depus la dosar s-a cerut să se aibă în vedere în condiţiile art.306 alin.2 Cod procedură civilă, existenţa motivului de ordine publică vizând autoritatea de lucru judecat (art.1201 Cod civil şi art.166 Cod procedură civilă) caz de modificare a sentinţei conform art.304 pct.9 Cod procedură civilă.
In motivarea acestei excepţii de ordine publică, se arată că deşi a fost invocată şi în faţa instanţei de fond, a fost soluţionată greşit prin admiterea excepţiei vizând lipsa calităţii procesual pasive ca ulterior să se revină asupra chestiunii prin repunerea pe rol şi reintroducerea ei în cauză.
In fine se susţine că modul în care a procedat instanţa este total greşit, faptul că între părţi a mai existat o judecată având acelaşi obiect în cauză nu putea duce decât la o singură concluzie, că operează în speţă dispoziţiile art.1201 Cod civil şi art.166 Cod procedură civilă.
Pentru aceste motive s-a cerut admiterea recursului modificarea sentinţei în sensul respingerii acţiunii pentru autoritate de lucru judecat.
Prin decizia civilă nr.211/18.11.2004 pronunţată de Tribunalul Brăila în dosar nr.2805/2004 s-a admis recursul formulat de M.O., s-a casat sentinţa civilă nr.4879/30.10.2003 pronunţată în dosar nr.1264/2002 a Judecătoriei Brăila şi s-a trimis cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă.
În esenţă, instanţa de recurs a reţinut că instanţa de fond nu a pus în discuţia părţilor şi nu s-a pronunţat asupra excepţiilor invocate de pârâta M.O. prin întâmpinarea depusă la 13.10.2003, aflată la fila 148 dosar cu privire la autoritatea de lucru judecat, nulitatea încheierilor de şedinţă din 9 iunie 2003, 3 septembrie 2003 şi 19 octombrie 2003 cât şi a excepţiei decăderii din dreptul de a completa cererea de chemare în judecată a reclamanţilor, excepţie care potrivit art.3041 Cod procedură civilă şi art.304 pct.5 Cod procedură civilă, sunt motive de ordine publică în sensul dispoziţiilor art.306 al.2 Cod procedură civilă.
După reluarea judecăţii urmare casării cu trimitere, Judecătoria Brăila prin sentinţa civilă nr.1181/23.02.2006 pronunţată în dosar nr. 13167/2004 a admis acţiunea formulată de reclamanţii M.V. şi M.F. şi a obligat-o pe pârâta M.O. la plata sumei de 16.070 lei RON reprezentând contravaloarea îmbunătăţirilor aduse imobilului şi a respins aceiaşi acţiune împotriva Consiliului Local Brăila, Statul Român reprezentat de Ministerul Finanţelor şi Direcţia Serviciilor Publice ca fiind îndreptată împotriva unor persoane fără calitate procesual pasivă.
Prin aceiaşi sentinţă pârâta M.O. a fost obligată şi la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 1.181 RON.
Prin încheierea din 23.03.2005 instanţa a respins excepţia autorităţii de lucru judecat, excepţia prescripţiei dreptului reclamanţilor la acţiune, excepţia privind decăderea reclamanţilor din dreptul de a-şi modifica cererea după prima zi de înfăţişare, a unit cu fondul excepţiile lipsei calităţii procesual pasive a pârâţilor M.O. şi C.L. Brăila şi a constatat desfiinţate încheierile de şedinţă din 9.06.2003, 3.09.2003 şi 19.10.2003.
Prin încheierea din 21.04.2005 instanţa a unit de asemenea, cu fondul excepţia lipsei calităţii procesual pasive a Statului Român reprezentat de Ministerul Finanţelor Publice.
Pentru a se pronunţa astfel instanţa de fond a reţinut în fapt următoarele:
Reclamanţii chiriaşi ai imobilului în litigiu, în anul 1977 devin proprietarii apartamentului format din două camere şi dependinţe, pe care le-au ocupat până atunci, în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 31/1997 încheiat cu D.S.P. Brăila, având la bază prevederile Legii nr. 112/1995.
Imobilul în întregime este revendicat de pârâta M.O., care prin decizia civilă nr.570/2000 a Tribunalului Brăila, irevocabilă prin decizia nr.283/2001 a Curţii de Apel Galaţi, intră definitiv şi irevocabil în proprietatea ei prin aceleaşi hotărâri este anulat contractul de vânzare-cumpărare prin care reclamanţii dobândesc un apartament în acel imobil.
In anul 1997 după cumpărarea apartamentului susmenţionat reclamanţii au făcut reparaţii capitale la el în sensul că au tencuit pereţii din interior şi exterior, au schimbat tabla de pe acoperiş, au schimbat instalaţia electrică şi cea sanitară, au racordat locuinţa la gaze, au pus pardoseli din gresie şi au aplicat faianţă în baie şi au montat boiler electric în baie.
Toate aceste lucrări conform raportului de expertiză efectuat în cauză au fost necesare şi utile, iar unele din ele au crescut gradul de confort al locuinţei, ele profitând numai actualului proprietar al imobilului respectiv pârâtei M.O.
Faţă de această situaţie şi având în vedere dispoziţiilor art.997 Cod civil, instanţa de fond a admis acţiunea şi a dispus în consecinţă.
Căzută în pretenţii pârâta a fost obligată şi la plata cheltuielilor de judecată, conform dispoziţiilor art.274 Cod procedură civilă.
Pe considerentul că îmbunătăţirile la imobil profită numai proprietarii şi că acţiunea prin care aceasta şi-a revendicat imobilul nu s-a plasat în sfera Legii nr.10/2001, ci a dreptului civil, instanţa a apreciat că şi acţiunea în pretenţii din dosarul de faţă nu poate fi îndreptată decât împotriva acesteia, celelalte persoane juridice chemate în judecată neavând calitate procesual pasivă motiv pentru care acţiunea îndreptată împotriva lor a fost respinsă ca atare.
Împotriva acestei sentinţe în termen legal a declarat recurs pârâta M.O. care a susţinut că este nelegală pentru următoarele considerente:
Sub un prim aspect nelegalitatea soluţiei instanţei de fond este dată cu greşita respingere a excepţiei autorităţii de lucru judecat printr-o încadrare flagrantă a disp.art.1201 Cod civil şi art.166 Cod procedură civilă.
In motivarea acestui prim aspect se arată că prin sentinţa civilă nr.9123/14.11.2001 pronunţată de Judecătoria Brăila în dosar nr.10123/2001 definitivă şi irevocabilă prin decizia civilă nr.184/1.02.2002 a Tribunalului Brăila, între aceiaşi pârâţi a mai existat o judecată cu acelaşi obiect şi aceiaşi cauză, judecata a fost soluţionată prin respingerea cererii ca fiind introdusă de o persoană fără calitate procesual pasivă.
Sub un al doilea aspect prin respingerea excepţiei decăderii reclamanţilor din dreptul de a modifica acţiunea după prima zi de înfăţişare, se susţine că instanţa de fond a încălcat principiile ce guvernează procesul civil – sub aspectul conţinutului cererilor de chemare în judecată, a termenelor de modificare a acestora (art.312 şi art.143 Cod procedură civilă) a principiilor disponibilităţii dar şi a rolului activ al instanţei.
Instanţa de fond apreciază, în opinia recurentei, în mod eronat că prin reintroducerea în cauză a pârâtei M.O., după depăşirea termenului legal, nu s-a modificat cererea iniţială, ci s-a restabilit cadrul procesual trasat de reclamanţi prin cererea de chemare în judecată.
Sub un alt aspect prin respingerea excepţiei lipsei calităţii procesual pasive a pârâtei M.O. în cauză s-ar fi realizat o încălcare flagrantă a disp.art.49 al. III din Legea nr.10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989.
Se subliniază că în conformitate cu dispoziţiile legale invocate chiriaşi au drept la despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilului cu destinaţia de locuinţă pentru îmbunătăţirile necesare şi utile, însă în cazul în care imobilul a fost luat fără titlu valabil – ca în cazul de faţă – obligaţia de despăgubire revine statului sau unităţii deţinătoare.
Deci pârâta M.O. nu are răspundere faţă de reclamanţi pentru îmbunătăţirile aduse de ei la imobil.
In fine sub un ultim aspect, se susţine că sentinţa este nelegală întrucât instanţa de fond nu a sesizat că dreptul la acţiune al reclamanţilor este prescris.
In motivarea acestui ultim motiv de recurs se arată că drepturile reclamanţilor este prescris în raport de disp.art.8 din Decretul nr.167/1958 dat fiind faptul că încă din anul 1998 aveau cunoştinţă de faptul că reclamanţii îşi revendică imobilul şi deci de atunci începând curgea termenul de 3 ani care s-au împlinit în anul 2001 acţiunea fiind înregistrată în 31 ianuarie 2002.
Faţă de cele arătate mai sus recurenta a solicitat admiterea recursului, modificarea sentinţei şi respingerea acţiunii promovate de reclamanţi pe excepţiile invocate.
Analizând motivele de recurs prin prisma dispoziţiilor legale incidente în cauză şi a probatoriilor administrate, tribunalul constată că sunt întemeiate pentru considerentele mai jos expuse:
In ceea ce priveşte excepţia autorităţii de lucru judecat invocată de către recurentă tribunalul constată că aceasta nu operează în speţă pentru că prin prima hotărâre, respectiv sentinţa civilă nr.9123/14.11.2001 pronunţată în dosar nr.10126/2001 a Judecătoriei Brăila şi irevocabilă prin decizia civilă nr.184/1.02.2002 a Tribunalului Brăila nu s-a intrat în cercetarea fondului ci s-a stabilit doar că M.O. nu are calitate procesual pasivă ori este bine ştiut că nu există autoritate de lucru judecat dacă cererea de chemare în judecată este respinsă pentru anumite aspecte de ordin procedural cum ar fi prematuritatea, anularea ca netimbrată, lipsa calităţilor procesual pasive sau active.
Cert este că chiriaşul are dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţia de locuinţă prin îmbunătăţirile necesare şi utile fapt reglementat atât de dispoziţiile O.G. nr.40/1999 prin art.43 cât şi prin art.53 al. I din Legea nr.10/2001 aşa cum a fost modificată prin Legea nr.247/2005.
Alin. II al art.53 din Legea nr.10/2001 aşa cum a fost modificată arată că în cazul în care imobilul care se restituie a fost preluat fără titlu valabil obligaţia de despăgubire revine statului sau unităţii deţinătoare.
In speţă s-a stabilit, cu autoritate de lucru judecat, prin decizia civilă nr.570/21.06.2000 a Tribunalului Brăila pronunţată în dosar nr. 1502/2000, că imobilul litigios a fost trecut în proprietatea statului fără titlu valabil prin încălcarea dispoziţiilor art. X din Decretul nr.92/1950.
In aceste condiţii reclamanţii intimaţi trebuiau să-şi îndrepte acţiunea împotriva unităţii deţinătoare Consiliul Municipal Brăila şi D.S.P. Brăila ce administrează fondul locativ al Municipiului Brăila.
Aşa fiind, instanţa de fond a greşit apreciind că D.S.P. şi Consiliul Local Municipal Brăila nu au calitate procesual pasivă.
Cum există unitate deţinătoare statul nu poate fi acţionat, astfel că sub acest aspect hotărârea instanţei de fond de a stabili că Direcţia Finanţelor Publice Brăila pentru Statul Român, nu are calitate procesual pasivă este corectă.
Întrucât instanţa de fond s-a pronunţat pe excepţie faţă de cei ce au calitate procesual pasivă şi nu a intrat în corectarea fondului, tribunalul în temeiul disp.art.312 pct.5 Cod procedură civilă urmează să admită recursul să caseze sentinţa recurată şi să trimită dosarul spre rejudecare instanţei de fond.
Cu prilejul rejudecării fondului instanţa va analiza şi celelalte excepţii de fond ce au fost rejudecate prin motivele de recurs.
