Speta nr.3
Art. 966 Cod civil
Contract de închiriere. Valabilitate.
Cuantum chirie. Pret fictiv sau derizoriu. Înteles.
Chiar daca, din probele administrate, rezulta ca pretul folosintei stipulat în contractul de închiriere este inferior preturilor pietei, nu se poate retine o chirie fictiva. Partile sunt libere sa determine chiria, nu doar prin raportare la valoarea pietei, dar si prin raportare la subiectivismul partilor sau la relatiile dintre acestea.
(sentinta comerciala nr. 3687/16.05.2006 a TB Sectia a VI –a Comerciala, definitiva prin decizia nr. 611/17.11.2006 a CAB – Sectia a VI –a Comerciala)
Prin cererea înregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti – Sectia a VI-a Comerciala, sub nr.4133/2005, reclamantii D.D.A., D. D. T. si D. D. I.-F. au chemat în judecata pe pârâta SC N. T. 97 I. SRL, solicitând instantei ca prin hotarârea ce se va pronunta sa se dispuna constatarea nulitatii absolute a contractului de închiriere încheiat între parti având ca obiect închirierea imobilului situat în Bucuresti, sector 2; evacuarea pârâtei din imobil, cu cheltuieli de judecata.
În motivarea cererii, reclamantii au aratat în esenta ca reclamanta D.D.A, împreuna cu sotul ei , D.D.T au dobândit proprietatea acestui imobil prin contractul de vânzare cumparare aut. Sub nr. 603/27.03.1999 la BNP M.R., imobil pe care l-a inchiriat pârâtei, in vederea desfasurarii de activitati comerciale, respectiv de restaurant, durata inchirierii fiind de 5 ani, de la data de 01.04.2004, pentru o chirie lunara de 5.000.000 lei.
Se mai arata ca la data de 01.04.2004, D.D.T a decedat, mostenitori fiind sotia supravietuitoare si copii ac estora minori, toti reclamanti in prezenta cauza . Mai arata reclamantii ca pretul stabilit cu titlu de chirie lunara este neserios, derizoriu si nesincer, ceea ce atrage nulitatea contractului. Arata reclamantii ca pretul este neseris , lucru care rezulta din imprejurarea ca imobilul inchiriat este o caldire impunatoare , cu subsol, parter si doua etaje, fiind de notorietate pretul extrem de ridicat atât la vânzarea cât si la inchirierea imobilelor în Bucuresti, imobil care se afla in zona urbana I a Bucurestiului.
Analizând materialul probator administrat in cauza, tribunalul a apreciat cererea reclamantilor ca fiind neîntemeiata si a respins-o in consecinta, pentru considerentele care vor fi retinute in cele ce urmeaza:
Reclamanta D.D.A impreuna cu sotul ei, D.D.T au dobândit proprietatea imobilului situat in Bucuresti, sector 2, prin contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 603/27.03.1999 la BNP M.R., imobil pe care l-au inchiriat pârâtei, în vederea desfasurarii de activitati comerciale, respectiv de restaurant, durata închirierii fiind de 5 ani, de la data de 01.04.2004, pâna la data de 01.04.2009. Cuantumul chiriei lunare aferente a fost stabilita de 5.000.000 lei vechi (astfel cum rezulta din contractul de inchiriere inregistrat sub nr. 9216786/22.03.2004 la Administratia Sectorului 2 Bucuresti-fila 13 dosar).
Ulterior, D.D.T. a decedat, la data de 31.01.2005, in Vietnam, astfel cum rezulta din certificatul de deces seria DP, nr. 234895, transcris la Primaria sectorului 2 Bucuresti, la data de 01.04.2005( fila 14 dosar).
Succesiunea ramasa de pe urma defunctului a fost dezbatuta e notarul public M.E., care a eliberat certificatul de mostenitor nr. 41/18.04.2995 ( fila 15 dosar), mostenitori fiind reclamantele , in calitate de sotie supravietuitoare si, respectiv, in calitate de fiice, printre bunurile din masa succesorala aflându-se si imobilul situat in Bucuresti, str. Iancu Capitanu nr. 11, sector 2, care facuse obiectul contractului de inchiriere.
Chiria lunara a fost stabilita in cuantum de 5.000.000 lei ROL , ceea ce a reprezenta aproape 150 euro lunar, suma care, raportat la suprafata imobilului inchiriat ar reprezenta aproximativ 0,70 euro/mp/luna. Având in vedere raportul de expertiza intocmit in cauza de expert D.E., care concluzioneaza ca cel mai probabil pret pentru stabilirea chiriie imobilului ar fi de 10 euro/mp/luna ( fila 117 dosar), rezulta, intr-adeva, ca pretul stabilit pentru închiriere este sub 1/10 diun ceea ce s-ar putea obtine pe piata libera.
Sub sanctiunea nulitatii, chiria trebuie sa fie sincera si serioasa. Daca chiria a fost prevazuta fictiv sau lucrul a fost inchiriat in schimbul unei sume derizorii, contractul nu mai este o locatiune, ci un comodat.
Pretul este fictiv, când din intentia partilor ( exprimata intr-un act secret) rezulta ca nu este datorat. Aceasta situatie nu subzista insa in cauza, deoarece nu s-a facut dovada unei conventii secrete, din care sa rezulte ca partile ar fi convenit ca pretul sa nu se plateasca si, mai mult, pârâta a platit chiria, situatie ce rezulta din împrejurarea ca insisi reclamantii nu au sustinut acest lucru, precum si din copii ale unor mandate postale privind plata chiriei de catre pârâta , depuse la dosar la fila 71. In consecinta, se constata ca nu subzista temeinicia acestui motiv de nulitate a contractului, respectiv nesinceritatea pretului.
De asemenea, pretul inchirierii trebuie sa fie serios, adica sa nu fie derizoriu (infim), atât de disproportionat fata de valoarea lucrului inchiriat, incât sa nu reprezinte chirie, sa nu poata reprezenta obiectul obligatiei locatarului si deci o cauza suficienta a obligatiei locatarului de a transmite folosinta lucrului inchiriat.
Astfel, din probele administrate, rezulta ca intre sotul reclamantei, domnul D.D.T. si sotul reprezentantei pârâtei au existat puternice si indelungate relatii de prietenie, recunoscute inclusiv de reclamanta D.D.A. ( prin raspunsul la întrebarea nr. 6 din interogatoriu: ,, au fost foarte buni prieteni”) si învederate de ambii martori audiati in cauza.
De asemenea, contractul de închiriere atacat a fost precedat de existenta unui alt contract de închiriere, încheiat in aceleasi conditii intre parti, situatie care rezulta din dispozitia martorului pârâtei B.V.P. (care, de altminteri, este finul reclamantei D.D.A.) si este recunoscuta si de catre reclamanta, prin raspunsul la intrebarea nr. 4 din interogatoriu. Acest contract de închiriere anterior, fiind incheiat în aceleasi conditii, pentru aceeasi chirie si nefiind atacat de catre reclamanta duce la prezumtia simpla ca pretul închirierii nu a fost apreciat ca fiind derizoriu de catre reclamanta, în contextul relatiilor dintre parti , problemele aparând doar dupa decesul sotului reclamantei , domnul D.D.T.
In acest context, rezulta ca reclamanta a semnat in cunostinta de cauza contractul de inchiriere , iar in temeiul principiului obligativitatii actelor juridice incheiate de parti (art.969 cod civil statornicind:,,conventiile legal facute au putere de lege între partile contractante”), aceasta este tinuta sa respecte actul juridic incheiat. Imprejurarea ca ulterior inchierii contractului de inchiriere au intervenit alte situatii, sotul reclamantei D.D.T. decedând, cu posibile influnte negative asupra situatiei financiare a reclamantei si a fiicelor acesteia nu poate atrage nulitatea contractului de inchiriere si nicio eventuala renegociere a clauzelor acestuia privind cuantumul inchirierii , partile fiind tinute sa respecte clauzele convenite la momentul incheirii actului atacat.
In contextul incheierii contractului de închiriere, tribunalul apreciaza ca nu poate fi retinuta o chirie fictiva sau derizorie , astfel ca nici contractul de inchiriere nu poate fi declarat nul, chiar daca chiria este mult inferioara valorii reale a imobilului inchiriat, deoarece, la momentul inchierii contractului, partile sunt libere sa determine pretul folosintei, echivalenta fiind relativa, stabilindu-se nu doar prin raportare la valoarea lucrului sau a pretului pietii , dar si prin raportare la subiectivismul partilor sau la relatiile dintre acestea. De asemenea, în cauza nu se poate retine incidenta existentei vilitatii pretului (pret ieftin), ca si pret lezionar, caci actiunea în resciziune ( art.1165 Cod civil) pentru pretul lezionar este doar la îndemâna cocontractantului minor, situatie neaplicabila in cauza, în conditiile in care partile contractante erau majore .
Pentru considerentele anterior expuse, instanta a apreciat ca neîntemeiata cererea reclamantilor de constatare a nulitatii contractului de închiriere si a respins-o, pe cale de consecinta aparând ca neîntemeiata si cererea de evacuare a pârâtei în conditiile în care s-a stabilit valabilitatea titlului in temeiul caruia aceasta ocupa imobilul.
