Prin acţiunea civilă înregistrată la Judecătoria Ploieşti, reclamantul N.M.C. a solicitat evacuarea pârâţilor R.M. şi D.B. dintr-un imobil situat în mun.Ploieşti. având în vedere expirarea contractului de închiriere încheiat între părţi.
Ulterior, numita D.T.D. a formulat o cerere de intervenţie în interesul pârâţilor prin care a solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată.
Prin sentinţa civilă nr.5134/13.06.2005 pronunţată de Judecătoria Ploieşti a fost respinsă ca neîntemeiată acţiunea formulată de reclamant,fiind admisă cererea de intervenţie accesorie.
Prin decizia nr. 594/30.09.2005 pronunţată de Tribunalul Prahova – Secţia civilă a fost admis apelul declarat de reclamant împotriva acestei sentinţe ,care a fost schimbată în tot ,în sensul admiterii acţiunii şi respingerii cererii de intervenţie accesorie, dispunându-se evacuarea pârâţilor din imobil.
Pentru a pronunţa această decizie instanţa de apel a reţinut că termenul de 5 ani a început să curgă de la data rămânerii definitive a sentinţe civile nr.1748/13.02.1998 pronunţată de Judecătoria Ploieşti ,fiind expirat în prezent ,astfel încât nu mai are relevanţă faptul că proprietarul nu a notificat chiriaşii refuzul de reînnoire a contractului de închiriere cu cel puţin un an înainte de expirarea acestuia, în cauză neoperând nici tacita relocaţiune.
Împotriva acestei decizii, pârâţii şi intervenienta au declarat recurs pentru următoarele motive :
1. reclamantul nu a devenit unic proprietar al imobilului decât în baza deciziei nr.2290/31.08.2004 pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti – Secţia civilă astfel încât acesta a încheiat cu pârâţii un singur contract de închiriere pe care refuză în mod abuziv să îl reînnoiască.
2. reclamantul nu a notificat pârâţii refuzul de reînnoire a contractului cu cel puţin un an înainte de expirarea acestuia.
3. pârâţii nu au avut posibilitatea să-şi formuleze eventuale apărări în faţa instanţei de apel deoarece nu au fost asistaţi de un avocat.
Primul motiv de recurs a fost înlăturat deoarece actele juridice referitoare la bunurile aflate în indiviziune ,privite în materialitatea lor ,încheiate de un coproprietar înainte de partaj cu nerespectarea regulilor care guvernează indiviziunea , se consolidează definitiv în situaţia în care bunul care formează obiectul actului juridic a fost atribuit coproprietarului contractant , în baza efectului declarativ al partajului constatat de dispoziţiile art.786 Cod civil.
Al treilea motiv de recurs a fost înlăturat deoarece pârâţii au declarat în şedinţă publică că nu doresc să-şi angajeze avocat şi au solicitat cuvântul în dezbaterea apelului.
Recursul este însă fondat în ceea ce priveşte încălcarea dispoziţiilor art.14 alin.1 şi 2 din O.U.G. nr.40/1999 privind reînnoirea contractului de închiriere, invocată de pârâţi şi intervenientă prin al doilea motiv de recurs.
În baza acestor dispoziţii legale, chiriaşul are dreptul la reînnoirea contractului de închiriere în cazul imobilelor care cad sub incidenţa O.U.G. nr.40/1999, aprobată prin Legea nr.241/2001, proprietarul având însă posibilitatea de a refuza reînnoirea contractului în situaţiile prevăzute de art.14 alin.2 lit a-d din acest act normativ.
În situaţia în care nu doreşte reînnoirea contractului de închiriere ,proprietarul are obligaţia de a notifica chiriaşului acest refuz în conformitate cu art.14 alin.3 şi art.22 alin.1 şi 2 din O.U.G. nr.40/1999, respectiv cu cel puţin un an înainte de expirarea contractului, în cazurile prevăzute de art.14 alin.2 lit.a şi b sau cu cel puţin 60 de zile în cazul prevăzut de art.14 alin2 lit.d din acelaşi act normativ , prin intermediul executorului judecătoresc şi cu indicarea motivului refuzului de reînnoire.
Nerespectarea acestor condiţii atrage nulitatea notificării în baza art.22 alin.3 din O.U.G nr.40/1999 şi are drept consecinţă reînnoirea contractului de închiriere în condiţiile art.14 alin.1 din acest act normativ.
Din probele administrate în cauză rezultă că reclamantul nu a respectat aceste dispoziţii legale, notificarea fiind depusă la executorul judecătoresc la data de 25.11.2004 în condiţiile în care se comunica chiriaşului refuzul de reînnoire a contractului de închiriere care expira la data de 31.12.2004 şi neprevăzând motivul de refuz al reînnoirii contractului.
Instanţa de apel a reţinut această situaţie de fapt dar a considerat că reclamantul nu avea obligaţia de a respecta dispoziţiile art.14 alin.2-3 din O.U.G. nr.40/1999 în condiţiile în care expirase termenul de 5 ani de la data rămânerii definitive a sentinţei civile nr.1748/13.02.1998 pronunţată de Judecătoria Ploieşti prin care s-a dispus restituirea imobilului în litigiu către reclamant.
Această interpretare a dispoziţiilor legale este greşită deoarece termenul de 5 ani prevăzut de art.1 din O.U.G. nr.40/1999 curge de la data intrării în vigoare a acestei Ordonanţe de Urgenţă, respectiv 8.04.1999, iar obligaţia proprietarului de a notifica chiriaşului refuzul de reînnoire a contractului nu are nici o legătură cu acest termen.
Din interpretarea dispoziţiilor art. 1 , art.7 şi art.9 alin.1 din O.U.G. nr.40/1999 rezultă că reclamantul şi ceilalţi coproprietari aveau obligaţia de a încheia cu pârâţii un contract de închiriere care să-şi producă efectele până la expirarea termenului prevăzut de art. 1 din O.U.G. nr.40/1999, respectiv până la data de 8.04.2004.
Aceste dispoziţii legale sunt însă aplicabile numai în cazul în care proprietarii şi chiriaşii nu convin asupra altui termen în baza principiului libertăţii contractuale.
În cauza dedusă judecăţii între reclamant şi ceilalţi coproprietari pe de o parte, şi pârâţi, pe de altă parte, s-au încheiat 12 contracte de închiriere succesive în perioada 2000-2004, pe diferite termene , ultimul contract fiind încheiat la data de 15.10.2004 pe termen de 3 luni, respectiv până la data de 31.12.2004.
Orice proprietar are dreptul de a dispune în mod liber de bunurile aflate în proprietatea sa şi poate refuza reînnoirea contractului de închiriere şi în cazul imobilelor care cad sub incidenţa O.U.G. nr.40/1999 , pentru motivele şi cu respectarea procedurii prevăzute de acest act normativ, care implică notificarea chiriaşului prin intermediul executorului judecătoresc , cu indicarea motivelor refuzului de reînnoire a contractului şi cu respectarea termenelor prevăzute de art.14 alin.3 din O.U.G. nr.40/1999.
În condiţiile în care a operat reînnoirea contractului de închiriere ,pentru aceeaşi perioadă , reclamantul nu poate solicita evacuarea pârâţilor din imobil în conformitate cu art.14 alin.1 şi 5 din O.U.G nr.40/1999.
Pentru aceste considerente, în baza art.312 alin.3 raportat la art.304 pct.9 Cod pr.civilă , Curtea a admis recursul şi a modificat în tot decizia în respingerii apelului ca nefondat.
