Părţile stabilesc să se prezinte la notarul public din municipiul Drăgăşani pentru încheierea actului în formă autentică, însă promitenta în mod nejustificat, refuză să execute obligaţia asumată.
Prin sentinţa ciivlă nr. 2197 din 9 decembrie 2015 pronunţată de judecătoria Drăgăşani în dosarul nr. 3418/223/2014 s-a respins acţiunea formulată de reclamantul TF în contradictoriu cu pârâta ZP , domiciliată în comuna M, sat B, judeţul Vâlcea.
Pentru a hotărî astfel instanţa de fonda reţinut că la data de 3 noiembrie 2014, reclamantul TF , a chemat în judecată pe pârâta ZP solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să constate intervenită între părţi, la data de 11.06.2014, vânzarea-cumpărarea la preţul de 35.000 lei a imobilelor:
– un teren în suprafaţă de 253 mp, categoria de folosinţă curţi – construcţii, situat în intravilanul comunei M, sat B, judeţul Vâlcea, tarlaua 11, parcela 277, punctul”Acasă” cu vecinii:N – Rest proprietate, E – Drum, S – ZDC, V – Rest propr;
– o casă construită din lemn şi compusă din 3 camere şi prispă, acoperită cu tablă, situată în intravilanul comunei M, sat B, judeţul Vâlcea, pe terenul categoria”curţi-construcţii descris mai sus;
– un teren în suprafaţă de 304 mp, categoria de folosinţă arabil situat în intravilanul comuna M, sat B, judeţul Vâlcea, tarlaua 11, parcela 278, pct.”Acasă” cu vecinii: N – Marica Silviu, E – Rest proprietate, S – ZDC, la V – Rest proprietate;
– un teren în suprafaţă de 544 mp, categoria de folosinţă arabil, situat în intravilanul comunei M, sat B, judeţul Vâlcea, tarlaua 11,parcela 278/1, pct. ”Acasă” cu următoarele vecinătăţi: la N – MI , E – Rest proprietate, la S – Rest propr, la V – Rest propr;
– un teren în suprafaţă de 184 mp, categoria de folosinţă arabil situat în intravilanul comunei M, sat B, judeţul Vâlcea, tarlaua 11, parcela 278/4, pct. ”Acasă” cu vecinii: N – Rest propr, E – Rest propr, S – ZDC, la V – Rest propr.
– un teren în suprafaţă de 700 mp, categoria de folosinţă arabil situat în intravilanul comunei M, sat B, judeţul Vâlcea, tarla 11, parcela 278/3, punctul ”Acasă” cu vecinii: N – MI , E – Rest propr., S – ZDC,V – Rest propr;
– un teren în suprafaţă de 230 mp, categoria de folosinţă vie situat în intravilanul comunei M, sat B. Judeţul Vâlcea, tarlaua 11, parcela 276, punctul ”Acasă”, cu vecinii: N – Marica Silviu, la E – Drum comunal, la S – Rest propr, la V – Rest propr;
– un teren în suprafaţă de 272 mp categoria de folosinţă vie, situat în intravilanul comunei M , sat Băloara, judeţul Vâlcea, tarlaua 11, parcela 279, pct.”Acasă” cu vecinii: N – Rest proprietate, la E – Rest proprietate, la S – ZDC, la V – Rest proprietate;
– un teren în suprafaţă de 380 mp, categoria de folosinţă vie, situat în intravilanul comunei M, sat B, judeţul Vâlcea, tarlaua 11, parcela 278/2, pct. ”Acasă” cu vecinii: N – MI , E – Rest propr, S – ZDC, V – Rest propr;
– un teren în suprafaţă de 1890 mp, categoria de folosinţă arabil, situat în extravilanul comunei M, sat B, judeţul Vâlcea, tarlaua 44, parcela 14/1 punctul ”Drumul Bordeielor” cu vecinii: N – Drumul Bordeielor, E – Petcu Ion, S – Ispas Constantin, V – Puiu Alexandru;
– un teren în suprafaţă de 3.010 mp categoria de folosinţă livadă, situat în extravilanul comunei M, sat B, judeţul Vâlcea, tarlaua 49, parcela 2/108, punctul ”Drumul grecului” cu vecinii: N – MI , E – Drum exploatare, S – CG,V – MI , toate aceste imobile în schimbul preţului de 35.000 lei;
În motivarea cererii reclamantul a arătat că la data de 11.06.2014 pârâta ZP i-a vândut terenurile şi casa descrise mai sus în schimbul preţului de 35.000 lei. De la data încheierii antecontractului reclamantul a intrat în posesia imobilelor, părţile stabilind ca ulterior să se prezinte la notarul public din municipiul Drăgăşani pentru încheierea actului în formă autentică, însă pârâta, în mod nejustificat, refuză să execute obligaţia asumată.
Se precizează că, potrivit art. 1669 din Codul civil, când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract.
În dovedirea acţiunii reclamantul a depus la dosar înscrisuri: antecontract de vânzare-cumpărare, notificare, sentinţa civilă nr. 640/08 martie 2010, acte de stare civilă. Cererea este legal timbrată.
Examinând actele şi lucrările dosarului instanţa de fond a reţinut că la data de 11.06.2014, pârâta a vândut reclamantului la preţul de 35.000 lei, imobilele terenuri şi construcţii situate pe raza comunei M, sat B, judeţul Vâlcea, menţionate mai sus
Imobilele au fost dobândite de pârâtă prin sentinţa civilă nr. 640/08 martie 2010 pronunţată de Judecătoria Drăgăşani, judeţul Vâlcea, în dosarul nr. 583/223/2010, fiind înscrise la rolul fiscal al acesteia deschis la primăria comunei M, judeţul Vâlcea ( fila 20 dosar).
Prin încheierea nr.51154/02.10.2015 emisă de OCPI Vâlcea, s-a dispus intabularea dreptului de proprietate dobândit prin hotărâre judecătorească în cotă de 1/1 asupra A1 în favoarea lui ZP , sub B1 din Cartea Funciară 35154 UAT M, iar prin încheierea nr.51151/02.10.2015 emisă de OCPI Vâlcea, s-a dispus intabularea dreptului de proprietate dobândit prin hotărâre judecătorească în cotă de 1/1 asupra A1, A1.1 în favoarea lui ZP , sub B1 din Cartea Funciară 35153 UAT M, fără a se ataşa extrasele cărţilor funciare de identificare a imobilelor.
Această convenţie încheiată între părţi, deşi se referă la operaţiunea de vânzare-cumpărare a imobilelor descrise mai sus, nu poate avea această valoare juridică datorită lipsei formei autentice, condiţie esenţială de valabilitate pentru ca actul de înstrăinare a imobilelor terenuri şi construcţii.
Această convenţie încheiată între părţi, deşi se referă la operaţiunea de vânzare-cumpărare a imobilelor descrise mai sus, nu poate avea această valoare juridică datorită lipsei formei autentice, condiţie esenţială de valabilitate pentru ca actul de înstrăinare a imobilelor terenuri şi construcţii.
Potrivit principiului conversiunii actului juridic, dedus din regula de interpretare prevăzută de art.1266 Cod civil, contractele se interpretează după voinţa concordantă a părţilor, iar nu după sensul literal al termenilor, (actus interpredandus est potium ut valeat quam ut peret), instanţa de fond a considerat că actul încheiat între părţi este un antecontract de vânzare-cumpărare ce naşte în sarcina pârâtei obligaţia de a încheia în viitor (a face) actul de vânzare-cumpărare.
Într-o atare situaţie reclamantul avea obligaţia să ceară pârâtei să se prezinte la notariat şi să facă dovada că aceasta nu s-a conformat cerinţei întrucât conform art. 1669 din Codul civil, când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.
Or, art.1279 alin.3 din Codul civil, prevede că dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. La dosar nu există un înscris care să reprezinte o dovadă de notificare înaintată de Biroul notarului public pentru a se înfăţişa pârâta în vederea autentificării actului, astfel încât nu se poate pune problema unui refuz nejustificat, aşa cum a fost definit de legiuitor.
Or, art.1279 alin.3 din Codul civil, prevede că dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. La dosar nu există un înscris care să reprezinte o dovadă de notificare înaintată de Biroul notarului public pentru a se înfăţişa pârâta în vederea autentificării actului, astfel încât nu se poate pune problema unui refuz nejustificat, aşa cum a fost definit de legiuitor.
Pentru ca instanţa să poată suplini consimţământul părţii care nu-şi îndeplineşte în mod culpabil obligaţiile asumate, se impune să fie îndeplinite toate condiţiile prevăzute de art. 1179 noul Cod civil privind valabilitatea convenţiilor, precum şi cele specifice contractului de vânzare raportat la dispoziţiile art. 1669 alin 1din acelaşi cod.
Pentru ca instanţa să poată suplini consimţământul părţii care nu-şi îndeplineşte în mod culpabil obligaţiile asumate, se impune să fie îndeplinite toate condiţiile prevăzute de art. 1179 noul Cod civil privind valabilitatea convenţiilor, precum şi cele specifice contractului de vânzare raportat la dispoziţiile art. 1669 alin 1din acelaşi cod.
La rândul său art. 54 din Legea nr. 7/1996, dispune că pentru un astfel de act prin care urmează să se transmită proprietatea, părţile sunt obligate să înfăţişeze notarului public întreaga documentaţie cadastrală, pentru ca ulterior imobilul sa poată fi intabulat in cartea funciara, notarul public fiind obligat să ceara din oficiu aceasta înscriere.
La rândul său art. 54 din Legea nr. 7/1996, dispune că pentru un astfel de act prin care urmează să se transmită proprietatea, părţile sunt obligate să înfăţişeze notarului public întreaga documentaţie cadastrală, pentru ca ulterior imobilul sa poată fi intabulat in cartea funciara, notarul public fiind obligat să ceara din oficiu aceasta înscriere.
În cauza dedusă judecăţii reclamantul nu a convocat-o pe pârâtă la notar pentru a se perfecta actul de vânzare – cumpărare şi nu a făcut dovada că s-au făcut verificări dacă imobilele sunt înscrise în Cartea funciară, dacă au fost sau nu înstrăinate, nefiind ataşate extrasele cărţilor funciare.
Prin urmare, se impune o abordare sistematica atât a dispoziţiilor Legii nr. 7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara, cat si a dispoziţiilor art. 1669, alin. 1 din Noul Cod Civil întrucât ele reflecta opţiunea legiuitorului de a institui o obligaţie de verificare a situaţiei fizice si juridice a imobilului cu privire la care se formează acordul de voinţă, obligaţie ce revine atât părţilor, cât şi autorităţii care validează acordul de voinţă si consfinţeşte transmiterea dreptului de proprietate dintr-un patrimoniu in altul.
Dacă în cadrul procedurii notariale de autentificare a actului de vânzare-cumpărare este obligatorie întocmirea documentaţiei cadastrale si deschiderea unei cărţi funciare, în cazul unui litigiu civil întemeiat pe dispoziţiile art.1669, alin.1 din Noul Cod Civil sunt operante dispoziţiile art.129 alin.1 C. pr. civ, care reglementează îndatorirea părţilor de a urmări desfăşurarea şi finalizarea procesului în condiţiile legii, precum si obligaţia acestora de a-si proba pretenţiile şi apărările.
Or, in cadrul acestui tip de acţiune, este necesar a se proba nu numai acordul de voinţă în sensul temeiului de drept substanţial ce poate sta la baza unei soluţii de admitere a acţiunii, ci si coordonatele concrete in spaţiu ale bunului in litigiu, individualizarea exactă a acestuia, faţă de existenţa reglementărilor legale ce sunt determinante pentru modul in care se transfera drepturile reale dintr-un patrimoniu in altul in cadrul circuitului civil. Hotărârea judecătorească pronunţată în aceasta materie, în situaţia admiterii acţiunii, are un efect constitutiv de drepturi, iar efectul constitutiv reclamă o finalitate concordantă cu dispoziţiile legii cadru în materie, Legea nr.7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara, în al cărei domeniu de reglementare intră atât identificarea riguroasă a imobilelor ce fac obiectul publicităţii imobiliare, cât şi opozabilitatea drepturilor dobândite prin diversele moduri de dobândire consacrate de legea civilă, unul dintre acestea fiind contractul de vânzare.
Potrivit art.1, alin.1 din Legea nr.7/1996, “cadastrul si cartea funciara formează un sistem unitar si obligatoriu de evidenta tehnică, economică şi juridică, de importanţă naţională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al ţării”; potrivit art.1, alin.4, “evidenţa imobilelor înscrise în planul cadastral şi în cartea funciară se realizează şi se actualizează din oficiu la cererea persoanelor interesate sau la iniţiativa autorităţilor publice”.
Potrivit art.1, alin.1 din Legea nr.7/1996, “cadastrul si cartea funciara formează un sistem unitar si obligatoriu de evidenta tehnică, economică şi juridică, de importanţă naţională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al ţării”; potrivit art.1, alin.4, “evidenţa imobilelor înscrise în planul cadastral şi în cartea funciară se realizează şi se actualizează din oficiu la cererea persoanelor interesate sau la iniţiativa autorităţilor publice”.
De asemenea, potrivit art. 35, alin. 5 din aceeaşi lege, “instanţa judecătorească va transmite, în termen de 3 zile, hotărârea rămasă definitivă si irevocabilă, constitutivă sau declarativă asupra unui drept real imobiliar, la biroul teritorial in a cărui rază de activitate se află imobilul”. Daca in cadrul procedurii necontencioase obligaţia de întocmire a documentaţiei cadastrale şi de înscriere în cartea funciară îi revine proprietarului terenului, în cadrul procedurii contencioase, judiciare, obligaţia de individualizare a bunului în litigiu printr-o probă concludentă îi revine reclamantului, conform regulilor procesuale, motiv pentru care cererea a fost respinsă ca neîntemeiată.
De asemenea, potrivit art. 35, alin. 5 din aceeaşi lege, “instanţa judecătorească va transmite, în termen de 3 zile, hotărârea rămasă definitivă si irevocabilă, constitutivă sau declarativă asupra unui drept real imobiliar, la biroul teritorial in a cărui rază de activitate se află imobilul”. Daca in cadrul procedurii necontencioase obligaţia de întocmire a documentaţiei cadastrale şi de înscriere în cartea funciară îi revine proprietarului terenului, în cadrul procedurii contencioase, judiciare, obligaţia de individualizare a bunului în litigiu printr-o probă concludentă îi revine reclamantului, conform regulilor procesuale, motiv pentru care cererea a fost respinsă ca neîntemeiată.
Împotriva acestei sentinţe a formulat apel reclamantul TF criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie în condiţiile prevăzute de art.466 si urm. C. pr .civ 2010.
Astfel, se arată că instanţa de fond a reţinut o stare de fapt ce nu corespunde probatoriului administrat şi a făcut o greşită aplicare a dispoziţiilor legale.
Examinând apelul formulat în raport de motivele invocate dispoziţiile legale aplicabile şi probatoriul administrat tribunalul constată că este nefondat.
Din actele si probele dosarului rezultă că la data de 11.06.2014, intimata-pârâta a vândut apelantului-reclamant la preţul de 35.000 lei, imobilele terenuri şi construcţii situate pe raza comunei M, sat B, judeţul Vâlcea, menţionate mai sus
Imobilele au fost dobândite de intimata-pârâtă prin sentinţa civilă nr. 640/08 martie 2010 pronunţată de Judecătoria Drăgăşani, judeţul Vâlcea, în dosarul nr. 583/223/2010, fiind înscrise la rolul fiscal al acesteia deschis la primăria comunei M , judeţul Vâlcea ( fila 20 dosar).
Prin încheierea nr.51154/02.10.2015 emisă de OCPI Vâlcea, s-a dispus intabularea dreptului de proprietate dobândit prin hotărâre judecătorească în cotă de 1/1 asupra A1 în favoarea lui ZP , sub B1 din Cartea Funciară 35154 UAT M , iar prin încheierea nr.51151/02.10.2015 emisă de OCPI Vâlcea, s-a dispus intabularea dreptului de proprietate dobândit prin hotărâre judecătorească în cotă de 1/1 asupra A1, A1.1 în favoarea lui ZP , sub B1 din Cartea Funciară 35153 UAT M , fără a se ataşa extrasele cărţilor funciare de identificare a imobilelor.
Potrivit principiului conversiunii actului juridic, dedus din regula de interpretare prevăzută de art.1266 Cod civil, contractele se interpretează după voinţa concordantă a părţilor, iar nu după sensul literal al termenilor, (actus interpredandus est potium ut valeat quam ut peret), instanţa de fond a considerat corect că actul încheiat între părţi este un antecontract de vânzare-cumpărare ce naşte în sarcina pârâtei obligaţia de a încheia în viitor (a face) actul de vânzare-cumpărare.
Într-o atare situaţie apelantul-reclamant avea obligaţia să ceară intimatei-pârâte să se prezinte la notariat şi să facă dovada că aceasta nu s-a conformat cerinţei întrucât conform art. 1669 din Codul civil, când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.
În cauza dedusă judecăţii chiar dacă apelantul-reclamant a făcu dovada în apel a convocării intimatei-pârâte la notar (f. 23) pentru a se perfecta actul de vânzare – cumpărare nu a făcut dovada că s-au făcut verificări dacă imobilele sunt înscrise în Cartea funciară, dacă au fost sau nu înstrăinate, nefiind ataşate extrasele cărţilor funciare.
Prin urmare, legiuitorul a instituit o obligaţie de verificare a situaţiei fizice si juridice a imobilului cu privire la care se formează acordul de voinţă, obligaţie ce revine atât părţilor, cât şi autorităţii care validează acordul de voinţă si consfinţeşte transmiterea dreptului de proprietate dintr-un patrimoniu in altul.
Dacă în cadrul procedurii notariale de autentificare a actului de vânzare-cumpărare este obligatorie întocmirea documentaţiei cadastrale si deschiderea unei cărţi funciare, în cazul unui litigiu civil întemeiat pe dispoziţiile art.1669, alin.1 din noul Cod Civil sunt operante dispoziţiile art.129 alin.1 C. pr. civ, care reglementează îndatorirea părţilor de a urmări desfăşurarea şi finalizarea procesului în condiţiile legii, precum si obligaţia acestora de a-si proba pretenţiile şi apărările.
Or, este necesar a se proba nu numai acordul de voinţă în sensul temeiului de drept substanţial ce poate sta la baza unei soluţii de admitere a acţiunii, ci si coordonatele concrete in spaţiu ale bunului in litigiu, individualizarea exactă a acestuia, faţă de existenţa reglementărilor legale ce sunt determinante pentru modul in care se transfera drepturile reale dintr-un patrimoniu in altul in cadrul circuitului civil. Hotărârea judecătorească pronunţată în aceasta materie, în situaţia admiterii acţiunii, are un efect constitutiv de drepturi, iar efectul constitutiv reclamă o finalitate concordantă cu dispoziţiile legii cadru în materie, Legea nr.7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara, în al cărei domeniu de reglementare intră atât identificarea riguroasă a imobilelor ce fac obiectul publicităţii imobiliare, cât şi opozabilitatea drepturilor dobândite prin diversele moduri de dobândire consacrate de legea civilă, unul dintre acestea fiind contractul de vânzare.
Faţă de cele arătate mai sus rezultă că instanţa de fond a pronunţat o sentinţă legală şi temeinică iar criticile invocate de apelant nu se justifică.
Verificând şi din oficiu legalitatea sentinţei apelate tribunalul nu constată că au fost nesocotite dispoziţii legale de ordine publică care să justifice schimbarea în tot sau în parte ori după caz anularea acesteia.
Aşa fiind, potrivit art.480 alin C. pr. civ., tribunalul urmează să respingă apelul ca nefondat.
