Constructor pe terenul altuia. Buna-credinţă.
La momentul începerii executării lucrărilor, constructorul ştia sau cel puţin avea posibilitatea şi trebuia să cunoască faptul că nu este proprietar al terenului, că la acel moment în cartea funciară figurau 2 proprietari, în cote egale de ? părţi fiecare (pârâtul CDE şi numitul CVC), iar promisiunea de vânzare-cumpărare s-a încheiat numai cu unul dintre coproprietari, astfel că la acea dată de început a lucrărilor nu exista certitudinea că în viitor se va încheia actul în formă autentică, deoarece încă nu exista acordul celuilalt coproprietar la încheierea actului, astfel că rezultatul depindea de un fapt viitor şi anume de modalitatea de partaj.
(Trib. Bistriţa-Năsăud, secţ. civ., dec. nr. 40/A/19 mai 2010)
Prin sentinţa civilă nr. 7216/2009 pronunţată la data de 17 decembrie 2009 de Judecătoria Bistriţa s-a respins acţiunea civilă principală întregită, formulată de reclamantul PAL împotriva pârâţilor CDE, Comuna Dumitra, prin primar, Primăria Comunei Dumitra, prin primar, Consiliul Judeţean Bistriţa-Năsăud, Consiliul Local al Comunei Dumitra, Judeţul Bistriţa-Năsăud, reprezentat prin Consiliul Judeţean Bistriţa-Năsăud, ca fiind neîntemeiată; s-a admis în parte cererea reconvenţională formulată de pârâţii Consiliul Judeţean Bistriţa-Năsăud şi Judeţul Bistriţa-Năsăud, prin Consiliul judeţean Bistriţa-Năsăud şi, în consecinţă: s-a constatat că pârâţii au dobândit un drept de superficie asupra terenului în suprafaţă de 940 mp., din cel înscris iniţial în CF 8895 Bistriţa, nr. top. 6844, 6838/6, 6842/2 – actualmente CF 15184 Bistriţa, nr. cadastral 8321, pe numele reclamantului, teren pe care se află o staţie de pompare ridicată de către Consiliul judeţean Bistriţa-Năsăud, ce face parte din obiectivul „Sistemul de alimentare cu apă a localităţilor Dumitra, Tărpiu şi Cepari, comuna Dumitra”, ce a fost trecut în domeniul public al judeţului Bistriţa-Năsăud prin Hotărârea nr. 37/27.04.2005; s-a respins petitul privind înscrierea dreptului real în cartea funciară, ca nefondat.
Împotriva acestei sentinţe au declarat apel reclamantul şi pârâţii reclamanţi reconvenţional Consiliul judeţean Bistriţa-Năsăud şi Judeţul Bistriţa-Năsăud.
Analizând hotărârea atacată prin prisma motivelor de apel formulate, precum şi din oficiu conform art. 295 alin. 1 teza ultimă C.proc.civ., tribunalul constată că apelul declarat de reclamant este fondat, iar cel declarat de pârâţii reclamanţi reconvenţional nu este fondat pentru considerentele care urmează a fi relevate.
În ceea ce priveşte recursul reclamantului tribunalul reţine faptul că terenul în litigiu, revendicat de reclamant, a fost reconstituit în favoarea numitei KM, conform titlului de proprietate nr. 8895/13.10.2000.
Masa succesorală rămasă în urma beneficiarului reconstituirii, decedat la 2.06.1996, compusă şi din terenul obiect al litigiului, a revenit pârâtului CD, numitei HE şi tatălui reclamantului, numitul PJV, în cote egale de 1/3 părţi fiecare, conform sentinţei civile nr. 5239/1996 pronunţată de Judecătoria Bistriţa în dosarul nr. 6741/1996.
Prin urmare, la data decesului proprietarului terenului, 2 iunie 1996, s-a născut starea de coproprietate dintre moştenitori.
La data de 19.12.1998 a decedat coindivizarul PJV, moştenirea acestuia fiind acceptată de reclamant, în calitate de fiu, conform certificatului de moştenitor nr. 105/2002.
Prin sentinţa civilă nr. 1501/2004 pronunţată de Judecătoria Bistriţa în dosarul nr. 7441/2002 (la care s-a conexat şi dosarul nr. 7658/2002 al aceleiaşi instanţe) s-a dispus partajarea judecătorească a terenurilor defunctei KM între coindivizari, imobilul în litigiu revenind reclamantului.
Hotărârea de partaj a devenit definitivă la data de 1.11.2004, data pronunţării deciziei civile nr. 2215/A/2004 care a menţinut modul de partajare al terenurilor din titlul de proprietate realizat de instanţa de fond, schimbând hotărârea primei instanţe numai în privinţa terenului din cartea funciară nr. 418 Bistriţa topografici 1114/a, 1115/a.
Partajul s-a definitivat irevocabil la 14 aprilie 2005 urmare a respingerii recursului declarat împotriva deciziei instanţei de apel.
Prin urmare, terenul în litigiu a revenit reclamantului în urma partajului realizat prin sentinţa civilă nr. 1501/2004 şi nu în baza hotărârii pronunţate în dosarul nr. 7989/190/2005, aşa cum eronat a reţinut instanţa de fond.
Întrucât partajul are efect declarativ, reclamantul este prezumat că a dobândit terenul în litigiu direct de la defunct, încă de la data decesului acestuia.
Anterior promovării acţiunii în partaj (la data de 16.10.2002 reclamantul a solicitat partajul în dosarul nr. 7658/2002 al Judecătoriei Bistriţa) pârâtul CDE a încheiat cu Primăria comunei Dumitra antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 1529/2.07.2002 având ca obiect cota de 1600/12302 părţi din topograficul 6844 din cartea funciară nr. 8895 Bistriţa.
Terenul obiect al ancontractului a fost individualizat, indicându-se că este cel înscris în titlul de proprietate nr. 8895/2000 în tarlaua 5 parcela 12/1, materializat cu culoare galbenă pe schiţa întocmită de expert, teren care a revenit reclamantului prin sentinţa civilă nr. 1501/2004, aspect necontestat în prezentul cadru procesual.
Aşa cum rezultă din răspunsul la interogatoriu al Consiliului judeţean Bistriţa-Năsăud, la scurt timp după încheierea antecontractului, mai precis la data de 26 august 2002, au început lucrările de construire a obiectivului – Alimentare cu apă a localităţilor Dumitra, Cepari, Tărpiu, pe terenul în litigiu fiind amplasată staţia de pompare.
Recepţia finală a obiectivului a avut loc la data de 14.12.2006, conform procesului-verbal nr. RI/2461/14.12.2006, obiectivul fiind pus în funcţiune la data de 8.12.2004, potrivit procesului-verbal de predare-primire a obiectivului, încheiat în vederea evidenţierii acestuia în proprietatea publică a Consiliului judeţean Bistriţa-Năsăud, perioada de garanţie a lucrărilor fiind de 2 ani, până la 8.12.2006.
Realizarea lucrărilor pentru alimentarea cu apă a satelor Dumitra, Tărpiu, Cepari s-a efectuat în baza autorizaţiei de construire nr. 26 din august 2002.
Din cuprinsul acestei autorizaţii se poate constata că terenul pe care urmează să se efectueze lucrările este identificat doar prin locul situării, comuna Dumitra, fără a fi indicate şi alte date de identificare ca numărul cărţii funciare, numărul topografic al parcelei, numărul cadastral, pentru a se putea constata cu certitudine că autorizaţia s-a emis pentru terenul în litigiu şi nu pentru alt teren, cu atât mai mult cu cât terenul care a revenit reclamantului este situat în Bistriţa, prin Hotărârea nr. 4/26.02.2002 s-au alocat sume de la bugetul local în scopul cumpărării unei suprafeţe de teren agricol, amplasată în localitatea Bistriţa, pentru amplasarea staţiei de pompare pentru introducerea apei potabile pe raza comunei Dumitra, iar autorizaţia de care se prevalează pârâţii reclamanţi reconvenţional priveşte un teren situat în comuna Dumitra.
Antecontractul din 2 iulie 2002 nu a dat naştere unui drept real opozabil erga omnes (tuturor), ci doar unei obligaţii de a face în sarcina promitentului vânzător (intimatul CD) de a încheia în viitor contractul în formă autentică.
În aceste condiţii, Consiliul judeţean nu putea proceda la executarea de lucrări pe această suprafaţă atâta timp cât nu era proprietar al terenului.
Contrar statuărilor instanţei de fond, tribunalul reţine că buna-credinţă a constructorului nu poate fi reţinută.
În primul rând, până la perfectarea contractului în formă autentică, moment la care promitentul-cumpărător devenea proprietarul terenului, Consiliul judeţean Bistriţa-Năsăud nu putea demara lucrările în temeiul unui act sub semnătură privată ce dă naştere doar unei obligaţii de a face.
La data încheierii antecontractului proprietatea terenului era înscrisă în favoarea a 2 coindivizari, pârâtul CDE şi numitul CVC.
Starea de coproprietate asupra terenului, în cote egale de ? părţi, a fost menţionată şi în cuprinsul antecontractului din 2 iulie 2002 şi a fost cunoscută de Primăria comunei Dumitra, conform poziţiei sale exprimate în cursul judecăţii şi conform menţiunilor din antecontractul încheiat.
Ca atare, până la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, în lipsa unui partaj între coindivizarii de la acel moment, constructorul nu avea nicio certitudine că va deveni proprietarul terenului.
Mai mult, la data de 28.10.2002 s-a notat în cartea funciară sub B7 procesul de partaj iniţiat de reclamant, obiect al dosarului nr. 7658/2002, astfel că de la acest moment orice lucrare nu mai poate fi considerată ca fiind executată cu bună-credinţă.
Totodată, potrivit procesului-verbal de predare-primire a obiectivului de investiţie „Alimentarea cu apă a localităţilor Dumitra şi Cepari” proiectul tehnic a fost aprobat numai la data de 3.09.2003.
Or, până la aprobarea proiectului tehnic (în prezent conform OUG nr. 214/2008 termenul de proiect s-a înlocuit cu cel de documentaţie tehnică) lucrările de construcţii nu puteau începe. Oricum această documentaţie tehnică trebuia să existe chiar anterior emiterii autorizaţiei de construire, potrivit art. 2 lit. e din Legea nr. 50/1991, republicată, dat fiind faptul că autorizaţia se emite tocmai în baza documentaţiei tehnice (art. 7 din Legea nr. 50/1991, republicată).
Asemenea dispoziţii legale existau şi la momentul începerii lucrărilor, art. 6 alin. 1 lit. c din Legea nr. 50/1991, în forma în vigoare la acea dată, statuând că autorizaţia de construire se emite în baza proiectului pentru autorizarea executării lucrărilor de construcţii, ce reprezintă potrivit alin. 2 al art. 6, un extras din proiectul tehnic.
Contrar susţinerilor pârâtului Consiliul judeţean Bistriţa-Năsăud potrivit cărora lucrările ar fi început imediat după 26 august 2002, din cuprinsul borderourilor de lucrări pe obiectiv, întocmite lunar, rezultă că realizarea efectivă a lucrărilor a avut loc în perioada octombrie 2002 – octombrie 2004, deci după notarea în cartea funciară a procesului de partaj.
Oricum, chiar dacă s-ar accepta că începerea executării lucrărilor ar fi anterioară datei notării procesului de partaj în cartea funciară, buna credinţă a constructorului nu poate fi reţinută, deoarece acesta ştia că nu este proprietarul terenului, că antecontractul nu este translativ de proprietate, că şi la momentul contractării exista stare de indiviziune, astfel că rezultatul partajului nu era sigur.
Prin urmare, constructorul putea avea o minimă îndoială în privinţa calităţii sale de viitor proprietar.
În mod greşit instanţa de fond reţine că promitentul-cumpărător, deşi cunoştea starea de coproprietate între CDE şi CVC, la momentul contractării nu putea prevedea că reclamantul va deveni proprietar al terenului.
În primul rând este de subliniat că buna-credinţă a constructorului se apreciază la momentul începerii executării lucrărilor. Or, dacă lucrările au început conform borderourilor de lucrări pe obiectiv în luna octombrie 2002, după notarea procesului de partaj în cartea funciară, constructorul putea şi trebuia să aibă o minimă îndoială asupra titularului dreptului de proprietate.
Chiar dacă s-ar lua ca dată de începere a lucrărilor data de 26 august 2002, şi la acest moment exista o stare de indiviziune între proprietarii de la acea dată CDE şi CVC, astfel că în lipsa unei înţelegeri între coproprietari, constructorul trebuia şi putea să aibă o mică îndoială că va dobândi proprietatea, ştiut fiind că bunul poate reveni în lotul oricăruia dintre coindivizari.
Constructorul de rea-credinţă este acea persoană care ridică o construcţie pe un teren cunoscând faptul că acesta nu-i aparţine şi constituie proprietatea altuia.
Desigur, nu este suficient a se deduce reaua-credinţă din faptul că cel care a construit pe un teren care nu-i aparţine nu are titlu asupra terenului, ci trebuie cercetate condiţiile în care s-a realizat construcţia.
Aşa cum s-a arătat mai sus, construirea sistemului de alimentare cu apă a început la scurt timp după încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, în condiţiile în care constructorul, Consiliul judeţean Bistriţa-Năsăud, este o autoritate ce cunoaşte efectele pe care le produce încheierea unui asemenea act, respectiv faptul că el nu transferă dreptul de proprietate.
Ca atare, la momentul începerii executării lucrărilor, constructorul ştia sau cel puţin avea posibilitatea şi trebuia să cunoască faptul că nu este proprietar al terenului, că la acel moment în cartea funciară figurau 2 proprietari, în cote egale de ? părţi fiecare (pârâtul CDE şi numitul CVC), iar promisiunea de vânzare-cumpărare s-a încheiat numai cu unul dintre coproprietari, astfel că la acea dată de început a lucrărilor nu exista certitudinea că în viitor se va încheia actul în formă autentică, deoarece încă nu exista acordul celuilalt coproprietar la încheierea actului, astfel că rezultatul depindea de un fapt viitor şi anume de modalitatea de partaj.
După data de 28.10.2002 când procesul de partaj a fost notat de reclamant în cartea funciară, constructorul trebuia să aibă o minimă îndoială asupra calităţii de proprietar a promitentului vânzător.
În condiţiile în care pe rolul instanţei exista un proces de partaj, constructorul putea cu minime diligenţe să constate că dreptul de proprietate al promitentului vânzător asupra terenului obiect al antecontractului este contestat, că se solicită refacerea partajului iniţial, astfel încât încheierea contractului în formă autentică nu era sigură, ea depinzând de rezultatul partajului.
În acelaşi timp, buna-credinţă a constructorului nu poate fi reţinută numai în baza simplului argument că s-a construit pe bază de autorizaţie, în condiţiile în care autorizaţia invocată nu identifică cu exactitate terenul pe care urmează a se realiza construcţia, necuprinzând datele de carte funciară ale terenului, precizând că terenul se situează în localitatea Dumitra, în timp ce terenul reclamantului este menţionat a fi în municipiul Bistriţa. Mai mult, autorizaţia s-a emis fără respectarea dispoziţiilor art. 1 alin. 2 şi art. 6 alin. 1 lit. b şi alin. 10 din Legea nr. 50/1991, în forma în vigoare la data emiterii, conform cărora executarea lucrărilor de construcţii este permisă numai pe baza unei autorizaţii de construire care se emite numai pe baza documentaţiei complete prevăzută de art. 6, la solicitarea deţinătorului titlului de proprietate asupra unui imobil – teren şi/sau construcţii – ori a altui act care conferă dreptul de construire, pentru emiterea autorizaţiei de construire trebuind prezentată dovada titlului asupra imobilului.
Întrucât constructorul nu era proprietar este evident că autorizaţia s-a emis fără a se verifica dovada titlului asupra imobilului, titlul în baza căruia se conferă desigur solicitantului un drept asupra imobilului şi în lipsa proiectului tehnic (acesta s-a aprobat doar la data de 3.09.2003, moment la care autorizaţia de construire era deja emisă din data de 26 august 2002). Cum antecontractul nu transferă dreptul de proprietate, ci dă naştere numai unei obligaţii de a face, adică de a încheia în viitor contractul în formă autentică, este mai mult decât evident că asupra terenului constructorul nu deţinea vreun titlu care să-i permită efectuarea de lucrări pe acel teren.
Aşa cum rezultă din borderoul de lucrări pe obiectiv, de proiectare, lucrarea s-a finalizat la sfârşitul lunii octombrie 2004, deci anterior ca hotărârea de partaj în urma căreia terenul a revenit reclamantului să devină definitivă (hotărârea de partaj a devenit definitivă la data pronunţării deciziei de instanţa de apel, 1.11.2004).
Ca atare, nu se poate pune problema atitudinii pasive a reclamantului proprietar al terenului pe perioada efectuării lucrărilor, care ar putea atrage pierderea dreptului de a-l obliga pe constructor la ridicarea construcţiei cu consecinţa păstrării construcţiei.
Anterior momentului la care hotărârea de partaj a devenit executorie, 1.11.2004, reclamantul nu putea face vreun protest sau nu putea pune constructorul în întârziere.
Dimpotrivă, constructorul care avea încheiat doar un antecontract în privinţa terenului, avea obligaţia de a nu începe lucrările de construire sau de a le sista în fază iniţială până la soluţionarea definitivă a acţiunii de partaj iniţiată de reclamant.
Dat fiind faptul că reclamantul este proprietarul terenului, dreptul acestuia nu poate fi afectat, acestuia fiindu-i recunoscute toate atributele dreptului său şi anume posesia, folosinţa, dispoziţia.
Proprietatea privată este garantată şi ocrotită de Constituţie şi de celelalte legi. Atât Constituţia, cât şi reglementările internaţionale (art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţia europeană) interzic privarea de proprietate, cu excepţia exproprierii pentru cauză de utilitate publică, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire a proprietarului.
Dreptul proprietarului de a dispune de bunul său este un element tradiţional fundamental al dreptului de proprietate. Pe de altă parte, orice persoană trebuie să se poată folosi de bunurile sale, adică să le întrebuinţeze conform destinaţiei lor şi uzului pe care ea înţelege să li-l facă. Utilizarea bunului aflat în proprietate implică de asemenea posibilitatea pentru proprietar de a interzice terţilor să tragă un folos din bunul său.
Aşadar, atributele dreptului de proprietate sunt garantate de art. 1 din Protocolul nr. 1, iar libertatea acordată proprietarului de a îndeplini asupra bunurilor sale, obiecte ale dreptului de proprietate, atât acte de administrare materială şi juridică, cât şi acte de dispoziţie este de asemenea garantată.
Ca atare, în favoarea acestuia se impune a se recunoaşte în baza art. 480 C.civ., art. 44 din Constituţie, art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţia europeană, dreptul de proprietate asupra suprafeţei de 1.060 m.p., cu obligarea pârâţilor CDE, Comuna Dumitra, Primăria comunei Dumitra, Consiliul local al comunei Dumitra, Consiliul judeţean Bistriţa-Năsăud, Judeţul Bistriţa-Năsăud să-l predea în posesia şi folosinţa reclamantului şi să se abţină pe viitor de la orice act de conturbare sau deposedare.
Din cuprinsul raportului de expertiză întocmit în cauză rezultă că terenul în litigiu are suprafaţa reală măsurată de 1060 m.p., pe acesta fiind amplasate: staţia de pompe apă compusă din casa pompelor, rezervor tampon de 15 mc, reţele subterane, cămine de vizitare, împrejmuire din plasă de sârmă. Terenul se identifică în cartea funciară nr. 15.184 (fost 8895 Bistriţa) nr. cadastral 8321, nr. topografici 6838/6, 6842/2, 6844/1.
Obligaţia recunoaşterii dreptului de proprietate al reclamantului se impune a fi instituită în sarcina tuturor pârâţilor chemaţi în judecată, dat fiind faptul că în prezentul cadrul procesual fiecare a negat dreptul reclamantului (CDE şi Primăria Dumitra sunt părţi în antecontractul invocat ca titlu asupra terenului proprietate a reclamantului, prin adresa nr. 138/24.02.2007 Primăria comunei Dumitra a invocat dreptul său de proprietate; Consiliul local Dumitra s-a prevalat la rândul său de acelaşi antecontract aşa cum rezultă din adresa sa nr. 2864/12.01.2009, Consiliul judeţean Bistriţa-Năsăud şi Judeţul Bistriţa-Năsăud au dispus de teren ridicând construcţiile existente, Comuna Dumitra, ca unitate administrativ-teritorială este titulară a drepturilor şi obligaţiilor ce decurg din raportul născut prin încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare).
Întrucât constructorul de rea-credinţă nu poate păstra terenul, iar reclamantul, în calitate de titular al dreptului de proprietate asupra terenului a optat pentru ridicarea construcţiilor, se impune obligarea titularilor dreptului de proprietate asupra construcţiilor – Judeţul Bistriţa-Năsăud şi Consiliul judeţean Bistriţa-Năsăud să mute construcţiile amplasate pe terenul reclamantului, descrise mai sus.
Faptul că obiectivul constituie domeniul public nu are nicio relevanţă în cauză, întrucât prin mutare nu este afectat caracterul construcţiilor de bun public. Acest caracter se păstrează indiferent de locul unde se vor amplasa.
Caracterul de bun public al sistemului de alimentare cu apă, stabilit prin Hotărârile nr. 36 şi 37 ambele din 27.04.2005 nu are nicio relevanţă în privinţa terenului, care rămâne în proprietatea privată a reclamantului.
Faptul că bunurile din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile nu împiedică mutarea lor de pe un amplasament pe altul.
Obligaţia mutării revine Judeţului Bistriţa-Năsăud, pe considerentul că acele construcţii existente pe teren constituie proprietate publică a judeţului, conform Hotărârii nr. 36/27 aprilie 2005 a Consiliului judeţean Bistriţa-Năsăud şi art. 3 alin. 2, pct. II.4 din anexa 1 la Legea nr. 213/1998.
Totodată, aceeaşi obligaţie incumbă şi Consiliului judeţean Bistriţa-Năsăud, în calitate de parte contractantă a Convenţiei din 16.12.1998 încheiată cu fostul Minister al Lucrărilor Publice şi Amenajării Teritoriului în baza art. 2 din HG nr. 687/1997 (menţionată în procesul-verbal de predare primire a obiectivului), respectiv de primitor al obiectivului, care după îndeplinirea formalităţilor de predare-primire preia în deplină proprietate şi folosinţă construcţiile şi instalaţiile, aşa cum rezultă din procesul-verbal de predare primire a obiectivului, înregistrat în evidenţele Consiliului judeţean Bistriţa-Năsăud sub nr. 1743/05.04.2005.
În schimb o asemenea obligaţie nu poate fi instituită în sarcina pârâţilor CDE, Comuna Dumitra, Primăria comunei Dumitra, Consiliul local al comunei Dumitra, deoarece sunt persoane străine de contractele care au stat la baza contractării şi edificării construcţiilor şi întrucât aceste construcţii nu sunt proprietate a comunei, ci a judeţului.
Cererea de constatare a nulităţii absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare nu este întemeiată.
Fiind în prezenţa unui antecontract, care nu a transferat proprietatea, nu sunt aplicabile regulile vânzării lucrului altuia.
Antecontractul este perfect valabil, el îndeplinind la momentul încheierii toate condiţii de fond şi de formă, încheierea actului autentic fiind supusă unei condiţii rezolutorii, aceea ca la momentul la care se solicită încheierea actului în formă autentică promitentul vânzător să fie proprietarul exclusiv al bunului sau să obţină acordul celorlalţi coproprietari la vânzare.
Teoretic, nu poate fi exclusă posibilitatea ca până la momentul la care se cere validarea actului privat promitentul-vânzător să devină proprietarul bunului, cumpărând terenul chiar de la reclamant.
În ipoteza în care antecontractul nu ar mai putea fi validat, din cauză că promitentul-vânzător nu este proprietar al bunului, sancţiunea care intervine este rezoluţiunea actului şi nu nulitatea.
Aceasta întrucât nu este vorba de lipsa unei condiţii de fond sau de formă la momentul încheierii actului, ci de un impediment la îndeplinirea obligaţiilor apărut pe parcursul derulării antecontractului valabil încheiat.
Însă rezoluţiunea poate fi cerută numai de părţile actului şi nu de un terţ faţă de raportul contractual, reclamantul ca proprietar având la dispoziţie doar acţiunea în revendicarea bunului.
Recursul pârâţilor Consiliul judeţean Bistriţa-Năsăud şi Judeţul Bistriţa-Năsăud nu este fondat.
Dreptul de superficie se dobândeşte numai prin anumite modalităţi şi anume: convenţie între constructor şi proprietarul terenului pe care s-a ridicat construcţia, prin uzucapiune, prin legat sau prin lege.
Niciuna din aceste modalităţi nu poate fi reţinută.
Nu există vreun text legal care să recunoască pârâţilor apelanţi dreptul de superficie, iar între reclamant ca proprietar al terenului şi constructor nu s-a realizat nicio convenţie scrisă sau verbală în temeiul căreia constructorul să dobândească superficia terenului.
Curtea europeană a drepturilor omului a statuat că dreptul de superficie poate fi dobândit numai prin lege, uzucapiune sau convenţia părţilor, că aparenţa de drept nu intră în categoria actelor şi faptelor juridice prin care se poate dobândi un asemenea drept.
Potrivit Curţii europene, simplul fapt de a ridica construcţii pe terenul altuia, cu toată buna credinţă, nu ar putea constitui un drept de superficie în beneficiul constructorului în lipsa unuia din cele patru elemente şi anume: legea, prescripţia achizitivă, legatul sau acordul părţilor. Întrucât aparenţa de drept nu intră în categoria acţiunilor şi faptelor ce ar putea justifica dreptul de superficie, reiese în mod evident că ingerinţa în dreptul la respectarea bunului reclamantului nu are bază în dreptul intern (cauza Bock şi Palade împotriva României, hotărârea din 15 februarie 2007, paragraful 63).
În cauză însă nu poate fi reţinută nici măcar aparenţa de drept în condiţiile în care antecontractul nu transferă proprietatea, este încheiat numai cu unul din cei doi coproprietari de la acel moment, fără a exista acordul celuilalt coproprietar, procesul de partaj era notat în cartea funciară pentru informare generală.
În aceste condiţii, cererea de efectuare a unei completări la raportul de expertiză formulată în apel apare ca neîntemeiată. Atâta timp cât nu se impune instituirea unui drept de superficie nu se poate pune problema înscrierii unui asemenea drept, astfel că soluţia respingerii cererii de înscriere a dreptului este justă, însă pe considerentul reţinut de tribunal.
În mod injust reţine instanţa de fond reaua-credinţă a reclamantului în exercitarea drepturilor procesuale, pe considerentul că reclamantul nu a refuzat terenul în litigiu pentru a fi atribuit coproprietarului promitent-vânzător.
Dimpotrivă, tribunalul apreciază că promitentul vânzător CD era direct interesat ca la partaj terenul în litigiu să cadă în lotul său, pentru a-şi putea îndeplini obligaţia viitoare de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Lipsa de diligenţă în scopul ca terenul obiect al prezentului litigiu să revină promitentului-vânzător este imputabilă doar acestuia din urmă, care a acceptat această situaţie, deşi a încasat suma indicată în antecontract, ştiind că nu a reuşit să obţină nici măcar consimţământul fratelui său CVC, coproprietar tabular iniţial al bunului.
În baza acestor considerente şi făcând aplicarea dispoziţiilor art. 296 C.proc.civ., tribunalul va admite apelul declarat de reclamant, va respinge ca nefondat apelul declarat de pârâţii reclamanţi reconvenţional, va schimba în parte hotărârea atacată, în sensul că va admite în parte acţiunea civilă formulată şi ulterior precizată de reclamant împotriva pârâţilor şi în consecinţă va obliga pârâţii CDE, Comuna Dumitra, Primăria comunei Dumitra, Consiliul local al comunei Dumitra, Consiliul judeţean Bistriţa-Năsăud şi Judeţul Bistriţa-Năsăud să recunoască dreptul de proprietate al reclamantului asupra terenului în suprafaţă reală măsurată de 1060 m.p., identificat în cartea funciară nr. 15.184 (fost 8895 Bistriţa) nr. cadastral 8321, nr. topografici 6838/6, 6842/2, 6844/1, să-l predea în posesia şi folosinţa acestuia şi să se abţină pe viitor de la orice act de conturbare sau deposedare; va obliga pârâţii Judeţul Bistriţa-Năsăud şi Consiliul judeţean Bistriţa-Năsăud să mute construcţiile amplasate pe terenul reclamantului constând în: staţie de pompe apă compusă din casa pompelor, rezervor tampon de 15 mc, reţele subterane, cămine de vizitare, împrejmuire din plasă de sârmă.
Se va respinge ca neîntemeiată cererea reclamantului de obligare a pârâţilor CDE, Comuna Dumitra, Primăria comunei Dumitra, Consiliul local al comunei Dumitra la mutarea construcţiilor amplasate pe terenul de 1.060 m.p. proprietatea sa.
Totodată, se va respinge ca neîntemeiată cererea pârâţilor reclamanţi reconvenţional Consiliul judeţean Bistriţa-Năsăud şi Judeţul Bistriţa-Năsăud de instituire a unui drept de superficie asupra terenului de 1.060 m.p. mai sus identificat.
Se vor menţine dispoziţiile din hotărâre privitoare la respingerea ca neîntemeiată a cererii reclamantului de constatare a nulităţii absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1529/2.07.2002 şi a cererii pârâţilor reclamanţi reconvenţional de înscriere a dreptului de superficie în cartea funciară.
În baza dispoziţiilor art. 274, 277 C.proc.civ., ţinând seama de limitele în care s-a admis acţiunea reclamantului, de felul raporturilor dintre pârâţi, de faptul că pârâţii s-au opus admiterii acţiunii reclamantului, tribunalul va obliga pârâţii Comuna Dumitra, Primăria comunei Dumitra, Consiliul local al comunei Dumitra, Consiliul judeţean Bistriţa-Năsăud şi Judeţul Bistriţa-Năsăud să plătească reclamantului suma de 5.436,2 lei cu titlu de cheltuieli de judecată la fondul cauzei, reprezentând taxă de timbru, timbru judiciar, onorariu de avocat aferente petitului de revendicare, în cotă de 1/3 părţi, adică 1812 lei, în solidar pârâţii Comuna Dumitra, Primăria comunei Dumitra, Consiliul local al comunei Dumitra, în cotă de 1/3 părţi, adică 1812 lei, în solidar pârâţii Consiliul judeţean Bistriţa-Năsăud şi Judeţul Bistriţa-Năsăud, respectiv în cotă de 1/3 părţi, adică 1812 lei, pârâtul CDE.
Totodată, tribunalul va obliga în solidar pârâţii Consiliul judeţean Bistriţa-Năsăud şi Judeţul Bistriţa-Năsăud să plătească reclamantului şi suma de 158,3 lei cu titlu de cheltuieli de judecată la fondul cauzei, reprezentând taxă de timbru, timbru judiciar, onorariu de avocat aferente petitului de mutare a construcţiilor.
La stabilirea taxei de timbru s-a avut în vedere faptul că toate cheltuielile aferente petitului de revendicare admis faţă de toţi pârâţii trebuie suportat de fiecare dintre cei căzuţi în pretenţii, în funcţie de raporturile dintre aceştia.
Cheltuielile aferente petitului de mutare a construcţiilor, în cuantum de 158,3 lei, trebuie suportate numai de pârâţii care au căzut în pretenţii şi anume Consiliul judeţean Bistriţa-Năsăud şi Judeţul Bistriţa-Năsăud.
În temeiul dispoziţiilor art. 274, 277 C.proc.civ., ţinând seama de limitele în care s-a admis apelul, de raporturile dintre părţi, tribunalul va obliga intimaţii CDE, Comuna Dumitra, Primăria comunei Dumitra, Consiliul local al comunei Dumitra şi apelanţii Consiliul judeţean Bistriţa-Năsăud şi Judeţul Bistriţa-Năsăud să plătească apelantului reclamant suma de 3.088,3 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel, reprezentând taxă de timbru de 2.623 lei, timbru judiciar de 5,3 lei, stabilite de instanţă, onorariu de avocat de 450 lei (de 595 lei, din care s-a apreciat de instanţă că aferent pretenţiilor admise apelantului i se cuvine suma de 450 lei reprezentând 75% din onorariul achitat, dat fiind faptul că s-a menţinut soluţia primei instanţe de respingere a cererii de declarare a nulităţii antecontractului de vânzare-cumpărare), în cotă de 1/3 părţi, adică 1.029,4 lei, în solidar intimaţii Comuna Dumitra, Primăria comunei Dumitra, Consiliul local al comunei Dumitra, în cotă de 1/3 părţi, adică 1.029,4 lei, în solidar intimaţii Consiliul judeţean Bistriţa-Năsăud şi Judeţul Bistriţa-Năsăud, respectiv în cotă de 1/3 părţi, adică 1.029,4 lei, intimatul CDE.
Valoarea obiectului litigiului este de 48.000 euro, indicată de reclamant, valoare la care instanţa de fond a stabilit obligaţia de plată a taxelor judiciare de timbru, astfel că apelul este calea de atac.
1
