Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Mizil la data de 30.09.2015 sub nr……/259/2015, repartizat în mod aleatoriu completului (Civil Cxxx), reclamanta xxx., prin reprezentant legal xxx a chemat în judecată pârâţii xxx, xxx. şi xxx., solicitând ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se constate valabilitatea convenţiei de vânzare-cumpărare încheiată între părţi la data de 04.02.2013, cu privire la suprafaţa de 1998 m.p. teren arabil extravilan, poziţionat pe harta cadastrală în Tarlaua …., Parcela……/…., situată în comuna xxx, jud.Prahova, iar hotărârea judecătorească să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, fără cheltuieli de judecată.
În motivarea în fapt a acţiunii, reclamanta a arătat că, la data de 04.02.2013, între reclamantă și pârâții xxx., xxx şi xxx s-a încheiat o convenție de vânzare-cumpărare, denumită de părți chitanță prin care pârâții au vândut terenul arabil extravilan în suprafaţă de 1998 m.p., poziţionat pe harta cadastrală în Tarlaua 69, Parcela 3359/12, situată în comuna xxx.
A menționat reclamanta că vânzătorii au devenit proprietarii suprafeţei vândute, conform sentinţei civile nr. …../27.05.2010.
Reclamanta a susținut că preţul vânzării a fost stabilit la suma de 2.200 lei pe care vânzătorii, l-au primit integral la data semnării înscrisului sub semnătură privată, dată la care reclamanta a intrat în posesia terenului, iar părțile s-au obligat să încheie actele de vânzare-cumpărare în formă autentică ulterior la 60 de zile de la acea dată, însă pârâţii nu s-au prezentat la notariat.
În drept, reclamanta și-a întemeiat acţiunea pe dispoziţiile art. 35 Cod procedură civilă şi art.1669 Cod Civil.
În dovedirea acţiunii, reclamanta a depus la dosar următoarele înscrisuri: în copie cartea de identitate a reprezentantului legal C.I., certificat înregistrare, înscrisul sub semnătură privată intitulat chitanță, certificat de atestare fiscală, adeverinţa nr. xxx/25.08.2015, sentinţa civilă nr. 704/27.05.2010, actele de identitate ale pârâţilor.
Prin rezoluţia din data de 05.10.2015, s-a dispus comunicarea către pârâţi a cererii de chemare în judecată şi a înscrisurilor ataşate acesteia, cu menţiunea că au obligaţia de a depune întâmpinare în 25 de zile de la comunicare. Pârâţii au depus la dosar întâmpinare la data de 16.11.2015, prin care au arătat că sunt de acord cu admiterea acţiunii.
Prin rezoluţia din data de 04.11.2015, s-a stabilit primul termen de judecată la data de 18.12.2015, în şedinţă publică, cu citarea părţilor.
La termenul de judecată din data de 18.12.2015, instanţa, din oficiu, în temeiul disp. art. 131 alin.1 C.pr.civ., a procedat la verificarea competenţei şi, după punerea în discuţia părţilor, a constatat că este competentă din punct de vedere general, material şi teritorial să soluţioneze prezenta cauză, în conformitate cu disp. art. 94 pct. 1 lit. k şi art. 107 C.pr.civ., în temeiul art. 238 alin.1 C.pr.civ. şi având în vedere obiectul cauzei, instanţa a estimat că cercetarea procesului se va finaliza într-un termen de 2 luni și a încuviinţat pentru reclamantă proba cu înscrisuri, interogatoriul pârâţilor şi proba testimonială cu audierea martorului D. P.
La termenul de judecată de la data de 20.01.2016, instanţa a procedat la administrarea probei cu martorul D. P.
Analizând materialul probator administrat în cauză, instanţa a reţinut următoarea situaţie de fapt:
Prin înscrisul intitulat chitanță încheiat la data de 04.02.2013, pârâții xxx, xxx, xxx au vândut reclamantei xxx prin reprezentant legal xxx., imobilul teren extravilan în suprafață de 1998 m.p. categoria arabil, situată în Tarlaua…. Parcela…./12, teren situat în comuna xxx, jud.Prahova.
În cazul terenurilor, acestea pot fi înstrăinate sau dobândite prin acte juridice între vii, sub sancțiunea nulității absolute, numai dacă actul a fost încheiat în formă autentică, conform art.1244 Cod civ., prin derogare de la principiul consensualismului în materia vânzării-cumpărării.
Ca atare, nu a operat transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului, prin înscrisul sub semnătură privată anterior menționat, din patrimoniul pârâților în patrimoniul reclamantei, având în vedere nerespectarea formei autentice a actului de înstrăinare, sancționată cu nulitatea absolută.
Însă, conversiunea actului juridic reprezintă o regulă de drept care înlătură principiul quod nullum est, nullum producit effectum (ceea ce este nul nu produce niciun efect), vizând considerarea manifestării de voință în sensul că aceasta reprezintă un alt act juridic valabil, iar nu în sensul în care constituie un act juridic lovit de nulitate. O principală aplicație a conversiunii actului juridic o reprezintă cazul manifestării de voință nule ca vânzare-cumpărare, dar valabilă ca antecontract de vânzare-cumpărare.
Prin urmare, instanța a apreciat că părțile au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare a imobilului în cauză, condițiile operării conversiunii actului juridic fiind întrunite cumulativ.
Prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare- înscris sub semnătură privată- intitulat chitanță încheiată la data de 04.02.2013, pârâţii xxx, xxx şi xxx, în calitate de promitenti vânzători s-au obligat la transmiterea dreptului de proprietate reclamantei din prezenta cauză, Intreprindere Individuală xxx, prin reprezentant legal C.I., în calitate de promitent-cumpărător, cu privire la terenul arabil extravilan în suprafață de 1998 m.p. categoria arabil, situată în Tarlaua …. Parcela……/12, teren situat în comuna xxx, jud.Prahova.
Preţul convenit de părţi, de 2.200 lei, a fost plătit de către reclamantă, în calitate de promitentă– cumpărătoare, pârâţilor, în calitate de promitenţi-vânzători, integral la data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare. Totodată, promitenta cumpărătoare a dobândit posesia terenului la acea dată.
Prin acțiunea formulată, reclamanta a solicitat instanței să constate valabilitatea convenției încheiată la data de 04.02.2013 și să pronunțe o hotărâre care să țină loc de autentic de vânzare cumpărare.
Art.5 din Legea nr.17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr.268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agențiilor Domeniilor Statului, publicată în Monitorul Oficial nr.178/12.03.2014, prevede la alin.1 că ,,în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr.287/2009 republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară.
La art.20 din aceeași lege se menționează că prevederile prezentei legi nu se aplică antecontractelor și pactelor de opțiune care au fost autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia.
Instanța a apreciat că dispozițiile prezentei legi nu se aplică antecontractelor de vânzare cumpărare încheiate în formă de înscris sub semnătură privată anterior intrării în vigoare a prezentei legi.
Potrivit art.15 alin.2 din Constituția României legea dispune numai pentru viitor, cu excepția legii penale sau contravenționale mai favorabile. De asemenea, în art.6 alin.1 Cod civ. se arată că legea civilă se aplică atâta timp cât este în vigoare și nu are putere retroactivă, iar la alin.2 se prevede că actele și faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de intrarea în vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii, sau, după caz, a săvârșirii ori producerii lor.
Astfel, Legea nr.17/2014 nu poate retroactiva indiferent de forma antecontractului încheiat neexistând niciun motiv pentru o asemenea distincție.
Dispozițiile legii noi au efect retroactiv în cazul în care sunt de natură să desființeze sau să limiteze efectele sau drepturile născute în mod valabil și recunoscute în baza legii vechi. Antecontractul de vânzare cumpărare încheiat sub imperiul art.1669 Cod civ., înainte de intrarea în vigoare a Legii nr.17/2014 a generat efecte juridice care pot continua și sub imperiul legii noi. Prin aplicarea condițiilor prevăzute de art.5 din Legea nr.17/2014 și în cazul antecontractelor de vânzare cumpărare încheiate în formă de înscris sub semnătură privată înainte de intrarea în vigoare a acestei legi se ajunge la desființarea efectelor antecontractului și a drepturilor născute în mod valabil în temeiul antecontractului sub imperiul legii vechi.
De asemenea, prin Decizia Curții Constituționale nr.755 din 16.12.2014, s-a constatat că prevederile art.20 alin.1 din Legea nr.17/2014 referitoare la exceptarea de la aplicarea Legii nr.17/2014 a antecontractelor autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia sunt neconstituționale.
Pentru aceste rațiuni, instanța a analizat acțiunea formulată în raport de normele de drept material în vigoare la data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare, respectiv 04.02.2013.
Din probele administrate, respectiv înscrisurile depuse coroborate cu declaraţia martorului xxx, a rezultat că pârâţii au promis reclamantei să vândă suprafaţa de 1998 m.p. teren extravilan, categoria arabil, situată în Tarlaua … Parcela…../12, teren situat în comuna xxx, jud.Prahova, menționată în înscrisul depus la adosar intitulat chitanță și că au și încasat de la reclamantă prețul de 2.200 lei.
Potrivit art.1650 Cod civil, vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească.
În cazul terenurilor, acestea pot fi înstrăinate sau dobândite prin acte juridice între vii, sub sancțiunea nulității absolute, numai dacă actul a fost încheiat în formă autentică, conform art.1244 Cod civ., prin derogare de la principiul consensualismului în materia vânzării-cumpărării.
În speță, părțile au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, prin care s-au obligat să încheie în viitor, la prețul stabilit, un contract de vânzare-cumpărare cu privire la un imobil. Fiind un act juridic bilateral, trebuie să îndeplinească toate condițiile de validitate prevăzute de art.1179 Cod civ., respectiv consimțământ valabil exprimat al părților, capacitate deplină de exercițiu, obiect determinat și cauză licită.
Potrivit art. 1669 Cod civ. când una dintre părțile care au încheiat promisiunea bilaterală de vânzare refuză nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.
Pentru ca vânzarea să fie valabilă, lucrul vândut trebuie să îndeplinească anumite condiții, printre care și aceea de a fi proprietatea vânzătorului, condiţie impusă de principiul de drept potrivit căruia ,,nemo dat quod non habet” (nimeni nu se poate obliga valabil la ceva ce nu are), principiu exprimat şi în dispoziţiile art.17 alin.1 din Codul Civil ,,Nimeni nu poate transmite sau constitui mai multe drepturi decât are el însuşi”.
În speţă, instanţa a constatat că pârâţii sunt proprietarii suprafeţei de teren de 1998 m.p., conform sentinţei civile nr. 704/27.05.2010 pronunţată de Judecătoria Mizil în dosarul nr……/259/2010, definitivă prin nerecurare.
Ca urmare a încheierii acestei promisiuni de vânzare-cumpărare, s-a născut în sarcina pârâţilor, în calitate de promitenţi vânzători, o obligaţie de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, obligaţie de a face, iar în favoarea reclamantei, în calitate de promitentă-cumpărătoare, dreptul corelativ de a cere executarea acestei obligaţii în natură.
În acest sens, instanţa va avea în vedere că reclamantul are posibilitatea, în temeiul art.1669 alin.1 Cod civil, de a se adresa instanţei de judecată.
Față de dispozițiile art.57 din OUG nr.80/2013, instanţa a reţinut că potrivit certificatului eliberat de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Prahova cu privire la imobilul în litigiu nu s-au identificat înregistrări cu privire la sarcinile suprafeţei de teren, iar din certificatul de atestare fiscală emis de Serviciul Impozite și Taxe Locale xxx a rezultat că pârâţii nu figurează în evidenţele compartimentului fiscal cu datorii către bugetul local .
În consecință, având în vedere că există un antecontract valabil încheiat, având ca obiect promisiunea de vânzare-cumpărare a suprafeţei de teren extravilan de 1998 m.p. categoria arabil, situată în Tarlaua… Parcela …./12, teren situat în comuna xxx, jud.Prahova, antecontract care întruneşte condiţiile esenţiale de valabilitate prevăzute de art.1179 C.civ., precum şi aspectul achitării preţului, ca obligaţie a promitentului-cumpărător – aspect dovedit prin menţiunea făcută de părţi în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare – instanţa a apreciat că în cauză sunt îndeplinite condiţiile pentru a pronunţa, în baza art. 1669 Cod civil o hotărâre care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.
Instanţa a apreciat că acţiunea formulată este întemeiată, urmând să o admită şi să constate valabilitatea convenției de vânzare-cumpărare încheiată la data de 04.02.2013, între reclamantă, în calitate de promitentă cumpărătoare şi pârâți, în calitate de promitenți vânzători, având ca obiect suprafaţa de teren extravilan de 1998 m.p. categoria arabil, situată în Tarlaua… Parcela…./12, teren situat în comuna xxx, jud.Prahova, prezenta hotărâre ţinând loc de act autentic de vânzare cumpărare.
În baza disp.art.35 al.5 din Legea nr.7/1996, instanţa a dispus comunicarea prezentei hotărâri, în termen de 3 zile de la rămânerea definitivă, la O.C.P.I. Prahova – biroul teritorial în a cărei rază de activitate se află imobilul.
În baza art.771 al.6 din Legea nr.571/2003, instanţa a dispus comunicarea prezentei hotărâri, în termen de 30 zile de la rămânerea definitivă, la organul fiscal de la domiciliul părţilor.
Instanţa a luat act că nu se solicită cheltuieli de judecată.
