DREPT CIVIL. EXPROPRIERE. DETERMINAREA CUANTUMULUI DESPAGUBIRILOR, CU INCLUDEREA CONTRAVALORII IMPOZITULUI AFERENT TERENULUI EXPROPRIAT, ACHITAT DE PROPRIETARI DUPA DATA EXPROPRIERII. NEÎNGLOBAREA ÎN VALOAREA DESPAGUBIRILOR A RATELOR SI DOBÂNZILOR ACHITATE ÎN BAZA UNUI CONTRACT DE CREDIT VIZÂND SUPRAFATA EXPROPRIATA.
Pretentiile apelantilor reclamanti, ce se considera îndreptatiti la plata contravalorii impozitului achitat pentru suprafetele de teren expropriate, apar ca fiind întemeiate în parte, însa nu începând cu anul 2008 – care în opinia apelantilor ar reprezenta momentul exproprierii în fapt – ci începând cu anul 2012, când a fost emisa decizia de expropriere.
Este de notorietate caderea preturilor în perioada ce-a urmat achizitionarii terenului de catre apelanti – în cursul anului 2008 – iar faptul ca la data respectiva acestia au contractat un credit în baza caruia achita lunar ratele scadente, nu-i îndrituieste a obtine obligarea expropriatorului la plata ratelor si dobânzilor achitate la nivelul perioadei pretinse, deoarece ar însemna a se face o plata dubla, proprietarii terenului expropriat beneficiind de despagubirea stabilita la nivelul pretului de piata al imobilului, astfel ca este evident ca ratele si dobânzile achitate nu reprezinta un prejudiciu încercat de ei ca urmare a exproprierii, ci reprezinta sume de bani a caror plata oricum le incumba în baza contractului bancar aflat în discutie.
Art. 26 alin. 1 si 2 din legea nr. 33/1994
DECIZIA CIVILA NR. 350/2015-A
din 7 mai 2015 (dosar nr.1282/111/2013)
Prin sentinta civila nr. 353/C din 06.05.2014, pronuntata de Tribunalul B, în dosar nr. 1282/111/2013, s-a admis în parte actiunea formulata de reclamantul V D domiciliat în O str. P C nr., judetul B în nume propriu si în calitate de administrator al S.C. M M T SRL, cu sediul în O str. S S nr., judetul B în contradictoriu cu pârâta C N D A SI D N D R, cu sediul în B, D G nr., sector – B.
S-a stabilit cuantumul despagubirilor cuvenite pentru imobilul în suprafata de 97 mp identificat prin nr. cadastral 176807 O proprietatea SC M M T SRL si imobilul în suprafata de 155 mp. identificat prin nr. cadastral 176807 Oradea proprietatea reclamantului V D, la suma de 31.000 si a fost obligata pârâta în favoarea reclamantilor la plata acestei sume cu titlu de despagubire.
S-au respins restul capetelor de cerere.
A fost obligat pârâtul S R reprezentat de C N A D N DIN R în favoarea reclamantilor la plata sumei de 4000 lei cheltuieli de judecata.
Au fost obligati reclamantii în favoarea Biroului Local de Expertize – Experti J L G, S M R, T C la plata sumei de 2620 lei diferenta onorariu expertiza.
Pentru a pronunta aceasta hotarâre, instanta de fond a avut în vedere urmatoarele considerente:
În conformitate cu prevederile Legii nr. 255/2010, ca urmare a exproprierii imobilului în suprafata de 97 mp, cu nr. cadastral 176807 si 155 mp cu nr. cadastral 176807 O prin Hotarârile de stabilire a despagubirilor nr. 3 si 4 din 23.12.2013 s-a stabilit despagubirea la suma de suma de 3880 lei respectiv suma – 6200 lei în favoarea reclamantilor.
În baza proceselor-verbale încheiate cu acea ocazie de Comisia pentru aplicarea Legii 255/2010 s-au emis Hotarârile nr. 3 si 4 /23.04.2012, prin care s-a dispus consemnarea despagubirilor aferente exproprierii imobilelor, mentionând totodata faptul ca eliberarea acestor despagubiri se va putea realiza numai dupa clarificarea situatiei juridice a terenului.
Prin urmare, în ceea ce priveste calitatea de persoana îndreptatita la despagubiri, instanta a apreciat ca reclamantii au aceasta calitate, aspect ce nu a fost de altfel contestat de nimeni.
În ceea ce priveste cuantumul despagubirilor instanta a retinut urmatoarele
Conform raportului de expertiza efectuat în cauza, imobilul proprietatea reclamantilor supus exproprierii are o valoare de piata de 31.000 lei, evaluarea fiind facuta de comisia de experti conform standardelor internationale de evaluare
Având in vedere concluziile raportului de expertiza, conform disp.art. 5 art.11 din Legea nr. 255/2010 va fi obligata pârâta în favoarea reclamantilor la plata sumei de 31.000 lei cu titlu de despagubiri.
În raportul de expertiza efectuat în cauza s-a tinut cont de restrictiile legale de construire prev. în Ordonanta 43/28 august 1997 privind regimul drumurilor.
Instanta s-a raportat la aceasta valoare de 31.000 lei având în vedere raportul initial de expertiza precum si opinia expert S M R care arata ca terenul expropriat este un teren aflat în zona cu restrictii de construire , fiind în imediata apropiere a soselei care a fost modernizata si prin urmare nu poate avea valoarea de piata a unui teren construibil asa cum reiese din completarea la raportul de expertiza.
Totodata, valoarea terenului era diferita în anul 2008 la data achizitionarii lui si alta la data efectuarii raportului de expertiza. Faptul ca reclamantul a achizitionat terenul cu 140 euro mp cum sustine nu impune obligarea pârâtei de a-i achita aceeasi suma întrucât potrivit prevederilor art.26 din Legea 33/1994
„ (1) Despagubirea se compune din valoarea reala a imobilului si din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptatite.
(2) La calcularea cuantumului despagubirilor, expertii, precum si instanta vor tine seama de pretul cu care se vând, în mod obisnuit, imobilele de acelasi fel în unitatea administrativ-teritoriala, la data întocmirii raportului de expertiza. Prin urmare fata de aceste prevederi legale este evident faptul ca se are în vedere pretul cu care se vând, în mod obisnuit, imobilele de acelasi fel în unitatea administrativ-teritoriala, la data întocmirii raportului de expertiza, , data la care astfel cum s-a aratat valoarea terenului este de 31.000 lei. Ca atare scaderea valorii terenului în intervalul 2008-2014 nu este în nici un caz imputabila pârâtei.
În ceea ce priveste prejudiciul cauzat proprietarului ca urmare a exproprierii terenului din litigiu, în speta nu s-au produs probe din care sa rezulte în ce consta acest prejudiciu în mod concret, expertii marginindu-se la a face supozitii cu privire la modalitatea în care ar fi fost folosit acest teren de catre reclamanta. Astfel, conform opiniei doamnei expert S M R în ceea ce priveste prejudiciul calculat, având în vedere ca terenul este situat în zona cu restrictii de construire, fiind în imediata apropiere a soselei care a fost modernizata, prin utilizarea acestuia s-ar fi încalcat prevederile OG 43/1997 astfel ca nu s-ar fi putut obtine venituri din folosirea lui.
Totodata sustinerile reclamantilor în sensul ca sunt îndreptatiti la plata sumei ce reprezinta rata credit aferenta suprafetei expropriate, proportional cu rata achitata pentru rambursarea creditului, sunt neîntemeiate, astfel cum s-a aratat la data achizitionarii terenului acesta a avut o valoare , în functie de care s-a acordat creditul si astfel s-au stabilit ratele însa la data efectuarii raportului dec expertiza, pretul este altul iar prin achitarea valorii actuale a terenului expropriat se realizeaza o corecta si justa reparare a prejudiciului suferit de reclamanti.
Fata de aceasta împrejurare acest capat de cerere a fost respins ca neîntemeiat.
Având în vedere considerentele mai sus expuse baza dispozitiilor art. 24, 15 din Legea 198/2004 si Legea 255/2010, instanta a admis în parte actiunea.
În baza dispozitiilor art. 276 Cod procedura civila a fost obligat pârâtul S R reprezentat de C N A D N D R în favoarea reclamantului la plata sumei de 4000 lei cheltuieli de judecata partiale, reprezentând onorariu expert si avocat
În baza dispozitiilor art. 202 Cod procedura civila a fost obligat reclamantul în favoarea Biroului Local de Expertize la plata sumei de 2620 lei diferenta onorariu expertiza.
Împotriva acestei sentinte, a declarat apel reclamantul V D în nume propriu si în calitate de administrator al reclamantei S.C. M M T SRL O, solicitând admiterea apelului, modificarea sentintei atacate în sensul admiterii actiunii asa cum a fost formulata.
Prin motivele de apel, apelantii au formulat urmatoarele critici:
-apelantii au contestat modalitatea defectuoasa în care au fost stabilite despagubirile cuvenite, aratând ca valoarea acestora este net inferioara valorii reale a imobilelor expropriate iar prejudiciul suferit de catre ei a fost ignorat total;
-imobilele au fost subapreciate, valoarea acestora fiind stabilita mult sub valoarea de piata reala, astfel potrivit completarii raportului de expertiza tehnica judiciara, expertii au concluzionat ca apelantilor li se cuvin despagubiri în cuantum de 14.220 Euro, cu titlu de contravaloare teren si 4.234 Euro, cu titlu de prejudiciu estimat, în total o valoare de 18.454 Euro;
-pretul cu care se vând în mod obisnuit imobilele la data întocmirii raportului de expertiza este de 23.940 Euro, acesta fiind pretul real al terenului expropriat;
-în mod nejustificat si nemotivat instanta nu a tinut cont de valoarea comisiei de expertiza, 14.220 Euro (echivalentul a 62.900 lei), ci s-a raportat la valoarea indicata în mod gresit, subevaluata, în raportul de expertiza;
-prin urmare, solicita admiterea apelului, modificarea despagubirilor în principal la valoarea reala de 23.600 Euro, iar în subsidiar la valoarea stabilita prin completarea la raport;
-prin completarea la raportul de expertiza, expertii considera ca apelantii sunt prejudiciati pentru lipsa de folosinta, lipsa care calculata dupa formula 252 m.p.x0,5 Euro/m.p./lunax48 luni=6.048 Euro;
-apelantii se considera îndreptatiti la despagubiri si pentru plata ratelor de credit contractate pentru achizitionarea terenului, proportional cu cota parte de teren expropriata, precum si la contravaloarea impozitelor achitate de la data exproprierii pâna în prezent.
În drept sunt invocate prevederile art.282 si urmatoarele Cod procedura civila, art.1, art.26 din Legea nr.33/1994, art.1 din Protocolul Aditional nr.1/1952 la Conventia Europeana a Drepturilor Omului.
Prin concluziile scrise, Parchetul de pe lânga Curtea de Apel O a solicitat respingerea apelului ca nefondat, cu motivarea ca valoarea actuala a terenului expropriat stabilita prin raportul de expertiza, acopera în totalitate contravaloarea despagubirii ce li se cuvine reclamantilor, aceasta fiind o suma de 31.000 lei.
Intimata pârâta C N A D N R, desi legal citata, nu si-a comunicat pozitia în cauza.
Examinând sentinta apelata, prin prisma motivelor de apel cât si din oficiu, instanta de apel constata urmatoarele:
Criticile aduse hotarârii apelate sunt gasite ca fiind întemeiate în parte, în primul rând în ceea ce priveste cuantumul despagubirilor reprezentând contravaloarea terenurilor expropriate.
Astfel, instanta de fond nu a avut în vedere completarea la raportul de expertiza tehnica judiciara, înregistrata la Tribunalul B la data de 21 martie 2014, lucrare prin care comisia de experti a estimat valoarea de circulatie a terenului expropriat la 14.220 Euro echivalent cu 62.900 lei, calculat la o paritate de 4,4219 lei/Euro. Expertii au precizat ca îsi reconsidera punctul de vedere initial procedând la efectuarea unor noi calcule ce au la baza anunturile publicitare de ofertare spre vânzare a unor terenuri si toate în aproprierea celor expropriate în litigiu, anexa nr.1 cuprinzând fisa de calcul pentru estimarea valorii prin comparatii de piata.
Prin hotarârea apelata, despagubirile cuvenite pentru imobilul expropriat -identificat prin nr.cadastral 176807 O în suprafata de 97 m.p. proprietatea SC M M T SRL si respectiv identificat prin nr.cadastral 176807 O proprietatea reclamantului V D – au fost stabilite la suma de 31.000 lei. Aceasta suma apare mentionata în raportul de expertiza tehnica judiciara întocmit initial în cauza, valoarea fiind obtinuta de experti prin metoda de abordare prin comparatii de piata.
Reclamantii au formulat obiectiuni la raportul de expertiza initial, solutionate prin completarea la raportul de expertiza înregistrata la tribunal la data de 21 martie 2014, despre care s-a facut vorbire într-unul din alineatele de mai sus, lucrare prin care, opinia majoritara a comisiei de experti a fost formulata în sensul reconsiderarii cuantumului despagubirilor si calcularii acestora la o suma mai mare decât cea initiala, 62.900 lei în loc de 31.000 lei. În acest context, este de adaugat ca expertul S M R nu a îmbratisat opinia majoritara pe motiv ca terenul expropriat este un teren aflat în zona cu restrictie de construire, fiind în imediata apropriere a soselei care a fost modernizata, deci acesta nu poate avea valoarea de piata a unui teren construibil. Dar, astfel cum s-a relevat într-unul din alineatele de mai sus reconsiderarea punctului de vedere initial din partea comisiei de experti s-a facut urmare restrângerii ariei geografice prin selectarea anunturilor de publicitate privind ofertarea spre vânzare a terenurilor similare din zona apropiata, în urma caruia comisia si-a reconsiderat estimarea facuta în raportul initial, iar în urma calculelor reliefate în anexa nr.1 valoarea de circulatie a fost estimata la 56,42 Euro/m.p.x252 m.p.=14.220 Euro echivalent cu 62.900 lei, context în care se mai impune a se face si precizarea ca nu poate fi primita nici sustinerea apelantilor în sensul ca pretul de circulatie real al terenului expropriat ar fi de 23.940 Euro, calculat la 70-100 Euro/m.p..
Criticile privind despagubirile pretinse pentru repararea prejudiciului determinat de lipsa de folosinta a terenului, nu pot fi acceptate, având în vedere ca nu au fost produse dovezi prin care sa se fi probat existenta unui prejudiciu cauzat proprietarilor apelanti prin exproprierea suprafetei de teren aflata în litigiu. Este adevarat ca prin raportul de expertiza întocmit în cauza comisia de experti a estimat un prejudiciu pe perioada de 48 luni pentru cei 252 m.p. teren expropriat în valoare de 4234 Euro, însa este de retinut ca aceasta evaluare – cuprinzând chiria optenabila pe m.p.teren/luna pe o perioada de 4 ani din anul 2008 pâna la 9.07.2012 – s-a facut în baza declaratiei reclamantului în sensul ca lucrarile de constructii a drumului de centura ar fi fost începute în vara anului 2008, declaratie în sprijinul careia însa nu au fost aduse dovezi.
Referitor la pretentiile acelorasi apelanti ce se considera îndreptatiti la plata contravalorii impozitului achitat pentru suprafetele de teren expropriate, trebuie a se retine ca acestea apar ca fiind întemeiate în parte, însa nu începând cu data de 29.08.2008, ci începând cu anul 2012 când a fost emisa Decizia de expropriere. De altfel, chiar acestia în cererea introductiva de instanta au reliefat ca exproprierea s-a produs efectiv în anul 2012, pentru ca în etapa apelului sa sustina ca în fapt exproprierea ar fi avut loc în anul 2008, fara a-si dovedi pe deplin însa o atare sustinere. Potrivit expertizei întocmita de expertul contabil P M E, prejudiciul constând în suma reprezentând contravaloarea impozitului aferent terenului expropriat, achitat de apelanti, de la data exproprierii (iulie 2012) pâna la sfârsitul anului 2014, este de 104,87 lei.
Cât priveste prejudiciul reclamat de catre aceiasi apelanti constând în contravaloarea sumelor achitate – credit si dobânda – la B A B România-Sucursala O, trebuie a se retine ca într-adevar pentru terenul înscris în CF nr.10427 S exista în desfasurare un contract de credit cu nr.198 încheiat la data de 24.07.2008, în baza caruia pentru suprafata expropriata partea apelanta a achitat de la data exproprierii, 9.07.2012, pâna la data de 16.02.2015, credit în suma de 1652,42 Euro si dobânda în suma de 1.420,06 Euro, astfel cum s-a reliefat în lucrarea întocmita de expertul contabil P M E, însa o atare pretentie este nefondata întrucât daca s-ar suporta de catre pârât inclusiv plata ratelor alaturi de despagubirea constând în valoarea de piata a terenului, s-ar face o plata dubla.
Este de notorietate caderea preturilor în perioada ce-a urmat achizitionarii terenului de catre apelanti – în cursul anului 2008-, iar faptul ca la data respectiva acestia au contractat un credit în baza caruia achita lunar ratele scadente, nu-i îndrituieste a obtine obligarea intimatului pârât la plata ratelor si a dobânzilor achitate la nivelul perioadei pretinse, deoarece acestia beneficiaza de despagubirea stabilita la nivelul pretului de piata al imobilului, iar ratele si dobânzile achitate nu reprezinta un prejudiciu încercat de ei urmare a exproprierii, ci erau sume de bani a caror plata oricum le incumba în baza contractului bancar aflat în discutie.
Fata de considerentele ce preced, instanta, în baza dispozitiilor art.296 alin.1 din Codul de procedura civila, a admis apelul, a schimbat în parte sentinta în sensul ca a stabilit cuantumul despagubirilor cuvenite reclamantilor la suma de 62.900 lei în loc de 31.000 lei, la care se adauga suma de 104,87 lei reprezentând contravaloarea impozitului achitat pentru terenul expropriat, urmând ca celelalte dispozitii ale sentintei sa fie pastrate.
Totodata, din perspectiva dispozitiilor art.274 si 276 Cod procedura civila, cheltuielile de judecata solicitate de partile apelante au fost acordate partial, respectiv o parte din onorariul de expert platit de acestia în actuala etapa procesuala, având în vedere admiterea în parte a pretentiilor vizând sumele de bani stabilite prin raportul de expertiza întocmit în apel, iar cât priveste onorariul avocatial este de reliefat ca nu s-a depus act justificativ referitor la cuantumul acestuia, la dosarul instantei de apel existând doar delegatia avocatiala (fila 17).
