Deliberând asupra cauzei de faţă, având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară, instanţa constată următoarele:
I) SUSTINERILE PARTILOR
1. Prin cererile introduse la OCPI Buzău la data de ….şi înregistrate sub nr…., nr…., şi nr. …., petentul PA, prin mandatarul său, ŢDŞ, a solicitat notarea în cartea funciară a litigiilor asupra imobilului teren, identificat prin cartea funciară nr…. a municipiului Buzău şi nr. cadastrale…,….. şi…., terenuri situate în municipiul Buzău,strada ….delimitată de STAC SA şi de Podul Mărăcineni , în temeiul certificatelor de grefă eliberate de Judecătoria Buzău şi de Judecătoria Galaţi, cu privire la existenta pe rolul acestor instanţe a dosarelor nr. …./2006 si nr. …./233/2007.
2. Prin Încheierile nr…. ,nr….. din …..şi nr….. din…., OCPI Buzău a dispus respingerea cererilor formulate de petentul PA, prin mandatar ŢDŞ, cu privire la imobilele cu nr. cadastrale….,…şi …..
S-a reţinut, in esenţa, in motivarea acestor încheieri, de către registratorul de carte funciară, că există piedici la înscriere, în sensul că : din certificatele de grefă anexate cererilor nu rezultă că litigiile aflate pe rolul Judecătoriei Buzău şi Judecătoriei Galaţi au legătură cu imobilul înscris în cartea funciară, ca in aceste certificate se precizează doar părţile care se află în proces, care nu se regăsesc însă ca titulari de drept în cartea funciară, ca, în certificatele de grefă depuse, nu se precizează numărul de carte funciară şi nu este identificat imobilul cu identificator unic si ca, prin urmare, nu sunt îndeplinite cerinţele impuse de art.48 lit.b) şi c) şi ale art.26 alin.(4) lit. c) din Legea nr.7/1996, republicată şi ale art.42 din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară, aprobat prin Ordinul nr.633 din 13 octombrie 2006 al Directorului General al ANCPI
3. Împotriva acestor încheieri, petenţii din prezenta cauza, PA şi LRD, prin procuratorul lor, ŢDŞ , au formulat plângeri.
In esenţa, in motivarea acestora, s-a susţinut ca, din certificatele de grefă anexate cererilor de notare în cartea funciară, rezultă, fără putinţă de tăgadă, existenţa pe rolul instanţelor judecătoreşti Buzău şi Galaţi a litigiilor ce vizează atât plângerea pe care au formulat-o în temeiul Legii nr.247/2005, dar şi anularea parţială a Ordinului Prefectului nr… /2001, ca din cartea funciară nr….. a localităţii Buzău, întocmită conform Încheierii nr…. din ….2002, ce cuprinde nr. cadastrale….., rezultă că actul de proprietate care a stat la baza emiterii acesteia a fost Ordinul Prefectului nr… /2001,a cărui anulare se solicită în instanţă, precum si ca, întrucât cele trei numere cadastrale au fost supuse dezmembrării, în ….,….,…şi …..,se impunea admiterea cererilor de notare a litigiilor, în condiţiile în care între acestea şi Ordinul Prefectului nr…. /2001 există o vădită legătură de cauzalitate.
4. În temeiul art.50 alin.(2) din Legea nr.7/1996,republicată, plângerile au fost înaintate de OCPI Buzău spre soluţionare Judecătoriei Buzău, la data de …..2007 fiind înregistrate sub nr……, nr. …..şi, respectiv, nr….., când s-a dispus şi citarea în cauză a Municipiului Buzău, prin Primar şi a OCPI Buzău.
5. Intimata OFICIUL DE CADASTRU ŞI PUBLICCITATE IMOBILIARĂ BUZĂU, a formulat întâmpinare in cauza, în cuprinsul căreia a invocat excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive si a solicitat, pe fond, respingerea plângerilor formulate si menţinerea încheierilor de carte funciară contestate. S-a învederat ca, din certificatele de grefă anexate nu se poate stabili o identitate între imobilul asupra căruia poartă litigiul şi cel asupra căruia se cere notarea, întrucât în certificatele de grefă sunt menţionate numai părţile în litigiu, nu şi elemente de identificare a imobilului, respectiv identificatorul unic, care este numărul cadastral, precum si ca părţile în litigiu nu figurează ca titulari de drepturi înscrişi în cartea funciară, iar aceasta nici nu este menţionată.
6. Intimata MUNICIPIUL BUZĂU,prin PRIMAR, a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea plângerii ca neîntemeiată, precizând că susţine motivele de respingere a plângerii invocate în încheierile pronunţate de OCPI Buzău si învederând că petenţii nu au un titlu care să le confere un drept de proprietate asupra terenului pentru care se doreşte notarea în cartea funciară a litigiului.
7. La data de …..2007, SC CONCAS SA , a formulat cerere de intervenţie în interes propriu, solicitând respingerea plângerii ca neintemeiata, atâta vreme cat încheierea pronunţată de OCPI Buzău este legală şi temeinică, întrucât petenţii nu dispun de un titlu de proprietate cu privire la terenul ce face obiectul contractului de asociere în participaţiune si a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor.
In motivarea acesteia, s-a arătat ca, în fapt, în baza contractului de asociere în participaţiune nr……, încheiat la data de …..2005 cu Municipiul Buzău, prin Primar, contract aprobat prin Hotărârea Consiliului Local al Municipiului Buzău nr….. din ….2005, având ca obiect edificarea unui ansamblu de imobile – case de locuit şi apartamente, pe terenul municipiului Buzău,în suprafaţă de 23,90 ha, înscris în cartea funciară a municipiului Buzău nr….., cu nr. cadastrale …,…. şi…, a început edificarea acestui ansamblu de locuinţe, din surse proprii, valoarea acestui ansamblu ridicându-se la suma totală de 217 826 244 lei RON (64 095 615 EURO), ca, potrivit încheierii de carte funciară nr…. SC Concas SA are un drept de superficie pentru o perioadă de 7 ani asupra terenului, precum si ca, calitatea de parte în proces trebuie să corespundă cu aceea de titular al dreptului ce formează conţinutul raportului juridic de drept material supus judecăţii.
8. Prin Sentinţele civile nr…., nr…..şi nr. …..din ……2007, pronunţate în dosarele nr…. /200/2007, nr…../200/2007 şi nr….. /200/2007, Judecătoria Buzău a admis excepţia netimbrării cererii de intervenţie în interes propriu formulată de SC Concas SA invocată de petenţii PA şi LRD şi a anulat ca netimbrată această cerere, a fost respinsă excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive, invocată de OCPI Buzău, s-a admis plângerea formulată de petenţi, s-au desfiinţat încheierile nr…. şi nr. ….din ….2007 şi nr. …..din …2007 şi s-a dispus notarea in cartea funciara nr. ….a litigiilor ce fac obiectul dosarelor nr. …./2006 al Judecătoriei Buzău şi nr….. /233/2007 al Judecătoriei Galaţi.
9. Împotriva acestor sentinţe, au declarat apel, in termen legal, OCPI Buzău, Municipiul Buzău,prin Primar, dar şi SC Concas SA.
10. La termenul de judecată în şedinţa publică din …..2008 instanţa a admis excepţia conexităţii, invocata de apelanta SC Concas SA si, apreciind că în cauză sunt îndeplinite condiţiile impuse de art.164 alin.(1) din Codul de procedură civilă, a dispus reunirea pricinilor, respectiv a dosarelor nr. …/200/2007 si nr. …/200/2007 la dosarul nr. …/200/2007, prin încheierile pronunţate la data de …..2008.
11. Prin decizia civila nr……, pronunţata de Tribunalul Buzău – Secţia Civila in dosarul nr. …./200/2007 – decizie rămasa irevocabila prin anularea ca netimbrat a recursului declarat de intimata Municipiul Buzău, prin decizia civila nr……2008, pronunţata de Curtea de Apel Ploieşti – Secţia Civila si pentru cauze cu minori si de familie -, s-au admis apelurile declarate de apelanţii OCPI Buzău, Municipiul Buzău, prin Primar şi SC Concas SA, s-au desfiinţat sentinţele apelate si s-a trimis cauza la aceeaşi instanţa, pentru a fi soluţionata pe fond si cererea de intervenţie in interes propriu formulata de SC CONCAS SA.
12. Dosarul a fost reînregistrat pe rolul Judecătoriei Buzău – Secţia Civila, in mod succesiv, in urma admiterii unor cereri de abţinere formulate de judecătorii cărora li s-a repartizat aleatoriu pricina, cu nr. …/200/2008, nr. …/200/2008, nr. ../200/2008 si, in fine, cu nr. …/200/2009.
13. Instanţa a pus in vedere petenţilor sa precizeze cadrul procesual pasiv, prin încheierea din data de 2.02.2009, iar, fata de nerespectarea acestei obligaţii procesuale, a dispus, prin încheierea din data de 2.03.2009, suspendarea judecaţii cauzei, in temeiul art. 155 ind. 1 alin. 1 c.proc.civ.
14. Prin cererea de repunere pe rol si cerere precizatoare, depusa la data de 3.03.2009, petenţii PA şi LRD , prin mandatar ŢDŞ au arătat ca înţeleg sa se judece in contradictoriu cu intimatul Municipiul Buzău, prin Primar si cu intervenienta SC CONCAS SA.
15. Instanţa, prin încheierea din data de 6.04.2009, a luat act de precizarea acţiunii, făcuta de petenţi, a repus cauza pe rol si a pus in vedere intervenientei SC CONCAS SA să completeze taxa judiciara de timbru cu suma de 12 RON.
Fata de prima soluţie, instanţa apreciază ca se impune respingerea ca rămasa fără obiect a excepţiei lipsei calităţii sale procesuale, invocata de intimata OCPI Buzău, cu atât mai mult cu cat, prin Decizia nr. LXXII/15.10.2007, pronunţata de ICCJ-SU, s-a statuat, cu caracter obligatoriu pentru instanţe, ca, in plângerile de carte funciara, OCPI nu are calitate procesuala pasiva.
16. Prin încheierea din data de 4.05.2009, constatând depunerea acestei taxe de timbru, instanţa a respins ca neîntemeiata excepţia insuficientei timbrări a cererii de intervenţie in interes propriu formulata de SC CONCAS SA, invocata din oficiu.
II) RETINERILE INSTANTEI
Analizând plângerea dedusă judecăţii, verificând actele dosarului ce se constituie în ansamblul materialului probator administrat în cauză, instanţa reţine în fapt şi în drept, următoarele:
A) Referitor la excepţia lipsei calităţii procesuale active a petenţilor
17. Potrivit art. 137 alin. 1 Cod procedură civilă instanţa se va pronunţa, mai întâi, asupra excepţiilor de fond sau de procedură care fac de prisos, în tot sau în parte, cercetarea în fond a pricinii.
Drept urmare va fi analizata cu precădere excepţia lipsa calităţii procesual active a petenţilor PA şi LRD , invocata de intervenienta SC CONCAS SA.
18. Sub acest aspect, trebuie reliefat ca cererile introduse la OCPI ..la data de 19 iulie 2007 şi înregistrate sub nr…., nr… şi nr…, prin care s-a solicitat notarea în cartea funciară a litigiilor existente pe rolul Judecătoriei Buzău şi a Judecătoriei Galaţi, respectiv dosarele nr. …/2006 si nr. …./233/2007, cu privire la imobilul teren, identificat prin cartea funciară nr….. a municipiului Buzău şi nr. cadastrale…..,…..şi…., terenuri situate în municipiul Buzău,…… ,zona delimitată de STAC SA şi de Podul Mărăcineni, si cu referire la care OCPI Buzău s-a pronunţat, in sensul respingerii lor, prin încheierile nr……,nr…… şi nr…… atacate cu plângerea ce face obiectul prezentei pricini, au fost depuse de petentul PA, prin mandatarul său.
19. Or, plângerile ce fac obiectul prezentei pricini au fost formulate atât de petentul PA , dar şi de petenta LRD.
Întrucât numai persoana care a formulat cerere de notare litigiu poate contesta soluţia adoptată de registratorul de carte funciară, instanţa observa ca petenta LRDnu avea deschisă calea plângerii la instanţă reglementată de Legea 7/1996, atâta vreme cat nu formulase cerere de notare a litigiului, neavând aşadar calitate procesuala activa in cauza.
20. Prin urmare, excepţia lipsei calităţii procesual active invocată în cauză în privinţa acestei petente apare ca fondată, urmând ca plângerea împotriva încheierilor de carte funciară formulată de aceasta să fie respinsă ca fiind promovată de o persoană fără calitate procesuala.
21. Cu referire la excepţia lipsei calităţii procesuale active a petentului PA , instanţa o apreciază ca neîntemeiata, drept pentru care o va respinge in consecinţa.
In adevăr, trebuie observat ca obiectul litigiului de faţă îl formează verificarea legalităţii şi temeiniciei încheierilor de carte funciară prin intermediul plângerii, reglementată prin Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/1996 republicată cu modificări şi completări prin Legea nr. 247/2005. Aceasta implica ideea esenţiala ca analiza în privinţa verificării calităţii procesual active urmează a se limita la analizarea calităţii celui care este îndreptăţit a sesiza instanţa cu plângerea respectivă.
Nu se poate analiza pe aceasta cale a plângerii de carte funciara temeinicia pretenţiilor formulate prin cererea de chemare în judecată ce formează obiectul litigiului a cărui notare se solicită, aşa cum (greşit) susţine intervenienta SC CONCAS SA în motivarea excepţiei invocate.
Cu alte cuvinte, intervenienta menţionată – ca de altfel si intimata Municipiul Buzău in întâmpinarea formulata in cauză – supune atenţiei instanţei pe calea excepţiei invocate probleme de drept ce aparţin litigiilor în curs de soluţionare pe rolul celor două instanţe, ceea ce nu va fi primit de instanţă, deoarece obiectul plângerii de faţă îl constituie verificarea legalităţii şi temeiniciei încheierii prin care s-a respins cererea de notare a litigiilor în cartea funciară şi nu temeinicia şi legalitatea acţiunilor promovate în justiţie, aflate pe rol.
Chestiunile invocate in sensul ca petenţii nu ar dispune de un titlu cu privire la terenurile menţionate in cartea funciara nr. …nu au a fi cercetate de instanţa de fata, întrucât aceasta nu este investita decât cu plângere împotriva încheierilor de carte funciara prin care s-au respins cererile de notare litigii referitoare la aceste terenuri, ci trebuie deduse judecaţii instanţelor investite cu litigiile respective.
B) Referitor la cererea de intervenţie formulata de SC CONCAS SA
22. Instanţa constata ca, potrivit art. 52 alin. 1 c.proc.civ., trebuie analizata admisibilitatea in principiu a cererii de intervenţie in interes propriu, formulata de SC CONCAS SA, după cercetarea aspectului referitor la legala timbrare a acestei cereri.
Pentru a proceda la un asemenea demers – necesar fata de faptul ca, după desfiinţarea sentinţelor apelate, prin decizia civila nr. …..2008, pronunţata de Tribunalul Buzău – Secţia Civila in dosarul nr. …/200/2007, motivata de modul nelegal in care prima instanţa a judecat excepţia netimbrării cererii de intervenţie menţionate, trebuie sa se reia judecata de la actul de procedura constatat a fi întocmit nelegal -, instanţa trebuie a cerceta daca intervenientul voluntar principal a justificat interesul pentru a interveni, daca a afirmat un drept propriu, daca cererea formulata de intervenient are legătura cu cererea principala si daca s-a respectat termenul in care se poate interveni.
23. Or, in speţă, se cuvine relevat ca SC CONCAS SA îndeplineşte aceste condiţii pentru a fi admisa in principiu cererea sa de intervenţie voluntara principala, urmând a fi încuviinţata in principiu in consecinţa, atâta vreme cat :
– în baza contractului de asociere în participaţiune nr……, încheiat la data de …..2005 cu Municipiul Buzău, prin Primar, contract aprobat prin Hotărârea Consiliului Local al Municipiului Buzău nr……. 2005, având ca obiect edificarea unui ansamblu de imobile – case de locuit şi apartamente, pe terenul municipiului Buzău,în suprafaţă de 23,90 ha, înscris în cartea funciară a municipiului Buzău nr….. cu nr. cadastrale ……,…. şi…., a început edificarea acestui ansamblu de locuinţe, din surse proprii, valoarea acestui ansamblu ridicându-se la suma totală de 217 826 244 lei RON (64 095 615 EURO);
– potrivit încheierii de carte funciară nr……., SC Concas SA are un drept de superficie pentru o perioadă de 7 ani asupra terenurile înscrise in cartea funciara nr…..;
– petenţii au cerut notarea litigiilor deschise cu privire la aceste terenuri prin cererile respinse de OCPI ….prin încheierile de carte funciara atacate cu plângerile care fac obiectul prezentei pricini;
– instanţa de apel, prin decizia civila nr. .2008, pronunţata de Tribunalul Buzău – Secţia Civila in dosarul nr. …/200/2007, a dispus a se judeca in fond aceasta cerere de intervenţie voluntara principala.
C) Cu privire la fondul pricinii
24. Din analiza înscrisurilor anexate de către petentul PA cererii sale de notare in cartea funciara – soluţionata prin încheierile care fac obiectul plângerilor din prezenta pricina -, instanţa reţine – contrar celor afirmate de către OCPI in cuprinsul acestor încheieri de carte funciara contestate – că acesta a formulat cerere de înscriere a litigiului în cartea funciară, prin procurator ŢDŞ.
Acesta din urmă a fost împuternicit printr-o procură, denumită „procură specială” autentificată sub nr…….2006 de către BNP Asociaţi Vasile Victor şi Vasile Robert Ciprian, în care se menţiona printre altele „mandatarul nostru va face tot ceea ce consideră necesar după împrejurări, nefiind prevăzute în prezentul înscris considerându-se că tot ceea ce face este împuternicit de noi, cu excepţia înstrăinării, mandatarul nostru neavând dreptul de dispoziţie cu privire la drepturile obţinute în numele nostru şi pentru noi”.
Astfel, instanţa constată că, fata de sintagma folosita in cuprinsul acestei procuri, rezulta ca în realitate petentul PA l-a împuternicit pe mandatarul său să facă „tot ce va considera necesar după împrejurări”, cu excepţia actelor de dispoziţie, această dispoziţie reprezentând de fapt un mandat general.
Or, potrivit art. 49 alin. 7 lit. a din Legea 7/1996 înscrierea unui drept sau radierea unei sarcini pot fi cerute-printre alţii – de mandatarul general al celui îndrituit, rezultând din acest text de lege că este necesar un mandat general.
Aşadar, instanţa apreciază că acest mandat a fost valabil, respectiv ca nu au fost încălcate dispoziţiile art. 49 alin. 7 lit. a din Legea 7/1996.
Este fără dubiu ca, si în acest caz, calitatea procesuală activă a petentului trebuie raportată la obiectul litigiului de faţă, iar nu la obiectul litigiului ce s-a solicitat a fi înscris. Altfel spus, petentul are calitatea procesuală activă de a formula o plângere împotriva unei încheieri de carte funciară prin care i s-a respins notarea unui litigiu, iar faptul dacă există identitate între petent şi titularul dreptului de proprietate asupra terenului înscris în cartea funciară şi asupra căruia există litigiul nu are relevanţă în cauza de faţă, raportat la obiectul acesteia, excedând cadrului procesual configurat in prezenta pricina.
25. In fapt, instanţa retine ca petenţii PA şi LRD , prin procurator ŢDŞ, au formulat plângere împotriva încheierilor de carte funciară pronunţate de registratorul de carte funciară, din cadrul OCPI.., care a respins cererea de notare litigiu în cartea funciară a intimatului Municipiul ….
Prin aceste cereri de înscriere, petenţii au solicitat intimatului OCPI notarea în cartea funciară a litigiilor pe care le au în curs de soluţionare atât pe rolul Judecătoriei Buzău, respectiv dosar nr. ../2006 cât şi pe rolul Judecătoriei Galaţi (dosar strămutat de la Judecătoria Buzău) – respectiv dosar nr. ….233/2007.
OCPI Buzău, prin încheierile …. din ….2007,nr…. din ….2007 şi nr….. din ….2007, a respins cererile petenţilor privind notarea litigiilor în cartea funciara a Municipiului Buzău.
26. Se cuvine relevat ca, la data de 30.10.2002, prin încheierea nr. …/2002 s-a dispus intabularea dreptului de proprietate pentru terenul intravilan, pentru intimatul Municipiul Buzău, evidenţiat cu numerele cadastrale…, …, …., ocazie cu care s-a deschis cartea funciara …. a localităţii Buzău.La baza acestei intabulări a stat Ordinul Prefectului nr. …/2001, act pe care în prezent petenţii îl contestă în instanţă, litigiul făcând obiectul dosarului nr. …./233/2007 aflat in curs de soluţionare – la data depunerii cererii de notare litigiu – pe rolul Judecătoriei Galaţi.
Odată cu apariţia Legii nr. 247/2005, petenţii au formulat cerere de reconstituire a dreptului de proprietate pentru terenul înscris în cartea funciară nr. ….a localităţii Buzău, deschizându-se pe rolul Judecătoriei Buzău dosarul nr. …../2006.
27. Or, conform art. 21 din Legea 7/1996, art. 69-84-85 din Ordinul Ministrului Justiţiei nr. 2371/1997 ( Regulament) şi art. 42 din Ordinul 633/2006 al Directorului General al A.N.C.P.I. Buzău, notarea pentru informare a litigiului cu privire la drepturile ce fac obiectul înscrierii în cartea funciară, se va putea face fie la cererea părţii interesate, fie din oficiu de către instanţa sesizată.
Prin urmare, din analiza acestor prevederi incidente in cauza, reiese ca notarea litigiilor în cărţile funciare:
– are un caracter provizoriu, având drept efect opozabilitatea faţă de terţi;
– are un caracter de informare a terţelor persoane cu privire la situaţia juridică deja existentă, ea neputând da naştere unui drept nou de proprietate;
– are un caracter facultativ, fiind lăsată la aprecierea celui interesat, notarea având o funcţie de evidenţă juridică şi de publicitate, adică de informare a terţilor în legătură cu acel act sau fapte juridice privitoare la imobilele înscrise în cartea funciara;
– presupune ca imobilul asupra căruia urmează a se face notarea să fie evidenţiat în prealabil în cartea funciară.
28. Or, in cauza, este de necontestat faptul că petenţii îndeplinesc calitatea de persoane interesate, întrucât, pentru imobilul în discuţie, respectiv terenul intabulat în baza Ordinului Prefectului nr. …/2001, există în curs de soluţionare cele două litigii, conform certificatelor de grefă depuse de petenţi anexat cererilor de notare litigiu, prin care petenţii invocă nelegalitatea titlului în baza căruia s-a făcut intabularea.
29. Instanţa nu poate primi asertiunea cuprinsa de OCPI ..in încheierile de respingere a cererilor de notare formulate in sensul ca imobilul trebuia individualizat printr-un identificator unic, întrucât această cerinţă este necesară, conform art. 50 alin. 1 lit. c raportat la art. 49 alin. 6 din Legea 7/1996 doar când se solicită intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, numai în cazul în care urmează să strămute, să constituie, să modifice, să dobândească sau să stingă un drept tabular, ceea ce înseamnă in mod evident ca aceste cerinţe nu sunt necesare în cazul notării.
30. Din reglementarea relevanta in cauza, rezulta ca notarea reprezintă o înscriere subsecventă în cărţile funciare, fiind o categorie aparte de intabulare şi înscriere provizorie.
Prin definiţie, notarea este înscrierea de carte funciară prin care se aduce la cunoştinţa terţilor anumite fapte sau raporturi juridice, care poartă asupra drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a măsurilor de indisponibilizare în legătură cu imobilele din cartea funciară.
Cu alte cuvinte, este necesar a sublinia ca notarea unor astfel de fapte şi drepturi personale nu constituie o limitare a exerciţiului dreptului înscris în cartea funciară, ci urmăreşte realizarea elementului de publicitate imobiliară, de esenţa legii privind cadastru şi publicitatea imobiliară.
Prin modificările aduse Legii nr. 7/1996 de Legea nr. 247/2005, notarea este prevăzută expres ca formă de înscriere în cartea funciară – art. 26 alin. 4 lit. c din lege.
Legea conţine şi alte prevederi implicite la înscrierea notării, dintre care prezintă relevanţă art. 19 pct. B lit. e şi pct. C lit. a, b, c, art. 37 alin. 2, art. 38, art. 39, art. 40, art. 54 alin. 3, acesta din urmă cu incidenţă în speţă, deoarece susţine legătura de cauzalitate între imobil şi litigiul cerut a se nota în cartea funciară, legătură ce are două aspecte din două sensuri diferite, dar convergente către acelaşi scop, acela al publicităţii imobiliare ca principiu. Astfel, textul ultim invocat în acest paragraf prevede că „instanţa judecătorească nu va trece la dezbaterea în fond a acţiunii privind desfiinţarea actului juridic supus înscrierii, dacă acesta nu a fost înscris, în prealabil, pentru informare, în cartea funciară”. Cu alte cuvinte, acţiunea având ca obiect desfiinţarea actului juridic supus înscrierii nu va fi dezbătută dacă menţiunea nu este făcută în aceea carte funciară, pentru informare sau dacă litigiul nu este consemnat în cartea funciară, adică notat, instanţa nu va dezbate acţiunea în fond. Este o importantă extrapolare a principiului publicităţii care guvernează notarea litigiilor în cartea funciară, însăşi raţiunea legii privind cadastrul şi publicitatea imobiliară.
Categoriile de litigii ce pot fi notate în cărţile funciare sunt enumerate exemplificativ în art. 42 din Regulamentul de aplicare a legii. De esenţa acestor notări este caracterul temporar al acestora, consacrat în chiar textul evocat de legiuitor, acesta definind în Regulament notarea ca fiind o înscriere cu caracter temporar în legătură cu imobilul. Printre principalele acţiuni supuse notării se numără şi acţiunea în constatarea nulităţii, anularea ori rezoluţiunea actului juridic în baza căruia s-a făcut înscrierea, plângerea împotriva încheierii de înscriere, dar şi acţiunea în revendicarea imobilului.
31. Niciunul dintre motivele invocate de către OCPI Buzău pentru a pronunţa soluţia de respingere a cererilor de notare a celor 2 litigii în cartea funciară a intimatului Municipiul Buzău nu este întemeiat.
32. Cu privire la aserţiunea in sensul ca ”nu sunt îndeplinite cerinţele exprese ale art. 48 lit. b şi c şi art. 26 al. 4 din Legea 7/1996 precum şi cele ale art. 42 din Ordinul 633/2006 de aprobare a Regulamentului de organizare şi funcţionare a Birourilor de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, în sensul că, din cele două certificate de grefă depuse în justificarea cererii, nu rezultă că litigiile aflate pe rolul celor două instanţe au legătură cu imobilul înscris în cartea funciară nr….., nr….., respectiv nr. ….a unităţii administrativ teritoriale Buzău, deoarece se precizează doar părţile care se află în proces şi care nu se regăsesc, ca titulari de drept, în cartea funciară, iar imobilul nu este identificat cu identificator unic – număr cadastral şi nu se precizează numărul de carte funciară”, instanţa o apreciază ca vădit nefondata.
Astfel, potrivit art. 26 alin. 4 din Legea 7/1996 privind Regimul general al cadastrului şi publicităţii imobiliare, înscrierile în cartea funciară sunt de trei feluri: intabularea ce are ca obiect înscrierea definitivă a drepturilor reale, înscrierea provizorie ce are ca obiect înscrierea drepturilor reale sub condiţia justificării ulterioare şi notarea, având ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, acţiunilor şi căilor de atac în justiţie precum şi a măsurilor de indisponibilizare în legătură cu imobilele înscrise în cartea funciară.
Art. 48 alin. 1 din Lege, invocat de OCPI…, stipulează că „în cazul în care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplineşte următoarele condiţii:” (…) lit.c – „individualizează imobilul printr-un identificator unic”, lit. e – „este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului”.
Rezultă foarte clar din textul de lege mai sus redat că cele două condiţii de admisibilitate a cererii sunt prevăzute atunci când se solicită intabularea sau înscrierea provizorie, iar nu şi atunci când se solicită notarea în cartea funciară.
Cum prin cererea formulată în faţa intimatei petentul PA solicitase tocmai notarea în cartea funciară a unui litigiu, cerinţele textului de lege menţionat în încheierile de respingere a cererilor de notare litigiu atacate in prezenta pricina, nu-i erau aplicabile, astfel că sub acest aspect respingerea notării este neîntemeiată.
Textul de lege aplicabil cererii petentului era, în lipsa unor prevederi exprese în Lege cu privire la notare, cel general, aplicabil oricărei cereri adresate Biroului de publicitate imobiliară şi care se află înscris la art. 55 al 1 din Regulamentul de organizare şi funcţionare a biroului de cadastru şi publicitate imobiliară aprobat prin Ordinul 633/2006, potrivit căruia cererea de înscriere adresată biroului va cuprinde: numele, prenumele şi domiciliul solicitantului, actul de identitate, obiectul înscrierii, indicarea actului sau a actelor în măsură să justifice cererea, localitatea în care este situat imobilul, numărul cadastral al acestuia şi numărul de carte funciară, după caz.
Or, cererea formulată de petent îndeplineşte toate aceste cerinţe, cuprinzând inclusiv numărul cadastral al imobilului şi numărul cărţii funciare.
33. S-a reţinut, de asemenea, că nu sunt îndeplinite nici cerinţele art. 56 (3) din Ordinul 633/2006 care stipulează că înscrierea în cartea funciară poate fi solicitată de persoana interesată sau mandatarul general al acesteia, or, în cauză, GAM , parte în proces, nu a solicitat notarea litigiului, iar procura depusă pentru petentul PA este una specială care poate fi folosită pentru retrocedarea, reconstituirea, redobândirea, punerea în posesie, emiterea titlului de proprietate, iar nu una generală, aşa cum prevede expres art. 47 al. 7 din Legea 7/1996 şi drept urmare, acest mandat nu poate justifica interesul de a solicita înscrieri legale în cartea funciară.
Nici acest al doilea motiv adus de OCPI în justificarea soluţiei criticate in prezenta cauza nu poate fi reţinut de instanţă.
Procuratorul petentului a prezentat în dovedirea mandatului său o procură autentificată sub nr. …..(fila 8), prin care fusese împuternicit de acesta „să îi reprezinte orice interese, de orice natură, în faţa oricărei persoane fizice sau juridice şi să îndeplinească orice formalitate legală în vederea retrocedării, reconstituirii, redobândirii, atribuirii, punerii în posesie, emiterii titlului de proprietate etc. asupra terenului arabil în suprafaţă de 100 ha. situat pe teritoriul Municipiului Buzău şi com.,,,,,, la finalul procurii făcându-se menţiunea că acesta este mandatat să facă tot ce consideră necesar, după împrejurări chiar dacă nu este prevăzut expres în înscrisul întocmit, cu excepţia actelor de dispoziţie.
Aşa fiind, instanţa reţine că enumerarea împuternicirilor date mandatarului în prima parte a procurii nu este una limitativă, puterile lui fiind extinse la orice act ce îl va considera de cuviinţă, cu excepţia actelor de dispoziţie, formularea unei cereri de notare în cartea funciară neavând, sub nicio formă caracterul unui asemenea act.
În plus, instanţa apreciază că cererea de notare a litigiilor promovate tocmai în scopul reconstituirii dreptului de proprietate al petenţilor se circumscrie chiar împuternicirilor expres enumerate în prima parte a procurii, apărând ca o parte integrantă a demersurilor făcute în vederea redobândirii proprietăţii.
34. Nu pot fi reţinute nici susţinerile intervenientei voluntare principale (in interes propriu) SC CONCAS SA ….în sensul că în ceea ce priveşte terenul ce a făcut obiectul contractului de asociere în participaţiune încheiat de ea cu intimatul MUNICIPIUL BUZĂU, nu există încă un litigiu pe rolul Judecătoriei Galaţi.
Este în afară de orice îndoială că PA şi LRD au formulat în dosarul strămutat acum pe rolul Judecătoriei Galaţi şi înregistrat sub nr. …/233/2007 cerere de intervenţie principală prin care au solicitat anularea în parte a Ordinului Prefectului nr. …/2001, cerere depusă încă din perioada în care dosarul se afla pe rolul Judecătoriei Buzău, în şedinţa publică din data de 13.11.2006, aşa cum rezultă din încheierea de şedinţă din dosar nr. …./2006 al Judecătoriei Buzău, strămutat.
Or, intervenientul nu a făcut vreo dovada din care sa reiasă ca aceasta cerere de intervenţie ar fi fost respinsa in principiu.
Este esenţial de subliniat ca cele două certificate de grefă depuse la dosar purtând nr. …/233/2007 atestă faptul că petenţii au calitatea de intervenienţi în cauză, aşa că justifică interesul de a cere notarea litigiului în cartea funciară.
35. Nici susţinerea intervenientei SC CONCAS SA că registratorul de carte funciară admite sau respingere cererea de notare numai în baza înscrisurilor anexate acesteia nu poate fi primită de către instanţă.
In adevăr, pe de o parte, nu se face referire expresă la ce acte s-au depus direct la instanţă fără a exista şi în dosarul anexat cererii de notare depusă la OCPI…, iar, pe de altă parte, este important de relevat ca art. 55 alin. 2 din Regulament interzice doar completarea sau modificarea cererii depuse la biroul de carte funciară ulterior înregistrării ei, alin. 3 al aceluiaşi articol permiţând completarea dosarului cererii cu actele necesare prin anexarea documentelor justificative la cererea iniţială, iar art. 73 alin. 2 din Regulament stipulează că cel ce a cerut înscrierea nu va putea modifica sau întregi, prin căile de atac exercitate, cererea pe care s-a întemeiat încheierea registratorului.
Rezultă, aşadar, că ceea ce nu se poate întregi sau modifica nici în faţa registratorului de carte funciară şi nici în faţa instanţei este cuprinsul cererii formulate, iar nu conţinutul dosarului depus în justificarea ei.
Aceasta cu atât mai mult cu cât, în faţa instanţei procedura se desfăşoară potrivit normelor din Codul de procedură civilă, procedură contencioasă, care permit/permite depunerea de acte noi la dosar cu respectarea principiului contradictorialităţii.
36. Nici susţinerile intimatului MUNICIPIUL BUZĂU cuprinse în întâmpinarea depusă de acesta la dosar, vizând întinderea şi amplasamentul terenului deţinut de petent şi de autoarea lui, precum şi cele vizând împrejurarea că deja s-au eliberat titluri de proprietate pentru mai mulţi cetăţeni nu pot fi primite, întrucât sunt străine cauzei de fata, având ca obiect plângere împotriva încheierilor de carte funciara, atâta vreme cat se refera la temeinicia cererilor deduse judecăţii în dosarele a căror notare în cartea funciară se solicită şi urmează a fi analizate de instanţele investite cu soluţionarea acestora.
37. Instanţa subliniază ca, referitor la aspectul învederat de intimatul Municipiul Buzău, referitor la contractul de asociere în participaţiune şi faptul că locuinţele din Cartierul Orizont, aflate în curs de execuţie, au fost deja contractate şi plătite de cetăţeni, notarea nu are ca efect indisponibilizarea bunurilor asupra cărora poartă, ci doar informarea terţilor cu privire la existenţa litigiilor pe rolul instanţelor, astfel încât actele juridice având ca obiect imobilele în cauză să fie încheiate în deplină cunoştinţă de cauză.
D) SOLUTIA INSTANTEI
38. În raport de toate aceste considerente, instanţa, luând act de cererea precizatoare depusa de către petenţi la data de ….2009 in dosarul de fata, nr. …./200/2009, in sensul ca înţeleg sa se judece in contradictoriu doar cu intimatul Municipiul Buzău si cu intervenientul SC CONCAS SA, va respinge ca rămasa fără obiect a excepţiei lipsei calităţii sale procesuale, invocata de intimata OCPI , va admite excepţia lipsei calităţii procesual active invocată în cauză în privinţa petentei LRD, va respinge in consecinţa plângerea împotriva încheierilor de carte funciară formulată de aceasta petenta ca fiind promovată de o persoană fără calitate procesuala, va respinge ca neîntemeiata excepţia lipsei calităţii procesuale active a petentului PA , va admite plângerile conexate formulate de petentul PA împotriva încheierilor de carte funciara emise de OCPI Buzău nr. ….din…2007,nr….. din ….2007 şi nr….. din ….2007, va desfiinţa in consecinţa aceste încheieri ca fiind nelegale si netemeinice si va dispune prin urmare notarea litigiilor care fac obiectul dosarelor nr. …/233/2007 al Judecătoriei Galaţi si nr. …/2006 al Judecătoriei Buzău in cartea funciara nr. ….a unităţii administrativ teritoriale Buzău, cu privire la imobilele cu numerele cadastrale….,…..şi…., proprietatea municipiului Buzău, superficiar S.C. „Concas” S.A…., admiţând cererile formulate de petentul PA , prin mandatar ŢDŞ, la OCPI …la data de …..2007 şi înregistrate sub nr…., nr…. şi nr…..
