CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPARARE ÎNCHEIAT ÎN BAZA LEGII NR. 112/1995- RESTITUIREA VALORII DE CIRCULATIE A IMOBILULUI
Art. 50 alin. 2 ind. 1 si 3 din Legea nr. 10/2001 modificata prin Legea nr. 1/2009 – despagubiri solicitate de chiriasul caruia i s-a anulat contractul de vânzare-cumparare încheiat în baza Legii nr. 112/1995 -Restituirea valorii de circulatie a imobilului.
Chiar în situatia retinerii relei credinte a cumparatoarei la încheierea contractului, în temeiul dispozitiilor art. 50 alin. 2 ind. 1 si 3 din Legea nr. 10/2001 modificata prin Legea nr. 1/2009 coroborat cu art. 1 din Protocolul 1 al CEDO, aceasta are dreptul la restituirea pretului de piata al imobilului în conditiile în care au fost respectate dispozitiile Legii nr. 112/1995 pentru cumpararea imobilului, reclamanta având calitatea de chirias la intrarea în vigoare a legii, ocupând imobilul la data cumpararii, nefacând parte din categoria persoanelor prohibite la vânzare, iar Statul era întabulat în cartea funciara.
Decizia civile nr. 2797/R din 23 noiembrie 2011 pronuntata de Curtea de Apel Oradea în dosar nr. 8807/271/2007
Prin sentinta civila nr. 5163 din data de 4 mai 2010 a Judecatoriei Oradea pronuntata în dosar nr. 8807/271/2007, a fost admisa în parte cererea de chemare în judecata formulata de reclamanta P. M. în contradictoriu cu pârâtul S.R. reprezentat de M.F.P.- D.G.F.P.B., a fost obligat M.F.P la plata catre reclamanta a sumei de 12.790,36 lei, actualizata cu indicele de inflatie de la data de 31.12.2009, pâna la data platii efective, au fost respinse ca nefondate celelalte pretentii, a fost obligat pârâtul la plata catre reclamanta a cheltuielilor de judecata în cuantum de 680 lei, reprezentând onorariu expert contabil.
Pentru a pronunta aceasta hotarâre prima instanta a retinut ca reclamanta a încheiat cu R.A.G.C.L. Oradea, în baza legii nr. 112/1995, contractul de vânzare-cumparare nr. 1867/15.08.1997, având ca obiect locuinta situata în Oradea, str. Nicolae Jiga nr. 41, ap. 1, compusa din doua camere, antreu, baie, camara, pivnita, sas, bucatarie, camara, terasa, magazie de lemne, pentru un pret de 22.459.367 lei, achitat integral de cumparatoarea-reclamanta, conform adresei nr. 54985/04.04.2008.
Contractul de vânzare-cumparare a fost desfiintat prin sentinta civila nr. 3594/2003 pronuntata de Judecatoria Oradea în dosar nr. 117/2003 (f.5-8). În considerentele sentintei mentionate, instanta a retinut reaua-credinta a pârâtilor-cumparatori (printre care si reclamanta din prezenta cauza) constând în aceea ca pârâtii au fost notificati de adevaratul proprietar înainte de vânzare, imobilul a mai facut obiectul unui litigiu înca din anul 1993 (notat în CF) iar pârâtii au cunoscut faptul ca imobilul a fost preluat de stat fara titlu.
Urmare acestei hotarâri, reclamanta a predat imobilul catre adevarata proprietara, la data de 10.08.2007 (f.16).
Referitor la cel de-al doilea capat de cerere – obligarea pârâtului la plata valorii de piata a unui apartament similar cu cel in litigiu, instanta de fond a retinut ca prezenta cauza nu este similara cu cea in care Curtea Europeana a Drepturilor Omului a pronuntat hotararea din 19 octombrie 200-cauza Raicu impotriva Romaniei. In cauza analizata de CEDO, s-a retinut buna credinta a chiriasilor la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare (ulterior anulat). Insasi CEDO releva, in hotararea mentionata, ca legislatia ar trebui sa permita sa se ia in considerare circumstantele speciale ale fiecarei spete, astfel incat persoanele care si-au dobandit bunurile de buna credinta sa nu fie aduse in situatia de a suporta ponderea responsabilitatii Statului care a confiscat in trecut aceste bunuri.
Împotriva acestei hotarâri au declarat apel apelantii S.R. reprezentat de M.F.P.- D.G.F.P.B si P.M..
Prin decizia civila nr. 284/A din 28 septembrie 2010 pronuntata de Tribunalul Bihor în dosar nr. 8807/271/2007, au fost respinse ca nefondate apelurile civile introduse de apelantii S.R. reprezentat de M.F.P.- D.G.F.P.B si P. M., împotriva sentintei civile nr. 5163 din 4.05.2010 pronuntata de Judecatoria Oradea pe care o pastreaza în totalitate.
Fara cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta în acest mod, instanta de apel a retinut urmatoarele aspecte:
Întrucât prin sentinta civila nr. 3594/2003 a Judecatoriei Oradea s-a desfiintat contractul de vânzare cumparare nr. 1867/15 august 1997 încheiat de reclamanta cu RAGCL Oradea, în baza Legii nr. 112/1995, având ca obiect o locuinta situata în Oradea, str. Nicolae Jiga, nr. 41, ap. 1, compusa din 2 camere, antreu, baie, camara, pivnita, etc. retinându-se reaua credinta a cumparatoarei, tribunalul a retinut ca dispozitiile legale aplicabile sunt art. 50 aliniat 2 si 3 din Legea nr. 10/2001, cum în mod corect a retinut si instanta de fond.
Conform acestor dispozitii chiriasii, ale caror contracte de vânzare cumparare, încheiate cu eludarea prevederilor legii nr. 112/1995, au fost desfiintate prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile, au dreptul la restituirea pretului actualizat.
Reaua credinta a reclamantei cumparatoare a constat în aceea ca a fost notificata de adevaratul proprietar înainte de vânzare, imobilul a mai facut obiectul unui litigiu înca din anul 1993, litigiu notat în cartea funciara a imobilului, iar reclamanta a cunoscut faptul ca imobilul a fost preluat de Stat fara titlu. Reaua credinta rezulta din considerentele sentintei civile nr. 3594/2003 a Judecatoriei Oradea.
Sustinerea apelantului Statul Român în sensul ca pretul de vânzare al imobilului nu a fost în mod corect actualizat este contrazisa de raportul de expertiza contabila întocmit de expert Blage Viorica si depus la fila 147-148 dosar fond. Acest raport cuprinde actualizarea sumei achitate de reclamanta pentru achizitionarea imobilului din litigiu, luându-se în calcul 35 chitante de plata, prima fiind din data de 15 august 1997, ultima fiind în data de 19 decembrie 2001.
În ceea ce priveste suportarea cheltuielilor de judecata de catre pârâtul S.R. reprezentat de M.F.P., tribunalul a retinut ca în mod corect instanta de fond a aplicat dispozitiile art. 275 Cod procedura civila, întrucât pârâtul si-a exprimat pozitia dupa prima zi de înfatisare, mai exact pentru al cincilea termen de judecata.
De asemenea, s-a apreciat ca nu poate fi luata în seama pozitia apelantei P.M. în sensul ca dispozitiile art. 1 din Protocolul 1 aditional Conventiei ocroteste dreptul de proprietate indiferent de buna sau reaua credinta. CEDO ocroteste interesele cumparatorilor de buna credinta, ale caror contracte au fost anulate, la fel cum stabilesc si dispozitiile art. 50 aliniat 21 din Legea nr. 10/2001.
În continuare s-a retinut ca situatia din speta de fata nu este similara cu cea solutionata prin sentinta civila nr. 2429/31 martie 2009 pronuntata de Judecatoria Oradea, ramasa definitiva prin decizia civila nr. 54/A/2010 a Tribunalului Bihor si irevocabila prin decizia civila nr. 841/2010-R a Curtii de Apel Oradea. În acest ultim caz s-a retinut si culpa S.R. în procesul dintre cumparator si vânzator, culpa constând în preluarea nelegala a imobilului de la proprietarul acestuia, modul insuficient de clar în care a fost reglementata procedura de restituire a bunurilor preluate în mod samavolnic si posibilitatea acordata chiriasilor de a cumpara imobile înainte ca situatia restituirii sa fie finalizata. În speta de fata reaua credinta a cumparatoarei reclamante P.M. a fost în mod clar stabilita prin sentinta care a desfiintat contractul de vânzare cumparare nr. 1867/15 august 1997.
Asa fiind, tribunalul în temeiul art. 296 Cod procedura civila a respins apelurile.
Fata de dispozitiile art. 274 Cod procedura civila nu au fost acordate cheltuieli de judecata.
Împotriva acestei decizii, în termen a declarat recurs reclamanta-recurenta P.M., solicitând modificarea în parte a deciziei atacate si a sentintei pronuntata de instanta de fond, în sensul admiterii în întregime a actiunii formulate de reclamanta, respectiv respingerea apelului declarat de pârâta, cu cheltuieli de judecata în toate instantele.
În motivarea recursului sunt formulate urmatoarele critici:
-în mod gresit instanta a facut aplicarea art. 50 alin. 2 ind. 1 din Legea nr. 10/2001, introdus prin Legea nr. 1/2009, întrucât dreptul reclamantei la repararea prejudiciului s-a nascut la data introducerii actiunii 22 octombrie 2007, anterior intrarii în vigoare a Legii nr.1/2009;
-buna-credinta a reclamantei la încheierea contractului de vânzare-cumparare este indiscutabila, având în vedere faptul ca în cartea funciara figura ca proprietar S.R., acesta fiind cel cu care s-a încheiat initial contractul de închiriere, percepând chirie pe toata durata de timp pâna la încheierea contractului de vânzare-cumparare;
-ca o consecinta a desfiintarii contractului de vânzare-cumparare, partile trebuie repuse în situatia existenta înainte de încheierea lui, ceea ce înseamna obtinerea unei sume de bani care sa permita cumparatorului achizitionarea unui imobil similar; nu trebuie uitat ca la momentul încheierii contractului, reclamanta a dobândit un drept de proprietate protejat de art. 1 din Protocolul 1 al CEDO, în calitatea sa de proprietar reclamanta putând spera în mod legitim ca se va bucura de toate prerogativele conferite de lege; de altfel jurisprudenta CEDO este în sensul celor mai sus evocate (cauza Raicu contra României, Paduraru contra României, etc.).
-se mai invoca faptul ca prin deciziile nr.1799/2010 si 62/2008 Curtea de Apel s-a pronuntat asupra unor situatii de fapt identice, statuând în sensul ca reclamantii sunt îndreptatiti la valoarea de circulatie a imobilelor în litigiu, reclamantii F. S. si L. (în dosar 68/2008) fiind chiar vecini cu reclamanta;
În drept, invoca art. 304 pct. 8 si 9 Cod procedura civila.
Recurs a declarat S.R. reprezentat de M.F.P.- D.G.F.P.B, solicitând modificarea în parte a deciziei atacate în sensul admiterii apelului declarat de acesta si modificarea în parte a sentintei instantei de fond, cu consecinta respingerii actiunii fata de M.F..
Se arata în motivare ca se justifica obligarea recurentei doar la restituirea pretului achitat, actualizat cu indicele de inflatie, mai putin dobânzile aferente acestei sume, care au profitat RAGCL Oradea.
De asemenea, nu se justifica obligarea recurentei la cheltuieli de judecata întrucât nu se impunea efectuarea expertizei dispuse în cauza de instanta.
Examinând recursurile declarate, prin prisma motivelor invocate, precum si din oficiu, Curtea a retinut urmatoarele:
S-a apreciat ca în mod gresit instantele de fond si apel au apreciat ca reclamanta nu este îndreptatita la restituirea pretului de piata al imobilului în litigiu ca urmare a desfiintarii irevocabile a contractului de vânzare-cumparare încheiat cu S. R..
Este adevarat ca prin sentinta civila nr. 3594/2003 a Judecatoriei Oradea, irevocabila, s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumparare nr. 1867/15.08.1997 încheiat între reclamanta si RAGCL Oradea privind imobilul în litigiu, ca urmare a retinerii relei-credinte a cumparatoarei.
În pofida retinerii relei credinte a cumparatoarei prin hotarârea mai sus evocata, instanta de recurs a apreciat ca nu se poate concluziona în cauza de fata ca încheierea contractului s-a facut cu eludarea dispozitiilor Legii nr. 112/1995, în conditiile în care au fost îndeplinite cerintele impuse de lege pentru cumpararea imobilului, în sensul ca reclamanta avea calitatea de chirias la intrarea în vigoare a legii, ocupa imobilul la data cumpararii, nu facea parte din categoria persoanelor prohibite la vânzare, iar Statul era întabulat în cartea funciara.
Prin urmare, culpa majora îi revine S.R., care prin institutiile sale abilitate a procedat la înstrainarea imobilului în favoarea reclamantei, urmare cererii facute de aceasta, cu toate ca aceste institutii aveau obligatia sa verifice situatia juridica a imobilului si sa stabileasca daca imobilul pe care chiriasul îl detine poate fi înstrainat sau nu.
Referitor la sustinerile privind inaplicabilitatea în cauza a Legii nr. 1/2009 pe considerentul ca s-ar încalca principiul neretroactivitatii legii civile, acestea s-au apreciat ca fiind nefondate, Legea nr. 1/2009 fiind de imediata aplicare, în speta, decizia fiind pronuntata dupa intrarea în vigoare a legii, si în consecinta vizeaza si situatiile juridice în curs de solutionare.
În concluzie, s-a retinut ca reclamanta este îndreptatita potrivit art. 50 alin. 2 indice 1 si 3 din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost modificata prin Legea nr. 1/2009 la restituirea pretului de piata al imobilului, în speta la suma de 70.203 RON, conform expertizei efectuate în cauza, cu precizarea ca aceasta suma reprezinta contravaloarea apartamentului, nu si a terenului aferent, neproducându-se dovezi în sensul cumpararii si a acestuia din urma.
S-a mai retinut ca raspunderea Statului se impune a fi angajata si prin prisma dispozitiilor art. 1337 Cod civil, care reglementeaza raspunderea pentru evictiune, dar si a dispozitiilor art. 1 din Protocolul 1 al CEDO, dispozitiile legale interne venind sa confirme jurisprudenta CEDO, în sensul necesitatii ca despagubirea acordata sa fie corespunzatoare prejudiciului suferit, urmare a anularii unui act ce confera proprietatea asupra unui bun, în întelesul Conventiei.
În fine, în ceea ce priveste cuantumul despagubirilor acordate pentru imobilul în litigiu, acesta a fost stabilit prin expertiza, necontestata de recurenta, prin urmare sub acest aspect recursul declarat de pârâtul-recurent M.F., s-a retinut a fi nefondat.
Fata de cele ce preced Curtea în temeiul art. 312 al. 1 Coroborat cu art. 316 si 296 Cod procedura civila a admis recursul declarat de petenta P. M. în sensul admiterii apelului si a schimbarii în parte a hotarârii instantei de fond, în sensul majorarii cuantumului despagubirilor acordate la 70.203 RON, mentinând totodata restul dispozitiilor din sentinta.
Totodata, în baza art. 274 Cod procedura civila pârâtul-recurent S.R. prin M.F.P. a fost obligat la 3.000 RON cheltuieli de judecata partiale în prima instanta, apel si recurs, reprezentând onorariu avocatial, onorariu expertiza si contraexpertiza.
