În ipoteza reglementata de dispozitiile art. 494 Cod civil, constructorul de buna credinta nu este titularul dreptului de proprietate asupra lucrarii edificate pe terenul altuia, ci în urma exercitarii dreptului de accesiune de catre proprietarul terenului el devine titularul unui drept de creanta.
Prin aplicarea dispozitiilor art. 494 Cod civil nu se realizeaza o privare de proprietate a constructorului, legiuitorul acordând prioritate în vederea asigurarii unui echilibru just între interesele proprietarului terenului si interesele proprietarului constructiei, primului.
Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta sub nr. 97/2005 reclamantii B.M.A. si B.L. au solicitat instantei ca, în contradictoriu cu pârâtii F.A. si F.M. sa constate ca sunt proprietarii constructiilor edificate pe teren, ca efect al accesiunii imobiliare, cu despagubirea celui care le-a edificat, sa dispuna evacuarea pârâtilor si obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecata.
În motivare, au aratat ca au dobândit, prin contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 3 din 07.01.2004 la BNP I.A., imobilul situat în localitatea Costinesti, strada G. nr. 167, judetul Constanta, compus din suprafata de 848,35 m.p. teren din acte (823,35 m.p. din masuratori), dreptul de proprietate fiind intabulat în cartea funciara prin încheierea nr. 144 din 15.01.2004.
Pe terenul dobândit în proprietate exista constructii edificate fara autorizatie de construire de catre pârât, potrivit sentintei civile nr. 562/2002 a Judecatoriei Mangalia.
În raport de dispozitiile art. 494 Cod civil, reclamantii au aratat ca, în calitate de proprietari ai terenului înteleg sa pastreze constructiile, despagubind constructorul cu valoarea materialelor si a manoperei încorporate în constructii, iar ca o consecinta a dobândirii dreptului de proprietate si asupra constructiilor de catre reclamanti, pârâtii urmeaza a fi evacuati din imobil.
Prin sentinta civila nr. 1458 din 16.09.2005 Judecatoria Mangalia a respins actiunea ca nefondata, retinând urmatoarele:
Prin contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 7250 din 20.07.1985, F.A. a dobândit de la parintii sai, F.G. si N., proprietatea unei locuinte formata din trei camere si dependinte, situate în localitatea Costinesti. Terenul aferent în suprafata de 250 m.p. a trecut în proprietatea statului conform art. 30 alin.2 si 3 din Legea nr. 59/1974.
Conform cererii de eliberare a autorizatiei de înstrainare, planului de situatie si planului-anexa la autorizatia nr. 1164 din 01.07.1985, vânzatorii aveau în proprietatea o suprafata de 1550 m.p. teren, însa, potrivit legislatiei din acea vreme, 250 m.p. reprezenta maximul de teren ce putea fi detinut de proprietarul constructiilor.
Prin Ordinul Prefectului Judetului Constanta, nr. 40 din 25.02.1998 s-a recunoscut pârâtului F.A. dreptul de proprietate asupra suprafetei de 1500 m.p. teren, însa, prin sentinta civila nr. 1129/1999, pronuntata de Judecatoria Mangalia, acest ordin a fost anulat.
La data de 01.11.2000 a fost emis titlul de proprietate nr. 60832/1800 pe numele mostenitorilor lui F.G. si N., respectiv F.A., D.E., B.F. si V.R., pentru suprafata de 1300 m.p. teren, iar prin sentinta civila nr. 562/2002 s-a dispus iesirea din indiviziune asupra terenului în suprafata de 1179,47 m.p. prin atribuirea catre F.A. a unui lot de 581,73 m.p., iar catre celelalte mostenitoare a lotului, în suprafata de 848,38 m.p.
Totodata, în dispozitivul sentintei s-a mentionat ca pe lotul de 848,38 m.p. se afla constructii ridicate de F.A. fara autorizatie de construire.
Prin contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 3 din 07.01.2004 la BNP I.A., numitele D.E., V.R. si B.F. au vândut reclamantilor lotul ce le-a revenit în urma partajului, facându-se mentiunea ca pe teren exista constructiile C1, C2, C3, C4 care apartin lui F.A. potrivit sentintei civile nr. 562/2002.
În raport de aceasta situatie de fapt, prima instanta a retinut ca, în conceptia Codului civil, accesiunea se produce de plin drept, pe masura edificarii constructiei, fara a fi necesara vreo manifestare de vointa a proprietarului terenului în acest sens, ori, în speta, nu exista identitate între proprietarul terenului de la data edificarii constructiilor si persoana care face uz de accesiune.
Chiar daca Ordinul prefectului nr. 40 din 25.02.1998 a fost anulat, aceasta nu poate produce atingere drepturilor câstigate de pârât, respectiv proprietatea asupra constructiilor.
Starea de indiviziune cu surorile sale, care au vândut reclamantilor, s-a nascut la data emiterii titlului de proprietate nr. 60832/1800 din 01.11.2000 si nu la data decesului parintilor lor.
Prin efectul Legii nr. 18/1991, vânzatorii au dobândit dreptul de a li se reconstitui dreptul de proprietate ce apartinea autorilor lor si nu dreptul de proprietate în sine, iar pe de alta parte, procedurile ce s-au finalizat cu emiterea titlului de proprietate nici nu erau aplicabile în cauza.
Pornind de la caracterul universal al transmisiunii patrimoniului pe calea mostenirii legale, întrucât vânzatoarele nu puteau invoca accesiunea nefiind proprietate la momentul edificarii constructiilor, nici reclamantii nu pot face acest lucru, predarea bunului vândut cuprinzând si accesoriile sale din momentul vânzarii.
Împotriva acestei hotarâri, reclamantii au declarat în termen legal apel, sustinând ca aceasta cuprinde considerente straine de apararea partilor si care nu se circumscriu limitelor investirii instantei.
Prin decizia civila nr. 39 din 22.01.2007, Tribunalul Constanta, cu opinie majoritara, a admis apelul declarat de apelantii reclamanti B.M. si B.L. si a schimbat în tot sentinta apelata, în sensul admiterii actiunii.
S-a constatat ca reclamantii sunt proprietarii constructiilor edificate de pârâti pe terenul proprietatea reclamantilor, situat în localitatea Costinesti, strada G. nr. 24 (fost nr. 167), judetul Constanta, ca efect al accesiunii imobiliare.
S-a dispus evacuarea pârâtilor din imobilul în litigiu si obligarea reclamantilor la plata catre pârâti a sumei de 35.693 lei, cu titlu de despagubiri pentru constructii.
În temeiul art. 274 Cod procedura civila, au fost obligati intimatii la 8.037 lei cheltuieli de judecata catre apelanti.
Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta de apel a retinut, în esenta, ca în cauza sunt aplicabile dispozitiile art. 493 si 494 Cod civil, iar reclamantii, în calitate de proprietari ai terenului pe care a construit pârâtul, au optat pentru preluarea constructiilor edificate pe terenul lor si despagubirea constructorului de buna-credinta cu valoarea de circulatie a cladirilor, respectiv cu suma de 35.692,92 lei.
S-a mai retinut ca pârâtul, în calitate de constructor al cladirilor, este îndreptatit sa pretinda despagubirile ce i se cuvin chiar de la proprietarul care a dobândit terenul ulterior edificarii constructiei si nu neaparat în momentul efectuarii ei.
Împotriva acestei decizii, în termen legal, au declarat recurs pârâtii F.A. si M., care au criticat-o pentru nelegalitate, conform art. 304 pct. 9 si 5 Cod procedura civila, pentru urmatoarele motive:
1. În mod gresit instanta de apel a apreciat ca, în temeiul accesiunii imobiliare intimatii B.M. si B.L. si proprietarii constructiilor C1, C2, C3 si C4 situate pe terenul în suprafata de 581,73 m.p. în comuna Costinesti, judetul Constanta si care îi apartin recurentului.
Recurentul a dobândit dreptul de proprietate asupra constructiilor pe masura edificarii acestora, fara a fi necesara vreo manifestare de vointa a proprietarului terenului în acest sens, la momentul construirii fiind de buna credinta.
Art.492 Cod civil stabileste prezumtia simpla de proprietate asupra constructiilor pentru titularul dreptului de proprietate asupra terenului pâna ce se dovedeste din contra, iar aceasta dovada contrara înseamna tocmai dreptul de superficie, cum este cazul în speta.
2. Prin hotarârea data, instanta de apel a încalcat formele de procedura prevazute sub sanctiunea nulitatii de art. 105 alin.2 Cod procedura civila, întrucât în decizia civila nr. 39 din 22.01.2007 a Tribunalului Constanta, cât si în opinia majoritara se precizeaza faptul ca termenul de recurs este de 15 zile de la comunicare.
Analizând legalitatea hotarârii recurate, în raport cu criticile recurentilor pârâti, se constata ca recursul este nefondat pentru urmatoarele considerente:
1. Art. 493 si art. 494 Cod civil reglementeaza situatiile în care poate fi rasturnata prezumtia conform careia proprietarul terenului a construit, a plantat sau a efectuat o alta lucrare pe cheltuiala sa. Daca sunt întrunite elementele de fapt care configureaza ipotezele reglementate prin dispozitiile art. 493 si 494 Cod civil,, este rasturnata însa, nu numai aceasta prezumtie, ci si prezumtia de proprietar; dar, chiar daca proprietarul terenului nu mai beneficiaza de aceasta prezumtie dupa ce s-a facut dovada elementelor uneia sau alteia dintre ipotezele reglementate prin aceste dispozitii legale, el poate face dovada ca si-a exercitat dreptul de accesiune, devenind astfel si proprietarul lucrului principal.
Instanta de apel a solutionat în mod judicios cererea, retinând incidenta în speta a dispozitiilor art. 494 Cod civil.
Astfel, reclamantii s-au legitimat ca proprietari ai terenului în suprafata de 848,35 m.p., situat în Costinesti, strada G. nr. 167, judetul Constanta, imobil dobândit prin actul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 3 din 07.01.2004 de BNP I.A., încheiat cu vânzatoarele D.E., V.G., B.F., B.L. si B.M.
Terenul în litigiu a facut parte dintr-un lot de 1300 m.p. reconstituit în baza Legii nr. 18/1991, dupa defunctii F.G. si N., în beneficiul mostenitorilor D.E., B.F., F.A. si V.R., iar în urma partajului judiciar, acest lot a fost atribuit cumparatorilor (sentinta civila nr. 562/2002,, pronuntata de Judecatoria Mangalia).
Desi la momentul partajului lotul de 848,25 m.p. era afectat de constructii realizate de coproprietarul F.A., s-a dispus atribuirea lui catre coproprietarii vânzatori, raporturile dintre proprietarul terenului si constructorul lucrarilor urmând a fi reglementate ulterior, conform art. 494 Cod civil.
Se impune a se face distinctie între momentul nasterii dreptului de accesiune si momentul dobândirii dreptului de proprietate pur si simplu asupra lucrarii de catre proprietarul terenului.
Dreptul de accesiune, ca drept protestativ, se naste pe masura încorporarii materialelor în teren. Daca între momentul începerii lucrarilor de catre tertul de buna-credinta si momentul în care proprietarul terenului intervine pentru a curma continuarea lucrarilor sau momentul în care îsi manifesta vointa de a lua în stapânire terenul – cazul în speta – materialele au fost deja încorporate în teren, dreptul de accesiune se naste în legatura cu lucrarea, indiferent de stadiul de executie în care ea se afla.
Odata ce proprietarul terenului si-a exercitat dreptul de accesiune, cerând atât reluarea stapânirii terenului, cât si intrarea în posesie asupra lucrarii, se naste dreptul de creanta pur si simplu al autorului lucrarii cu privire la despagubiri.
Prin urmare, în ipoteze reglementata de dispozitiile art. 494 Cod civil, constructorul de buna credinta nu este titularul unui drept de proprietate asupra lucrarii edificate pe terenul altuia, ci în urma exercitarii dreptului de accesiune de catre proprietarul terenului el devine titularul unui drept de creanta.
Obligatia proprietarului fondului (terenului) corelativa dreptului de creanta al autorului lucrarii se transmite odata cu dreptul de proprietate asupra terenului, astfel încât autorul lucrarii îsi poate realiza dreptul sau de creanta împotriva proprietarului actual – în speta reclamantii, iar nu împotriva proprietarului terenului de la data executarii lucrarii.
Prin urmare, în conditiile în care D.E., V.R., B.F., B.L. si B.M.A. au vândut terenul proprietatea lor, dobândit în urma partajului succesoral cu pârâtii, înainte de a exercita dreptul de accesiune, adica înainte de a-si manifesta vointa în sensul preluarii lucrarilor edificate de pârâti pe acest teren o data cu reluarea stapânirii asupra terenului s-a transmis reclamantului cumparator si dreptul de accesiune.
Ulterior, prin promovarea prezentei cereri de chemare în judecata, reclamantii cumparatori si-au exercitat dreptul de accesiune, devenind direct debitorii obligatiei corelative dreptului de creanta al pârâtilor F.A. si M.
Se retine ca prin exercitarea dreptului de accesiune al reclamantului nu s-a produs nici o încalcare a dreptului de proprietate al pârâtilor asupra constructiilor în litigiu, cât timp raporturile dintre proprietarii terenului si autorul lucrarii se afla sub incidenta dispozitiilor art. 494 Cod civil.
Legiuitorul a recunoscut posibilitatea dobândirii dreptului de proprietate privata de catre o anumita persoana prin uzucapiune sau prin posesie de buna credinta asupra bunurilor mobile, cu consecinta implicita a pierderii dreptului de proprietate de catre o alta persoana. Asemenea exceptii sunt recunoscute de legiuitor pe baza unor fapte juridice în sens restrâns si în considerarea principiului echitatii.
Astfel se explica de ce proprietarul terenului poate sa dobândeasca dreptul de proprietate asupra lucrarii facute de un tert, în conditiile art. 494 Cod civil.
În mod simetric, legiuitorul a putut sa restrânga dreptul de proprietate asupra terenului, în ipoteza în care autorul lucrarii este de buna-credinta, obligându-l pe primul sa preia în proprietate lucrarea, în masura în care îsi manifesta dorinta de a relua stapânirea terenului.
Prin urmare, nu poate fi primita critica recurentilor pârâti conform careia prin aplicarea dispozitiilor art. 494 Cod civil, instanta de apel a realizat o privare a pârâtilor de dreptul de proprietate asupra constructiilor realizate pe terenul reclamantilor, legiuitorul acordând prioritate în vederea asigurarii unui echilibru just între interesele proprietarului terenului si interesele proprietarului constructiei, primului.
Exercitarea unui drept de catre titularul sau nu poate avea loc decât într-un anumit cadru, prestabilit de legiuitor, cu respectarea anumitor exigente. Daca în raportare pe verticala, adica în raporturile cu autoritatile legiuitorul nu poate sa faca nici o exceptie de la principiul garantarii dreptului de proprietate privata, fara a încalca legea fundamentala, în raporturile pe orizontala, adica în raporturile de drept privat, legiuitorului îi sunt îngaduite asemenea exceptii, printr-o lege organica, asa cum este cazul art. 494 Cod civil.
2. Nici cea de-a doua critica invocata de recurentii pârâti nu este fondata.
Hotarârea instantei de apel a fost pronuntata cu respectarea dispozitiilor art. 257 si 258 Cod procedura civila, iar în conditiile în care atât opinia majoritara, cât si opinia separata au fost motivate, iar pârâtii au avut posibilitatea sa exercite în termenul legal calea de atac a recursului împotriva deciziei civile nr. 399/22.01.2007 a Tribunalului Constanta, nu se poate retine ca acestia au suferit o vatamare ce nu ar putea fi înlaturata decât prin anularea hotarârii pronuntate în apel.
Pentru considerentele expuse, în baza art. 312 Cod procedura civila, se va respinge recursul pârâtilor ca nefondat.
