Sentinţa civilă nr. 2098/23.02.2007
Edificarea unei construcţii de către proprietarul terenului , după încheierea unui antecontract de vânzare- cumpărare. Irelevanţa bunei sau relei- credinţe a constructorului în momentul edificării construcţiei, pt. aplicarea art.494 C.civ.
Din punct de vedere al efectelor juridice, se constată că antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între reclamant şi G. L. în anul 1993 a dat naştere la obligaţii reciproce de „a face” între părţi, respectiv aceea de a achita preţul pentru reclamant şi de a se prezenta la notar pentru încheierea actului în formă autentică pentru G. L. Deci, până în anul 2003 când s-a constatat de către instanţă valabilitatea convenţiei de vânzare-cumpărare, exercitarea atributelor dreptului de proprietate de către G.L. asupra terenului în suprafaţă de 1250 m.p. fost legală deoarece acesta era în continuare proprietar, transferul dreptului de proprietate la reclamant realizându-se la momentul rămânerii irevocabile a hotărârii Judecătoriei Craiova, astfel căla edificarea construcţiei pe terenul său,anteriorconstatării valabilităţii antecontractului, fostul proprietar nu se putea afla în situaţia unui constructor pe terenul altei persoane,fie de bună, fie de rea-credinţă,deoarece acesta era chiar proprietarul terenului.
Constată că la data de 15.12.2005 reclamantul R.I. a chemat în judecată pe pârâtul C.I. pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa să fie obligat pârâtul să desfiinţeze construcţia aflată pe proprietatea reclamantului, iar în caz contrar să fie autorizat reclamantul să desfiinţeze construcţia, pe cheltuiala pârâtului.
În motivarea acţiunii reclamantul a arătat că este proprietarul unui teren în suprafaţă de 12050 m.p. situat în Craiova, cartier Cernele-Izvorul Rece, judeţul Dolj, identificat cadastral în tarlaua 22, parcela 1, cu următoarele vecinătăţi: Nord-proprietate reclamant, Est-păşune, S-proprietate reclamant, Vest-proprietate reclamant, dovada dreptului de proprietate rezultând din sentinţa civilă nr. 62/21.01.2003 a Judecătoriei Craiova, prin care s-a constatat valabilitatea convenţiei de vânzare-cumpărare dintre reclamant şi G. L., G. E., G. M., G. M., B. C. şi C. D.
Ulterior, reclamantul a formulat acţiune în revendicare împotriva pârâtului C. I., cu privire la acelaşi teren de 1250 m.p., iar prin sentinţa civilă nr. 11102/08.10.2004 a Judecătoriei Craiova, s-a admis această acţiune, fiind obligat pârâtul să-i lase reclamantului în deplină proprietate şi liniştită posesie terenul revendicat.
Reclamantul a mai arătat că pârâtul, deşi cunoştea că terenul nu-i aparţine şi fusese obligat să-l predea, conform titlului menţionat anterior, a ridicat o construcţie- casa în care locuieşte, fără a avea acceptul reclamantului şi fără a lua în considerare avertismentele acestuia, astfel încât acesta este de rea-credinţă, impunându-se obligarea lui la desfiinţarea construcţiei.
În drept a invocat disp. art. 494 Cod Civil.
La data de 24 martie 2005 pârâtul a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea acţiunii, ca inadmisibilă deoarece nu se află în situaţia constructorului de rea-credinţă pe terenul altuia, în condiţiile în care a achiziţionat terenul de 1250 m.p. şi construcţia edificată pe acesta la data de 22.02.2002, prin „chitanţă”, de la G. L. Pârâtul a mai arătat că G.L. a mai încheiat o promisiune de vânzare-cumpărare cu privire la terenul în litigiu în data de 14.06.1993, obţinând hotărâre în constatarea valabilităţii acelei convenţii prin sentinţa civilă nr. 62/21.01.2003 şi, în perioada 1993-2002 vânzătorul a edificat pe teren, în calitate de proprietar, construcţia achiziţionată în anul 2002, reclamantul având cunoştinţă despre ridicarea acestei construcţii deoarece locuia în imediata apropiere a terenului, pârâtul fiind dobânditor de bună-credinţă a construcţiei.
Analizând acţiunea introdusă, prin raportare la probatoriul administrat în cauză, instanţa urmează să o respingă.
Drept temei juridic al promovării acţiunii, reclamantul R. I. a invocat disp. art. 494 Cod Civil care oferă posibilitatea proprietarului unui teren, pe care se edifică o construcţie de către o terţă persoană, să solicite obligarea acesteia la desfiinţarea construcţiei sau, în cazul în care debitorul-pârât nu-şi execută obligaţia, această posibilitate să fie oferită creditorului-reclamant, pe cheltuiala debitorului, condiţia esenţială pentru admisibilitatea unei astfel de acţiuni reprezentând-o reaua-credinţă a debitorului-pârât.
Literatura şi practica judiciară au statuat că prin „reaua-credinţă a debitorului-pârât” se înţelege atitudinea subiectivă a acestuia de a edifica o construcţie pe un teren despre care la data edificării avea cunoştinţe că este proprietatea unei alte persoane.
În cauză, din probele administrate rezultă că în anul 1993, între reclamantul R. I. şi G. L. a intervenit un antecontract de vânzare-cumpărare cu privire la terenul în suprafaţă de 1250 m.p., posesia cu privire la acest teren fiind exercitată însă, în continuare, de vânzătorul G.L. până în anul 2002 când a înstrăinat, încă o dată, acelaşi teren către pârâtul C. I. Demn de menţionat este faptul că pe acest teren, în perioada 1997-2000, G. I. a edificat o construcţie-casă care, şi ea, a făcut obiectul vânzării către pârâtul C. I.
Din punct de vedere al efectelor juridice, se constată că antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între reclamant şi G. L. în anul 1993 a dat naştere la obligaţii reciproce de „a face” între părţi, respectiv aceea de a achita preţul pentru reclamant şi de a se prezenta la notar pentru încheierea actului în formă autentică pentru G. L. Deci, până în anul 2003 când s-a constatat de către instanţă valabilitatea convenţiei de vânzare-cumpărare, exercitarea atributelor dreptului de proprietate de către G.L. asupra terenului în suprafaţă de 1250 m.p. fost legală deoarece acesta era în continuare proprietar, transferul dreptului de proprietate la reclamant realizându-se la momentul rămânerii irevocabile a hotărârii Judecătoriei Craiova.
Această situaţie juridică şi de fapt se datorează atât efectelor specifice antecontractului de vânzare-cumpătate, cât şi atitudinii pasive a reclamantului care, abia după aproximativ 10 ani de la data încheierii convenţiei a efectuat demersurile legale necesare pentru a deveni proprietar în drept şi în fapt asupra terenului de 1250 m.p.
Deci, atât la momentul începerii edificării construcţiei (1997), cât şi la cel al finalizării acesteia (2000), G. L nu se putea afla în situaţia unui constructor pe terenul altei persoane, fie de bună, fie de rea credinţă, deoarece acesta era chiar proprietarul terenului, putând exercita atributele posesiei şi folosinţei asupra acestuia. Se apreciază că opoziţia expresă sau implicită a reclamantului faţă de ridicarea construcţiei de către G. L. nu prezintă relevanţă juridică atâta vreme cât acesta din urmă era în continuare proprietarul terenului (forma autentică a vânzării-cumpărării de terenuri fiind prevăzută sub sancţiunea nulităţii absolute) iar reclamantul nu a făcut demersul legal şi obligatoriu, în acea perioadă, pentru îndeplinirea obligaţiei asumate prin contract de către G. L.
În anul 2002, urmare finalizării construcţiei edificate pe teren, G. L. a înstrăinat atât terenul, cât şi construcţia edificată pe acesta, pârâtului C. I., acesta devenind un succesor cu titlu particular al primului. Demn de semnalat este faptul că la acel moment, reclamantul nici nu demarase procedura judiciară în faţa instanţei judecătoreşti pentru a se constata valabilitatea convenţiei din 1993 şi a deveni proprietar. De asemenea, mai trebuie precizat că sub aspect temporar, acţiunea în constatarea valabilităţii convenţiei dintre reclamant şi G L. are efect constitutiv de drepturi şi nu declarativ, ea producând efecte juridice de la momentul rămânerii irevocabile.
Deci, din cele expuse anterior, rezultă că reclamantul nu era proprietar al terenului de 1250 m.p. nu numai ulterior anului 1993, dar nici la momentul realizării înţelegerii de înstrăinare între G. L. şi pârât, în 2002, şi nici nu efectuase vreun demers legal sub aspectul publicităţii eventualului său drept de proprietate.
În aceste condiţii, fiind succesor cu titlu particular al lui G. L., pârâtul urma să se subroge în toate drepturile transmise de vânzător cu privire la bunul înstrăinat, iar referitor la obligaţii, îi erau opozabile numai acelea care vizau bunul şi puteau fi cunoscute prin intermediul înscrierii lor în cartea funciară. Cum reclamantul nu a efectuat demersuri pentru realizarea transferului dreptului de proprietate asupra terenului în patrimoniul său, nici la instanţa judecătorească şi nici pentru opozabilitate faţă de terţ la cartea funciară, eventualele obligaţii al căror creditor putea fi reclamantul, nu au fost dobândite de către pârât şi nici nu îi pot fi opozabile.
Concluzionând, instanţa apreciază că pârâtul nu se află în situaţia juridică a constructorului care a edificat, cu rea-credinţă o construcţie pe terenul altei persoane deoarece această construcţie nu a fost edificată de către el, ci de către adevăratul proprietar al terenului la momentul edificării, iar la data dobândirii nu avea cunoştinţă despre posibilitatea juridică despre existenţa unui alt proprietar al bunului, neexistând nicio informaţie credibilă în acest sens fie la cartea funciară, fie la Biroul de Inscripţiuni sau Transcripţiuni.
Pentru considerentele expuse anterior, instanţa urmează a respinge acţiunea formulată de reclamant, ca nefondată.
