Prin sentinta civila nr. 1422/16.10.2008, Tribunalul Botosani a admis actiunea formulata de Municipiul Dorohoi în contradictoriu cu pârâta S.C. D.F. S.A. Suceava, privind cuantumul despagubirilor propuse pentru exproprierea imobilului situat în mun. Dorohoi, str. D.P. nr.65, compus din cladire si suprafata de 55 m.p. teren. Drept urmare:
– a constatat ca pârâta este de acord cu exproprierea ;
– a expropriat, pentru cauza de utilitate publica, din proprietatea pârâtei cladirea cu suprafata construita de 11 m.p. si suprafata de 55 m.p. teren, situate pe str. D.P. nr. 65 si a dispus trecerea acestora în proprietatea municipiului Dorohoi dupa achitarea unei despagubiri catre pârâta în valoare de 230.000 lei, într-un termen de 30 zile de la data ramânerii definitive a hotarârii.
Pronuntându-se astfel, instanta a avut în vedere ca au fost respectate procedurile prevazute de art. 5-13 din Legea nr. 33/1994 si a stabilit ca pârâta trebuie despagubita cu valoarea de piata a proprietatii expropriate, respectiv cu suma de 230.000 lei prevazuta cu titlu de pret în promisiunea scrisa de vânzare-cumparare încheiata la 30 martie 2006 între reclamanta si S.C. J.C. SRL Dorohoi. A mai retinut instanta ca în imobilul suspus exproprierii functioneaza o farmacie si un laborator farmaceutic din anul 1994, astfel ca la stabilirea despagubirii s-a tinut cont si de existenta unei anume clientele si a vadului comercial, ce determina potentialul de dezvoltare al afacerii.
Reclamantul a declarat recurs împotriva acestei sentinte si i-a adus critici de nelegalitate numai în ceea ce priveste cuantumul despagubirilor, pe care le-a apreciat ca fiind exagerate.
În dezvoltare a aratat ca au fost încalcate dispozitiile art. 25 din Legea nr. 33/1994 prin aceea ca a fost luat în calcul un document neconcludent, anume acea promisiune de vânzare-cumparare, cu ignorarea concluziilor expertilor numiti conform acestui text de lege, care au determinat o valoare de trei ori mai mica decât aceea fixata de instanta, tinând cont de vechimea constructiilor si starea tehnica precara ce constituie un real pericol pentru populatie. De asemenea s-a retinut în mod eronat ca în imobilul supus exproprierii ar functiona o farmacie si ca aceasta destinatie ar avea consecinte asupra valorii despagubirilor, deoarece pârâta l-a închiriat unui tert caruia îi apartine „F.C.” ce activeaza în acea locatie.
Recursul se dovedeste a fi întemeiat potrivit considerentelor ce urmeaza :
În conformitate cu dispozitiile art. 24 alin. 2 si art. 25-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica, atunci când nu exista divergenta asupra exproprierii, instanta constituie o comisie de experti, dintr-un expert numit de instanta, unul desemnat de expropriator si un al treilea din partea persoanelor expropriate si stabileste despagubirea prin compararea ofertei cu pretentiile formulate de parti. Despagubirea acordata de instanta nu poate fi mai mica de decât aceea propusa de expropriator si nici mai mare decât aceea solicitata de expropriat. La calcularea despagubirilor atât expertii cât si instanta trebuie sa tina seama de pretul cu care se vând în mod obisnuit, imobilele de acelasi fel din unitatea administrativ teritoriala, la data întocmirii raportului de expertiza, precum si de daunele aduse proprietarului sau dupa caz altor persoane îndreptatite, luând în considerare si dovezile prezentate de acestia. Valoarea despagubirilor trebuie sa exprime valoarea imobilului la data exproprierii, nu una anterioara si nicidecum una posibil a fi dobândita dupa expropriere.
În speta, cu toate ca instanta s-a conformat dispozitiilor art. 25 din Legea nr. 33/1994 si a avut la dispozitie lucrarile întocmite de cei trei experti, a dat preferinta, fara a motiva în vreun fel înlaturarea expertizelor, unei întelegeri de vânzare – cumparare încheiata de pârâta si o terta societate comerciala la data de 30 martie 2006, act care se situeaza în afara cerintelor legii deoarece nu exprima pretul obisnuit de vânzare a unor imobile similare din unitatea administrativ teritoriala respectiva si a fost încheiat cu doi ani mai înaintea efectuarii expertizelor, când preturile de pe piata imobiliara nu erau în descrestere. Deosebit de aceasta a luat în considerare, ca semnificativ, un fapt nereal si anume cel al functionarii unei farmacii. Ori, asa cum rezulta din plansele foto existente la dosar si cum este de notorietate de altfel, în zona marea majoritate a cladirilor vechi insalubre au fost demolate, singura ramasa fiind aceea în litigiu, care adaposteste doar o florarie. Reclamanta a sustinut închirierea acelui spatiu, iar pârâta nu a negat aceasta sustinere.
Se confirma drept urmare nelegalitatea modalitatii de stabilire a despagubirilor, motiv pentru care se impune admiterea apelului cu consecinta schimbarii sentintei si a rejudecarii cauzei, în limitele cercetate în apel.
În rejudecare, având în vedere ca în baza dispozitiilor legale mai sus analizate, are numai atributia de a compara cererea cu oferta, folosindu-se de expertiza realizata conform art. 26 din Legea nr.33/1994 si examinând concluziile expertilor cadastrali si constructori H.G.D., D.T. si T.C., precum si ale expertului B.G. numai pentru constructii, curtea constata urmatoarele :
În ceea ce priveste valoarea constructiilor, expertii au concluzii apropiate, toti retinând ca este vorba de o constructie veche de peste 100 ani în stare avansata de degradare, fara instalatii sanitare, fara grupuri sociale si cu risc seismic ridicat. Valori asemanatoare au propus expertii H. si T., urmând a fi însusita propunerea sumei de 82.688 lei, a carei metoda de calcul are la baza Standardele internationale de Evaluare IVSC 1 si standardele ANEVAR, cu raportare la caracteristicile constructive ale cladirii, într-o masura mai mare.
Cât priveste terenul, se va lua în considerare pretul de circulatie de pe piata libera, aratat de expertul D.T., de 19.800 lei si se vor înlatura valorile mai mici propuse de ceilalti doi experti deoarece exprima pretul tehnic, insuficient pentru asigurarea echilibrului între interesul general al comunitatii si cel al expropriatului afectat de o masura privativa de proprietate.
Asa fiind si cum nu s-a dovedit în nici un fel ca ar exista si alte daune cauzate prin expropriere, curtea va stabili ca reclamanta trebuie sa o despagubeasca pe reclamanta cu suma totala de 102.488 lei, în loc de 230.000 lei, în acelasi termen de 30 zile dar de la ramânerea irevocabila a sentintei, modificate partial.
