12. DREPT CIVIL. CARTE FUNCIARA.
Aplicabilitatea prevederilor art. 25 alin.2 din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 634/2006, emis de Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara (în forma pe care acesta o avea la data pronuntarii Încheierii). Înscrierea în CF trebuie sa reflecte si suprafata de teren rezultata din masuratori.
(decizia civila nr. 1192 din 04.11.2010, pronuntata de Curtea de Apel Craiova, în dosarul nr. 2700/311/2009)
PROBLEMA DE DREPT:
Încheierea de carte funciara prin care se solutioneaza cererea de intabulare sau modificare a dreptului de proprietate pentru o suprafata de teren pentru care exista diferente între suprafata mentionata în act si suprafata rezultata din masuratori (cu privire la care s-a facut dovada, însa, ca nu exista obiectiuni în ce priveste limita de hotar cu suprafetele învecinate – fiind întocmit si prezentat proces-verbal de vecinatate), trebuie sa reflecte atât suprafata mentionata în act cât si suprafata rezultata din masuratori.
Prin plângerea înregistrata pe rolul Judecatoriei Slatina, la 20.03.2009, petentul M.D. a solicitat anularea încheierii nr. 3242, emisa de Biroul de Publicitate Imobiliara Slatina la 04.03.2009, în dosarul nr. 3242 si obligarea acesteia la emiterea unei noi încheieri prin care sa se noteze în cartea funciara modificarea suprafetei de teren intravilan notata sub nr. 108 în C.F. a comunei Brebeni, din 13.498,90 m.p. în 4790 m.p., în conformitate cu masuratorile efectuate de un specialist al O.C.P.I. si avizate de inspectorii de cadastru din cadrul O.C.P.I. Olt.
În motivarea plângerii s-a aratat ca prin sentinta civila nr. 6269/09.12.2005 Judecatoria Slatina s-a pronuntat asupra actiunii sale în constatarea dreptului de proprietate, pentru o suprafata de teren de 14.103,26 m.p. Cu aceeasi ocazie, s-au fixat vecinatatile pe puncte cardinale, confirmate de proprietarii terenurilor învecinate. Ulterior, cu prilejul masuratorilor efectuate în teren s-a constatat ca suprafata de 14.103,26 m.p. cuprinsa în sentinta respectiva are în realitate în teren 14.790 m.p., în conditiile în care nici vecinatatile nici punctele de reper din teren nu s-au schimbat, ele fiind aceleasi si în documentatia cadastrala. A mai sustinut petentul ca în realitate s-a produs o deplasare a coordonatelor topografice, datorata practicarii unui alt sistem de masuratori în teren, diferit de cel utilizat anterior, iar rezultatele masuratorii echivaleaza în fapt cu o crestere a suprafetei efective din teren. În drept, au fost invocate dispoz. art. 50 alin. 2 teza ultima din Legea nr. 7/1996.
Prin sentinta civila nr. 3549 din 21.05.2009 pronuntata de Judecatoria Slatina în dosarul nr. 2700/311/2009, s-a respins plângerea petentului M.D, în contradictoriu cu intimatii Consiliul Local Brebeni, C.C. si S.I., împotriva încheierii de carte funciara nr. 3242/20.02.2009 pronuntata în dosarul nr. 3242/2009, ca neîntemeiata.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, instanta a retinut urmatoarele:
Prin cererea depusa de reclamantul M.D. s-a solicitat înscrierea în Cartea funciara nr. 108 a Unitatii administrativ-teritoriale comuna Brebeni a dreptului de proprietate pentru suprafata de 14.103,26 m.p. intravilan cu constructii cu notarea mentiunii privind modificarea suprafetei de teren din 13.498,90 m.p. în cea sus mentionata.
La pronuntarea încheierii s-a avut în vedere titlul de proprietate detinut de reclamant si anume sentinta civila nr. 6269 pronuntata la 09.12.2005 în dosarul nr. 5920/2005, sentinta care face dovada dreptului pretins de reclamant pentru suprafata care în mod corect a fost înscrisa în cartea funciara, respectiv aceea de 14.103,26 m.p.
În lipsa unui titlu de proprietate care sa dovedeasca ca reclamantul este proprietar si pentru diferenta de la 14.103,26 m.p. pâna la 14.790 m.p., transcrierea dreptului sau de proprietate prin încheierea data s-a realizat în mod corect si cu respectarea dispoz. legale în aceasta materie.
Împotriva acestei sentinte a formulat recurs petentul M.D, criticând-o sub aspectul nelegalitatii si netemeiniciei, cu motivarea ca titlul de proprietate în baza caruia detine terenul este sentinta civila nr. 6269 ramasa irevocabila, pronuntata în dosarul nr. 5920/2005 al Judecatoriei Slatina, hotarâre în care sunt mentionate punctele de reper si vecinatatile terenului, iar ulterior, cu ocazia efectuarii unor noi masuratori, s-a constatat ca aceeasi suprafata are o întindere superioara.
La data de 26.03.2010, petentul a formulat recurs si împotriva încheierii de îndreptare a erorii materiala pronuntata de Judecatoria Slatina, la data de 11.03.2010, aratând ca în mod gresit s-a respins cererea sa de îndreptare a erorii materiale strecurate în sentinta civila nr. 3549/21.05.2009 privitoare la numele si prenumele pârâtului S.I.. În motivare a aratat ca, desi în cuprinsul sentintei în dispozitiv numele unuia dintre pârâti ca fiind S.I., în realitate, trebuia sa fie mentionata numita S.I..
La 29.04.2010, petentul a indicat ca mostenitori ai intimatilor C.C. si S.I., pe C.D. si respectiv S.N.
Prin decizia civila nr.165 din 24 iulie 2010, pronuntata de Tribunalul Olt, în dosarul cu nr.2700/311/2009, s-au respins ca nefondate apelurile formulate de apelantul petent M.D. împotriva sentintei civile nr. 3549 din 21.05.2009 pronuntata de Judecatoria Slatina în dosarul nr. 2700/311/2009 si a încheierii de îndreptare eroare materiala din 11.03.2010.
Tribunalul a retinut ca, asa cum corect a mentionat si instanta de fond, nu se poate dispune intabularea în cartea funciara a unui drept, respectiv modificarea întinderii dreptului deja înscris, decât în masura în care întinderea suprafetei este dovedita prin act de proprietate.
A pretins apelantul ca sustinerile sale referitoare la modificarea suprafetei terenului intravilan înscris în CF 108 a comunei Brebeni din 13498,40 m.p. în 14790 m.p., s-ar întemeia pe sentinta civila nr. 6269/09.12.2005 pronuntata de Judecatoria Slatina în dosarul nr. 5920/2005.
Verificând însa aceasta hotarâre, s-a observat ca prin dispozitiv s-a constatat în contradictoriu cu pârâtii C.C. si S.I., decedati, cu mostenitori C.D. si S.N., respectiv Consiliul local Brebeni, ca reclamantul M.D. are drept de proprietate asupra suprafetei de 14103,26 mp, iar întinderea suprafetei s-a stabilit chiar prin expertiza de specialitate topografie-geodezie-cadastru, dispusa în cauza. În aceste conditii, nu mai poate pretinde apelantul ca suprafata pe care o are în proprietate este în realitate de 14790 mp, iar diferenta fata de cea de 14103,26 mp, amintita mai sus, se explica prin masuratori ce nu ar fi fost efectuate cu aparatura de specialitate.
Apelul ce a vizat încheierea pronuntata în camera de consiliu la data de 11.03.2010 a fost respins ca nefondat, corect retinând instanta de fond ca nu se poate dispune pe calea îndreptarii erorii materiale rectificarea numelui si prenumelui pârâtului S.I., în S.I., câta vreme chiar petentul a precizat la termenul din 16.04.2009 ca persoanele cu care întelege sa se judece în contradictoriu sunt: Consiliul Local Brebeni, C.C. si S.I., persoanele fizice prezentându-se chiar în instanta si raspunzând la apel, fara a face vreo precizare în sensul ca ar purta alte nume.
Împotriva deciziei a declarat recurs petentul M.D. solicitând modificarea hotarârii pronuntate de instanta de apel în sensul admiterii plângerii.
În motivarea recursului recurentul a sustinut ca decizia pronuntata este data cu încalcarea si respectiv aplicarea gresita a legii. A precizat ca prin plângerea formulata împotriva încheierii de carte funciara nr. 3242/2009 a solicitat emiterea unei noi încheieri prin care sa se noteze modificarea suprafetei de teren intravilan înscrisa în CF 108 a comunei Brebeni din 14103,26 mp. în 14790 mp. cu motivarea ca aceasta ultima valoare a rezultat din masuratorile efectuate de un specialist al OCPI Olt iar lucrarile au fost avizate si de catre inspectorii de cadastru din cadrul BCPI Slatina. Atât la instanta de fond cât si în apel s-au prezentat intimatii pârâti C.D. si S.N. proprietari ai terenurilor învecinate, care au declarat ca prin admiterea plângerii nu sunt prejudiciati. Valoarea de 14790 mp. nu a fost obtinuta arbitrar ci în urma unor masuratori efectuate cu aparatura de mare precizie. Exista identitate între coordonatele primei suprafete masurate si coordonatele topo ale ultimei masuratori situatie în care este evident ca a fost masurata aceeasi suprafata de teren însa rezultatul a fost altul datorita instrumentelor de masurare. Cât despre necesitatea existentei unui act de proprietate prin care sa se faca dovada modificarii întinderii dreptului deja înscris, recurentul a apreciat ca nu era necesar în cauza întrucât nu a avut loc o deplasare a coordonatelor topografice ci doar practicarea unui alt sistem de masuratori în teren.
Recursul este fondat, fiind incident motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 9 Cod pr. civila.
Potrivit art. 25 alin. 1 si alin. 2 din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr.634/2006 emis de Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara (în forma pe care acest articol o avea la data pronuntarii încheierii de carte funciara contestata), în cazul în care suprafata din masuratori este mai mare decât suprafata înscrisa în documentatia precedenta sau decât suprafata din actele de proprietate, pentru situatia în care nu exista documentatie, pentru imobilele împrejmuite se procedeaza astfel: a) daca diferenta este de pâna la 2%, documentatia se receptioneaza si suprafata din actul de proprietate se înscrie în cartea funciara; b) daca diferenta este între 2% si 5% documentatia se receptioneaza si suprafata din masuratori se înscrie în cartea funciara doar daca este însotita de proces-verbal de vecinatate, întocmit conform anexei nr. 18; c) daca diferenta este mai mare de 5%, documentatia se respinge, rectificarea suprafetei urmând sa se faca prin alt act doveditor al dreptului de proprietate.
Potrivit alin. 4 din acelasi articol prin imobile împrejmuite, în sensul prezentului regulament, se înteleg imobilele ale caror limite sunt materializate prin elemente stabile în timp, clar identificabile de catre proprietarii vecini.
În speta, din sentinta civila nr. 6269/2005 care constituie titlul de proprietate al recurentului pentru suprafata de 14103, 26 mp teren, rezulta ca terenul este împrejmuit. Pe laturile dinspre numitii C.D. si S.N. exista construit gard din beton. Faptul ca terenul este împrejmuit cu gard din beton este specificat si în documentatia cadastrala (fila 44 din dosarul de fond). Fiind teren împrejmuit si întrucât diferenta gasita în plus la masuratori fata de act se situeaza între 2% si 5% duce la concluzia ca sunt aplicabile prevederile art. 25 alin. 2 lit. b din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr.634/2006 emis de Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara (în forma pe care acesta o avea la data pronuntarii încheierii). În consecinta, petentul avea obligatia de a prezenta proces-verbal de vecinatate; acest act a fost întocmit si depus la cartea funciara situatie în care cererea de modificare a suprafetei de teren înscrisa în cartea funciara trebuia aprobata astfel cum a fost formulata, respectiv înscrierea sa reflecte si suprafata de teren rezultata din masuratori.
Îndeplinirea cerintelor prevazute în norma legala mentionata mai sus se constituie într-o prezumtie în sensul ca titularul cererii este proprietarul întregii suprafete de teren rezultate din masuratori, chiar daca aceasta este mai mare decât suprafata mentionata în act.
Nu prezinta relevanta în cauza faptul ca pentru pronuntarea sentintei civile nr. 6269/2005 a fost efectuata o expertiza topo. Textul de lege mentionat include si aceasta ipoteza, respectiv situatia în care terenul a mai fost masurat, chiar situatia în care exista o documentatie cadastrala receptionata anterior.
Cât priveste solutia adoptata în cauza, Curtea constata ca cererea de înscriere formulata de petent nu a fost respinsa, cum în mod eronat au retinut instantele. Biroul de carte funciara a admis cererea de înscriere a modificarii intervenite cu privire la suprafata terenului, însa nu a mentionat în încheiere si suprafata rezultata din masuratori; despre faptul ca suprafata din act, de 14103,26 mp, este din masuratori 14790 mp s-a facut mentiune însa în cartea funciara, dupa pronuntarea încheierii nr. 3242/2009, astfel cum rezulta din extrasul de carte funciara pentru informare, rubrica observatii (fila 56 dosar fond).
Modul în care a procedat Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Slatina a fost, însa, în masura sa creeze confuzii cu privire la întinderea dreptului de proprietate intabulat în cartea funciara. Astfel fiind, se impune a fi admis recursul declarat de recurent întrucât încheierea de carte funciara prin care se solutioneaza cererea de intabulare sau modificare a dreptului de proprietate pentru o suprafata de teren pentru care exista diferente între suprafata mentionata în act si suprafata rezultata din masuratori (cu privire la care s-a facut dovada, însa, ca nu exista obiectiuni în ce priveste limita de hotar cu suprafetele învecinate – fiind întocmit si prezentat proces-verbal de vecinatate), trebuie sa reflecte atât suprafata mentionata în act cât si suprafata rezultata din masuratori.
