CARTE FUNCIARA.
Incidenta procedurii reglementate în articolul 35 indice 1 aliniatele 2 si 4 din Legea nr.7/1996.
Înscrierile efectuate în cartea funciara în perioada posterioara celei în care registratorul CF a omis a face operatiunea de înscriere în CF a dreptului de proprietate în favoarea petentei, face ca în speta sa nu fie aplicabile prevederile art.35 indice 1 alineatul 5 si respectiv art.55 alin.1 din Legea nr.7/1996.
Nefiind vorba despre o eroare materiala, susceptibila de a fi îndreptata prin încheiere motivata de catre registratorul CF, este evident ca în rezolvarea cererii petentei se impunea a fi urmata procedura reglementata de articolul 35 indice 1 alineatele 1 si 2 din lege
Decizia civila nr.2340/7.12.2010-R
Dosar nr.10408/271/2008
Prin sentinta civila nr. 3210 din 28.04.2009 pronuntata de Judecatoria Oradea, s-a respins plângerea formulata si precizata de petenta SC ALL C. SPRL, reprezentant al actionarului unic SC D. I, SRL R. – societate aflata în faliment, al debitoarei SC S.C. SA , in contradictoriu cu intimatii O. A.M. si SC ABC V.T.SRL O.prin lichidator RVA I. S. – FILIALA B., privind încheierea de carte funciara nr. 62.203 din data de 23.09.2008 dispusa de OCPI Bihor – Biroul de Carte Funciara, fara cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta hotarâre, prima instanta a retinut ca potrivit înscrierii de sub B 5, imobilul înscris in CF nr. 63057 Oradea sub nr. top. 4830/2/I a constituit proprietatea SC Vest Trafic SRL, dreptul de proprietate al acestei societati fiind dobândit cu titlu cumparare in baza contractului de vânzare cumparare nr. 2483 din 2006 autentificat de BNP D. I., sub B 6 si 7 din aceeasi coala funciara este înscrisa interdictia de înstrainare si de grevare, respectiv începerea executarii silite in favoarea creditoarei SC GCC SRL Bucuresti, sub B 8 din cartea funciara este înscrisa somatia de executare din dosarul executional 114/E/2008 al BEJ P. E. pentru suma de 7.013.517,40 lei in favoarea SC S. C. SA – societate aflata in faliment, reprezentata prin lichidator SC I O Insolv SPRL. – conform încheierii de cf nr. 24257 din 09.04.2008, iar sub B 9 din cartea funciara este înscrisa somatia de executare din dosarul executional 452/E/2008 al BEJ B. pentru suma de 6.938.576,60 lei in favoarea SC S. C. SA – societate aflata in faliment, reprezentata prin lichidator SC I O In. SPRL. – conform încheierii de cf nr. 42702 din 27.06.2008.
Instanta de fond a mai retinut ca anterior celor doua încheieri de CF in baza carora au fost efectuate înscrierile sub B 8 si 9 din cartea funciara mai sus aratate, OCPI Bihor – Biroul de carte funciara – a emis încheierea nr. 80465 din data de 13.12.2007 – aflata la fila 6 din dosarul atasat – încheiere prin care s-a dispus, pe de o parte radierea înscrierilor de sub B 6 si 7 privind interdictia de înstrainare si de grevare, respectiv începerea executarii silite in favoarea creditoarei SC GCC SRL Bucuresti, iar pe de alta parte înscrierea dreptului de proprietate dobândit cu titlu cumparare in baza contractului de vânzare cumparare autentificat sub nr. 4822 din data de 15.10.2007 de BNP D. I., de numita O. A. M. asupra imobilului imobilul înscris in CF nr. 63057 Oradea sub nr. top. 4830/2/I.
Potrivit dispozitiilor art. 50 din Legea nr. 7 din 1996, in baza încheierii de cf urma ca registratorul de carte funciara sa efectueze înscrierile corespunzatoare in coala funciara.
Din copiile in extenso ale colilor funciare aflate la filele 17 din dosar si 9 din dosarul atasat, prima instanta a retinut ca s-a efectuat in baza încheierii de carte funciara nr. 80465 din data de 13.12.2007 radierea înscrierilor de sub B 6 si 7, insa s-a omis înscrierea celorlalte dispozitii din aceeasi încheiere de carte funciara nr. 80465 din data de 13.12.2007 – respectiv înscrierea dreptului de proprietate dobândit cu titlu cumparare in baza contractului de vânzare cumparare autentificat sub nr. 4822 din data de 15.10.2007 de BNP D. I., de numita O. A. M.asupra imobilului imobilul înscris in CF nr. 63057 Oradea sub nr. top. 4830/2/I.
Instanta de fond apreciind ca este vorba despre o simpla eroare materiala – omisiune vadita de intabulare a dreptului de proprietate, desi exista o încheiere de carte funciara prin care s-a dispus acest lucru – OCPI Bihor, prin încheierea de cf nr. 62203 din 23.09.2008, a dispus îndreptarea erorii materiale din încheierea de carte funciara nr. 80465 din data de 13.12.2007, in sensul dispunerii intabularii dreptului de proprietate dobândit cu titlu cumparare in baza contractului de vânzare cumparare autentificat sub nr. 4822 din data de 15.10.2007 de BNP D. I., de numita O.A. M. asupra imobilului înscris in CF nr. 63057 Oradea sub nr. top. 4830/2/I.
In conformitate cu dispozitiile încheierii de cf nr. 62203 din 23.09.2008, sub B 11 din coala funciara s-a intabulat dreptul de proprietate al intimatei din prezenta cauza O. A.M..
Prima instanta a retinut ca prin încheierea de cf nr. 62203 din 23.09.2008 împotriva careia a fost formulata plângerea petentei nu s-a facut altceva decât îndreptarea unei omisiuni de intabulare, desi efectuarea acestei operatiuni translative de proprietate s-a dispus printr-o încheiere de carte funciara anterioara – cea cu nr. 80465 din data de 13.12.2007.
Atât încheierea de carte funciara cu nr. 80465 din data de 13.12.2007 cat si contractul de vânzare cumparare autentificat sub nr. 4822 din data de 15.10.2007 de BNP D. I., s-a retinut ca sunt anterioare datei la care au avut loc înscrierile de sub B 8 si 9 in favoarea SC S. C. SA.
Prima instanta a retinut îndeplinirea conditiilor prevazute de art. 49 din Legea nr. 7 din 1996 atât in ceea ce priveste încheierea de carte funciara cu nr. 80465 din data de 13.12.2007 cat si încheierea de cf nr. 62203 din 23.09.2008, cererea de înscriere fiind însotita de actele justificate cerute de lege prin care s-a constatat actul sau faptul juridic a carei înscriere se cere, motiv pentru care, in conformitate cu prevederile art. 52, al. 2 din Legea nr. 7 din 1996, a respins plângerea petentei.
Instanta de fond, având în vedere Hotarârea ICCJ nr. 72 din 200 data intr-un recurs in interesul legii, conform careia pricinile privind plângerile formulate împotriva încheierii de carte funciara sunt proceduri necontencioase, a retinut ca aspectele privitoare la legalitatea contractului de vânzare cumparare autentificat sub nr. 4822 din data de 15.10.2007 de BNP D. I. prin care numita O.A. M. a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului înscris in CF nr. 63057 Oradea sub nr. top. 4830/2/I, urmeaza a fi solutionate in cadrul actiunii in constatarea nulitatii care formeaza obiectul dosarului nr. 4881/271/2008 al Judecatoriei Oradea, proces notat sub B 13 din CF nr. 63057 Oradea.
In baza art. 274 C.pr.civ. prima instanta a luat act ca intimatii nu au solicitat cheltuieli de judecata.
Împotriva acestei hotarâri, în termen legal, a declarat apel petenta All C.S.P.R.L., reprezentant al actionarului majoritar al SC D. Impex SRL R.- societate în faliment, precizând ca motivele de apel urmeaza a le depune pâna la prima zi de înfatisare, conform art. 287 alin. 2 teza a II-a Cod procedura civila.
Prin decizia civila nr.134/A din 7 aprilie 2010, Tribunalul Bihor a respins ca nefondat apelul civil introdus de apelanta SC AL C. S.P.R.L. Oradea, reprezentant al actionarului unic majoritar al SC D. I.SRL R. – societate aflata in faliment, în contradictoriu cu intimatii O. A. M. si SC ABC V. T. SRL prin lichidator judiciar RVA I.Y SPECIALIST, împotriva sentintei civile nr. 3210 din 28 aprilie 2009 pronuntata de Judecatoria Oradea, pe care a pastrat-o în totalitate.
Pentru a pronunta aceasta decizie, instanta de apel a apreciat ca, instanta de fond, în deplina concordanta cu probatiunea administrata în cauza si aplicarea dispozitiilor art. 49 din Legea 7/1996, modificata, a retinut ca a existat o simpla eroare materiala – omisiune vadita de intabulare a dreptului de proprietate, eroare care a fost îndreptata prin încheierea de carte funciara nr. 62203 din 23.09.2008 pronuntata de catre Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Bihor. Astfel, prin încheierea 80465 din data de 13.12.2007 a Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Bihor s-a dispus intabularea dreptului de proprietate dobândit cu titlu de cumparare în baza contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 4822 din data de 15.10.2007 de BNP D. I.de catre intimata O.A. M. asupra imobilului înscris în CF 63057 Oradea sub nr. top. 4830/2/I. Conform mentiunilor încheierii de carte funciara mai sus aratate, s-a dispus si radierea dreptului de ipoteca – somatia de plata notata în favoarea SC GCC SRL.
În baza dispozitiilor acestei încheieri de carte funciara s-a efectuat radierea înscrierilor de sub B 6 si 7 din CF 63057 Oradea, însa s-a omis înscrierea celorlalte dispozitii, si anume înscrierea dreptului de proprietate dobândit cu titlul de cumparare în baza contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 4822 din data de 15.10.2007 de BNP D. I. de catre intimata O.A. M.. Asa cum rezulta din înscrisurile depuse la dosarul cauzei, atât încheierea de Carte Funciara 80465 din data de 13.12.2007, cât si contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 4822 din data de 15.10.2007 de BNP Dr. I., sunt anterioare datei la care s-au efectuat înscrisurile de sub B 8 si 9 în favoarea SC S. C. SA.
Conform art. 25 din Legea 7/1996, modificata, înscrierile în cartea funciara îsi vor produse efectele de opozabilitate fata de terti de la data înregistrarii cererilor, ordinea înregistrarii acestora va determina rangul înscrierilor.
Din cuprinsul dispozitiilor art. 49 din Legea 7/1996, rezulta ca cererile de înscriere în cartea funciara se vor înregistra de îndata în registrul de intrare, cu mentionarea datei si a numarului care rezulta din ordinea cronologica a depunerii lor, iar potrivit art. 50 din acelasi act normativ, registratorul admite cererea si dispune intabularea cu îndeplinirea conditiilor enumerate la lit. a-e a textului de lege aratat. De asemenea, potrivit art. 55 din Legea 7/1996, erorile materiale savârsite cu prilejul înscrierilor pot fi îndreptate de catre registratorul de la biroul teritorial, la cerere sau din oficiu.
Instanta de apel, în contextul considerentelor mai sus expuse, a retinut criticile formulate împotriva sentintei apelate ca fiind nefondate, motiv pentru care a respins ca nefondat apelul formulat împotriva sentintei apelate, pe care a pastrat-o în totalitate si a luat act ca nu au fost solicitate cheltuieli de judecata.
Împotriva acestei decizii, a declarat recurs ALL C. S.P.R.L., reprezentant al actionarului majoritar al SC D. I. SRL R.-societate în faliment, solicitând admiterea recursului, modificarea în tot a hotarârii atacate si rejudecarea în fond, iar în subsidiar a admiterea plângerii, anularea în totalitate a încheierii nr.62.293/2008 si rectificarea înscrierilor efectuate în baza acesteia sub pozitia B.11 în cartea funciara nr.63057 Oradea cu nr.top.4830/2/I.
În motivarea cererii recurs, au fost formulate urmatoarele critici:
-dupa pronuntarea hotarârilor data de catre judecatorul sindic de la Tribunalul Zalau, în scopul evident de a frauda creditorii si actionarii SC S. C. SA Z., numitul S. V.l, administrator al SC ABC V. T. SRL, proprietar al imobilului în speta, a recurs la înstrainarea ilegala a tuturor bunurilor acestei societati, înstrainarile fiind realizate în scopuri clar ilicite, obligatia cumparatorilor fiind fondata pe o cauza falsa si pur formala, acesti cumparatori fiind rude prin alianta sau apropriati ai administratorului societatii mentionate;
-societatea recurenta , ca titular al creantei de 6.850.000 lei atestata prin titlul executoriu, a procedat la initierea executarii silite a debitoarei SC ABC V. T. SRL depunând la SEJ “B.” cererea de executare înregistrata sub nr.452/E/2008, fiind identificate bunuri mobile si imobile ale debitoarei, urmând ca mai apoi sa fie recuperate pentru recuperarea imensei creante;
-OCPI BIHOR i-a eliberat recurentei la data de 5.06.2008 extrasul de CF a colii nr.63057 Oradea cu nr.top.4830/2/I, din care rezulta ca la data respectiva proprietara tabulara a imobilului este debitoarea SC ABC V.T. SRL. Înscrisa în foaia de avere de sub B.5, iar la pozitia B.8 era notata începerea procedurii de executare silita pentru suma de 7.013.517,40 lei si alte cheltuieli datorate de proprietara de catre SC S. C. SA, iar fata de constatarile din extrasul de CF executorul judecatoresc a fost informat ca notarea de sub B.7 priveste numai pe SC S. C. SA ca si creditoare;
-la data de 26 mai 2008, judecatorul sindic a dispus închiderea procedurii insolventei si radierea debitoarei SC S. C. SA Z., astfel ca creditorii acestei societati fiind platiti, partea de patrimoniu ramasa sub forma de creanta nerecuperate de la diferiti creditori revine actionarilor societatii, respectiv SC D.I I.SRL R. reprezentata de ALL C. SPRL T. M., iar fata de acestea SEJ B., în dosarul nou format nr.452/E/2008, a somat-o pe debitoare sa achite sumele datorate;
-în urma somatiei, la data de 25 iunie 2008, la sediul SEJ B. s-a prezentat administratorul SC ABC V. T. SRL, aratând ca imobilul nu mai este proprietatea societatii pe care o reprezinta, fiind înstrainat în luna octombrie, în baza contractului de vânzare cumparare autentificat sub nr.4822/2007 la BNP D. I., numitei O.A.M.;
-recurenta considera operatiunile registratorului de carte funciara ca fiind netemeinice si nelegale, realizându-se conditiile de desfiintare judecatoreasca a încheierii nr.62.203/23.09.2008 cât si radierea înscrierilor efectuate în baza acesteia de sub B.11, având în vedere ca OCPI BIHOR a admis cererea de îndreptare a erorii materiale formulate de O. A.M. dupa o perioada de 9 luni de la data emiterii unei prime încheieri de întabulare nr.80465/13.12.2007, pentru acelasi imobil si pentru acelasi act translativ de proprietate, mai mult este de observat ca presupusa îndreptare de eroare materiala are ca temei de drept prev. art.48 din Legea nr.7/1996,care se refera la cu totul alte aspecte, decât la existenta posibilitatii de îndreptare a unor erori materiale;
-desi în coala de carte funciara erau înscrise o seria de adnotari la pozitiile B.7, B.8 si B.9, registratorul CF le-a ignorat si a dispus îndreptarea de eroare materiala, efectuând operatiuni translative de proprietate în favoarea numitei Osan Anda-Maria, desi aceste operatiuni trebuiau realizate în luna decembrie 2007;
-atât instanta de fond cât si cea din apel au apreciat eronat probele de la dosarul cauzei, retinând ca registratorul de CF a respectat prevederilor art.49 din Legea nr.7/1996, desi fata de prevederile art.50 din aceasta lege, si din probatiunea anexata dosarului cauzei rezulta fara putinta de tagada ca contractul de vânzare cumparare autentificat la BNP D. I. sub nr.4822 a fost încheiat la data de 15.10.2007, iar cu toate acestea la data de 4.12.2007 a fost achitata taxa de întabulare, data dupa care a fost formulata si cererea de întabulare, iar din aceste aspecte rezulta clar intentia de frauda a lui S. V. prin SC ABV V. T. SRLR în detrimentul creditorilor acesteia;
-pe de alta parte, pe rolul Tribunalului Bihor-Sectia Comerciala exisa spre solutionare dosarul 4881/111/2008,având ca obiect tocmai actiune revocatorie privind contractul de vânzare cumparare autentificat la BNP Dr. I. sub nr.4822 fiind încheiat la data de 15.10.2007,
Intimata O.A.M., prin întâmpinare a solicitat respingerea recursului, aratând ca titularul plângerii reglementata de dispozitiile art.52 din Legea nr.7/1996 trebuie sa aiba calitate de persoana interesata, ori, recurentul nu are aceasta calitate, astfel, reclamantul îsi fundamenteaza interesul pe actele de executare silita încheiate în baza sentintei nr.490/3 martie 2008, pronuntata de Tribunalul Salaj, iar prin decizia nr.1571/1 iulie 2008, pronuntata de Curtea de Apel Cluj, hotarâre judecatoreasca ce a constituit titlu executoriu, sentinta a fost casata. Potrivit art.311 Cod procedura civila, hotarârea casata nu are nici o putere iar actele de executare sau de asigurare facute în puterea unei asemenea hotarâri sunt desfiintate de drept, în consecinta, toate actele de executare silita efectuate în baza acestei sentinte, atât anterior cât si ulterior datei de 1 iulie 2008 si care au fost notate în cartea funciara, sunt desfiintate de drept.
Examinând decizia recurata, prin prisma motivelor de recurs cât si din oficiu, instanta de recurs a constatat urmatoarele:
În primul rând, apararile intimatei O. A.M. întemeiate pe prevederile art.311 din Codul de procedura civila, urmeaza a fi înlaturate, având în vedere ca, în cadrul celui de al doilea ciclu judiciar, dupa ce prin decizia civila nr.1571 din 1 iulie 2008 a Curtii de Apel Cluj a fost casata sentinta civila nr.490 din 3 martie 2008 a Tribunalului Salaj, acelasi tribunal a pronuntat sentinta civila nr.1614 din 26 martie 2010, definitiva si executorie, prin care s-a dispus restituirea de catre pârâta SC ABC VEST TRAFIC SRL a sumei de 6.850.000 lei catre actionarii fostei SC SILVANIA CONTUR SA, prin urmare nu pot fi primite sustinerile intimatei pârâte în sensul ca partea recurenta nu ar avea calitatea de persoana interesata în întelesul art.52 din Legea nr.7/1996.
De altfel, la data formularii plângerii, respectiv 13.10.2008, în cartea funciara nr.63057 Oradea sub nr.B.8 cu nr.încheierea 24257 din 9.04.2008 aparea ca fiind notata în baza somatiei de plata nr.114/E/2008 din dosar executional nr.114/E/2008, începerea procedurii de executare silita pentru suma de 7.013.517,40 lei în favoarea SC S.C. SA, astfel chiar daca sentinta civila nr.490/2008 era casata în respectivul moment al înregistrarii plângerii la OCPI Bihor, petenta se înscria în categoria persoanelor interesate la care se face referire în textul de lege precitat, câta vreme notatiunea de sub B.8 subzista, nefiind radiata din cartea funciara.
Cât priveste normele de drept incidente în cauza, în primul rând este de retinut ca articolul 27 din Legea nr.7/1996 cu modificarile aduse acesteia prin Legea nr.247/2005, de care se prevaleaza intimata, reglementeaza rangul înscrierilor în cartea funciara dat de ordinea înregistrarii cererilor. Este adevarat ca cererea intimatei este anterioara celei în baza careia s-a facut notatiunea de sub B.8, dar în speta problema care se ridica este daca rezolvarea cererii intimatei înregistrate sub nr.62203 din 23.09.2008 putea sa se faca în cadrul procedurii de îndreptare a erorii materiale sau era necesar a fi urmata procedura reglementata de art.35 indice 1 alineatele 1 si 2 din lege, în care la alineatul 4 se prevede ca rectificarea înscrierilor în cartea funciara se poate face fie pe cale amiabila prin declaratie autentica, fie în caz de litigiu prin hotarâre judecatoreasca definitiva si irevocabila. La alineatul 2 al art.35/1 rectificarea este definita ca fiind radierea, îndreptarea sau mentionarea înscrierii oricarei operatiuni, susceptibila a face obiectul unei înscrieri în CF, or în speta tocmai acest din urma aspect l-a urmarit intimata petenta când a solicitat înscrierea în CF a dreptului sau de proprietate.
În acelasi context, s-a retinut ca problema privind îndreptarea erorilor materiale apare reglementata în alineatul 5 al articolului 35 indice 1 din lege, fiind dezvoltata apoi si în art.55 alin.1 în care se statueaza ca erorile materiale savârsite cu prilejul înscrierilor se pot îndrepta prin încheiere motivata, de catre registratorul de CF, la cerere sau din oficiu, cu comunicarea acesteia persoanei interesate, însa dispozitiile textelor de lege mentionate anterior nu sunt aplicabile în speta, nefiind vorba despre o eroare materiala, susceptibila de a fi îndreptata de catre registratorul de CF. În sprijinul acestei concluzii, trebuie reliefat ca în perioada ulterioara celei în care s-a omis de catre registratorul CF a face înscrierea în cartea funciara a dreptului de proprietate în favoarea intimatei, a survenit înscrierea în aceeasi coala de carte funciara a notatiunii despre care s-a facut vorbire mai sus, efectuate sub B.8 privitoare la începerea procedurii de executare silita în favoarea SC S. C. SA, procedura îndreptata împotriva persoanei juridice debitoare care, la data înscrierii notatiunii respective era , potrivit cartii funciare, proprietar tabular dreptul sau fiind întabulat sub B.5. Este evident ca, data fiind situatia expusa, înscrierea efectuata ulterior în favoarea intimatei sub B.11 nu se putea realiza în baza unei încheieri date de registratorul CF în cadrul procedurii ce reglementeaza îndreptarea erorilor materiale, astfel cum în mod eronat au apreciat instantele anterioare. În speta, rezolvarea problemei ivite odata cu omiterea de catre registratorul CF a efectuarii înscrierii dreptului de proprietate al intimatei în cartea funciara, era susceptibila a fi facuta în cadrul procedurii reglementate de disp.art.35/1 alin. 2 si 4 din Legea nr.7/1996.
Fata de considerentele ce preced, instanta, în baza dispozitiilor art.312 alin.1 si 3 din Codul de procedura civila, a admis recursul, a modificat în tot decizia, a admis apelul, a schimbat în tot sentinta în sensul ca a admis plângerea introdusa împotriva încheierii nr.62203 din 23.04.2008 ce a fost modificata în întregime în sensul ca a respins cererea privind îndreptarea erorii materiale în cartea funciara.
S-a constatat totodata ca nu au fost solicitate cheltuieli de judecata.
8
