Prin cererea formulată pe rolul instanţei la data de 10.05.2012 si înregistrată sub nr. dosar 951/310/2012 reclamanţii SD si SD au solicitat în contradictoriu cu pârâţii BN si SE : – a se constata nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr……, precum şi obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea acţiunii reclamanţii au arătat că au dobândit de la familia P prin contract de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. …..un teren în suprafaţă de 500 mp, cu nr. cadastral …, situat în oraşul S , pe care l-au stăpânit şi îl stăpânesc ca adevăraţi proprietari fiind de bună-credinţă.
Se mai arată că împotriva lor s-a promovat o acţiune civilă în constatare formulată de reclamantul BN, precizată ca revendicare iar prin sentinţa civilă nr. ….s-a apreciat ca având forţă juridică actul dedus judecăţii.
Reclamanţii apreciază că actul juridic dedus judecăţii este nul absolut , având în vedere că deşi s-a prezentat un act de vânzare-cumpărare transcris sub nr. .. ca titlu de proprietate al pârâtei SE pentru a justifica dreptul asupra terenului aceasta din urmă a lăsat să treacă 49 de ani pentru a face un act de dispoziţie, fără însă să fi posedat terenul, care a rămas pe mai departe în stăpânirea lui GP şi a moştenitorilor acestuia, de la care au dobândit acest teren astfel încât aceasta îşi pierduse dreptul ca urmare a prescripţiei achizitive, vânzând un bun care nu ii mai aparţinea, situaţie cunoscuta şi de către dobânditor, ceea ce reprezintă o cauză ilicită şi care este sancţionată de lege cu nulitate absolută.
De asemenea, reclamanţii mai arată că pârâtul nu a exercitat niciodată posesia terenului, nu l-a intabulat la apariţia Legii 7/1996, nu l-a înscris în rolurile agricole şi fiscale.
La data de 05.06.2012 pârâtul BN a depus la dosar întâmpinare (prin care a solicitat respingerea acţiunii ca fiind nelegală şi netemeinică; cu cheltuieli de judecata.
În motivarea întâmpinării pârâtul a invocat excepţia lipsei capacităţii procesuale de folosinţa a paratei SE, care a decedat în urmă cu aproximativ 5-6 ani, invocând în acest sens dispoziţiile art.7 din Decretul 31/1954 şi art.35 Cod Civil, precum şi excepţia puterii lucrului judecat, motivat de faptul că terenul în litigiu din oraşul S a făcut obiectul altui litigiu – uzucapiune – soluţionat prin Sentinţa civilă nr….
De asemenea, arată că susţinerea reclamantului în sensul că nu a exercitat
niciodată posesia terenului si nu l-a înscris în rolurile agricole şi fiscale este total eronată, atâta timp cât in dosarul precedent s-a demonstrat contrariul prin adresa Primăriei Sinaia, precum şi prin administrarea probatoriului.
La termenul de judecată din data de 25.10.2012 reclamanţii au depus la dosar precizare la acţiune, solicitând ca Oraşul Sinaia prin primar să stea în judecată în locul pârâtei decedate anterior promovării acţiunii (fila 73).
La data de 08.11.2014 reclamanţii au depus o nouă precizare la acţiune, (file 82-84), în sensul că solicită a se constata nulitatea absolută a aceluiaşi contract de vânzare-cumpărare fiind încheiat ştiind că lucrul vândut este proprietatea altei persoane, actul este fondat pe o cauză ilicită sau fraudă, iar preţul trecut este neserios.
În drept au fost invocate dispoziţiile art.99 şi urm. din Legea nr.36/1995, art.6 din Legea nr.287/2009, art.3,5 din Legea nr.71/2011.
În motivarea precizării reclamanţii au arătat că actul dedus judecăţii s-a încheiat de către părţi, cunoscându-se că timp de 49 de ani terenul fusese abandonat efectiv şi în înscrierile legale privind Rolurile agricole şi Fiscale.
La data de 27 decembrie 2012 pârâtul Oraşul S. prin Primar a depus la dosar întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acţiunii ca nelegală şi netemeinică.
În motivarea întâmpinării pârâtul a invocat inadmisibilitatea acţiunii în raport de textele de lege invocate de reclamanţi ca temei de drept al cererii lor, solicitând respingerea ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală în prezenta cauză.
La data de 17 ianuarie 2013 s-a formulat cerere de intervenţie in interesul reclamanţilor de către numiţii PM , PD , prin care au solicitat admiterea acţiunii.
În motivarea cererii intervenienţii arată că situaţia prezentată de reclamanţii ŞD este reală, ei fiind cei care au vândut cu actul autentic nr. .. imobilul în litigiu din or. S.
Tot la data de 17 ianuarie 2013 pârâtul BN a depus la dosar întâmpinare prin care a solicitat respingerea acţiunii precizate a reclamanţilor ca nelegală şi netemeinică .
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa constată următoarele:
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr…. si transcris la Grefa Judecătoriei C., in Registrul de Transcriptiuni sub nr… vânzătoarea SE a vândut pârâtului-cumpărător BN – căsătorit cu pârâta BV terenul in suprafaţă de 500 mp situat in or. S. , preţul vânzării fiind de 10.000.000 lei (ROL).La acest moment terenul a fost identificat si a primit numarul cadastral .. .
In ceea ce priveşte provenienţa terenului înstrăinat se reţin următoarele :
In anul 1943 PG a primit in proprietate prin procesul-verbal si in baza Ordinului nr. 8966/1945 terenul in suprafaţa de 500 mp ce reprezenta lotul nr. .. din planul intocmit de Eforia Spitalelor Civile.In anul 1947 PG a instrainat terenul către AE ( fostă SE), prin contractul de vanzare-cumparare autentificat la data de .. si notat in Registrul de Transcrieri al Judecătoriei P. sub nr. ..
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ..intervenienţii PM , PD au vândut reclamanţilor cumpărători ŞD si ŞD un teren în suprafaţă de 500 mp in acte ( 511 mp suprafaţă măsurată), cu nr. cadastral .., situat în oraşul S, cu acelaşi număr de lot.
In ce priveşte provenienţa acestui teren s-a menţionat in cuprinsul actului că dobândirea de catre vânzători s-a făcut in baza moştenirii legale de la autorul comun PG – conform certificatelor de moştenitor nr. 80,81, si 82 /2006 emise de BNP .. , iar PG – primul proprietar al terenului l-a dobândit prin împroprietărire in anul 1943.
In prezentele dosare conexate reclamanţii ŞD si ŞD solicită să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr…., încheiat intre vânzătoarea SE ( decedată anterior promovării acţiunii) si pârâtul cumpărător BN – învederând drept cauze de nulitate – fără însă să distingă si să acorde prioritate vreuneia dintre acestea, considerând că toate ar afecta concomitent valabilitatea actului – următoarele :
-dobândirea prin prescripţie achizitivă a terenului de catre reclamanţi pe baza joncţiunii posesiei proprii cu a autorilor lor ;
-cauza ilicită constând in vânzarea lucrului altuia;
-preţul neserios;
I) Sub un prim aspect, instanţa urmează să ia in examinare mai întâi excepţiile invocate in cauză si anume :
1)lipsa de interes a reclamanţilor – invocată de pârâţii BN si BV
2)lipsa capacităţii procesuale de folosinţă a pârâtei SE – invocată de pârâtul BN.
In motivarea excepţiilor s-a arătat in esenţă că – in anul 2011 vânzătorii P le-au restituit reclamanţilor Ş – integral suma primită in baza contractului de vânzare-cumpărare incheiat intre ei si astfel a intervenit rezoluţiunea actului.
Pe de o parte, pârâta SE este decedată de peste 5-6 ani anterior introducerii acţiunii ( la data de 10.05.2012) si potrivit art. 41 alin. 1 Cod pr. civilă ( de la 1865) „ poate fi parte in judecată orice persoană care are folosinţa drepturilor civile”
Instanţa apreciază că excepţiile sus-menţionate sunt neîntemeiate si vor fi respinse ca atare pentru următoarele considerente :
– împrejurarea că – prin Sentinţa civilă nr. … definitivă , dar nu si irevocabilă – fiind suspendată judecata recursului – au fost obligaţi pârâţii P ( in speţa de faţă , intervenienţii) să plătească pârâţilor Ş ( in speţa de faţă, reclamanţii) suma de 30.000 lei reprezentând preţul plătit de aceştia in baza contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. .. – nu înlătură justificarea interesului personal si actual al reclamanţilor Ş in prezenta cauză, întrucât aceştia invocă – pe cale de excepţie – dobândirea bunului in natură, prin prescripţie achizitivă.
– prin adresa nr. .. emisă de Camera Notarilor Publici Bucureşti s-a învederat că de pe urma defunctei SE , decedată la data de 01.04.2006, fostă cu ultimul domiciliu – nu a fost înregistrată procedura succesorală pe rolul vreunui Birou Notarial Public. In atare situaţie instanţa apreciază că , potrivit disp. art. 1135 , 1138 Cod civil , faţă de obiectul acţiunii ( constatare nulitate absolută contract) – care impune să se soluţioneze in contradictoriu cu toate părţile contractante – deoarece nu sunt cunoscuţi moştenitorii vânzătoarei SE – calitatea procesuală pasivă relativ la aceasta se transmite Oraşului S prin Primar si Consiliului Local S – terenul in litigiu fiind situat in or..
3) pentru aceste din urmă considerente va fi respinsă ca neîntemeiată si excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Oraşul S prin Primar – invocată de acesta;
4) in ceea de priveşte excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor – invocată de pârâtul Oraşul S prin Primar – se constată de asemenea netemeinicia acesteia ; pârâtul se referă in motivarea excepţiei la invocarea de catre reclamanţi ca si cauză de nulitate absolută a contractului – a regimului de comunitate de bunuri in ceea ce priveşte terenul înstrăinat de catre vânzătoarea SE, fără acordul fostului său soţ. Aspectul nu reprezintă un capăt de cerere distinct ( un petit in sine), ci numai una dintre cauzele de nulitate invocate de reclamanţi referitor la contractul de vânzare-cumpărare, iar calitatea procesuală activă a acestora se raportează la obiectul acţiunilor conexate ( constatare nulitate absolută act) si nu la motivele pe care reclamanţii îşi fundamentează pretenţiile.
II) Pe fondul cauzelor conexate – instanţa reţine următoarele :
Cauzele de nulitate absoluta ale contractului de vânzare-cumpărare invocate de catre reclamanţi – care intotdeauna , in masura in care ar exista , nu ar putea fi decat contemporane contractului – urmeaza a fi examinate de catre instanta potrivit prevederilor Codului civil de la 1864 ( art. 948 rap. la art. 966 , 968 ) – faţă de disp. art. 6 alin. 2 din noul Cod civil precum si de data incheierii actului, 02.07.1996. Nulitatea reprezinta o sanctiune civila constand in desfiintarea cu efect retroactiv, de la data incheierii unui act juridic cu incalcarea cerintelor legale.
Conform art. 948 Cod civil de la 1864 – condiţiile esenţiale pentru validitatea unei convenţii sunt:
1. capacitatea de a contracta;
2. consimţământul valabil al partii ce se obliga;
3. un obiect determinat;
4. o cauza licita.
Vor fi examinate in consecinţă – prin prisma dispoziţiilor legale sus-menţionate – cauzele de nulitate invocate de reclamanţi , astfel :
a)dobândirea prin prescripţie achizitivă a terenului de catre reclamanţi pe baza joncţiunii posesiei proprii cu cea a autorilor lor – invocată pe cale de excepţie ;
In raport de prevederile legale referitoare la validitatea convenţiei – nu poate subzista drept cauză de nulitate a contractului de vânzare-cumpărare incheiat de pârâtul BN cu vânzătoarea SE – pretinsa dobândire a terenului de catre reclamanţii Ş prin prescripţie achizitivă , condiţiile de validitate prevăzute de art. 948 Cod civil de la 1864 fiind strict si limitativ enumerate.
Mai mult,martorii ascultaţi in cauză la cererea părţilor ( f 281-289) au declarat că familia P, fiind crescători de animale, foloseau mai multe grădini, însă faptul stăpânirii efective si comportării lor ca si adevăraţi proprietari asupra terenului in litigiu nu l-au perceput personal si nemijlocit; dealtfel , chiar martorii ascultaţi la cererea reclamanţilor si a intervenienţilor nu au putut să precizeze exact locaţia terenului. Nu s-a făcut dovada in cauză de catre reclamanţi a exercitării unei posesii utile , neviciate si sub nume de proprietar in sensul art. 1846 Cod civil – pe o perioadă de 30 de ani ( prin joncţiunea posesiei lor cu a autorilor, familia Pascu ) – spre a opera in favoarea lor prescripţia achizitivă de lungă durată prev. de art. 1890 Cod civil.
b) cauza ilicită constând in vânzarea lucrului altuia;
Analizand această susţinere a reclamanţilor se retine necesitatea dovedirii unui concern fraudulos al părţilor ( vânzătoarea si cumpărătorul) drept condiţie esenţială pentru invalidarea actului– la momentul încheierii acestuia – cunoscand ca bunul care face obiectul actului juridic este bunul altuia.
Din examinarea tuturor înscrisurilor care au stat la baza încheierii contractului de vânzare-cumpărare – acte înaintate de BNP ..rezultă că vănzătoarea S ( fostă A) E a dobândit prin cumpărare la data de 30 iulie 1947 cu actul de vânzare-cumpărare transcris sub nr… la Grefa Judecătoriei P – terenul in litigiu, iar la această dată a cumpărării era divorţată , încă din anul 1945 , astfel cum rezultă din menţiunea efectuată la data de 16.03.1946 – in cuprinsul certificatului de căsătorie seria ..- căsătoria fiind desfăcută prin Sentinţa civilă nr. .. a Tribunalului I.
Aşa fiind , părţile contractante au avut convingerea – reală dealtfel – că terenul înstrăinat aparţine exclusiv vânzătoarei, care îl dobândise prin cumpărare ( in anul 1947), la data respectivă fiind divorţată ( din anul 1945).
La întocmirea actului s-au făcut verificările relativ la grevarea cu sarcini, servituţi , rezultând neexistenţa acestora – potrivit certificatului de sarcini emis de Judecătoria C.
Nu există nici un fel de dovezi prin care să se probeze reaua-credinţă a părţilor in ce priveste actul incheiat ( buna-credinţă fiind prezumată), au fost realizate toate diligenţele pentru ca operaţiunea vânzării să fie efectuată in condiţii de deplină legalitate.
Pe cale de consecinta deci – sub acest aspect – vazand si art. 6 alin 6 Noul Cod Civil si art. 948 pct. 4 si art. 968 Vechiul Cod Civil – instanta constată că nu subzistă nici un motiv de nulitate a actului.
c) preţul neserios;
Sub sancţiunea nulităţii , preţul trebuie sa fie serios si determinat de părţi – cerinţe impuse de disp. art. 1303 Civil de la 1864.
În ceea ce priveşte preţul vânzării in speţa de faţă ( 10.000.000 lei ROL), acesta este fixat în bani, determinat, sincer şi serios. Atât timp cât nu există un act secret care să dovedească o simulaţie a preţului, nu se poate vorbi de o fictivitate a preţului, iar caracterul derizoriu se apreciază pe baza unei expertize privitoare la valoarea reală a bunului în momentul vânzării – ceea ce în speţă s-a dispus. S-a concluzionat de către expertul evaluator – lucrare faţă de care părţile nu au formulat obiecţiuni – că preţul de circulaţie existent la data la care a fost autentificat contractul ( 02.07.1996) este de 28.090 lei RON echivalent 9.170 USD. S-a mai învederat si că terenul care a format obiectul contractului este amplasat intr-o zonă greu accesibilă, deşi are toate utilităţile , iar metoda de evaluare aplicabilă in anul 1996 era cea a comparaţiei prin bonitare.
Se mai reţine că – în jurisprudenţă – s-a decis că părţile sunt libere să determine preţul sub sau peste valoarea lucrului, echivalenţa fiind relativă.
In doctrină s-a statuat că preţul este serios atunci când nu este derizoriu (infim), atât de disproporţionat în raport de valoarea lucrului vândut încât să nu existe preţ. Seriozitatea fiind o chestiune de fapt, este lăsată la aprecierea instanţei. Preţul trebuie să fie, în general, în proporţie cu valoarea lucrului vândut. Părţile sunt însă libere să determine valoarea bunului şi deci preţul lui, care poate fi superior sau inferior valorii bunului ce formează obiectul vânzării.
Raportând aceste considerente la prezenta cauză se constată că preţul convenit de către părţi prin contractul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se solicită a se constata ( preţul de 10.000.000 lei ROL ) – nu este derizoriu si nici disproporţionat in raport de valoarea sa indiciată de expert ( 28.090 lei RON) – aşa încât să nu existe preţ .
Împrejurarea că părţile sunt libere să determine preţul sub sau peste valoarea lucrului, echivalenţa fiind relativă – este susţinută in speţă si prin examinarea contractului de vânzare-cumpărare încheiat – de către aceiaşi pârâţi-cumpărători BN si BV- la aproximativ o lună de la data primului contract – cu o altă vânzătoare, numita DEA. Obiectul acestui contract îl constituie un teren cu aceeaşi suprafaţă ( 500 mp ) situat in or. S in vecinătatea terenului cumpărat anterior de la vânzătoarea SE. Preţul acestei din urmă vânzări a fost convenit de părţi la suma de 3.000.000 lei – aşadar cu mult inferior celui din primul contract ( 10.000.000 lei ) – ceea ce denotă că echivalenţa este relativă , părţile fiind libere să determine preţul sub sau peste valoarea lucrului.
Cât priveşte posesia prelungita ( prescripţie achizitiva) – invocată de pârâtul BN la judecarea in fond a pricinii se reţine că aceasta este un mod originar, ce se întemeiază pe faptul posesiei, pe o stare de fapt – dar exclude ideea existentei unui act juridic translativ de proprietate, deoarece modurile de dobândire originare nu comportă o transmisiune juridică a dreptului de proprietate de la o persoană la alta pentru că, înaintea dobândirii, bunul nu a mai aparţinut altei persoane .In prezenta cauză pârâtul afirmă insă un act juridic translativ de proprietate, respectiv contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr….
Pentru considerentele de fapt si de drept expuse – au fost respinse ca neîntemeiate: acţiunea civilă precizată şi acţiunea civilă conexată. A fost respinsă ca neîntemeiată cererea de intervenţie accesorie în interesul reclamanţilor.
