Prin acţiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei T. reclamanţii O.S. L şi O. C, prin reprezentant av. au solicitat, în contradictoriu cu paratii M ca prin sentinţa ce se va pronunţa să fie obligaţi pârâţii să încheie contract autentic de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul teren în suprafată de 2100 mp situat în sat Sălicea, înscris în Titlul de Proprietate nr. XX5/449/1996, iar în caz contrar hotărârea pronunţată să ţină loc de act apt de întabulare şi să dispună înscrierea dreptului de proprietate al reclamantei asupra terenului anterior identificat în cartea funciară, cu titlu de cumpărare .
In expunerea de motive s-a arătat că printr-un antecontract de vânzare-cumpărarea, pârâţii şi-au înstrăinat dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu către reclamanţi pentru preţul de 21.000 Euro ( 84.000 lei).
S-a precizat că prin sentinţa civilă nr. XX56/2007 pronunţată de Judecătoria Turda s-a sistat starea de indiviziunea asupra terenurilor înscrise în Titlul de Proprietate nr. 2XX695/449/1996, cu excepţia terenului în litigiu, care a rămas în indiviziune, conform convenţiei părţilor.
Reclamanţii au mai afirmat că, deşi convenţia nu conduce la transmiterea dreptului de proprietate, aceasta dă naştere unor obligaţii de a face- de a încheia în viitor actul în forma prevăzută de lege, iar obligaţiile de a face sunt susceptibile de executare silită, conform art. 1073-1077 Cod.civil raportat la art. 27 din Legea nr. 7/1996.
Analizand actele si lucrarile dosarului, in raport de sustinerile partilor, de probele administrate in cauza, precum si de dispozitiile legale incidente, instanta retine urmatoarea stare de fapt şi de drept:
Prin Titlul de Proprietate nr. xx5/449/1996 eliberat de Comisia Judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Cluj s-a reconstituit, în favoarea numiţilor, toţi în calitate de succesori ai defunctului Mci Vle, dreptul de proprietate în temeiul Legii nr. 18/1991 asupra terenului în suprafaţa totală de 2 ha 9774 mp, amplasat in extravilanul şi intravilanul satului Sea, com. Cla 9).
Prin sentinţa civilă nr. xx/2007 pronunţată de Judecătoria Turda în dosarul nr. x328/2007 s-au dezbătut succesiunile titularilor şi s-a sistat starea de indiviziunea asupra terenurilor înscrise în Titlul de Proprietate nr. xx95/449/1996.
Printr-un antecontract de vânzare cumpărare incheiat sub semnătura privata la data de 21 aprilie 2011, pârâţii şi defuncta M Lena, moştenitoare a defunctului titular M Vle s-au obligat, în calitate de vânzători, să transmită dreptul de proprietate asupra unui teren în suprafată de 2100 mp situat în sat S, înscris în Titlul de Proprietate nr. 2×5/449/1996. Pretul stabilit de părţi a fost de 21.000 Euro, acesta fiind achitat integral la data la data semnării convenţiei.
Referitor la legea aplicabilă în cauză, instanţa reţine că în privinta actului juridic, legiuitorul a stabilit ca regulă aplicarea legii în vigoare la data încheierii actului juridic nu numai în privinţa condiţiilor de validitate si, pe cale de consecinţă, a nulităţii, ci si pentru alte aspecte ce privesc încheierea actului juridic, pentru alte cauze de ineficacitate, pentru regulile de interpretare a actului, pentru efectele actului juridic (inclusiv cele produse după intrarea în vigoare a unei noi legi), pentru executarea obligaţiilor asumate de părţi, pentru încetarea actului juridic.
Această regulă se desprinde atât din dispoziţiile art. 6 alin. 2 şi 3 Cod.civ., cât si din art. 102 alin. 1 din Legea nr. 71/2011, potrivit căruia, ”contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveste încheierea, interpretarea, efectele, executarea si încetarea sa”.
Potrivit art. 5 alin. 2 din Legea nr. 247/2005, in situatia in care ulterior incheierii unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fara constructii, una dintre părţi refuza să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta, care poate pronunţa o hotarâre care să ţina loc de contract.
Însă, pentru ca instanta sa poata pronunta o hotarare care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare, alaturi de indeplinirea conditiilor existentei unui antecontract valabil incheiat, avand ca obiect promisiunea de vanzare-cumparare a imobilului in cauza, ce intruneste conditiile de valabilitate prevazute de art.948 Cod.civ., este necesar a fi indeplinite şi alte conditii, între care şi aceea ca la momentul judecăţii, partea din patrimoniul căreia urmează a fi transmis dreptul de proprietate (promitentul-vânzător) să aibă calitatea de proprietar exclusiv al lucrului vândut.
Or, în speţă, din înscrisurile depuse la dosarul cauzei reiese că pârâţii, promitenţi-vânzatori nu au calitatea de proprietari exclusivi asupra terenului care a format obiectul antecontractului de vânzare cumpărare incheiat sub semnătura privata la data de 21 aprilie 2011, teren inclus în Titlul de Proprietate nr. 27695/449/1996eliberat de Comisia Judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Cluj la
Instanta reţine în acest sens că prin sentinţa civilă nr. x6/2007 pronunţată de Judecătoria Turda în dosarul nr. x4/328/2007 s-a dezbătut succesiunea defunctei I Sa şi s-a stabilit că masa succesorală rămasă pe urma defunctei este compusă din cota de 1/7 din terenurile în suprafaţă totală de 3 ha şi 1274 mp, cuprinse în Titlu de proprietate nr. 27×5/449/15.08.2009, în suprafata de 2 ha şi 9774 mp., respectiv în Titlu de proprietate nr. 1618/1404/05.09.2002 în suprafata de 1500mp., iar moştenitorii defunctei sunt M Maria, născută Iepure, Ie Ana, J Ra, născută Iepure şi P Zc N, toate în calitate de fiice, în cota – parte de ¼ din masa succesorală fiecare .
Moştenitorii dobandesc drepturile reale asupra bunurilor din patrimoniul succesoral în stare de indiviziune. Deoarece bunurile nu sunt susceptibile de diviziune prin efectul legii, moştenitorii dobândesc cote-parti ideale din dreptul real asupra bunurilor corespunzătoare drepturilor succesorale ale fiecăruia, urmând ca drepturile exclusive asupra bunurilor concrete din mostenire sa fie stabilite prin împărţeală dacă defunctul nu a facut o împarteala de ascendent.
Prin sentinţa civilă nr. 1×6/2007 pronunţată de Judecătoria Turda în dosarul nr. x24/328/2007 s-a sistat starea de indiviziunea asupra terenurilor înscrise în Titlul de Proprietate nr. x5/449/1996, în afară de terenul din prezentul litigiu, identificat prin tarlau 11, parcela 40, care a rămas pe mai departe în indiviziune.
Antecontractul de vânzare cumpărare de care se prevalează reclamanţii nu a fost încheiat şi cu moştenitoarele I Aa şi P Z N, deşi acestea deţin în continuare o cotă de proprietate asupra bunului în litigiu, nefiind dovedită existenţa unui partaj voluntar ori judiciar cu privire la terenul care a format obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare.
Întrucât promitenţii-vânzători deţin doar o cotă ideală in dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu, iar nu un drept exclusiv asupra unei suprafeţe determinate în materialitatea sa, nu este posibil a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare pentru teren şi nu se poate constata nici transferul valabil al dreptului de proprietate asupra întregului imobil.
Raportat la considerentele anterior expuse, instanţa constată că nu sunt îndeplinite conditiile pentru a se pronunta o hotarare care sa ţină loc de contract în temeiul contractului sub semnătură privată prezentat de catre reclamanţi, cererea privind pronunţarea unei hotărâri care sa ţină loc de contract fiind prin urmare neîntemeiată, aceasta urmând a fi respinsă ca atare.
