Carte funciara. Rectificarea inscrierilor asupra unor imobile gresit identificate.
Constata ca prin cererea formulata, reclamanta SC L&B G. SRL a chemat in judecata pe paratii SC C. SRL, SC Banca Comerciala Romana SA si SC R. SRL solicitand sa se constate ca imobilul asupra caruia reclamanta a dobandit dreptul de proprietate prin efectul contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 3052/2006, este cel inscris in CF *-C1-U5 Brasov, nr. top (*)/3; sa se constate ca imobilul asupra caruia parata 1 a dobandit dreptul de proprietate prin efectul contractului de vanzare cumparare122/2000 incheiat cu SC R. SRL si al actului aditional din data de 7.12.2004 este inscris in CF – cu nr. top (*)/2, cu cota de 336/3128 din terenul aferent; sa se dispuna rectificarea CF *-C1-U5 Brasov in sensul radierii dreptului de proprietate al paratei 1 asupra imobilului cu nr. top (*)/3 si asupra cotei de 29/391,61 si inscrierea dreptului de proprietate al reclamantei asupra acestui imobil si a terenului aferent; sa se dispuna rectificarea cartii funciare in sensul radierii dreptului de proprietate al reclamantei asupra imobilului cu nr. top (*)/2 si inscrierea dreptului paratei 1 si radierea dreptului de proprietate al reclamantei asupra cotei parti de 336/3128 si inscrierea dreptului in favoarea paratei 1; sa se dispuna rectificarea CF *-C1-C4 Brasov in sensul radierii dreptului de ipoteca instituit asupra imobilului cu nr. top (*)/2 in favoarea paratei 2; obligarea paratelor la plata cheltuielilor de judecata.
In sustinerea cererii de chemare in judecata reclamanta a aratat ca la incheierea contractului de vanzare cumparare incheiat intre paratele 1 si 3, a fost mentionat gresit nr. top al imobilului. Sesizand aceasta greseala, s-a incheiat un act aditional la contract, cu identificarea corecta a imobilului, fara ca eroarea initiala sa fie inlaturata din cartea funciara.
Parata 3 a vandut catre SC C. SRL spatiul invecinat, gresit identificat ca fiind cu nr. top (*)2 si inscris astfel si in cartea funciara.
SC Comares SRL a vandut imobilul cumparat reclamantei care, datorita erorilor aratate, are inscris gresit dreptul de proprietate.
Aceasta cauza a fost inregistrata in dosarul 6481/197/2010 al Judecatoriei Brasov.
Parata Banca Comerciala Romana SA a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea cererii reclamantei.
In dosarul nr. 9482/197/2010 al Judecatoriei Brasov a fost inregistrata cererea formulata de reclamanta SC C. SRL in contradictoriu cu paratii Statul Roman prin Ministerul Finantelor Publice, Municipiul Brasov, SC R. SRL, SC C. SRL, SC L&B G. SRL, SC Met Chim SA, SC O. SRL si SC Banca Comerciala Romana SA, prin care a solicitat sa se constate ca prin contractul de vanzare cumparare 122/2000, modificat prin actul aditional 1/2004 reclamanta a cumparat de la paratii 1-3 spatiul comercial situat in Brasov str. x nr. x compus din sala de vanzare, depozit, vestiar, doua grupuri sanitare cu 42/391,16 din partile de uz comun si ca imobilul cumparat era inscris in CF *,Brasov, nr. top (*)/2 la A+20; sa se constate ca inscrierea dreptului de proprietate de proprietate dobandit prin cumparare de SC C. SA s-a facut eronat; sa se constate ca prin contractul de vanzare cumparare 15/2006 parata SC C. SRL a cumparat de la paratele 1-3 spatiul comercial situat in Brasov, str. x nr. x, inscris in CF 30052 nr. top */3 la A+21; sa se constate ca inscrierea dreptului de proprietate al SC C. SRL, dobandit prin cumparare, s-a facut eronat asupra imobilului cu nr. top (*)/2 si ca in acest mod s-a transmis dreptul de proprietate asupra paratei SC L&B G. SRL si s-a inscris ipoteca de rangul I in favoarea paratei BCR SA urmata de notarea inceperii executarii silite; sa se dispuna rectificarea inscrierilor efectuate in CF – Brasov de la A+19-21, sub B+37, B+47 si B+59 si in CF –C1-U5 la A+1; in CF – Brasov la A+1 si B+1-5, C+1-2 si CF –C1-U4 la A+1, B+1-2 si in CF – sub nr. top la A+1, B+2-3 si CF –C1-U2 Brasov la A+1 prin radierea mentiunilor facute si inscrierea corecta a nr. top si a partilor de uz comun.
In drept au fost invocate prevederile art. 962, 969 cod civil, art. 33, 34 alin. 1 pct. 2, 35 si 36 din Legea 7/1996.
In sustinerea cererii de chemare in judecata reclamanta a aratat ca la inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate dobandit prin cumparare a fost gresit indicat nr. top, situatia de carte funciara fiind diferita de cea reala.
Paratul Municipiul Brasov a formulat intampinare prin care a aratat ca nu se opune admiterii cererii, paratii SC R. SRL si SC Met Chim SA a aratat prin intampinare ca sunt de acord cu admiterea actiunii, paratul Statul Roman a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale pasive si exceptia lipsei calitatii de reprezentant a Ministerului Finantelor Publice, iar parata SC BCR SA a solicitat respingerea actiunii.
Dosarul nr. 9482/197/2010 a fost conexat la cel cu nr. 6481/197/2010.
Prin sentinta civila 13602/2010 a Judecatoriei Brasov a fost declinata competenta de solutionare a cauzelor conexate in favoarea Tribunalului Brasov, retinandu-se ca valoarea obiectului litigiului este de peste 500.000 lei.
Pe rolul Tribunalului Brasov cauza a fost inregistrata sub nr. 15240/62/2010.
Reclamanta SC L&B G.RL a renuntat la judecata cererii sale, iar cu privire la cererea formulata de reclamanta SC Cabul SRL a invocat exceptia prematuritatii.
In cauza s-a administrat proba cu inscrisuri.
La termenul de judecata din 13 decembrie 2011 s-a pus in discutie exceptia prematuritatii actiunii si exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a Statului Roman si s-a dispus unirea acestora cu fondul in temeiul art. 137 cod procedura civila.
La acelasi termen de judecata instanta a luat act de renuntarea reclamantei SC L&B G. SRL la judecata cererii de chemare in judecata formulata de aceasta parte.
Instanta a ramas investita cu solutionarea cauzei din dosarul conex.
Exceptia lipsei calitatii de reprezentant a Ministerului Finantelor Publice pentru Statul Roman si exceptia insuficientei timbrari au fost respinse la termenul de judecata din 28.02.2012.
Analizand cu prioritate exceptiile invocate, instanta retine urmatoarele:
Exceptia de prematuritate a actiunii a fost invocata de parata SC L&B G. SRL care a sustinut ca in conformitate cu prevederile art. 33 alin. 4 din Legea 7/1996 rectificarea inscrierilor in cartea funciara se poate face fie pe cale amiabila, prin declaratie autentica, fie, in caz de litigiu, prin hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila.
Aceste dispozitii consacra caracterul accesoriu al actiunii in rectificare a inscrierilor in cartea funciara. Rectificarea va fi posibila numai in cazul admiterii cererii principale.
S-a mai aratat ca, deoarece reclamanta nu detine o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila prin care sa se constate ineficacitatea actului in temeiul caruia s-a efectuat inscrierea, actiunea in rectificare este prematura.
Aceasta exceptie nu este intemeiata pentru urmatoarele considerente:
Rectificarea cartii funciare calea prezentei actiuni, este solicitata ca urmare a constatarii identificarii eronata a imobilelor la incheierea contractelor de vanzare cumparare cu consecinta inscrierii eronata in cartea funciara.
Aceasta eroare nu poate fi indreptata in procedura prevazuta de art. 53 alin. 1 din Legea 7/1996 deoarece prin aceasta pot fi indreptate erorile savarsite cu prilejul inscrierilor sau radierilor, respectiv in situatia in care exista neconcordanta intre actul care sta la baza inscrierii si inscriere.
In prezentul litigiu se invoca o gresita identificare a imobilului la incheierea actului.
Rectificarea isi pastreaza caracterul accesoriu deoarece aceasta se poate dispune daca se constata identificarea gresita a datelor de carte funciara a imobilelor la incheierea actului de vanzare. Nici un text legal nu impiedica formularea acestor solicitari prin aceeasi cerere de chemare in judecata.
Rectificarea nu este conditionata de anularea sau de constatarea nulitatii actului in temeiul caruia s-a efectuat inscrierea, ci se impune daca nu mai sunt intrunite conditiile de existenta a dreptului inscris, iar prezenta actiune, asa cum a fost formulata, tinde la o constatare in acest sens.
Este permisa promovarea unei actiuni de constatare a existentei unui caz care sa permita rectificarea cu consecinta rectificarii cartii funciare, operatiunea de rectificare efectiva urmand a fi operata in evidentele de carte funciara la ramanerea irevocabila a hotararii.
In consecinta, instanta va respinge exceptia prematuritatii actiunii.
Paratul Statul Roman prin Ministerul Finantelor Publice a invocat exceptia lipsei calitatii sale procesuale pasive sustinand ca legitimitate procesuala pasiva in cauza are Municipiul Brasov care, potrivit Legii 215/2001, are patrimoniu propriu si capacitatea de a sta in justitie.
Paratul Statul Roman a avut calitatea de proprietar asupra intregului imobil, anterior dezmembrarii acestuia, si a participat la incheierea contractelor de vanzare cumparare a spatiilor prin SC R. SRL, parte care detinea dreptul de administrare operativa asupra imobilului.
Participand la incheierea contractelor de vanzare in nume propriu, este justificata calitatea procesuala pasiva a acestuia in prezentul litigiu, in conformitate cu prevederile art. 25 din Decretul 31/1954.
Faptul ca Legea 215/2001 recunoaste calitatea unitatilor administrativ teritoR.e de a sta in justitie si de a avea patrimoniu propriu nu inlatura calitatea procesuala a statului.
In consecinta, exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a Statului Roman va fi respinsa.
Cu privire la fondul litigiului, instanta retine urmatoarele:
Imobilul inscris in CF – Brasov, cu nr. top *, compus din bloc de locuinte in str. x nr.-, cu teren de 391,16 mp, a fost in proprietatea Statului Roman.
In anul 1975 acest imobil a fost dezmembrat, lotul cu nr. top * fiind compus din spatiul comercial si 20% din partile de uz comun.
Restul imobilului a fost dezmembrat pe apartamente si inscris pe numele cumparatorilor.
In anul 1993 a fost dezmembrat spatiul comercial in trei loturi: lotul cu nr. top (*)/1 parter comercial cu cota de 7/391,16 din partile de uz comun, inscris la A+19; lotul cu nr. top (*)/2 cu cota de 42/391,16 din partile de uz comun, inscris la A+20; lotul cu nr. top (*)/3 cu cota de 29/391,16 din partile de uz comun, inscris la A+21.
Imobilul de la A+19 a trecut in proprietatea paratei SC Met Chim SA si apoi in CF -Brasov, nou infiintata si convertit in CF *-C1-U2.
Asupra imobilului de la A+21 s-a inscris la B 47 dreptul de proprietate al reclamantei si convertit in CF *-C1-U5.
Imobilul de la A+20 a fost trecut in CF – Brasov si apoi convertit in CF *-C1-U4.
Imobilul cu nr. top (*)/1 din CF *-C1-U2 Brasov, spatiu comercial situat in str. x, cu cota de 7/391.61 din partile de uz comun, a trecut din proprietatea SC Met Chim SA in proprietatea SC O. SRL.
Prin cererea de chemare in judecata nu s-a solicitat a se constata existenta unei erori la dezmembrarea spatiului comercial, eroare care priveste stabilirea partilor de uz comun, astfel ca cererea de rectificare a CF *-C1-U2 Brasov si a CF – Brasov pentru inscrierea de la B37 va fi respinsa.
Imobilul cu nr. top (9354-9356/21/1)/2, in prezent inscris in CF *-C1-U4 Brasov, compus din parter comercial si cota de 42/391,61 din partile de uz comun, situat in str. x nr. -, a fost instrainat de parata SC C.s SRL paratei SC L&B G. SRL si s-a inscris dreptul de ipoteca al paratei BCR SA.
Imobilul cu nr.top (-*)/3, in prezent inscris in CF *-C1-U5, compus din spatiu comercial si cota de 29/391,61 din partile de uz comun este inscris in favoarea reclamantei SC C. SRL.
Reclamanta a dobandit dreptul de proprietate asupra spatiului comercial in baza contractului de vanzare cumparare nr 122/200, autentificat sub nr. 5019/2000, incheiat cu paratul Statul Roman prin SC R. SRL. Dreptul obtinut de reclamanta in baza acestui contract a fost inscris in cartea funciara. Deoarece s-a constatat ca la incheierea actului de vanzare cumparare imobilul a fost gresit identificat, la data de 7.12.2004 s-a incheiat intre aceleasi parti un act aditional in care se arata ca spatiul care face obiectul contractului are nr. top (-)/2 nu (-)/3 cum gresit s-a mentionat in contract.
Prin incheierea 1120/2005 s-a indreptat aceasta eroare mateR.a si din contractul autentic, insa inscrierea in cartea funciara nu a fost corectata.
Ulterior, parata SC C. SRL a cumparat spatiul comercial pe cale il detinea, situat in str. x nr. -, insa identificarea in cartea funciara a fost gresit efectuata, indicandu-se nr. top (-)/2.
La data de 7.07.2006 SC C. SRL a vandut imobilul catre parata SC L&B G.SRL, la aceeasi data fiind predata si stapanirea de fapt a imobilului, conform mentiunilor din contract.
Reclamanta se afla in stapanirea faptica a imobilului cu nr. top (-)/2 iar parata SC L&B G. SRL in stapanirea faptica a imobilului cu nr. top (-)/3.
Deoarece cartea funciara nu cuprinde o descriere completa a spatiilor comerciale ce constituie obiect de analiza al prezentului litigiu, diferenta dintre acestea fiind evidentiata de cotele de uz comun aferente, instanta retine ca la incheierea contractelor de vanzare cumparare partile si-au exprimat acordul pentru spatiile in posesia carora au intrat ca urmare a incheierii actelor, nu cu privire la spatiile identificate cu nr. top.
Gresita identificare a spatiilor a fost recunoscuta si de parata SC L&B G. SRL, prin formularea cererii de chemare in judecata. Renuntarea acesteia la judecata cererii sale nu inlatura pozitia exprimata prin aceasta cerere cu privire la starea de fapt.
Astfel fiind, instanta retine ca la incheierea contractelor de vanzare cumparare imobilele au fost gresit identificate in ce priveste evidentele de carte funciara, ceea ce a dus la inscrierea gresita a drepturilor dobandite de partile semnatare a contractelor de vanzare cumparare, respectiv a contractului de ipoteca.
Deoarece drepturile inscrise in cartea funciara nu mai sunt justificate prin actele care au stat la baza acestor inscrieri, in conformitate cu prevederile art. 33 si art. 34 din Legea 7/1996 se va dispune rectificarea cartilor funciare, asa cum s-a solicitat de reclamanta, cu exceptia inscrierilor care vizeaza imobilul inscris initial la A+19 in CF – Brasov si convertit in CF -U2, conform celor mai sus expuse.
Cererea de acordare a cheltuielilor de judecata formulata de reclamanta va fi respinsa deoarece nu s-a facut dovada acestora.
