Rectificare carte funciară. Potrivit art. 984 Codul civil liberalitatea este actul juridic prin care o persoană dispune cu titlu gratuit de bunurile sale, în tot sau în parte, în favoarea unei alte persoane.
– O.U.G. nr. 51/2008, art. 18
– Codul civil art. 984
Potrivit dispoziţiilor Codului civil privind interpretarea convenţiilor, convenţia nu cuprinde decât lucrurile asupra cărora se pare că părţile şi-au propus a contracta, oricât de generali ar fi termenii cu care s-a încheiat (art. 984).
Potrivit dispoziţiilor Codului civil privind interpretarea convenţiilor, convenţia nu cuprinde decât lucrurile asupra cărora se pare că părţile şi-au propus a contracta, oricât de generali ar fi termenii cu care s-a încheiat (art. 984).
Cu privire la cheltuielile de judecată stabilite în sarcina recurenţilor, Curtea a constat că potrivit dispoziţiilor art. 18 din O.U.G. nr. 51/2008 cheltuielile pentru care partea a beneficiat de scutiri sau reduceri prin încuviinţarea ajutorului public judiciar vor fi puse în sarcina celeilalte părţi, dacă aceasta a căzut în pretenţiile sale. Partea căzută în pretenţii va fi obligată la plata către stat a acestor sume.
Cum apelul declarat de reclamanta a fost admis, în mod legal instanţa a obligat intimaţii la plata către stat a sumei reprezentând taxă judiciară de timbru pentru care s-a încuviinţat ajutorul public judiciar.
Prin decizia civilă nr. 360 din 15.11.2011 a Tribunalului Mureş, pronunţată în dosarul nr. 5067/320/2006 s-a admis apelul declarat de reclamanta M.M. împotriva sentinţei civile nr.1338 din 4 noiembrie 2010 pronunţată de Judecătoria Sighişoara, s-a schimbat în parte sentinţa atacată, în sensul că s-a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată şi precizată de reclamanta M.M. în contradictoriu cu pârâţii O.C.T., O.A. şi H.D. şi s-a dispus rectificarea cărţii funciare nr.3892 Albeşti, nr.top.347/1/d/1/5/2 cu privire la imobilul situat în comuna Albeşti, strada Morii jud.Mureş, în sensul radierii de pe numele pârâţilor O.C.T. şi O.A., a construcţiilor redate în foaia A ca fiind: adăugire parter + etaj compus din cameră, antreu, baie, bucătărie, cameră, garaj auto şi două pivniţe, şi înscrise în cartea funciară în baza încheierii nr.1483/1996 c.f. la poziţia B5, astfel încât aceste construcţii rămân înscrise în favoarea proprietarilor de la B 3,4 H.D. şi M.M.. De asemenea, s-au respins celelalte petite ale cererii formulată şi precizată de reclamanta M.M. în contradictoriu cu pârâţii O.C.T., O.A., H.D. şi H.DA., s-a respins cererea reconvenţională formulată de pârâţii reclamanţi reconvenţionali O.C.T. şi O.C.M., în contradictoriu cu pârâţii H.D. şi M.M., s-a eliminat dispoziţia primei instanţe de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată către pârâţii reclamanţi reconvenţionali şi s-a dispus obligarea pârâţilor O.C.T. şi O.A. la plata către reclamantă a sumei de 2.000 lei cheltuieli de judecată parţiale.
Tribunalul a menţinut celelalte dispoziţii ale hotărârii primei instanţe şi a obligat intimaţii O.C.T. şi O.C.A. la plata către stat a sumei de 3995,3 lei, reprezentând taxa judiciară de timbru pentru care s-a încuviinţat ajutorul public judiciar.
Pentru a pronunţa această hotărâre instanţa de apel a reţinut că în cuprinsul contractului de vânzarea-cumpărare s-a precizat în mod clar că se vând cotele de proprietate ale reclamantei şi intimatului H.D. din imobilul situat în com. Albeşti, str. Morii, înscris în CF nr.3892 al Localităţii Albeşti, cu nr.top.347/1/d/1/5/2, format din loc de casă intravilan cu una casă de locuit cu 2 camere, bucătărie, hol, pivniţă cu teren aferent de 700 mp, ce au dobândit prin cumpărare în anul 1990, astfel că obiectul vânzării este foarte clar determinat în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare, iar interpretarea acestuia dată de instanţa de fond nu este una corectă.
Tribunalul a respins apărarea intimaţilor O., în sensul că sentinţa civilă nr. 1497/16 noiembrie 2004 a Judecătoriei Sighişoara, schimbată în parte prin decizia civilă nr.307/A/24 iunie 2006 a Curţii de Apel Târgu-Mureş se opune cu putere de lucru judecat sub aspectul soluţionării cererii de rectificare CF, întrucât în acel dosar s-a solicitat de către apelantă şi de intimatul H.D. constatarea caracterului simulat al contractului de vânzare-cumpărare (s-a susţinut că actul de vânzare-cumpărare este un act fictiv, în realitate părţile încheind un contract de împrumut cu garanţie imobiliară) şi, în consecinţă, rectificarea menţiunilor de cartea funciară.
Astfel, tribunalul a apreciat că între acţiunile care au format obiectul celor două dosare nu există tripla identitate cerută de art. 1201 Cod civil (părţi, obiect şi cauză).
Nu a fost primită nici susţinerea intimaţilor O., în sensul că sentinţa civilă nr. 1496/2004 a Judecătoriei Sighişoara se opune cu putere de lucru judecat în ceea ce priveşte constatarea caracterului simulat al actului, întrucât în prezentul dosar nu s-a invocat caracterul simulat al contractului de vânzare-cumpărare, ci s-a susţinut că obiectul contractului de vânzare-cumpărare nu a fost reprezentat de întregul imobil înscris în cartea funciară.
În consecinţă, instanţa de apel a apreciat că petitul având ca obiect rectificare de carte funciară este întemeiat şi că se impune respingerea acţiunii reconvenţionale a pârâţilor-reclamanţi reconvenţionali O.C.T. şi O.C.M., în contradictoriu cu pârâţii H.D. şi M.M., având obiect constatarea faptului că obiectul contractului de vânzare-cumpărare l-a format întregul imobil, cu adăugirile din anul 1996.
În ceea ce priveşte critica reclamantei referitoare la petitul de obligare a intimaţilor-pârâţi O. la plata de despăgubiri, s-a reţinut că în mod corect a apreciat instanţa de fond că din probele administrate în cauză nu reiese dacă investiţiile efectuate la imobilul au fost efectuate din mijloace materiale ale reclamantei.
Relativ la critica referitoare la obligarea pârâţilor la plata impozitului pe imobil, tribunalul a apreciat că soluţia instanţei de fond este una legală şi temeinică, astfel că nici dreptul de retenţie în favoarea reclamantei nu poate fi instituit. S-a reţinut că atâta timp cât dreptul de retenţie reprezintă un drept real de garanţie imperfect, fiind condiţionat de existenţa unei datorii în legătură cu imobilul şi atâta timp cât o astfel de datorie nu există la acest moment, soluţia de respingere a acestui petit se impune a fi menţinută.
În ceea priveşte critica apelantei referitoare la petitul de constatare a nulităţii absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare tribunalul a apreciat că nici acesta nu este fondată, reţinând în acest sens că reclamanta, ca urmare a admiterii petitului de rectificare de carte funciară, are la acest moment calitatea de coproprietar asupra construcţiilor reprezentate de „adăugire parter + etaj” evidenţiate în anul 1996, situaţie în care reclamanta-apelantă nu are interes în a solicita constatarea nulităţii absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâţii O. şi pârâta H.E.D.. Antecontractul nu îi este opozabil reclamantei-apelante, acesta fiind izvor de norme private obligatorii doar faţă de părţile contractante, neobligând-o pe reclamantă în nici un fel (art. 972 Cod civil). În plus, tribunalul a arătat că faptul încheierii antecotractului de vânzare-cumpărare de către un neproprietar (în speţă, de către intimaţii O.) ar putea fi eventual invocat de către intimata-pârâtă H.E.D., în calitate de promitent cumpărător, dacă aceasta se consideră prejudiciată prin faptul neexecutării contractului.
Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs pârâţii O.C.T. şi O.C.A. Ionela, solicitând, în principal, modificarea deciziei atacate în sensul respingerii apelului şi menţinerii ca legală şi temeinică a sentinţei pronunţată de Judecătoria Sighişoara, iar în subsidiar, modificarea în parte a hotărârii şi reducerea cheltuielilor de judecată la care au fost obligaţi în favoarea statului la suma de 12 lei.
În motivarea recursului, recurenţii au arătat că decizia atacată este nelegală, pentru că instanţa a interpretat greşit actul dedus judecăţii, întrucât atât din conţinutul acestuia, cât şi din probele administrate rezultă fără dubiu faptul că s-au vândut în întregime construcţiile evidenţiate în cartea funciară la data încheierii contractului.
S-a arătat că instanţa de apel a interpretat actul în sensul în care acesta să nu producă efecte juridice, cu toate că din probele administrate rezultă că întreaga construcţie formează o singură unitate locativă, o singură gospodărie ţărănească, fiind nefiresc să se convină vânzarea-cumpărarea unei părţi din construcţii şi a întregului teren. Proprietatea vândută constituie proprietatea indiviză pe cote părţi de ½ a intimaţilor M.M. şi H.D., acesta din urmă recunoscând atât prin întâmpinare, cât şi la interogatoriu că prin contractul de vânzare-cumpărare a înstrăinat toate construcţiile şi terenul aferent.
Recurenţii au mai arătat că dispunând rectificarea înscrierii în cartea funciară a dreptului lor de proprietate, cu consecinţa pierderii unei părţi însemnate din dreptul de proprietate, Tribunalul a aplicat greşit legea, rectificarea înscrierilor din cartea funciară neputând avea consecinţele juridice ale acţiunii în revendicare, iar situaţia juridică dovedită în cauză nu se încadrează în cazurile de rectificare a înscrierilor din cartea funciară, astfel cum sunt reglementate la art. 34 din Legea nr. 7/1996.
Recurenţii au mai criticat hotărârea atacată sub aspectul respingerii excepţiei autorităţii lucrului judecat, precum şi cu privire la rectificarea înscrierii în cartea funciară a cotei cuvenite intimatului H.D. de ½ din întreg.
De asemenea, au mai arătat că este nelegală obligarea acestora la plata sumei de 3995,3 lei reprezentând taxă judiciară de timbru pentru care reclamanta a primit ajutor public judiciar, întrucât recurenţii au căzut în pretenţii numai cu privire la capătul de cerere în rectificarea înscrierilor de carte funciară.
În drept, recurenţii au invocat dispoziţiile art. 304 pct. 8, 9 din Codul de procedură civilă.
Intimata M.M. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, arătând că actul autentic se bucură de prezumţia de legalitate până la înscrierea în fals, iar recurenţii nu au dovedit că ar fi existat o altă înţelegere între părţi. Împrejurarea că fostul său soţ susţine poziţia recurenţilor nu este de natură a justifica o altă interpretare a contractului.
Intimata a mai arătat că instanţa nu poate schimba conţinutul contractului, al cărui obiect este precis determinat, întrucât ar înfrânge şi ar lipsi de conţinut principiul libertăţii contractuale şi principiul conform căruia convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante.
Examinând decizia atacată din perspectiva motivelor invocate, instanţa de control judiciar constată următoarele:
Potrivit CF nr. 3892 Albeşti, imobilul cu nr. top. 347/1/d/1/5/2, reprezentând loc de casă intravilan cu una casă de locuit cu parter + etaj şi anexe gospodăreşti, situat în str. Morii şi teren în suprafaţă de 700 mp., a format coproprietatea tabulară a reclamantei M.M. (căsătorită H.) şi H.D., în cote egale de câte ½ parte fiecare, cu titlu de cumpărare din 1990.
Reclamanta intimată M.M. şi pârâtul-intimat H.D. s-au căsătorit în anul 1992, căsătoria acestora fiind desfăcută prin divorţ la data de 27 noiembrie 2006.
În anul 1996, s-au evidenţiat adăugirile la acest imobil, reprezentând parter şi etaj şi anexe gospodăreşti.
La data de 11 noiembrie 2002 s-a încheiat între reclamantă şi intimatul H.D., pe de o parte, în calitate de vânzători şi recurenţii O.C.T. şi O.C.A.-Ionela, pe de altă parte, în calitate de cumpărători, contactul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2304/11 noiembrie 2002 de BNP N.G., prin care vânzătorii au înstrăinat cotele lor de proprietate din imobilul situat în comuna Albeşti, str. Morii, înscris în CF nr.3892 al Localităţii Albeşti, cu nr.top.347/1/d/1/5/2, format din loc de casă intravilan cu una casă de locuit cu 2 camere, bucătărie, hol, pivniţă cu teren aferent de 700 mp, ce au dobândit prin cumpărare în anul 1990.
La încheierea contractului de vânzare cumpărare s-a folosit un extras CF din data de 03.07.1997 (fila 117 dosar fond), în care erau evidenţiate şi construcţiile prin adăugire în anul 1996.
Este evident din toate probele administrate faptul că recurenţii O. aveau cunoştinţă la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare de componenţa întregului imobil, toate construcţiile fiind evidenţiate în cartea funciară la acel moment. Menţionarea în contractul de vânzare-cumpărare a faptului că s-a vândut terenul şi casa de locuit cu 2 camere, bucătărie, hol, pivniţă, ce vânzătorii au dobândit prin cumpărare în anul 1990, în contextul în care în cartea funciară era evidenţiată construcţia cu toate adăugirile, nu a fost o eroare materială, ci s-a făcut tocmai pentru că părţile s-au înţeles ca obiectul contractului să-l formeze doar acea parte din casă, iar nu întregul imobil. Nu are importanţă din această perspectivă faptul că imobilul formează o singură unitate locativă.
Tribunalul a făcut o interpretare corectă a contractului de vânzare-cumpărare, iar argumentele recurenţilor în sensul că s-a interpretat convenţia în sensul în care aceasta să nu producă efecte juridice nu sunt întemeiate. Convenţia produce efecte juridice în concordanţă cu voinţa reală a părţilor la momentul perfectării acesteia, obiectul înstrăinării fiind foarte clar determinat în cuprinsul actului încheiat.
Nu pot fi primite nici argumentele recurenţilor în sensul că voinţa părţilor ca obiectul convenţiei să îl constituie întregul imobil ar rezulta din împrejurarea că nu s-a făcut o dezmembrare a imobilului şi nu s-a precizat în contract care este soarta construcţiilor care nu au făcut obiectul vânzării, întrucât aceste operaţiuni nu erau absolut necesare şi nu afectează valabilitatea convenţiei părţilor.
Faţă de cele reţinute anterior, Tribunalul a aplicat corect atât dispoziţiile legale menţionate, cât şi prevederile art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996, conform cărora orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că dreptul înscris a fost greşit calificat, Curtea urmând a respinge criticile recurenţilor sub acest aspect.
Nu pot fi primite nici argumentele referitoare la autoritatea de lucru judecat, faţă de împrejurarea că în dosarul nr. 138/2004 al Judecătoriei Sighişoara, prin sentinţa civilă nr. 1496 din 16 noiembrie 2004, s-a respins cererea de rectificare a cărţii funciare, iar această cerere avea caracter accesoriu faţă de petitul principal de constatare a simulaţiei. Faţă de obiectul prezentului litigiu, rezultă că între cele două acţiuni nu există identitate de cauză, motiv pentru care nu poate fi reţinută autoritatea de lucru judecat invocată de recurenţi.
Cât priveşte împrejurarea că intimatul Hărşan Dumitru a confirmat susţinerile recurenţilor referitoare la înstrăinarea întregului imobil şi a susţinut că menţiunea descriptivă din contract constituie o eroare materială, datorată prezentării de către reclamanta M.M.a unui extras CF îndoielnic, aceasta nu este de natură a determina o altă interpretare a obiectului convenţiei părţilor, pe de o parte, faţă de regulile de interpretare a actelor juridice menţionate anterior, iar pe de altă parte, datorită faptului că susţinerile acestuia sunt contrazise de probele administrate. În acest sens, Curtea reţine că la încheierea convenţiei extrasul CF prezentat conţinea toate datele referitoare la adăugirile efectuate la construcţia existentă, aşa cum au fost evidenţiate în anul 1996.
În consecinţă, Curtea constată că în mod legal s-a dispus rectificarea cărţii funciare nr. 3892 Albeşti, nr.top. 347/1/d/1/5/2 cu privire la imobilul situat în comuna Albeşti, strada Morii judeţul Mureş, în sensul radierii de pe numele pârâţilor O.C.T. şi O.A., a construcţiilor redate în foaia A ca fiind: adăugire parter + etaj compus din cameră, antreu, baie, bucătărie, cameră, garaj auto şi două pivniţe, şi înscrise în cartea funciară în baza încheierii CF nr.1483/1996 la poziţia B5, astfel încât aceste construcţii rămân înscrise în favoarea proprietarilor de la B 3,4 H.D. şi M.M..
Cu privire la cheltuielile de judecată stabilite în sarcina recurenţilor, Curtea constată că potrivit dispoziţiilor art. 18 din OUG nr. 51/2008 cheltuielile pentru care partea a beneficiat de scutiri sau reduceri prin încuviinţarea ajutorului public judiciar vor fi puse în sarcina celeilalte părţi, dacă aceasta a căzut în pretenţiile sale. Partea căzută în pretenţii va fi obligată la plata către stat a acestor sume.
Cum apelul declarat de reclamanta M.M. a fost admis, în mod legal instanţa a obligat intimaţii la plata către stat a sumei reprezentând taxă judiciară de timbru pentru care s-a încuviinţat ajutorul public judiciar.
Faţă de cele reţinute anterior, Curtea a constat că decizia ce face obiectul prezentei analize este legală şi temeinică, nefiind incidente motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 8 şi 9 din Codul de procedură civilă, astfel că în temeiul dispoziţiilor art. 312 alin. 1 din Codul de procedură civilă va respinge ca nefondat recursul promovat de pârâţii O.C.T. şi O.C.A. Ionela împotriva deciziei civile nr. 360 din 15.11.2011 pronunţată de Tribunalul Mureş în dosarul nr. 5067/320/2006.
