RASPUNDEREA PENTRU EVICTIUNE. Art.1336, Art.1377,
Art.1341-1346 Cod civil, Decizia nr.27/2011 a Înaltei Curti de Casatie si Justitie.
Potrivit art.1336 Cod civil, vânzatorul raspunde pentru linistita posesiune a lucrului. Conform art.1337 Cod civil vânzatorul raspunde catre cumparator de evictiunea totala sau partiala a lucrului vândut.
Art.1341 Cod civil precizeaza drepturile cumparatorului evins, putând solicita de la vânzatorul raspunzator de evictiune – restituirea pretului, cheltuielile de judecata, atât în procesul sau împotriva vânzatorului, cât si în cel pornit de evingator împotriva sa prevede si daunele interese si cheltuielile contractului de vânzare-cumparare, acestea conform regulilor generale ale conventiilor.
Anterior anului 1989, Statul prin simpla folosinta crea prezumtia de proprietar. Este o dovada de exercitare a drepturilor civile cu rea credinta, invocarea propriei culpe în limitarea raspunderii contractuale, deoarece daca imobilul nu a intrat în mod valabil în patrimoniul statului, acesta nu trebuia sa-l vânda, având obligatia verificarii legalitatii operatiunii, participarea cumparatorului limitându-se la depunerea unei simple cereri. Iar chiriasii carora li s-au anulat contractele în lipsa unei culpe care sa le poata fi retinuta, sunt îndreptatiti la valoarea de piata a imobilului, altfel ar fi discriminati fata de ceilalti chiriasi carora nu li s-au atacat contractele si care-si pot înstraina bunurile pe piata libera.
DECIZIA CIVILA NR.138/R/20 ianuarie 2014
pronuntata în dosar nr.11422/296/2012
Prin sentinta civila nr.1775/13.03.2013 pronuntata de J.S.M. s-a admis actiunea civila formulata de reclamantii L.M. si L.I., în contradictoriu cu pârâtul S.R. reprezentat de M.F.P., si în consecinta a fost obligat pârâtul sa achite reclamantilor suma de 136.700 RON reprezentând valoarea de circulatie a locuintei situata în mun. S.M., compusa din 2 camere de locuit si dependinte cu o suprafata utila de 61,37 mp, astfel cum a fost stabilita prin expertiza tehnica judiciara întocmita de expert M.D.M. si a fost obligat pârâtul sa achite reclamantilor suma de 1.539 RON cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta hotarâre instanta de fond a retinut ca în temeiul contractului de vânzare-cumparare a locuintelor în rate nr. 470/19.11.1996, numita V.A. a cumparat de la S.R., prin mandatara SC C. SA, locuinta situata în mun. S.M., compusa din 1 camera de locuit, cu o suprafata utila de 47,79 mp, precum si o boxa în suprafata de 13,58 mp. Pretul contractului a fost de 5.447.937 ROL.
Reclamantii sunt mostenitorii defunctei V.A., decedata la data de 05.02.2006, conform certificatului de deces de la dosar.
Prin sentinta civila nr. 4496/15.09.2004 pronuntata de J.S.M., irevocabila prin decizia civila nr. 242/29.03.2005 pronuntata de C.A.O., s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumparare de mai sus ; ca urmare, s-a dispus restabilirea situatiei anterioare în cartea funciara.
În considerentele sentintei civile, s-a retinut ca imobilul din litigiu a apartinut unui cult religios, ca atare nu putea face obiectul Legii nr. 112/1995, având în vedere ca nu era imobil cu destinatie de locuinta ce a apartinut unor persoane fizice.
Potrivit art.1337 Cod civil, vânzatorul este obligat sa-l garanteze pe cumparator pentru evictiune si conform art.1341 Cod civil, când vânzatorul este raspunzator pentru evictiune, cumparatorul are dreptul sa-i ceara restituirea pretului precum si cheltuielile de judecata si cele ocazionate de încheierea contractului.
În cauza sunt îndeplinite conditiile angajarii raspunderii vânzatorului pentru evictiune deoarece Statul vânzator a vândut lucrul altuia, încalcând dispoz.art.948 Cod civil.
Potrivit legii speciale, respectiv art.53 alin.3 din Legea nr.10/2001, republicata în Monitorul Oficial nr.279/04.04.2005, incidenta la data formularii prezentei actiuni civile „restituirea pretului actualizat platit de chiriasii ale caror contracte de vânzare-cumparare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificarile si completarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarâri judecatoresti definitive si irevocabile se face de catre Ministerul Finantelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995…”
Reclamantii au invocat faptul ca doresc valoarea de piata a imobilului, tinând cont si de practica CEDO în materie.
În practica CEDO (cauza Tudor împotriva României) si în practica instantelor din tara (Decizia nr.508/2004 a C.A.O., etc.), s-a recunoscut dreptul cumparatorilor a caror contracte de vânzare-cumparare au fost desfiintate, la restituirea pretului de piata al imobilelor, fara a se pune problema bunei credinte la încheierea contractului.
În Cauza Tudor împotriva României, analizând doctrina si jurisprudenta interne în materie, CEDO a retinut în cauza concreta eficienta si accesibilitatea actiunii în garantie pentru evictiune întemeiata pe Codul civil. De mentionat ca CEDO are în vedere implicit atât sistemul reparator instituit de legea speciala, cât si de dreptul comun, constatând ca persoana interesata poate obtine cel putin pretul platit reactualizat sau chiar o despagubire la valoarea de piata.
În lumina celor de mai sus, instanta a retinut ca reclamantii sunt îndreptatiti la acordarea despagubirii la valoarea de piata a imobilului; în acest sens, în cauza s-a efectuat o expertiza judiciara de catre expert M.D.M., prin care s-a stabilit ca valoarea de circulatie a apartamentului, actualmente compus din 2 camere de locuit si dependinte cu o suprafata utila de 61,37 mp, raportat la starea tehnica, dotari si utilitati, este de 136.700 RON. Ca urmare, reclamantii sunt îndreptatiti sa primeasca de la S.R. suma de 136.700 RON.
Instanta a apreciat ca nu se pune problema aplicarii deciziei nr. 27/14.11.2011 a Î.C.C.J privind recursul în interesul legii, invocata de catre pârât prin întâmpinare, în conditiile în care masurile reparatorii reglementate de titlul VII al Legii nr. 247/2005 se refera doar la sursele de finantare, cuantumul si procedura de acordare a despagubirilor aferente imobilelor care nu pot fi restituite în natura, rezultate din aplicarea Legii nr. 10/2001, OUG nr. 94/2000, OUG nr. 83/1999, Legii nr. 18/1991 si Legii nr. 1/2000, pentru fostii proprietari care nu mai pot obtine restituirea imobilului si pentru care se impune acordarea de despagubiri si nicidecum pentru cei care au cumparat imobilele de la S.R., imobile care au fost restituite în natura fostilor proprietari.
Împotriva acestei sentinte a declarat apel în termenul legal pârâtul, solicitând admiterea acestuia si modificarea în tot a hotarârii atacate, în sensul respingerii actiunii ca netemeinica.
Prin decizia civila nr. 170/Ap din 17 septembrie 2013 pronuntata de T.S.M.. s-a respins apelul pârâtului împotriva sentintei civile nr.1775/2013 pronuntata de J.S.M., în contradictoriu cu intimatii L.M. si L.I. Fara cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta astfel, tribunalul a retinut urmatoarele :
Conform practicii judiciare instituita în materie de C.A.O., reclamantii sunt îndrituiti în temeiul disp.art.1337, 1341-1346 Cod civil si a dispozitiilor art.1 Protocol 1 CEDO la restituirea pretului de piata al imobilului. În acest sens, dezdaunarea cumparatorilor, specific situatiei contractului de vânzarea-cumparare în care cumparatorul este evins si-a gasit consacrarea legislativa în ceea ce priveste imobilele trecute în mod abuziv în proprietatea statului, prin Legea nr.1/2009.
Nu se poate ignora faptul ca reclamantii au detinut un bun în temeiul contractului încheiat de antecesoarea lor cu pârâtul. Ulterior, în urma retrocedarii imobilului cumparat în baza Legii nr.112/1995 fostului proprietar, statul este raspunzator conform dispozitiilor legale mai sus amintite.
Prin încheierea nr.170/Ap/2013 din 15 octombrie 2013 pronuntata în camera de consiliu, s-a admis cererea formulata de petentii L.M. si L.I. si s-a dispus îndreptarea erorii materiale în sensul ca s-a adaugat un antepenultim aliniat în dispozitivul deciziei civile nr.170/Ap/2013 cu urmatorul cuprins „Definitiva. Mentine restul dispozitiilor deciziei”.
Împotriva hotarârilor pronuntate în cauza, în termen legal a declarat recurs pârâtul, solicitând modificarea acestora si, în urma rejudecarii, respingerea actiunii formulate de reclamanti ca neîntemeiata.
În motivarea cererii sale pârâtul arata ca este nelegala invocarea de catre instante a prevederilor art.1337-1351 Cod civil, deoarece în speta sunt aplicabile exclusiv dispozitiile legii speciale, respectiv ale Legii nr.10/2001, ori potrivit acestora Statul Român reprezentat de Ministerul Finantelor Publice nu poate fi obligat decât exclusiv la restituirea pretului actualizat, valoarea de circulatie a imobilului fiind lipsita de relevanta.
Mai mult, recurentul a subliniat si faptul ca prevederile art.501 alin.1 din Legea nr.1/2009 se refera la chiriasii ale caror contracte de vânzare-cumparare au fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, ori reclamantii intimati nu se afla în aceasta situatie deoarece, dupa cum rezulta din considerentele deciziei civile nr.556/R/2002, imobilul nu trebuia înstrainat deoarece nu fusese preluat valabil de catre Statul Român.
Prin concluziile scrise depuse, intimatii L.M. si L.I. au solicitat respingerea recursului ca nefondat.
Analizând hotarârile atacate prin prisma criticilor formulate, s-a constatat ca acestea sunt legale si temeinice.
În primul rând, în opinia instantei de recurs, raspunderea pentru evictiune a fost pusa în discutie în cauza de fata, deoarece reclamantii au avut în patrimoniu un drept real asupra imobilului dobândit de la vânzatorul recurent.
Demonstratia recurentului a pornit de la afirmatia ca pârâtul nu a preluat niciodata valabil imobilul care a fost înstrainat reclamantilor intimati, astfel încât el nu raspunde pentru evictiune, dreptul cumparatorilor fiind unul personal si nu real.
Premisa de la care s-a pornit este una falsa. Anterior anului 1989, tipul de proprietate în România era cel al întregului popor, iar apartenenta imobilelor la acest patrimoniu era prezumata, exceptiile fiind extrem de rare, iar dovada proprietatii revenea întotdeauna titularului. În mod concret, Statul prin simpla folosinta crea în acea perioada prezumtia de proprietar. Dar mai mult decât atât, este o dovada de exercitare a drepturilor civile cu rea credinta invocarea propriei culpe în limitarea raspunderii contractuale, deoarece daca imobilul nu a intrat în mod valabil în patrimoniul statului, acesta nu trebuia vândut de reprezentantii recurentului.
În situatiile în care sunt vândute imobile care apartin S.R., procedura nu este una simplu consensuala, practic participarea cumparatorului la operatiune limitându-se la depunerea unei simple cereri. Revine reprezentantilor institutiilor abilitate obligatia de a verifica legalitatea operatiunii si de a încuviinta vânzarea.
Nerespectarea acestei proceduri, nu poate fi imputata cumparatorului si acesta este motivul pentru care instanta a apreciat ca în cazul chiriasilor carora li s-au anulat contractele de vânzare-cumparare în lipsa unei culpe care sa le poata fi retinuta, despagubirea trebuie sa acopere valoarea de piata a imobilului, altminteri operând o discriminare fata de chiriasii ale caror contracte de vânzare-cumparare au ramas neatacate si care-si pot înstraina bunurile pe piata libera.
În nici un caz instanta nu a apreciat ca ar fi fost în sarcina cumparatorului obligatia de a verifica modul în care imobilul a intrat în posesia pârâtului, el fiind aparat de o prezumtie de proprietate determinata de faptul ca recurentul a înstrainat bunul respectiv, obligatia revenind reprezentantilor vânzatorului, care erau în posesia tuturor înscrisurilor care sa permita o astfel de verificare.
Nu trebuia uitat faptul ca reprezentantii recurentului care nu si-au îndeplinit obligatiile de serviciu în aceasta procedura pot acoperi prejudiciul cauzat ca urmare a neglijentei lor, în conditiile legii si doar la cererea expresa a subiectului de drept prejudiciat.
Fata de toate cele retinute, instanta a respins ca nefondat recursul în temeiul art.312 al.1 Cod procedura civila, constatând ca nu s-au solicitat cheltuieli de judecata în cauza.
