DREPT CIVIL
RECTIFICARE DE CARTE FUNCIARĂ. NEVALABILITATE
ÎNSCRIERE DE CARTE FUNCIARĂ. LĂMURIREA CONŢINUTULUI CONTRACTULUI ÎN BAZA CĂRUIA S-A REALIZAT ÎNSCRIEREA.
Art. 34 din Legea nr. 7/1996
Decizia civilă nr. 3927/2012-R
din 3 octombrie 2012 (dosar nr.7351/296/2008*)
Prin sentinţa civilă nr.3201/16.05.2011, Judecătoria S.M. a respins excepţia de prescripţie a dreptului material la acţiune invocată de pârâţii M.G.şi M.Z.; a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată de pârâtul S.R.reprezentat de M.F.P.; a respins cererea formulată de reclamanta C. I., în contradictoriu cu pârâţii M.G., M.Z., C.L., C.B., P.I., S.R. REPREZENTAT DE M. F.P.PRIN DGFP S.M. şi cu M.S. M. PRIN PRIMAR; a respins cererea pârâţilor M. G. şi M. Z. de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunţa această sentinţă instanţa de fond a reţinut următoarele:
Casa de locuit aflată pe terenul cu nr.topo 13550/28, din CF nr.22136 Satu Mare, a fost întabulată începând din 1977 în favoarea reclamantei şi a defunctului ei soţ (B 2-3 din CF nr.22136 Satu Mare), cu titlu juridic construcţie proprie. Din data de 12.09.1977, asupra cotei de 1/3 din casă, nuda proprietate se întabulează, cu titlu de donaţie, în favoarea fiului reclamantei, C.I. (B 4 din CF nr.22136 Satu Mare) reclamanta şi soţul acesteia păstrând dreptul de uzufruct viager (C 4-5 din CF nr.22136 Satu Mare).
În data de 13.12.2001, asupra cotei de 11/24 din dreptul de proprietate asupra casei, în care este cuprinsă şi cota de 1/3 de sub B 4, se întabulează dreptul de proprietate, cu titlu juridic vânzare-cumpărare, în favoarea numitului M.M. (B 15 din CF nr.22136 Satu Mare), în temeiul contractului de vânzare-cumpărare avocaţial.
Sub B 16 din CF nr.22136 Satu Mare, această cotă de 11/24 din dreptul de proprietate asupra casei se întabulează, în data de 28.12.2007, în favoarea pârâtului M. G. căsătorit cu M. Z., cu titlu juridic de cumpărare.
Contractul de vânzare-cumpărare întocmit de avocat T. M., aflat la fila 6 dosar fond, a avut ca obiect vânzarea cotei ideale de 11/24 parte din imobilul situat în Satu Mare, str.Ioan Galu nr.4 şi terenul aferent, imobil înscris în CF 22136, nr.top 13550/28, neexistând menţiuni privind înstrăinarea doar a nudei proprietăţi respectiv, despre existenţa unui drept de uzufruct viager în favoarea reclamantei.
Potrivit art.34, 35 şi 36 din Legea 7/1996, orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că: 1. înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil; 2. dreptul înscris a fost greşit calificat; 3. nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea; 4. înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului. Acţiunea în rectificare, sub rezerva prescripţiei dreptului material la acţiunea în fond, va fi imprescriptibilă. Acţiunea în rectificare, întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greşita calificare a dreptului înscris, se va putea îndrepta şi împotriva terţelor persoane care şi-au înscris un drept real, dobândit cu bună-credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărţii funciare, în termen de trei ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, afară de cazul când dreptul material la acţiunea de fond nu s-a prescris.
Excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune nu este întemeiată având în vedere că părţile se află în continuare în posesia imobilului, iar dreptul la acţiunea de fond nu s-a prescris.
Excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului S. R. prin M.F.P., nu este întemeiată întrucât, din probaţiunea administrată în cauză nu a reieşit cu certitudine în patrimoniul cui se află terenul aferent construcţiei (al Statului Român, înscris în CF sau al Municipiului Satu Mare care ar fi dobândit bunul în temeiul art. 36 din Legea 36/1991 însă nu şi l-a întabulat în CF) respectiv, având în vedere menţiunile din cartea funciară. Instanţa de fond a apreciat că, cel puţin pentru opozabilitate, calitatea de pârât a Statului Român prin MFP în prezentul cadrul procesual, se impune a fi menţinută.
În ceea ce priveşte fondul cauzei, s-a reţinut că cererea reclamantei nu este întemeiată.
Acţiunea de rectificare promovată de reclamantă are drept temei starea de fapt neconformă cu starea de drept, ivită ca urmare a întabulării contractului de vânzare-cumpărare întocmit de avocat T. M., aflat la fila 6 dosar fond, contract prin care se susţine că s-ar fi transmis de către vânzător mai mult decât deţinea, respectiv un drept de proprietate în plenitudinea sa, iar nu doar nuda proprietate.
Instanţa de fond a reţinut că, potrivit art. 34 din Legea 7/1996, rectificarea înscrierilor din cartea funciară se poate dispune numai în temeiul unei hotărâri judecătoreşti irevocabile privind actele în temeiul cărora drepturile părţilor au fost întabulate în cartea funciară.
Reclamanta nu a făcut dovada existenţei unei astfel de hotărâri care să consfinţească faptul că C. I. ar fi înstrăinat mai multe drepturi decât deţinea legal, astfel că nu sunt îndeplinite condiţiile legii privind rectificarea înscrierii de carte funciară. Contractul sus-menţionat nu a fost desfiinţat total/parţial printr-o hotărâre judecătorească anterior obţinută de reclamantă.
Faţă de cele de mai sus, instanţa de fond a constatat că cererea reclamantei nu este întemeiată, motiv pentru care a respins-o conform dispozitivului hotărârii atacate.
Întrucât pârâţii M. G. şi M. Z., nu au făcut dovada cheltuielilor de judecată solicitate prin întâmpinare şi prin apelul declarat împotriva sentinţei instanţei de fond, (neindicându-se cuantumul acestora respectiv nedepunându-se chitanţa de plată a onorariului avocaţial/factură fiscală/ordin de plată/extras de cont), a fost respinsă cererea de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
Împotriva acestei hotărâri, în termen legal, a declarat apel reclamanta C. I..
Prin decizia civilă nr. 250/Ap din 6 decembrie 2011 pronunţată de T. S. M. în dosar nr. 7351/296/2008, s-a admis apelul reclamantei C.I., declarat împotriva Sentinţei civile nr.3201/2011, pronunţată de J.S. M., în dosar nr.7351/296/2008, în contradictoriu cu intimaţii-pârâţi C.I., C.B., P.I., M.G.şi M.Z., S. R.reprezentat prin MFP şi M. S.M. reprezentat prin PRIMAR.
A fost schimbată în întregime sentinţa apelată, în sensul că s-a admis acţiunea reclamantei, dispunând rectificarea CF nr.22136 Satu Mare la poziţia B16, radiind dreptul de proprietate înscris în favoarea pârâţilor M. G. şi Z. şi întabulând în favoarea lor dreptul de nudă proprietate.
Pentru a pronunţa în acest mod, instanţa de apel a avut în vedere următoarele aspecte:
Mai întâi, instanţa de apel a constatat, impunându-se cu puterea evidenţei, că întabularea realizată în favoarea lui M. M., de sub B.15, este greşită, întrucât cel care i-a vândut dreptul de proprietate, C. I., avea doar nuda proprietate asupra cotei ideale înstrăinate, dreptul de uzufruct viager aparţinând reclamantei şi soţului ei. Prin urmare, atât în privinţa acestei transmisiuni, cât şi a celei care i-a succedat, înscrierea este nevalabilă, în beneficiul dobânditorilor întabulându-se mai mult decât avea alienatorul. Este, aşadar, îndeplinită ipoteza art.34 pct.1 din Lg.nr.7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare.
În aceste circumstanţe, s-a reţinut că, cererii reclamantei îi sunt aplicabile dispoz.art.36 din Lg.nr.7/1996, în conformitate cu care acţiunea în rectificare se poate îndrepta şi împotriva terţelor persoane care şi-au înscris un drept real, dobândit cu bună-credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros, cum este cazul în speţă.
În opinia tribunalului, această acţiune în rectificare nu poate fi blocată prin intermediul excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune, invocată de pârâţii-intimaţi, fiindcă excepţia a fost respinsă de către judecătorie şi autorul ei nu a atacat sentinţa, după cum nu poate fi paralizată nici de ideea dobândirii, în mod originar, în baza principiului publicităţii materiale, a dreptului de proprietate deplin, câtă vreme subdobânditorul nu poate fi considerat de bună credinţă (art.31 alin.2 din Lg.nr.7/1996), din cuprinsul cărţii funciare rezultând facil o neconcordanţă între dreptul aflat în patrimoniul înstrăinătorului şi dreptul transmis.
Pentru aceste considerente, tribunalul, în temeiul art.296 Cod proc.civ., a admis apelul reclamantei C.I. şi a schimbat în întregime sentinţa apelată, în sensul că a admis acţiunea reclamantei şi a dispus rectificarea CF nr.22136 Satu Mare la poziţia B.16, radiind dreptul de proprietate înscris în favoarea pârâţilor M. G. şi Z. şi întabulând în favoarea lor dreptul de nudă proprietate.
Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs pârâţii M.G. şi M. Z., solicitând admiterea acestuia, modificarea hotărârii recurate în sensul respingerii acţiunii formulate de reclamanta C. I., cu obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată în toate instanţele.
În dezvoltarea motivelor de recurs recurenţii au criticat hotărârea pentru nelegalitate şi netemeinicie invocând motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă .
Recurenţii au arătat faptul că cererea nu avea şi nu are temei legal, având în vedere faptul că potrivit dispoziţiilor art. 34 din Legea nr. 7/1996, se poate cere rectificarea înscrierilor de carte funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă s-a constatat că înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil, ori dreptul înscris a fost greşit calificat sau nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea, ori înscrierea din cartea funciară nu mai e în concordanţă cu situaţia reală a imobilului.
Au subliniat faptul că ei au dobândit dreptul de proprietate asupra cotei de 11/24 părţi din imobil casă de locuit, în baza unui contract sub semnătură privată încheiat de către avocat, act ce nu a fost desfiinţat în nici un mod.
Ca atare au considerat că titlul nefiind desfiinţat, nici înscrierea dreptului efectuat în temeiul acestei înscrieri nu poate fi invalidată.
S-a mai arătat că prin acest contract a dobândit proprietatea şi nu doar nuda proprietate asupra cotei de 11/24 părţi din imobil, iar acest drept le-a fost transmis în baza unui contract autentic de vânzare-cumpărare de către vânzătorul M. M., care la rândul lui l-a dobândit de la numitul C. I..
S-a mai învederat că reţinerea instanţei de apel cum că M.M. nu putea dobândi prin contractul pe care l-a încheiat cu C. I. decât dreptul de nudă proprietate asupra cotei de 11/24 părţi este falsă, având în vedere că asupra cotei de 1/3 părţi de sub B.4 C. I. a avut un drept de proprietate deplin, iar asupra cotei de 3/24 părţi de sub B.8 la fel.
Recurenţii au mai invocat şi faptul că potrivit înscrierii de sub C.14 dreptul de uzufruct viager de sub C.4 şi 6 s-a radiat.
În cele din urmă au aratat că fiind terţi de bună-credinţă, exercitarea acţiunii în rectificare faţă de ei e prescrisă, date fiind prevederile art. 36 din Legea nr. 7/1996, lipsită de relevanţă fiind împrejurarea că ei nu au exercitat calea apelului împotriva hotărârii judecătoreşti, prescripţia fiind de ordine publică, poate fi invocată chiar şi în recurs.
Prin întâmpinarea depusă la dosar de către intimata C. I s-a solicitat respingerea recursului declarat în cauză ca nefondat şi menţinerea ca legală şi temeinică a hotărârii recurate, cu obligarea recurenţilor la plata cheltuielilor de judecată.
Aceasta a arătat că motivele invocate de recurenţi în realitate nu combat argumentele pentru care instanţa a admis apelul, respectiv faptul că autorul lui M. M, respectiv C.I., nu avea decât o nudă proprietate asupra cotei sale de 1/3 părţi din imobil, aşa încât numai atât putea înstrăina.
Referitor la excepţia prescripţiei extinctive s-a arătat că hotărârea instanţei de apel e corectă în sensul că nu se poate reţine faptul că acţiunea este prescrisă şi în lipsa apelului recurenţilor, şi cu atât mai mult cu cât aceasta locuieşte efectiv în imobil, fiind în exercitarea continuă a dreptului de uzufruct viager, păstrat ca urmare a înstrăinării imobilului.
Examinând recursul declarat în cauză prin prisma criticilor invocate instanţa a constatat următoarele:
Prin contractul de donaţie autentificat sub nr. 3842 din 12 septembrie 1977 de Notariatul de Stat Judeţean Satu Mare, reclamanta C. I.alături de defunctul său soţ C.I. senior, i-au donat fiului C. I. junior, dreptul de nudă proprietate asupra cotei de 1/3 parte din imobilul înscris în CF nr. 22136 Satu-Mare cu nr. top. 13550/28, donatarul întabulându-se asupra acestei cote sub B.4.
Urmare a decesului lui C. I.senior, în baza certificatului de moştenitor eliberat în dosar nr. 764/1988 asupra cotei de 3/24 părţi din imobil se întabulează dreptul de proprietate cu titlu de moştenire sub B.8 în favoarea lui C. I.junior, acesta din urmă ajungând aşadar a deţine din imobil un drept de proprietate deplin asupra acestei cote, în calitate de moştenitor şi un drept de nudă proprietate asupra cotei de 1/3 parte (8/24 părţi) în baza contractului de donaţie.
Ulterior prin contractul de vânzare-cumpărare certificat de avocat T. M., C. I. vinde cota de 11/24 părţi din imobil în favoarea cumpărătorului M.M., acesta întabulându-se asupra cotei astfel dobândite sub B.15.
Prin contractul autentic nr. 6304/2007 M. M. şi-a înstrăinat dreptul dobândit în favoarea pârâţilor M.G. şi M. Z., aceştia intabulându-şi dreptul de proprietate asupra acestei cote sub B.16.
Prin cererea dedusă judecăţii, reclamanta a solicitat înscrierea la poziţia B.16, doar a dreptului de nudă proprietate în favoarea pârâţilor M. G. şi M. Z., pornind de la dreptul de nudă proprietate deţinut asupra imobilului înstrăinat de către vânzătorul iniţial C.I. junior.
Contrar celor susţinute de recurenţi prin motivele de recurs, pentru clarificarea situaţiei juridice legate de nevalabilitatea înscrierii de carte funciară, nu era necesară contestarea actului juridic în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea, în cauză punându-se problema lămuririi conţinutului contractelor încheiate, cu consecinţa efectuării cuvenitelor rectificări de carte funciară, pornind de la caracterul confuz al clauzelor acestora.
În acest sens s-a avut în vedere faptul că din contractul încheiat cu numitul M. M. nu rezultă faptul că s-ar fi înstrăinat dreptul de proprietate asupra întregii cote de 11/24 părţi din imobil, menţionându-se în contract că se înstrăinează doar cota de 11/24 părţi, din care 8/24 părţi dobândită cu titlu de donaţie, iar 3/24 părţi cu titlu de moştenire, aşa încât concluzia care se desprinde este aceea că acestuia i s-a transmis un drept de proprietate deplin doar asupra cotei de 3/24 părţi, iar asupra diferenţei de 8/24 părţi doar nuda proprietate.
Eroarea a apărut în momentul operării contractului în cartea funciară prin întabularea sub B.15 a dreptului de proprietate asupra întregii cote de 11/24 părţi, inclusiv asupra cotei de sub B.4, în privinţa căreia vânzătorul C. I. deţinea doar nuda proprietate.
Pornind de la această eroare s-a ajuns la operarea eronată şi sub B.16 a dreptului de proprietate în favoarea recurenţilor deşi în mod cert aceştia nu puteau dobândi în proprietate decât cota deţinută de transmiţător (3/24 părţi), iar pentru diferenţa de 8/24 părţi doar nuda proprietate, aspect faţă de care temeinic instanţa de apel a făcut aplicabilitatea în cauză a dispoziţiilor art. 34 din Legea nr. 7/1996 dispunând rectificarea situaţiei de carte funciară.
Greşit însă tribunalul a dispus radierea dreptului de proprietate de sub B.16 pentru întreaga cotă de 11/24 părţi, fără a observa dreptul de proprietate deplin deţinut de transmiţătorul iniţial C. I. pentru cota de 3/24 părţi din imobil, după cum s-a subliniat şi mai sus, pentru care înscrierea dreptului de proprietate este valabilă, aspect faţă de care recursul declarat în cauză se constată a fi fondat.
Susţinerile recurenţilor legate de radierea dreptului de uzufruct viager de sub C.4 şi 6, potrivit înscrierii de sub C.14 s-a apreciat că nu pot influenţa soluţia, întrucât radierea priveşte doar dreptul de uzufruct a lui C.I. senior, ca o consecinţă a intervenirii decesului acestuia, fiind menţinut dreptul de uzufruct viager a lui C.I., critica fiind apreciată astfel nefondată.
Nu a fost primită nici critica referitoare la excepţia de prescripţie, pe de o parte pentru faptul că recurenţii nu au atacat hotărârea primei instanţe prin care aceasta a fost respinsă, sens în care temeinic a apreciat tribunalul că excepţia nu mai poate fi reiterată, soluţia dată cu privire la acest apect devenind irevocabilă prin neapelarea soluţiei, iar pe de altă parte, nici nu poate fi reţinută buna-credinţă a recurenţilor pentru a face operantă excepţia de la regula imprescriptibilităţii acţiunii în rectificare de carte funciară, atâta timp cât ei puteau lua la cunoştinţă cu uşurinţă de neconformitatea înscrierilor, printr-o simplă consultare a evidenţei de carte funciară.
Faţă de cele ce preced, constatându-se a fi fondate criticile recurenţilor doar în parte, în temeiul dispoziţiilor art. 312 raportat la art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă s-a admis recursul, fiind modificată în parte hotărârea atacată în sensul radierii dreptul de proprietate înscris în favoarea pârâţilor M.G. şi M.Z. din CF nr. 22136 Satu Mare la poziţia B.16, pentru cota de 8/24 părţi din imobil, fiind întabulat dreptul de nudă proprietate pentru această cotă.
De asemenea, s-a dispus înscrierea dreptului de proprietate în favoarea pârâţilor pentru cota de 3/24 părţi din imobil, fiind menţinute restul dispoziţiilor din decizia atacată.
Întrucât cheltuielile de judecată solicitate de recurenţi nu au fost dovedite, acestea nu au fost acordate.
